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臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第350號
原 告 黃嘉琪
訴訟代理人 郭睦萱律師
複 代理人 蔡宜臻律師
鄭諭麗律師
蘇家弘律師
蘇建宇律師
被 告 鄭夙娟
訴訟代理人 許智勝律師
上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國104 年3 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣叁佰捌拾肆萬貳仟壹佰伍拾元，及自民國一○三年三月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔六分之五，餘由原告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣壹佰貳拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行；
被告如以新臺幣叁佰捌拾肆萬貳仟壹佰伍拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國99年6 月26日向被告購買門牌號碼「臺北市○○區○○路0 段000 巷0 ○0 號0 樓」房屋（下稱：系爭房屋）及坐落之臺北市○○區○○路0 ○段000 地號土地（應有部分為1 萬分之316 ，下稱：系爭土地，與系爭房屋則合稱：系爭房地），兩造並簽立房地產買賣契約書（下稱：系爭買賣契約），約定買賣價金新臺幣（下同）2300萬元，原告已依約付清價金，被告於99年7 月7 日將系爭房地所有權移轉登記予原告，並於99年7 月31日將系爭房屋交予原告。
原告入住後初未察覺異樣，直至102 年12月間悉聞同棟隔壁鄰房（即同巷2 之3 號5 樓）因出售發現有氯離子過高之糾紛，原告遂委請訴外人日笙檢測科技有限公司（下稱：日笙公司）於103 年1 月10日就系爭房屋進行硬固混凝土氯離子含量試驗，始知悉系爭房屋氯離子含量平均值達每立方公尺1.526 公斤，超過我國於87年修訂之新拌混凝土中水溶性氯離子含量每立方公尺0.3 公斤之國家標準（下稱：現行國家標準），雖被告否認上開檢測結果，然原告於起訴後聲請本院囑託台北市土木技師公會就系爭房屋進行硬固混凝土氯離子含量試驗，依該公會於103 年7 月11日北土技字第00000000000 號鑑定報告書（下稱：系爭鑑定報告）所載測試結果為：客廳樑㈠每立方公尺1.113 公斤、客廳樑㈡每立方公尺1.062 公斤、房間樑㈢每立方公尺1.692 公斤、樓中樓房間樑㈣每立方公尺0.943 公斤，亦均超過現行國家標準，是系爭房屋確實存有系爭鑑定報告所列氯離子含量超標之重大瑕疵至為灼然。
因系爭房屋係供生活起居之場所，其結構、材質是否正常及安全，除影響使用之便利性，更與人身安全關聯甚鉅，亦屬影響交易意願及價格之重要因素，系爭房屋既有上開氯離子含量超標之重大瑕疵，被告自應負瑕疵擔保責任。
為此，爰以起訴狀繕本之送達，依民法第359條之規定，請求以買賣價金2300萬元之20％即460 萬元，作為減少價金之數額，被告受領之買賣價金於上開減少價金之範圍內，已失法律之原因而受利益，爰依民法第179條後段規定，請求被告返還上開金額及遲延利息等語。
㈡訴之聲明：⒈被告應給付原告460 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
㈢對於被告答辯之陳述：⒈物之瑕疵擔保責任為法定無過失責任，不問出賣人對於該瑕疵之存在或發生，是否有過失，出賣人均應負責。
至於系爭房屋雖未列入臺北市建築管理工程處高氯離子混凝土建築物列管名冊中，然僅可證明系爭房屋未遭列管，仍無從否認系爭房屋確實存有系爭鑑定報告所列氯離子含量超標之事實。
又物之瑕疵擔保規範，應以交付時之狀態為斷，被告於99年7 月31日將系爭房屋交予原告，即應適用交付當時有效之現行國家標準。
⒉系爭買賣契約第13條特約事項固約定現況交屋，然應限於原告就系爭房屋以目視或自行調取文件方式查知之狀況為限。
系爭房屋之氯離子含量多寡，無從以肉眼觀察，必須以現場採樣後送驗始可確定。
原告於簽約前既不知系爭房屋存有氯離子含量超標之情，自不能以此免除被告應負物之瑕疵擔保責任。
⒊系爭房地之買賣未就系爭土地及系爭房屋分別約定價格，且公寓大廈之房屋及土地應同時移轉，系爭房屋存有氯離子含量超標之瑕疵，於系爭房屋存在系爭土地之期間，系爭土地無從利用，自會影響系爭土地之交易價格，減少價金數額之計算，應將系爭土地之價值涵蓋在內，始屬合理，被告辯稱減少價金之計算不應涵蓋系爭土地部分，以及揚捷不動產估價師事務出具之估價報告書（下稱：系爭估價報告）所列不動產殘值法之計算，僅計算建物之減損比例，而不及土地部分，均不可採。
⒋買受人所得請求減少之價金，係以締約當時，有瑕疵標的之實際價值是否低於當時之交易價格為斷，與締約後價格漲跌之獲利或虧損無涉。
至於被告所提原價買回之提議，因原告有自住之需要，無法同意，本件原告係主張減少價金而不主張解除契約。
二、被告則以：㈠被告於99年6 月26日將系爭房地出售予原告前，已在系爭房屋居住3 年，從未聽聞系爭房屋有氯離子含量過高之問題，且系爭房屋未列入臺北市建築管理工程處高氯離子混凝土建築物列管名冊。
至於原告於起訴前委請就系爭房屋進行硬固混凝土氯離子含量試驗之日笙公司並非臺北市政府認可高氯離子混凝土建築物之鑑定機關，且採樣之地點為1 樓及2 樓，非系爭房屋所在之5 樓，所為之鑑定顯不足採。
系爭房屋於79年間建築完成，實難期待系爭房屋之氯離子含量不超過現行每立方公尺0.3 公斤之國家標準。
再參酌系爭買賣契約第13條特約事項約定以現況交屋，自應以兩造約定之現況為斷，原告不能以現行國家標準認為系爭房屋存有氯離子含量超標之瑕疵。
㈡兩造所訂系爭買賣契約，並無被告保證系爭房屋氯離子不超標之記載，第13條特約事項又約定以現況交屋，即是以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務，被告已據實告知系爭房屋之屋況，並未故意不告知瑕疵情況下，原告明知系爭房屋未做過氯離子檢測，對於系爭房屋有氯離子含量超標之可能，未向被告提出檢測之要求，難謂無重大過失，自難認被告有未盡告知義務而應負物之瑕疵擔保責任。
㈢原告主張以買賣價金2300萬元之20％即460 萬元，作為減少價金之數額，將系爭土地價值涵蓋其上，並無理由。
至於揚捷不動產估價師事務出具之系爭估價報告，以系爭房屋於99年6 月26日氯離子含量未超過現行國家標準情形下，市場價格估算為2303萬9040元，進而認定減損金額為297 萬3649元，顯然過高，所採取比較法及收益法直接資本化法均有缺失，其中比較法所比較之標的與系爭房屋差別甚大，但個別調整卻分別為93％、98％及92％，均有失允當。
另收益法直接資本化法，所為推估系爭房屋目前合理租金為每坪每月850元，以及建物成本勘估約每坪10萬元，均欠缺案例比較也無推算過程，據此核算減損金額，恐失其真。
另作為減損比例之判決非與系爭房屋相同，亦欠缺比較之標準。
又系爭房地當時買賣總價係包括裝潢之花費及高價電器，共計4 百餘萬元，加以扣除後，系爭房地之總價並無2300萬元之行情，系爭估價報告以此作為計算之基礎，顯有謬誤。
㈣原告購入系爭房地後，系爭房地已增值超過當時總價20％，原告未因系爭房屋氯離子含量過高而受有損害，反而獲利甚多，自不能請求減少價金。
原告既住居在系爭房屋3 年有餘後，始因鄰房交易糾紛才產生系爭房屋氯離子過高之疑慮，則系爭房屋並非存有嚴重瑕疵甚明，原告依民法第359條規定，本有解除契約返還買賣價金之權利，其竟仍起訴請求減少價金，實屬權利濫用。
被告願以原價2300萬元購回系爭房屋，作為和解之條件，如原告認為受有損害，大可同意被告買回之提議，或限縮原告僅得請求解約而非減少價金，以期公平等語置辯。
㈤答辯聲明：⒈駁回原告之訴及假執行之聲請。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於99年6 月26日向被告購買系爭房地，兩造並簽立房地產買賣契約書（即系爭買賣契約），約定買賣價金為2300萬元，原告已依約付清價金，被告於99年7 月7 日將系爭房地所有權移轉登記予原告，並於99年7 月31日將系爭房屋交予原告，有房地產買賣契約書影本、系爭房地登記第二類謄本可佐（本院卷第10至20頁）。
㈡被告於103 年3 月19日收受起訴書繕本，有本院送達證書可佐（本院卷第28頁）。
㈢原告於起訴後聲請本院囑託台北市土木技師公會就系爭房屋進行硬固混凝土氯離子含量試驗，測試結果為：客廳樑㈠每立方公尺1.113 公斤、客廳樑㈡每立方公尺1.062 公斤、房間樑㈢每立方公尺1.692 公斤、樓中樓房間樑㈣每立方公尺0.943 公斤，有系爭鑑定報告可佐（見外放證物）。
㈣我國於83年間訂定「新拌混凝土中水溶性氯離子含量國家標準」（CNS3090 ），限制新拌混凝土中水溶性氯離子含量為每立方公尺0.6 公斤以下，嗣於87年間再修訂為每立方公尺0.3 公斤以下，此有台北市土木技師公會鑑定報告書所附SGS 試驗報告可據。
㈤原告於台北市土木技師公會為上開鑑定後，另聲請本院囑託揚捷不動產估價師事務就系爭房地價值減損為估價，該估價師事務所出具系爭估價報告可參（見外放證物）。
四、兩造之爭點（本院卷第173頁背面）：㈠原告得否請求減少價金？㈡應減少之金額為若干？
五、得心證之理由：㈠系爭房屋存有系爭鑑定報告所列氯離子含量超標之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任，原告得依民法第359條之規定，請求減少價金。
⒈按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。
凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例要旨參照）。
依一般社會觀念，購屋者購置房屋時，無不期望所購買之房屋堅固、耐用並具備符合一般品質之安全性，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構，已減少得以長久居住而安全無虞之通常效用，縱無立即之危險，隨時間經過增加其危險性，而使該房屋在不動產交易市場競爭力薄弱，減少其經濟價值，即應認為缺乏房屋應具備之效用及價值，而有物之瑕疵存在。
經查，現行國家標準限制新拌混凝土中水溶性氯離子含量為每立方公尺0.3 公斤以下，此有台北市土木技師公會鑑定報告書所附SGS 試驗報告可據，再參酌上開試驗報告備考所載：「未受外來氯離子污染之硬固混凝土，因水泥之水和作用及物理吸附，其水溶性氯離子含量會隨時間增加較新拌時略為降低」內容，可知系爭房屋之硬固混凝土採樣檢測所得氯離子含量，更不應超出現行國家標準。
次查，兩造於99年6 月26日訂立系爭買賣契約，被告係於99年7 月31日將系爭房屋交予原告，已如前述，依民法第354條第1項前段規定，民法有關買賣契約物之瑕疵擔保規範，係以買賣標的物交付時之狀態為判斷依據，系爭房屋氯離子含量之判斷基準，自應以99年7 月31日被告交付系爭房屋當時有效之法令為規範準據。
從而，系爭房屋氯離子含量，自應符合現行國家標準每立方公尺0.3 公斤以下。
被告雖質疑日笙公司所為之鑑定，然系爭房屋經原告聲請本院委請台北市土木技師公會派員會同兩造至系爭房屋採樣4 處，測試結果分別為：客廳樑㈠每立方公尺1.113 公斤、客廳樑㈡每立方公尺1.062 公斤、房間樑㈢每立方公尺1.692 公斤、樓中樓房間樑㈣每立方公尺0.943 公斤，均已超過現行國家標準，有系爭鑑定報告在卷可稽。
又鋼筋混凝土為常見的建築物主要結構，由於鋼筋在混凝土受到高鹼環境保護不易生鏽，一旦混凝土氯離子含量過高將破壞鋼筋表面之鈍化膜，鋼筋會因此生鏽，鋼筋生鏽所產生的體積膨脹七、八倍，可能迫使混凝土崩壞，結構物會因此降低強度或者不堪使用等情，亦據系爭鑑定報告所附SGS 試驗報告所附硬固混凝土氯離子含量檢測說明可佐。
因此，系爭房屋確實存有系爭鑑定報告所列氯離子含量超標之事實，對於房屋結構安全造成影響，原告主張系爭房屋不具備一般房屋所應具有之通常效用，認為物有瑕疵，即屬有據，又上開事實與系爭房屋是否列入臺北市建築管理工程處高氯離子混凝土建築物名冊無涉。
故被告辯稱系爭房屋未列入臺北市建築管理工程處高氯離子混凝土建築物名冊，不能以此認系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵云云，自屬無據。
⒉次按民法第354條所規定之物的瑕疵擔保責任，為一種法定的無過失責任，凡買賣標的物於依同法第373之規定危險移轉於買受人時，有瑕疵存在或發生，不問出賣人對於該瑕疵之存在或發生，是否有過失，出賣人均須負其責任。
查系爭房屋既存有氯離子含量超標之瑕疵，已如前述，則出賣人即被告就上開瑕疵之存在，不論有無過失均應負民法第354條所規定之物的瑕疵擔保責任，故被告以在99年6 月26日將系爭房地出售予原告前，已在系爭房屋居住3 年，從未聽聞系爭房屋有硬固混凝土氯離子含量過高之問題，辯稱不負物之瑕疵擔保責任，亦屬無據。
⒊被告另辯稱：系爭房屋採現況交屋，原告於訂約前多次前往看屋，對於系爭房屋之氯離子含量可能超標情形，應為原告所明知或因重大過失而不知，被告自不負物之瑕疵擔保責任云云。
經查，系爭買賣契約第13條特約事項固約定現況交屋，且無出賣人即被告保證氯離子含量不超標之記載。
然查，一般中古屋之交易，固多會約定「現況交屋」等語。
然所謂之房屋「現況」，在當事人之認知，係指於看屋或交屋當時所得發現之狀況，至於須經由專業人員採樣，佐以儀器檢驗始可得知之情況，除非契約另有明文約定，否則當不會在買賣雙方「現況交屋」之認知中。
查系爭買賣契約既無任何提及系爭房屋氯離子含量之內容，要難僅因系爭買賣契約記載「現況交屋」等字樣，即謂已特約免除或限制被告關於出賣人應負物之瑕疵擔保義務。
況查，系爭買賣契約第9條第2項亦載明，有關本標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他法定規定辦理，更無原告已特約免除或限制被告關於物之瑕疵擔保義務之約定。
又查，被告自承於出售系爭房屋前不知系爭房屋有氯離子含量超標之情，並已據實告知原告有關系爭房屋之屋況，則被告反以原告於訂約時可能知道系爭房屋有氯離子含量超標之可能，顯與事理不符。
兩造於訂約過程中既無被告要求作氯離子含量之檢測而遭原告拒絕之情，則被告辯稱原告未請求作檢測，應有重大過失云云，亦屬無據。
是以，被告尚無從免除物之瑕疵擔保責任甚明。
⒋按買賣因物有瑕疵，而出賣人依第354條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。
但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
民法第359條定有明文，足見於買賣有物之瑕疵之情形，買受人得選擇解除契約或請求減少價金，僅於解除契約顯失公平時，始限制買受人解除契約權利之行使。
該解除契約、減少價金形成權之選擇行使，係歸買受人，非出賣人所得指定。
查系爭買賣契約第9條第2項載明，有關本標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他法定規定辦理，而被告既無從免除物之瑕疵擔保責任，已如前述，是原告依民法第359條規定主張減少價金，不主張解除契約而請求減少價金，並無不合，被告抗辯原告不解除契約而請求減少價金，應屬權利濫用云云，尚乏依據。
⒌被告雖又以系爭房地於原告以2300萬元購入後房價上漲，並提出鄰房於102 年2 月之實價登錄價格為2830萬元（本院卷第170 頁），系爭房地已增值超過20％，原告未因系爭房屋氯離子含量過高而受有損害，反而獲利甚多，辯稱原告不能請求減少價金，只能解除契約，被告願以2300萬元買回云云。
然按買受人所得請求減少之價金，係維持原有契約關係，其計算係維持買賣雙方當事人在「締約當時」，就給付與對待給付所形成之均衡關係，不應考量締約後買賣標的價格之漲跌情形。
況買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，為民法第373條所明定，是系爭房地於99年7 月31日交付原告後，縱然有價格上漲之情形，均係買賣標的交付後應歸原告承受之利益。
準此，系爭房地是否因瑕疵致價值減損，係以瑕疵交易標的之實際價值是否低於交易時價格為斷，與系爭房地事後價格漲跌之獲利或虧損無涉，被告前揭所辯，非屬有理。
次查，被告出售予原告之系爭房屋確實存有系爭鑑定報告所列氯離子含量超標之瑕疵，應負瑕疵擔保責任，該解除契約、減少價金形成權之選擇行使，係歸買受人，非出賣人所得指定，已如前述，縱令原告購入系爭房地後房價上漲，亦得請求減少價金。
如認原告購入有上開瑕疵之系爭房地後，房價持續上漲，買受人僅得解除契約而請求返還原來買賣之價金，則出賣人未就系爭房屋確實存有氯離子含量超標之瑕疵負任何擔保責任，反而可藉較少之原來買賣價金，換得價格上漲之系爭房地，豈非事理之平，故被告辯稱原告不能請求減少價金，只能解除契約云云，洵屬無據。
㈡原告減少價金之數額在384 萬2150元之範圍內為適當。
⒈按民法第359條規定，旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。
是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。
於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量；
並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌（最高法院86年度台上字第1615號、72年度台上字第726 號判決要旨參照）。
⒉系爭房屋確實存有如系爭鑑定報告所列氯離子含量超標之瑕疵，經本院於103 年9 月15日囑託揚捷不動產估價師事務所就系爭房屋存有上開瑕疵致交易價值減損之金額為估價，據覆略以：「經不動產估價師葉又銘針對勘估標的進行一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況及其專業意見分析後，採用比較法、收益法及成本法等估價方法進行評估，最終價格決定如下：㈠勘估標的於價格日期（即99年6 月26日）當時氯離子含量未超過標準情況下，不動產市場交易價格為2303萬9040元；
如臺北市土木技師公會鑑定報告書所載狀況，會導致價格減損，減損金額為297 萬3649元」等語，有系爭估價報告可憑。
本院認系爭估價報告就系爭房屋若無氯離子含量超標之情形，系爭房地於兩造買賣之99年6 月26日當時合理之市場交易價格為2303萬9040元之估價，與兩造成交之價格2300萬元，雖略有差異，惟其差異率僅不到1 ％，差異幅度應屬合理價格區間範圍，是系爭房地之成交價格與其當時之合理市價，尚屬相當，堪以認定。
惟上開估價報告針對系爭房屋在氯離子超標情況下，計算減損之金額，採用比較法及成本法試算結果：「㈢‧‧本次估價係以不動產殘值法（減損比例7.21％）、法院判決（減損比例16.19 ％）及法拍市場行情（減損比例17.22 ％）三個面向，分別賦予40％、30％、30％之權重來決定勘估標的建物氯離子含量超過標準情況下之不動產市場價值，推估不動產價格減損比例約正常價格之12.91 ％，故減損金額為297 萬3649元」（見系爭估價報告第51頁）。
上開不動產殘值法計算減損比例7.21％，估價師係認定「同一塊土地上有殘破不堪的建物與有堪使用之建物，土地價值不變，僅建物本身價值不同。
‧‧不動產殘值僅就建物價值減損，海砂屋為建物之瑕疵，坐落之基地不會因此受影響，一旦建物拆除重建，原本瑕疵即消滅，不會因原有建物為海砂屋而造成新建物價格減損，依不動產殘值法推估造成房價價值之減損，當然僅就建物本身而言。」
等語（見估價報告補充說明書第2 頁，本院卷第153 頁背面以下），亦即系爭估價報告不動產殘值法之計算，僅計算建物之減損比例，而不及土地部分。
然按房地成本價格＝土地價格＋建物成本價格，不動產估價技術規則第69條第1項第3款定有明文，查系爭房屋為集合式住宅，房屋與土地雖係各別不動產，惟房屋實際上與土地不能分離，除有地上建物得隨時拆除改建之情形，可能分別估定土地及房屋之價值外，房屋通常存在於土地達數十年，其間基地事實上無從為其他利用，故不動產買賣以房地為整體作為單一之交易標的物，統一估定買賣之價格為常態，土地價格既會隨時間而波動，改建過程長短，期間影響對於土地之利用，難謂對於土地價值無影響。
集合式房屋存在之瑕疵，因改建不易或尚未達必須拆除之程度者，仍應就房屋及基地之總價值評估該瑕疵所生之價值減損，始屬合理。
查本件原告向被告購買系爭房地作為居住使用，並無隨時拆除改建之打算，且兩造係以系爭房地整體交易及約定總價，此參諸兩造所簽訂之系爭買賣契約書第2條僅載買賣總價2300萬元，並未就土地、房屋分別約定價格自明（本院卷第11頁）。
縱然系爭房屋坐落之系爭土地並無氯離子含量超標之瑕疵，但因系爭房屋存在於系爭土地之期間長達數十年，系爭土地無從為其他利用，系爭房屋既具有氯離子含量超標之瑕疵，系爭土地之價值當然亦同受影響。
況一般房地買賣，其價格為基地成本價格加建物價格加超額利潤，則價格減損額亦應由「建物價格」及「應分配至土地價格之超額利潤」分擔，故系爭房屋因氯離子含量超標之瑕疵，除減損系爭房屋之交易價格外，對應分配至系爭土地之超額利潤亦有減損。
再參酌系爭估價報告所列法院判決、法拍市場之減損比率，採不動產估價方法中之比較法，就相同是海砂屋之情況下，透過情況補正、期日修正、區域因素及個別因素調整後，推估勘估標的之折損比率，均是以房地合計價格作為計算基準，始推估法院判決減損比例為16.19 ％、法拍市場行情減損比例為17.22 ％，與依不動產殘值法僅計算建物之減損比例為7.21％，兩者相較，足見不動產殘值法計算減損比例為7.21％，明顯偏低及失當，本院認上開不動產殘值法僅計算建物之減損比例，而不及系爭土地部分，恐有低估之虞，自應予剔除。
故被告辯稱就土地部分應不得請求減少價金云云，尚無可採。
⒊雖被告另辯稱：估價報告所列比較法，針對法院判決、法拍市場行情所列比較標的與系爭房屋差別甚大，但各別調整均有失當云云。
然按同一時間不可能出現條件完全相同之不動產，系爭估價報告採取比較法估價時，既透過情況補正、期日修正、區域因素及個別因素調整後，推估勘估標的之減損比率，被告未指出上開比較法有何不合不動產估價規範之處，所為之指摘，自無可採。
本院綜合考量系爭估價報告所列法院判決減損比例16.19 ％、法拍市場行情減損比例17.22％，確實有參考依據，故各給予50％之權重，認系爭房屋存有系爭鑑定報告所列氯離子含量超標之瑕疵，系爭房地之價值減損比率為16.705％〈（16.19 ％+17.22％）/2〉應屬適當，亦即系爭房地因上開瑕疵應減少之價金為384 萬2150元（23000000 *16.705％＝3842150 ）。
⒋被告復辯稱：系爭房地當時買賣總價係包括裝潢之花費及高價電器，共計4 百餘萬元，加以扣除後，系爭房地之總價並無2300萬元之行情，系爭估價報告以此作為計算之基礎，顯有謬誤云云。
然查，被告出售系爭屋時，確實連同裝潢與其他設備一併交予原告，然系爭買賣契約並未將系爭房屋之裝潢及附屬設備另外標價，尚難認兩造已同意系爭房屋之裝潢及附屬設備共計4 百餘萬元。
況系爭估價報告已詳載「採用比較法及收益法兩種估價方法，所得結果分別為每坪47萬9899元及44萬3974元，以盡量避免估價結果有失偏頗，最後所得之評估結果，乃是根據本身條件、特性，考量其作有效使用情況下，所應有之合理市場價格，因此賦予比較法60％之權重，收益法40％之權重，評估勘估標的之單價為46萬5529元，取值46萬6000元/ 坪，故本勘估標的總價為2303萬9040元（466000元/ 坪*49.44坪）。」
等語（見系爭估價報告第39頁），其中比較之標的為6 年至18年間之建物，與系爭房屋均非新建屋之出售，而一般中古住宅大多含有裝潢或出賣人不想帶走之舊家具或家具，以一併出售為常態。
另收益法之正常租金評估，系爭估價報告已判斷當地中古住宅之平均租金行情介於800 至900 元，勘估標的於當地屬於正常情況，並無特殊情況，推估合理租金行情為每坪850 元，而一般中古住宅之出租，亦常含有裝潢及附有家具一併出租，本院認系爭估價報告已將與系爭房地相當之中古住宅之一般情形加以考量，難認有誤謬之處。
況系爭估價報告評估系爭房地於兩造買賣之99年6 月26日當時合理之市場交易價格為2303萬9040元，與兩造成交價格2300萬元，差異率僅不到1 ％，差異幅度應屬合理價格區間範圍，是系爭房地之成交價格為當時之合理市價，故被告辯稱系爭房地出售原告時之買賣總價係包括裝潢之花費及高價電器，共計4 百餘萬元，加以扣除後，系爭房地之總價並無2300萬元之行情云云，尚屬無據。
㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第第179條定有明文。
經查，系爭房屋確實存有系爭鑑定報告所列氯離子含量超標之瑕疵，被告就此應負出賣人之物之瑕疵擔保責任，原告依民法第359條規定主張減少價金於384萬2150元範圍內，核屬有據。
原告既已依約付清全部價金，被告於前開減少價金範圍內，自屬無法律上原因而受利益，致原告受損害，故原告依民法第179條後段規定請求被告返還384 萬2150元（23000000 *16.705％＝3842150 ），為有理由，自應准許。
又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。
其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；
遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。
又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，亦為同法第203條所明定。
從而，原告請求被告給付384 萬2150元及自起訴狀繕本送達翌日即103 年3 月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即屬有據。
六、綜上所述，系爭房屋確實存有系爭鑑定報告所列氯離子含量超標之瑕疵，原告據此主張被告應負物之瑕疵擔保責任，得請求減少價金之數額為384 萬2150元，該部分之價金經原告給付予被告，被告所受領該部分之價金屬無法律上原因，原告依民法第179條後段規定，請求被告給付384 萬2150元及自103 年3 月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 31 日
民事第一庭 法 官 林政佑
以上正本證明與原本無誤。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；
若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 4 月 2 日
書記官 羅伊安
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