臺灣士林地方法院民事-SLDV,103,重訴,248,20150831,1

臺灣士林地方法院民事判決 103年度重訴字第248號
原 告 闕志文
闕長慶
黃金鳳
共 同
訴訟代理人 謝幼軒律師
陳曉祺律師
被 告 首泰建設股份有限公司
法定代理人 羅李阿昭
訴訟代理人 林樹旺律師
莊志成律師
上列當事人間履行協議事件，本院於民國104 年7 月16日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實 及 理 由

一、原告起訴主張：

㈠、原告於民國95年4 月20日與被告簽訂「土地合建契約書」（下稱系爭土地合建契約書），約定由原告提供名下臺北市南港區南港路一小段之數筆土地作為建築基地，由被告在該基地上負責出資、規劃、設計、請照、施工及營造建物等事宜，再以其興建完成之建物交換原告上開所有之土地（下稱系爭都更建案）。

嗣原告闕志文本於上開土地合建契約之立約精神，再於95年10月30日與被告簽訂「土地合建契約補充協議書」（下稱系爭土地合建契約補充協議書）。

㈡、依據系爭土地合建契約補充協議書第2條第1項第2款之約定，及系爭土地合建契約書第4條第2項所約定「集中整戶分配」原則，原告於被告興建完畢後，得優先分得多出或剩餘1樓店舖中之「一戶」。

㈢、原告復於96年間針對選屋相關事宜與被告簽訂「分屋協議書」（下稱系爭分屋協議書），並針對1 樓店鋪之選定事宜特別約定：「甲（即原告）乙（即被告）雙方同意依下列原則議定6 號店面找補金額：一、乙方如在未補貼其他1 樓地主前提下取得6 號店面，則甲方無須補貼乙方。

二、乙方如需補貼其他1 樓地主而取得6 號店面，則甲方需補貼乙方取得該店面所支付之成本。

三、甲方有權在得知需補貼金額後（第二條所述乙方取得6 號店面成本），決定是否取得該店面。」

（下稱系爭分屋三點協議）。

㈣、以上足徵被告業已承諾將1 樓第7 號店舖【嗣因取消店舖4號之編號，原6 號店舖即變更為7 號店舖，下稱系爭店舖】「整戶」分由原告取得，且被告已於100 年9 月14日向原告出具系爭店舖之「客戶變更圖暨客戶室內變更說明」，並由原告審閱簽署在案。

㈤、詎被告嗣後另行提出1 份其自行修改之地主分屋選戶表，違反上開兩造間之約定，僅將系爭店舖（約19.18 坪）之部分約15.18 坪分由原告持有，尚須與其他地主共同持有；

原告復於101 年1 月12日公聽會中發現被告根本未將系爭店舖規劃分配予原告，違約意圖甚明。

㈥、原告為此多次發函予被告，籲請被告應依約定將系爭店舖整戶分配予原告，並表明願悉數支付被告因此給付其他地主之補償款，竟遭被告無端以「原告已拒絕承購該店舖」為由拒絕，又查附圖所示之系爭都更建案，兩造與訴外人兆豐國際商業銀行股份有限公司（下稱兆豐銀行）簽訂信託契約書，依該契約書第10條第1項第1款約定，兆豐銀行於信託目的達成時，應依據被告指示辦理土地及建物所有權持分移轉登記，而被告迄未取得使用執照，尚無法辦理建物所有權登記，茲被告已表明拒絕履行協議，原告因此依據兩造間上開協議，提起將來給付之訴，請求被告應履行協議，將系爭店舖整戶分由原告取得等語。

㈦、聲明：被告應指示兆豐銀行於辦理附圖所示建物之所有權登記時，將該建物1 樓第7 號店面之全部及其基地持分登記為原告共有。

二、被告則以：

㈠、被告於進行系爭都更建案之始，因借重原告黃金鳳之關係以促成，乃合意支付仲介費並給予原告一家人較優之合建條件，兩造因而簽立系爭土地合建契約書。

㈡、系爭都更建案共計有9 間舊有店舖之合建地主，依合建慣例，上開地主原則上會要求合建獲配房屋為相同位置之店面，被告乃為1 樓共計10戶店舖之設計草圖規劃，除供上開9 戶店舖地主選取外，另有1 戶作為預備，蓋建築規劃尚在研擬階段，都更及合建範圍尚未全部確定，每戶店舖之規劃面積有可能變動且是否合乎地主要求亦難預料，或有部分店舖地主為增加店面戶數或面積之請求，凡此顧慮之基本事實及規劃店舖草案，均為原告黃金鳳所知之甚詳。

㈢、嗣原告黃金鳳仲介促成部分地主與被告簽訂系爭都更建案之合建契約，被告遂應原告黃金鳳之要求，除提高原定契約所定之搬遷補償費（由40萬元增至210 萬元）外，並就前揭被告所規劃多出之1 戶店舖，在無其他店舖地主取得之情形下，承諾由原告優先獲配，兩造並因而簽訂系爭土地合建契約補充協議書。

㈣、被告於96年間已依法取得都更範圍內土地及建物所有人比例達2/3 以上之同意，雖9 戶原有店舖所有人中僅取得2 戶之同意，然仍得檢送相關計畫供主管機關審查，僅就原告是否得獲配1 樓店舖尚無法確定，故與原告簽訂系爭分屋協議書中無法記載原告得獲配1 樓店舖之情，旋於98年下半年，原告應得獲配系爭店舖之情事明朗化，兩造遂於協商後在紙張上載明系爭分屋三點協議，黏貼於系爭分屋協議書之附件三上。

㈤、被告於99年5 月間取得系爭都更建案之建築執照及拆除執照後，即就核准之建照圖重新與已訂約之地主為分屋之書面確認（即地主分屋選戶表），並積極與其他7 戶1 樓店舖地主進行合建及拆屋協調，而於100 年初完成全部房屋之拆除工作，因9 戶1 樓店舖地主獲分配之結果已確定，多出1 戶店舖即系爭店舖，該戶面積為19.18 坪，因其中1 位店舖地主即訴外人詹保松、詹保興、詹保全（下稱詹保松等人）取得其中4 坪面積部分持分，被告因而在原告之地主分屋選戶表中記載由原告取得系爭店舖15.18 （即19.18 －4 ＝15.18）坪面積持分，並為履行系爭分屋三點協議，而與詹保松等人詢問磋商後轉告原告可能得以每坪120 萬元之價格向詹保松等人價購4 坪面積持分，即補貼480 萬元後得取得系爭店舖全部持分，惟因原告堅持要求被告應自行負擔價購詹保松等人4 坪面積持分，被告認為不合理，而未有確切之共識。

㈥、系爭都更建案於100 年下半年間已至辦理客戶房屋工程變更手續階段，雖原告尚未確定取得系爭店舖，然因將來由原告取得全部或大部分系爭店舖，為最具可能性，且原告並未要求作任何變更，故被告業務部門亦同意其等於客戶申請工程變更估算表及客戶變更圖客戶室內變更說明客變為簽認。

㈦、邇後兩造持續磋商系爭店舖之補貼款問題，最後原告竟分別於101 年3 月26日、同年5 月17日委由律師或自行來函表明不願給付任何補貼款，被告不得已於101 年12月20日函知原告，依系爭分屋三點協議，認定原告捨棄取得系爭店舖。

㈧、末按系爭土地合建契約補充協議書及分屋三點協議，為兩造約定應由原告負保密義務，縱原告得以取得系爭店舖，亦應於辦理建物第一次所有權登記完畢後，即由兆豐銀行先行移轉系爭店舖為被告所有後，再由被告移轉登記予原告共有，原告亦不得直接逕行請求兆豐銀行辦理移轉登記予原告。

㈨、綜上，原告之訴求顯無理由，並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

㈠、兩造於95年4 月20日簽訂系爭土地合建契約書（見本院卷第24至44頁），約定由原告提供名下臺北市南港區南港路一小段之數筆土地作為建築基地，由被告在基地上負責出資、規劃、設計、請照、施工及營造建物等事宜，被告再以其興建完成之建物交換原告等上開土地。

㈡、原告闕志文於95年10月30日與被告簽訂「土地合建契約補充協議書」（見本院見45、46頁），針對前項「土地合建契約書」第3條「房地分配原則」之「建物分配」，於第2條第1項第2款修訂為「甲方所有之土地未直接面對重陽路，原無法分得一樓店舖，但本大樓一樓店舖規劃如有多餘原可分得店舖之數量；

或於分屋時原可分得店舖之地主放棄且其他合建地主無異議時，同意由甲方優先分得多出或剩餘部分之一戶店舖，否則乙方有權收回甲方分得之店舖，其店舖價差找補依合建契約第四條相關規定辦理之」。

㈢、原告於96年間與被告簽訂系爭分屋協議書（見本院卷第47至55頁），然於附件三上系爭分屋三點協議係另載於他張紙上而黏貼上去。

㈣、如依㈡、㈢約定，被告應分配1 樓店舖予原告，兩造約定該店舖由原告共有。

㈤、被告於100 年7 月15日通知原告就合建案建物系爭店舖辦理室內變更，原告並於100 年9 月14日在被告所提供客戶申請工程變更估算表及客戶變更圖客戶室內變更說明上簽名確認（見本院卷第138 至143 頁）。

㈥、兩造就系爭土地合建案與兆豐銀行於95年11月3 日簽訂「信託契約書」（見本院卷第69至89頁）。

㈦、兩造所分別提出的律師函、存證信函及公司函件，均由對方收受無訛。

㈧、地主分屋選戶表（見本院卷第23頁）為被告所出具予原告。

㈨、被告於99年9 月15日與詹保松等人簽定土地合建契約補充協議書（見本院卷第227 至228 頁）。

㈩、被告於100 年12月10日間提出都市更新權利變換計劃案公展版（見本院卷第163 至165 頁），並於101 年1 月12日舉辦變更都市更新計畫及權利變換計畫案之公辦公聽會，並提出簡報大綱（見本院卷第57至59頁）。

、兩造於101 年2 月24日在南港區民眾活動中心協商系爭店舖產權4 坪部分，並作成會議記錄（見本院卷第171 頁）。

四、本件爭點：

㈠、原告是否可主張依據系爭土地合建契約書、土地合建補充契約書、分屋協議書（含附件三黏貼上去之三點協議）及客變變更暨客戶變更室內說明等請求被告應分配系爭店舖整戶予原告？

㈡、原告是否可以主張請求被告指示兆豐銀行將系爭店舖及基地持分逕行登記為原告共有？

五、本院之判斷：

㈠、兩造就系爭都更建案簽訂各個契約之時序為：先簽訂系爭土地合建契約書，之後簽訂系爭土地合建補充契約書，最末簽訂系爭分屋協議書，並另立系爭分屋三點協議，黏貼於系爭分屋協議書上等事實，為兩造所不爭，是簽訂在後之契約如有變更先前契約之約定，依當事人之真意，當以簽訂在後之契約所約定者為準據。

經查，系爭土地合建契約書第2條約定「…但本基地原臨重陽路及園區路一樓店舖之地主，得以原位選屋為原則，按水平分配方式（即從一樓往上分配至足額），優先分配本大樓之一樓店舖（實際興建之店舖數量、面積與座落位置，以乙方之規劃設計為準）。

…」，乃就興建完成之1 樓店舖之分配，確立原1 樓店舖地主具有優先選配權之原則，斯時原告相較於原1 樓店舖地主外之地主，並無優先選配一樓店舖之權利。

嗣後簽訂之系爭土地合建補充契約書就上開約定另增列「甲方所有之土地未直接面對重陽路，原無法分得一樓店舖，但本大樓一樓店舖規劃如有多餘原可分得店舖之數量；

或於分屋時原可分得店舖之地主放棄且其他合建地主無異議時，同意由甲方優先分得多出或剩餘部分之一戶店舖，否則乙方有權收回甲方分得之店舖，…」，即為系爭土地合建契約書第2條之特別約定，賦予原告在其他合建地主無異議之情形下，有次於原1 樓店舖地主，優先獲配1 樓店舖之權利，至多以獲配一戶為限，斯時原告固擁有優先於原1 樓店舖地主外之地主，獲配1 樓店舖之權利，然實際上究能否優先選配到1 戶1 樓店舖，仍屬未定之數。

最末簽訂之系爭分屋協議書附件三上黏貼之系爭分屋三點協議：「一、乙方如在未補貼其他1 樓地主前提下取得6 號店面，則甲方無需補貼乙方。

二、乙方如需補貼其他1 樓地主而取得6 號店面，則甲方需補貼乙方取得該店面所支付之成本。

三、甲方有權在得知需補貼金額後（第二條所述乙方取得6 號店面成本），決定是否取得該店面。」

，又為前揭系爭土地合建補充契約書中店舖分配原則之特別約定，此時兩造已明確特定針對原告就系爭店舖取得與否為約定，換言之，原告僅得就系爭店舖為請求，且應依循上開系爭分屋三點協議所定分別情形來確定取得系爭店舖與否。

原告主張被告依據系爭土地合建契約書、系爭土地合建補充契約書、系爭分屋協議書及系爭分屋三點協議，即應將整戶系爭店舖分歸原告所共有，並無依據，無足採信。

㈡、而細繹系爭分屋三點協議內容，乃明確約定視將來被告取得系爭號店舖補貼其他1 樓店舖地主款項金額之多寡，由原告決定是否支付相同於被告補貼其他1 樓店舖地主之款項金額，以取得系爭店舖。

可見訂定協議當時，被告就其與系爭都更建案地主協商結果，固認已得以取得系爭店舖，而踐行前與原告間約定賦予原告就多出之店舖有優先選配權之承諾，讓原告優先選配，惟因就該系爭店舖之取得，是否需支付其他1 樓店舖地主補貼款，以及該補貼款為若干金額，則屬未定，故而為上開約定。

嗣1 樓店舖地主詹保松等人依其與被告訂定系爭都更建案合建契約之權值，確定選配6 號店舖4坪面積之持分，並簽訂有土地合建契約補充協議書，之後被告即與詹保松等人積極協商價購該4 坪面積持分，談至每坪價金為120 萬元幾乎抵定等事實，業據證人詹保松、吳威明證述綦詳（見本院卷第188 頁、第214 頁至216 頁），並有土地合建契約補充協議書在卷（見本院卷第227 、228 頁）可稽。

而被告依循系爭分屋三點協議，業將其取得系爭店舖將補貼1 樓店舖地主詹保松480 萬元，應由原告給付每坪80萬元差額共計320 萬元，以取得整戶系爭店舖之情事告知原告等情，兩造並就原告給付補貼款以取得整戶系爭店舖乙事磋商多時，此為原告黃金鳳自承在卷（見本院卷第215 頁反面），並據證人吳威明證述明確（見本院卷第216 頁），且有會議紀錄在卷（見本院卷第171 頁）可按。

嗣原告寄送101 年3 月26日台北杭南郵局631 號、101 年5 月17日南港郵局404 號存證信函予被告，表明不願支付上開補貼款之旨，有前揭存證信函附卷可稽（見本院卷第112 至122 頁），依照兩造間系爭分屋三點協議，原告既於知悉被告取得系爭店舖需支付他地主480 萬元之情事後，向被告為不支付補貼款之表示，自無從取得整戶系爭店舖，是原告請求被告逕行分配整戶系爭店舖予原告，顯然無據。

㈢、況兩造就1 樓店舖之選配之協議訂有保密條款，此有土地合建補充契約書在卷可稽，即為建物第一次登記時應登記為被告所有，嗣再由被告遵循與原告間協議，移轉登記予原告所有，此從系爭分屋三點協議第一、二點記載被告未補貼或補貼其他1 樓地主「取得」6 號店面亦明。

是原告請求被告應指示永豐銀行直接將系爭店舖逕行登記予原告，亦有違雙方間之約定。

㈣、原告雖主張被告提供系爭店舖之客戶變更圖暨客戶室內變更說明予原告簽名確認，顯然已將該店舖分配予原告共有，然提供客戶變更圖之功用係為使客戶得就其建物之建築為室內工程變更，並無使簽署客戶變更圖者取得建物所有權之效果，兩造間就系爭店舖之取得與否，仍應按照兩造間之協議，不能謂被告提供該店舖之客戶變更圖予原告簽認，即認原告取得店舖所有權，原告前開所主張委無可採。

六、綜上，原告主張依據土地合建契約書、土地合建補充契約書、分屋協議書（含分屋三點協議）及客變變更暨客戶變更室內說明等，請求被告指示兆豐銀行將系爭合建建物1 樓第7號店舖及基地持分登記為原告共有，應屬無據，不應准許。

七、兩造其餘攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不再逐一詳予論駁，附此敘明。

八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 31 日
民事第四庭 法 官 劉瓊雯
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 9 月 1 日
書記官 陳弘祥