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臺灣士林地方法院民事判決 103年度重訴字第470號
原 告 陳世根
訴訟代理人 洪本祥
周建才律師
複代理人 吳耀庭律師
被 告 博多實業股份有限公司
法定代理人 陳怡利
訴訟代理人 陳明暉律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國104年10月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認被告與訴外人瑩佳國際股份有限公司就坐落新北市○○區○○段○○○○○號（含共同使用地段二三七四建號）建物即門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○○○○○號四樓之二與車位編號一七七、一七八所簽定租賃期間自民國一○二年十月三日起至民國一○六年十月二日止之租賃契約不存在。
被告應將新北市○○區○○段○○○○○號（含共同使用同地段二三七四建號）建物即門牌號新北市○○區○○街○○○巷○○○○○號四樓之二建物及地下二層車位編號一七七、一七八遷出，並將之返還原告。
被告應自民國一○四年二月十八日起至返還前開不動產之日止，按月給付原告新臺幣玖萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項、第三項於原告以新臺幣捌佰捌拾萬元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣貳仟陸佰肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。
本件原告起訴被告博多實業股份有限公司、陳怡利，嗣於民國104年10月2日言詞辯論期日撤回關於被告陳怡利部分之訴訟，且經被告陳怡利之訴訟代理人同意，故關於被告陳怡利部分之訴訟業經撤回，先予敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。
查原告起訴時，原聲明請求：㈠被告應自新北市○○區○○段○○○○○區○○段○0000○號（含共同使用2374建號），即○○區○○街000巷00○0號4樓之2建物及地下二層車位編號177、178遷出，並將之返還原告；
㈡被告應自權利移轉證書取得之日即103年6月23日起至交屋日止，按月給付原告新臺幣（下同）9萬元；
㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
後經原告迭為更正其訴之聲明，終聲明為：㈠被告與訴外人瑩佳國際股份有限公司（下稱瑩佳公司）就坐落汐止區北山段2351建號（含共同使用地段2374建號）建物即門牌號碼新北市○○區○○街000巷00○0號4樓之2與車位編號177、178所簽定租賃期間自102年10月3日起至106年10月2日止之租賃契約不存在；
㈡被告應將汐止區北山段2351建號（含共同使用同地段2374建號）建物即門牌號碼新北市○○區○○街000巷00○0號4樓之2建物及地下二層車位編號177、178遷出，並將之返還原告；
㈢被告應自103年7月1日起至返還前開不動產之日止，按月給付原告9萬元；
㈣原告願供擔保，請准就訴之聲明第二、三項宣告假執行。
經核，原告係基於同一租賃關係基礎事實所為調整其應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，自應准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠附表所示之土地及建物（下稱系爭土地、系爭建物，合稱系爭不動產），原係訴外人瑩佳公司所有，於103年6月11日，經原告於本院103司執字第4834號強制執行事件（下稱系爭執行事件）之拍賣程序得標，並於103年6月27日獲發不動產權利移轉證書，而取得系爭不動產之所有權。
然系爭執行事件103年5月14日之拍賣公告，記載系爭不動產之使用情形為拍定後不點交，並載明系爭不動產由被告基於租賃關係占有中，租期自102年10月3日起，迄至106年10月2日止，租金每月9萬元，含地下二層平面式停車位編號177、178號。
㈡觀訴外人瑩佳公司與被告固曾依上揭租賃條件簽立書面租賃契約（下稱系爭租約），且系爭租約並約明上揭租金應用以扣除瑩佳公司積欠被告之欠款。
然被告之法定代理人陳怡利，曾起訴請求訴外人瑩佳公司返還借款，經本院103年訴字第116號民事判決訴外人陳怡利勝訴在案，其判決所載事實載明訴外人瑩佳公司係於102年10月3日借款400萬元，訴外人陳怡利經102年11月19日、102年12月4日寄發存證信函催告瑩佳公司返還借款，而未提及系爭租約、被告為系爭房屋之承租人、訴外人瑩佳公司與被告間關於租金給付之特約等事宜。
是倘102年10月3日之系爭租約，曾約明訴外人瑩佳公司以其應收受之租金扣除被告博多公司借款一節為真，訴外人陳怡利又何以另行催告訴外人瑩佳公司返還借款？顯見被告等事實上固曾借款予訴外人瑩佳公司，然系爭租約係事後補上，而屬虛偽。
㈢再者，訴外人瑩佳公司顯然具有財產可供清償，然訴外人瑩佳公司於系爭執行事件進行之際，訴外人陳怡利直至103年9月25日製作分配表時，訴外人陳怡利竟未聲請參與分配，白白將可於強制執行程序中取回之款項付諸流水，據此可證訴外人陳怡利與訴外人瑩佳公司是否有上開400萬元之借款，實有可議之處。
而依系爭執行事件製作之分配表可知，訴外人瑩佳公司曾有102年9月18日積欠貸款、102年3月12日積欠票款等事實，是訴外人瑩佳公司顯然知悉自己極可能受強制執行，竟於102年10月3日未經公證而訂立系爭租約，更徵訴外人瑩佳公司為避免喪失系爭建物之使用收益，而與訴外人陳怡利共謀，並與被告博多公司成立虛偽之系爭租約，以繼續使用系爭建物；
復刻意約定租期為4年，以規避民法第425條第2項關於5年租期之限制。
另系爭執行事件為第一次拍賣時，在使用情形欄內係登載第三人林喜儀，其後竟另於拍賣公告內逕載為「誤載第三人」，未載明誤載理由而直接更正為「博多公司」，足徵被告稱以系爭租約占有系爭建物云云，並非事實。
至被告抗辯瑩佳公司積欠400萬元，而以系爭租約之租金折抵云云，仍應對此舉證。
退步言之，系爭租約縱屬真正，關於系爭租約第3條以債抵租之約定，原告仍否認瑩佳公司與被告間有400萬元債務存在，亦未同意承擔該約定，自不受其拘束，被告仍應給付租金予原告；
然被告自原告於103年6月11日拍得系爭不動產起，均未給付租金，就此原告並以104年2月9日所提民事準備狀送達被告起5日內繳清積欠之全部租金，如有逾期者並以該民事準備狀為終止租約之意思表示。
㈣又被告之代理人於系爭不動產拍賣程序當日前往投標，兩造曾交換名片，原告並曾拜訪被告，然均未獲回應。
則被告繼續無權占用系爭不動產並拒絕返還原告，致原告系爭不動產所有權之行使遭受妨害，原告自得本於所有權人之地位，請求被告等遷出系爭不動產，將之返還原告。
另原告自取得權利移轉證書時起，被告即占有系爭建物，而受有免繳租金之利益，原告主張被告應自103年7月1日起算相當租金之損害金。
為此，依民法第767條、第179條規定，提起本件訴訟等語。
並聲明：⒈被告與訴外人瑩佳公司就坐落汐止區北山段2351建號（含共同使用地段2374建號）建物即門牌號碼新北市○○區○○街000巷00○0號4樓之2與車位編號177、178所簽定租賃期間自102年10月3日起至106年10月2日止之租賃契約不存在；
⒉被告應將汐止區北山段2351建號（含共同使用同地段2374建號）建物即新北市○○區○○街000巷00○0號4樓之2建物及地下二層車位編號177、178遷出，並將之返還原告；
⒊被告應自103年7月1日起至返還前開不動產之日止，按月給付原告9萬元；
⒋原告願供擔保，請准就訴之聲明第二、三項宣告假執行。
二、被告則以下詞資為抗辯：㈠103年度訴字第116號民事判決所涉借款，實為訴外人瑩佳公司向訴外人陳怡利借款400萬元，供作其為提存擔保金之用，因事後訴外人瑩佳公司並未還款，訴外人陳怡利方提起訴訟，請求訴外人瑩佳公司清償上揭借款。
然該筆借款與系爭租約實無關連，原告據此推認系爭租約為事後製作云云，顯屬無據。
㈡次觀被告前因收購訴外人瑩佳公司位於新北市康寧街汐止工業區內廠房之機器設備、原物料、半成品、智慧財產權等財產，為繼續營業所需，方留用訴外人瑩佳公司之員工，並租用訴外人瑩佳公司原廠房經營業務。
且訴外人瑩佳公司之負責人即訴外人鍾興蓮，除上揭民事判決所涉借款外，尚積欠訴外人陳怡利本票6張、面額合計24,700,600元之債務，是被告與訴外人瑩佳公司所簽系爭租約，方於第3條約定，以被告應給付之租金，清償訴外人瑩佳公司法定代理人鍾興蓮上揭債務。
被告即將訴外人鍾興蓮之債務，扣除436萬元（依每月租金9萬元、租期4年計算），以代系爭租約租金債務之履行。
則前開約定本於契約自由原則，尚無不可。
㈢系爭租約係屬真正，且系爭執行事件所為拍賣程序仍屬私法上之買賣行為，況上揭拍賣程序之拍賣公告亦載明被告依租賃關係占有中，系爭租約即為系爭不動產買賣契約內容之一部。
則依民法第425條第1項規定，系爭租約對拍定人即原告仍繼續存在，被告自非無權占用系爭建物。
再者，系爭租約對原告係繼續存在，被告即屬有法律上之原因而占用系爭建物。
原告主張訴外人瑩佳公司與被告係虛偽成立系爭租約、意圖規避民法第425條第2項規定云云，均屬臆測；
又兩造業依系爭契約第3條之約定，直接將全部租金、押租保證金扣除訴外人瑩佳公司當時即已存在並屆清償期之欠款，性質係租金之預付，而非就每月應繳之租金就按月陸續發生之債權扣除，並無債務承擔問題，自得對抗原告，是原告以書狀所為終止租約之意思表示，均無理由。
故原告請求被告返還系爭不動產、給付相當租金之不當得利等情，均屬無據等語。
並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；
⒉如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本院之判斷：㈠系爭不動產原係訴外人瑩佳公司所有，該不動產經本院103年度司執第4834號強制執行事件拍賣，由原告於103年6月11日拍定取得，此為被告所不爭執，並經本院調取103年度司執字第4834號執行事件卷宗核閱屬實。
㈡被告與訴外人瑩佳公司就系爭不動產簽訂租賃契約書，租賃期間自102年10月3日起至106年10月2日止，有該租賃契約書影本在卷為證（本院卷11、12頁）。
按民事訴訟法第277條前段規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
又按民法第87條第1項前段規定，表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，如第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示，應負舉證之責。
是原告主張被告與訴外人瑩佳公司所簽訂之系爭租賃契約係屬虛偽一節，自應由原告就此負舉證責任。
查：⒈系爭租約約定之租賃標的為系爭不動產，出租人（契約甲方）為訴外人瑩佳公司，承租人（契約乙方）為被告，被告之法定代理人陳怡利擔任被告之連帶保證人，租賃期間自102年10月3日至106年10月2日，就租金之給付方式依系爭租約第3條約定：「租金每個月玖萬，瑩佳國際（股）公司負責人鍾興蓮欠款，以每月租金自欠款中扣除」。
而關於訴外人瑩佳公司法定代理人鍾興蓮欠款情形，除被告提出由訴外人鍾興蓮所簽發、總額2,470萬6百元之本票6紙影本為證（本卷第60頁），訴外人瑩佳公司前為辦理提存事件，向訴外人陳怡利借款400萬元，由訴外人陳怡利交付訴外人鍾興蓮以付款人臺灣銀行、面額400萬元、付款人台北富邦銀行、票號BA0000000號之支票1紙供訴外人瑩佳公司辦理本院102年度存字第1247號提存事件，嗣訴外人陳怡利起訴請求訴外人瑩佳公司返還借款，經本院以103年度訴字第116號民事判決訴外人陳怡利勝訴在案，此經本院調閱103年度訴字第116號民事事件卷宗審核屬實。
是被告主張訴外人瑩佳公司之法定代理人鍾興蓮積欠欠款一節，應屬可採。
⒉系爭不動產前在102年度司執全字第485號假扣押執行事件中，於102年11月28日至現場實施假扣押查封時，系爭不動產使用情形依執行筆錄記載：「在場人林喜儀稱係基於租賃關係居住使用，出租人為債務人（即訴外人瑩佳公司），承租人為博多實業公司，租賃期間自102年10月3日起至106年10月2日止，租金9萬元，押金18萬元。」
，嗣於於103年度司執字第4834號執行事件就系爭不動產第1次拍賣公告「使用情形欄」記載：「拍定後不點交（第三人林喜儀基於租賃關係占有中，租期自民國102年10月3日起，迄民國106年10月2日止，租金每月新臺幣9萬元，‧‧‧）」，系爭不動產第2次拍賣時，於103年5月20日更正拍賣公告「使用情形欄」記載：「拍定後不點交（第三人博多實業股份有限公司基於租賃關係占有中，租期自民國102年10月3日起，迄民國106年10月2日止，租金每月新臺幣9萬元，‧‧‧）」，足見系爭不動產於查封時之使用狀態為被告占有使用中，前述第1次拍賣公告中所稱「林喜儀」占有中顯係誤載，故於第2次拍賣公告後再為此部分更正之記載，原告主張系爭建物原拍賣公告記載由訴外人林喜儀承租，嗣後逕行更改為被告，認被告未占有使用系爭建物云云，要無足採。
⒊被告再質以於103年度司執字第4834號執行事件分配程序中，債權人臺中商業銀行股份有限公司之債權利息起算日為102年9月19日、債權人和潤企業股份有限公司之債權利息起算日為102年10月12日，系爭租約之承租期間自102年10月3日起，訴外人瑩佳公司顯然知悉自己極可能受強制執行，竟於102年10月3日與被告簽訂系爭租約云云。
但依上述債權人之利息起算日所載，雖得認定訴外人瑩佳公司自該日時起有延遲給付本息之事實，但此項事實是否即為被告所知悉，並進而與訴外人瑩佳公司基於通謀意思表示而簽訂系爭租約，原告就此相關事實並未舉證證明，是關於訴外人瑩佳公司是否藉由與被告訂定租約之方式，而仍持續保持系爭不動產之使用收益，原告僅就訴外人瑩佳公司遲延給付欠款事實之發生，進而推論訴外人瑩佳公司與被告間即有通謀意思存在，要屬無據。
另訴外人陳怡利取得上開103年度訴字第116號民事勝訴民事判決，該民事判決雖於103年5月30日確定，惟於103年6月13日始核發判決確定證明書，而系爭不動產業於103年6月11日經由拍賣程序由原告取得，而按「他債權人參與分配者，應於標的物拍賣、變賣終結或依法交債權人承受之日一日前，其不經拍賣或變賣者，應於當次分配表作成之日一日前，以書狀聲明之。」
強制執行法第32條第1項定有明文。
是訴外人陳怡利縱使取得勝訴判決之執行名義，亦無法及時於103年度執字第4834號執行事件中聲明參與分配。
被告主張訴外人陳怡利未及於上開強制執行事件中持勝訴判決聲明參與分配，認訴外人陳怡利上開400萬元債權不實云云，要無足採。
㈢按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文。
而上述租賃物所有權讓與，亦包括強制執行拍賣程序中租賃物因拍定而所有權移轉之情形在內。
被告與訴外人瑩佳公司簽訂之系爭租約，原告所舉證據既不足以證明被告與訴外人瑩佳公司基於通謀虛偽意思表示而簽訂系爭租約，原告既因拍賣程序取得系爭不動產所有權，依上開規定，系爭租約對於原告仍繼續存在，被告基於系爭租約占有使用系爭不動產，自屬有據。
惟民法第425條第1項所謂對受讓人繼續存在之租賃契約，係指同法第421條第1項所定意義之契約而言，若因承租人對於前出租人有債權，前出租人同意以其所欠債務按月扣抵租金，則屬別一契約。
此契約對於因受讓租賃物所有權而繼為前出租人之受讓人，並非繼續有效，承租人無從以其對於前出租人之債權，按月扣抵應支付於受讓人之租金（最高法院77年度台上字第1567號裁判要旨參照）。
依被告所提會計師覆核報告書、分類帳、明細分類帳、轉帳傳票（本院卷第145至179頁）所載，被告就系爭租約租金抵付方式之會計作業流程，原則係採每月扣抵租金方式而出具轉帳傳票，足見被告係就每月所生租金債務逐次與其對於訴外人瑩佳公司債權相互抵扣。
復觀諸系爭租約所載，租金給付方式採「以每月租金欠款中扣除」，顯然並無以一次預付全部租金抵扣之情形存在。
是系爭租約雖以訴外人瑩佳公司所欠債務用以抵扣租金，原告因民法第425條第1項規定受讓系爭租約，但並未受讓被告對於訴外人瑩佳公司之債權，原告取得系爭不動產所有權後，被告自不得依系爭租約抗辯以每月應付租金抵扣其對訴外人瑩佳公司之債權。
再原告取得系爭不動產所有權後，被告迄今未支付原告任何租金，按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」
、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。
其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」
，民法第440條第1項、第2項定有明文。
原告自103年6月27日取得系爭不動產權利移轉證書，迄至原告提起本件訴訟之程序中，積欠租金數額已逾上開規定，原告並以104年2月9日準備狀催告被告於5日內給付租金，該準備狀於104年2月12日送達被告（見本院卷第146頁送達回執），被告至104年2月17日仍未給付，原告主張自104年2月18日終止系爭租約，應屬有據。
㈣按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以所受之利益為度，無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。
又受利益係基於給付關係者，無成立非給付不當得利之餘地。
本件被告在原告於104年2月18日終止租賃契約前，係因系爭租約占有使用系爭不動產，具有法律上之原因，因之在系爭租約存續期間，被告占有系爭不動產尚不構成不當得利。
又系爭租約之租金為每月9萬元，則系爭不動產之使用收益價值依社會客觀情形觀之，應有相當於9萬元之價值。
被告於系爭租約自104年2月18日終止後，既已喪失占有使用系爭不動產之法律權源，則原告請求自104年2月18日起至返還系爭不動產之日止，依不當得利之法律關係，請求按月給付相當於租金每月9萬元之損害賠償，為有理由，逾此範圍部分之請求，則無理由。
四、綜上所述，原告主張系爭租約既已終止，請求確認系爭租約不存在，並依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告將系爭不動產返還，及請求自104年2月18日起至返還系爭不動產之日止，按月給付9萬元，為有理由。
逾此範圍部分之請求為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當之金額，予以准許；
至原告敗訴部分，其假執行之聲請因失所附麗，應併予駁回之。
七、據上論斷，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 23 日
民事第二庭
法 官 辜 漢 忠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 10 月 23 日
書記官 陳 昭 伶
附表：
土地部分：
┌────────────────────────────────────┐
│土地標示 │
├─────────────────────┬──┬────┬──────┤
│ 土 地 坐 落 │地目│面 積│ 權 利 範 圍│
├──┬───┬───┬───┬──┬───┤ ├────┤ │
│編號│縣 市│鄉 鎮│ 段 │小段│地 號│ │平方公尺│ │
│ │ │市 區│ │ │ │ │ │ │
├──┼───┼───┼───┼──┼───┼──┼────┼──────┤
│ 1 │新北市│汐止區│北山 │ │549 │ 建 │8,599.61│1004/100000 │
└──┴───┴───┴───┴──┴───┴──┴────┴──────┘
建物部分：
┌───────────────────────────────────┐
│建物標示 │
├──┬───┬────┬────┬─────┬───────┬────┤
│編號│建 號│基地坐落│建物門牌│建築式樣主│建 物 面 積│權利範圍│
│ │ │ │ │要建築材料│ （平方公尺） │ │
│ │ │ │ │及房屋層數├───┬───┤ │
│ │ │ │ │ │樓 層│附 屬│ │
│ │ │ │ │ │面 積│建 物│ │
├──┼───┼────┼────┼─────┼───┼───┼────┤
│ 1 │2351 │新北市汐│新北市汐│鋼筋混凝土│第4 層│陽 臺│全 部│
│ │ │止區北山│止區康寧│造（13層）│337.08│45.69 │ │
│ │ │段549 地│街169 巷│ │ │ │ │
│ │ │號 │31之1 號│ │ │ │ │
│ │ │ │4樓之2 │ │ │ │ │
├──┴───┴────┴────┴─────┴───┴───┴────┤
│備考部分：含共有部分2374建號 │
└───────────────────────────────────┘
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