臺灣士林地方法院民事-SLDV,104,訴,1701,20170515,1

臺灣士林地方法院民事判決 104年度訴字第1701號
原 告 吳佳榕
訴訟代理人 黃坤鍵律師
複代理人 蔡菁華律師
被 告 邊子光
訴訟代理人 陳殷朔律師
參 加 人 黃佳瑾
訴訟代理人 白宗益
受 告知 人 鍾媽媽不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 蔡裕堂
受 告知 人 潘淑萍
上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國106 年4 月6 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹佰零參萬肆仟肆佰陸拾元，及自民國一百零四年十月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣參拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。

惟被告如以新臺幣壹佰零參萬肆仟肆佰陸拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。

民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告起訴時聲明第1項原為：被告應給付原告新臺幣（下同）189 萬元，及自起訴狀繕本送達被告後至清償日止，按年息5%計算之利息（本院卷第6 頁）。

嗣變更上開聲明為：被告應給付原告103 萬元4,460 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（本院卷第220 頁）。

核其所為係減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。

二、次按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加。

民事訴訟法第58條第1項定有明文。

又所謂「法律上利害關係」，係指兩造裁判之效力依法及於該第三人或兩造裁判效力雖不及之，但參加人之法律上地位，將因當事人一造之敗訴，依該判決之內容（包括法院就訴訟標的之判斷，及判決理由中對某事實或法律關係存否之判斷）直接或間接受有不利益，反之，若該當事人勝訴，即可免受此不利益者而言。

本件被告辯以其向黃佳瑾購買新北市○○區○○街00○0 號4 樓房屋（下稱系爭房屋）時，不清楚系爭房屋有氯離子含量過高情形，則原告因系爭房屋氯離子含量過高對賣方即被告提起本件訴訟之判決結果，涉及黃佳瑾之利益，黃佳瑾就本件訴訟有法律上之利害關係，其為輔助被告聲明而參加訴訟（本院卷第87頁），核無不合，亦應准許。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

㈠、伊於民國102 年4 月25日與被告簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買受被告所有之系爭房屋及基地（下稱系爭房地），已付清買賣價金630 萬元，並於同年6 月14日辦畢所有權移轉登記。

伊於103 年3 月12日將系爭房地出售予賴淳栱，惟於104 年3 月9 日接獲賴淳栱寄發之律師函，告知系爭房屋氯離子含量超標，為俗稱之海砂屋，並據以解除買賣契約，請求伊返還買賣價金及賠償損害，賴淳栱更對伊提起刑事詐欺告訴，伊始驚覺系爭房屋有此嚴重瑕疵，並於同年4 月4 日寄發存證信函通知被告。

㈡、伊買受系爭房地時，被告於系爭買賣契約第9條第5項保證系爭房屋絕非海砂屋，然依臺北市建築師公會出具之（105）鑑字第2146號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）所載，系爭房屋之混凝土氯離子含量遠超出國家標準，為海砂屋，有減少通常效用之瑕疵。

又依葉美麗不動產估價師聯合事務所之估價報告（下稱系爭估價報告），系爭房屋因氯離子含量超標造成市場價格之減損比例為16.42%，據此計算系爭房地減損之交易價格為103 萬4,460 元，爰依民法第354條第1項前段、第359條前段等規定，請求減少買賣價金103 萬4,460 元，依民法第179條不當得利或第227條第1項不完全給付之規定，被告應給付原告103 萬4,460 元。

㈢、聲明：①被告應給付原告103 萬4,460 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

②願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯：

㈠、伊於102 年間決定出售系爭房地時，為求縮短期間，同時委託二家仲介公司負責銷售，原告係受委託之永慶房屋淡海店店長，但以個人名義搶購系爭房地，依系爭買賣契約第17條約定，系爭房地總價為598 萬元，因承辦代書為利於原告將來之買賣，要求記載總價為630 萬元。

又原告從事仲介工作2 、30年，應會先行查明系爭房屋是否為海砂屋，否則不會搶購，而依仲介業相關法律規定，原告應將系爭房屋是否為海砂屋通知當事人，原告卻未為之，違反專業者之注意義務而有過失。

㈡、系爭房地原為參加人所有，因參加人認系爭房屋非海砂屋，伊據此亦認房屋非海砂屋，原告且未證明伊出售系爭房屋時已存在瑕疵。

又伊於102 年4 月25日將系爭房地出售予原告，原告於103 年3 月12日出售予賴淳栱，而賴淳栱提起返還價金訴訟時，原告未告知伊參加訴訟，且私自與賴淳栱達成和解收回系爭房地，再將系爭房屋出租收益，原告顯未依民法第356條規定通知伊，已視為承認其受領之物。

㈢、系爭買賣契約標的物現況說明書第17項記載系爭房屋未做過氯離子含量檢測，原告明知仍願買受，屬原告自行拋棄檢查之權利，伊不負瑕疵擔保責任。

㈣、損害賠償之方式依民法第215條規定，應優先考慮回復原狀。

又系爭估價報告未參考連續幾次交易之金額，鑑定金額亦有偏高。

㈤、聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回。②如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、參加人陳述：

㈠、系爭房屋是否為海砂屋無明確證據，縱氯離子含量超標，亦不代表房屋具有影響居住安全之瑕疵，而物之瑕疵須達到使用上或價值上重大減損，方可認為具有法律意義之瑕疵，原告未就此盡舉證之責，不應認有瑕疵存在。

㈡、系爭房屋於系爭買賣契約成立時雖未檢測，但房屋位在淡水地區海砂屋案例頻繁之區域，當地仲介為免發生海砂屋爭議，均會告知買方可進行檢測，而系爭房地由訴外人旺庭不動產經紀有限公司（下稱旺庭公司）居間仲介，旺庭公司負責人為原告，原告身兼買方及仲介雙重身分，有調查屋況、告知相關風險之義務，對系爭房屋可能存在海砂屋瑕疵之認識比一般買方為高。

㈢、依民法第567條第2項、不動產經紀業管理條例第24條之2第3 至5 款規定，原告對系爭房屋是否為海砂屋，本應盡善良管理人之注意義務，其未詳予調查，應認有重大過失，依民法第355條第2項規定，被告不負瑕疵擔保責任。

㈣、被告未保證系爭房屋非海砂屋，被告之給付義務僅在移轉系爭房地所有權，並依現況交屋，無改良房屋之義務。

縱系爭房屋有瑕疵，僅屬瑕疵擔保問題，無債務不履行可言。

㈤、被告非系爭房屋起造人，買受系爭房屋時未被告知有氯離子含量過高情狀，亦無能力查知系爭房屋是否為海砂屋，對於房屋氯離子含量過高無過失或可歸責事由。

縱被告應負債務不履行之損害賠償責任，亦因原告與有過失而應免除全部責任。

四、本院之判斷：

㈠、原告主張其於102 年4 月25日與被告簽訂系爭買賣契約，買受系爭房地，並於同年6 月14日辦畢所有權移轉登記。

嗣於103 年3 月12日將系爭房地出售予賴淳栱，惟於104 年3 月9 日接獲賴淳栱寄發之律師函，告知系爭房屋氯離子含量超標，據以解除買賣契約，請求返還買賣價金及賠償損害，並提起刑事詐欺告訴。

其為此於同年4 月4 日寄發存證信函通知被告系爭房屋氯離子含量超標情事等情，業據提出系爭買賣契約（本院卷第8 至14頁）、建物、土地登記謄本、建物、土地所有權狀（本院卷第15頁、第16頁、第27頁、第28頁）、原告與賴淳栱簽訂之不動產買賣契約書、價金履約保證書、價金履約保證申請書（本院卷第17至26頁）、賴淳栱寄發之律師函與郵件收件回執（本院卷第29至30頁）、臺灣士林地方法院檢察署刑事傳票（本院卷第31頁）、存證信函（本院卷第347 至349 頁）為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。

㈡、原告主張其買受之系爭房地，因系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，得依民法第359條前段之規定請求減少價金103 萬4,460 元，再依民法第179條規定請求被告悉數返還等情，為被告否認，並以上開情詞置辯。

經查：１、系爭房屋於兩造交易時，應有混凝土氯離子含量過高之物之瑕疵存在：

⑴、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

民法第354條第1項、第359條分別定有明文。

又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。

⑵、本院就系爭房屋氯離子含量是否過高一節，委請臺北市建築師公會鑑定，該公會人員依臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定手冊之規定，自陽台頂板、E 室柱、A 室廁所頂板取樣共3 個混凝土試體，委請具財團法人全國認證基金會認證資格之厚昇工程顧問有限公司檢測結果為：氯離子含量：①陽台頂板：每立方公尺1.606 公斤。

②E 室柱：每立方公尺1.11公斤。

③A 室廁所頂板：每立方公尺6.446 公斤。

④平均值：每立方公尺3.055 公斤。

系爭房屋混凝土中氯離子含量每立方公尺3.055 公斤，超過國家標準CNS3090 新拌混凝土中水溶性氯離子含量每立方公尺0.3 公斤或每立方公尺0.6 公斤之限制，有系爭鑑定報告（外放系爭鑑定報告第2 至3 頁、附件五現況平面示意圖）可稽，足認系爭房屋確有混凝土氯離子含量過高情形。

⑶、系爭鑑定報告「鑑定分析結果」另認：混凝土中若氯離子含量過高致使鋼筋表面氯離子含量超過一臨界值時，則鋼筋表面的鈍化膜便會遭受破壞而產生腐蝕，且當氯離子與水泥經化學反應後，將產生膨脹性鈣釩石而可能造成混凝土龜裂等語（外放系爭鑑定報告第3 頁），堪認混凝土中氯離子含量過高，將致混凝土龜裂及其內鋼筋腐蝕，衍生混凝土剝落、鋼筋裸露及抗壓性不足等情狀，影響房屋堅固、安全、外觀等通常效用。

另衡諸一般社會通念，混凝土中氯離子含量過高之房屋，在不動產交易市場之競爭力薄弱，降低一般人之交易意願，致減少其經濟價值，此觀諸系爭買賣契約第9條第5項明文約定被告應保證系爭房屋非海砂屋即明（本院卷第11頁），則系爭房屋混凝土中氯離子含量過高，屬有減少其價值及通常效用之物之瑕疵無疑。

⑷、被告固辯以原告未證明其出售系爭房屋時已存在混凝土中氯離子含量過高之瑕疵云云。

惟依系爭鑑定報告「鑑定經過情形」段落所載，臺北市建築師公會人員係依系爭房屋室內現況，在陽台頂板、E 室柱、A 室廁所頂板各鑽取混凝土試體後送請檢測（外放系爭鑑定報告第2 至3 頁），本件復無證據證明原告買受系爭房屋後，上開混凝土試體採樣處所之頂板或室柱有何修繕情事，採樣試體各處應仍維持被告出售時之原狀，被告空言為上開辯解，非足可取。

２、被告無民法第355條所定不負瑕疵擔保責任之適用：

⑴、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。

次按買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。

買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。

但故意不告知其瑕疵者，不在此限。

民法第355條亦有規定。

⑵、被告辯以原告長期從事仲介工作，於交易前會先行查明系爭房屋是否為海砂屋，其明知爭房屋未做過氯離子含量檢測仍願買受，且具仲介身分，對系爭房屋存在海砂屋瑕疵之認識比一般人高，依仲介業等相關規定，亦有調查是否為海砂屋之義務而未為調查，可認定有重大過失，依民法第355條之規定，被告不負瑕疵擔保責任云云，為原告否認，被告就上開有利於己之事實有舉證之責任。

經查：

①、被告所辯原告於交易前會先行查明系爭房屋是否為海砂屋一節，未提出證據證明，難認屬實。

況房屋混凝土中氯離子含量是否超過標準，非依通常程序檢查即能發見，必須由專業實驗室檢測始能得知，無從僅依原告長期從事仲介工作或知悉系爭房屋未為氯離子含量檢測，推論原告於交易前已查知系爭房屋為海砂屋之事實，被告此部分所辯，委無足採。

②、海砂屋係指房屋混凝土中氯離子含量超標之房屋，依系爭買賣契約第9條第5項約定：「乙方（指被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」

等語（本院卷第11頁），顯見被告於系爭買賣契約成立時，有保證系爭房屋無混凝土氯離子含量超標之瑕疵，是縱原告有被告所指未為調查系爭房屋屬海砂屋之重大過失，被告既已為上開保證，依民法第355條第2項前段之規定，就系爭房屋之上開瑕疵仍應負擔保之責。

⑶、從而，本件無證據證明原告於系爭買賣契約成立時，明知系爭房屋有上開瑕疵，而被告既保證系爭房屋無此瑕疵，原告縱有重大過失而不知瑕疵，被告仍不免擔保之責，被告應無民法第355條所定不負瑕疵擔保責任之適用。

３、原告無民法第356條所定視為承認其所受領之物之適用：

⑴、按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。

如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。

買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。

不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。

民法第356條第1 、2 、3 項分別定有明文。

是以，依通常程序檢查所得發見之瑕疵，倘買受人怠於檢查或通知者，視為承認其所受領之物，如不能依通常程序檢查即知之瑕疵，則應於日後發見時依同條第1項規定通知出賣人。

而上開民法第356條第3項所定之日後發見未能即知之瑕疵並無明定其期限，當於民法第365條第1項規定之自物之交付時起5 年內均得行使之。

⑵、本件原告係於102 年4 月25日與被告簽訂系爭買賣契約，於103 年3 月12日將系爭房地出售予賴淳栱，於104 年3 月9日接獲賴淳栱所寄發告知系爭房屋氯離子含量超標之律師函，於同年4 月4 日寄發存證信函通知被告房屋氯離子含量超標情事，已如前述，而房屋之混凝土氯離子含量是否超過標準，非依通常程序檢查即能發見，必須由專業實驗室檢測始能得知，應屬民法第356條第3項所定「不能即知之瑕疵」，故原告於104 年3 月9 日經賴淳栱通知系爭房屋混凝土氯離子含量超標後，即於同年4 月4 日以存證信函通知被告，尚無怠於為通知之情事，被告抗辯原告有應視為已承認其所受領之物，亦不足取。

４、原告得依民法第359條規定請求減少價金，再依民法第179條規定，請求返還溢付之價金103 萬4,460 元：

⑴、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

民法第359條前段、第179條分別定有明文。

次按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額；

買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。

換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院99年度台上字第1972號裁判、87年台簡上字第10號判例參照）。

故買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，自得依不當得利之法律關係請求返還。

⑵、查系爭房屋有混凝土氯離子含量過高，致影響其通常效用及價值之瑕疵，已如前述，原告依民法第359條前段規定請求減少系爭買賣契約價金，並依民法第179條規定，請求返還溢付之價金，洵屬有據。

⑶、本院就系爭房屋上開瑕疵所減損市場價格送請葉美麗不動產估價師聯合事務所鑑定，而系爭估價報告「評估價值結論」記載：系爭房屋於102 年4 月25日買賣時，無瑕疵之市價為639 萬元；

有瑕疵之市價為534 萬762 元（外放系爭估價報告第3 頁），依上開說明，系爭房屋於102 年4 月25日買賣時無瑕疵物與瑕疵物之「應有價值」差額為104 萬9,238 元（計算式：0000000-0000000 ＝0000000 ），占無瑕疵物應有價值之比例為16.42%（計算式：0000000 ÷0000000 ＝0.1642），再以系爭房地買賣價金630 萬元核算瑕疵減損金額為103 萬4,460 元（計算式：0000000 ×0.1642＝1034460）。

⑷、被告雖辯以系爭房地買賣價金為598 萬元云云，惟系爭買賣契約第4條約定：「…買賣總價：新台幣陸佰叁拾萬元整…。」

等語（本院卷第10頁），明定系爭房地買賣價金為630萬元。

至系爭買賣契約第17條約定：「本買賣價金包含買方服務費新台幣壹拾貳萬元，另扣除賣方服務費及土地增值稅後賣方實收新台幣伍佰玖拾萬元整。」

等語（本院卷第13頁），應係兩造就服務費及土地增值稅負擔所為之約定，不影響系爭房地買賣價金之認定，被告此部分所辯，難認可採。

⑸、被告另辯以系爭估價報告未參考連續幾次交易之金額，鑑定金額偏高云云，惟未為進一步說明及提出證據佐證，而系爭估價報告係由領有不動產估價師證書、臺北市不動產估價師開業證書及臺北市不動產估價師公會會員證書之葉美麗不動產估價師製作（外放系爭估價報告後附證書），足認葉美麗具不動產估價之專業知識及實務經驗。

另觀諸系爭估價報告內容，葉美麗不動產估價師係以現況格局、一般屋況進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及最有效使用情況之分析後，採比較法及收益法之直接資本化法等估價方法，評估正常房地價格與有氯離子含量超標瑕疵之價格及減損比例，其評估價值之結論，非無依據，被告空言辯稱系爭估價報告認定之金額偏高，亦不足取。

⑹、被告再辯稱原告具仲介身分，依仲介業等相關法律規定，具有調查系爭房屋是否為海砂屋之義務而未為調查，可認與有過失，應免除全部責任云云。

按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之。

民法第217條第1項定有明文。

所謂被害人與有過失，只須其行為為損害之共同原因，且其過失行為助成損害之發生或擴大，即屬相當。

被告所辯原告為交易時，具有調查系爭房屋是否為海砂屋之義務，原告固否認之，而原告有無調查海砂屋之義務，與被告應給付無瑕疵之物，究屬二事，難以解為原告對損害之發生與有過失，得依民法第217條第1項之規定，減輕或免除上開減少價金之數額。

⑺、從而，原告以系爭房屋有上開瑕疵得請求減少價金103 萬4,460 元，於此減少之範圍內，被告無該價金之請求權存在，依民法第179條規定，請求被告返還103 萬4,460 元，自屬有據。

五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。

民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

本件原告損害賠償之請求為未確定期限之債務，原告依法應為催告，被告始負遲延責任，而應給付法定遲延利息。

查原告以起訴狀繕本送達被告為請求減少價金之意思表示後，被告就上開金額即無請求權存在，原告以起訴請求被告給付而送達訴狀，與催告有同一之效力，而起訴狀繕本係於104 年10月12日送達被告收受，有送達證書可佐（本院卷第40頁），依前開規定，原告併請求自起訴狀繕本送達翌日即同年月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。

六、綜上所述，原告依民法第179條不當得利之規定，請求被告給付103 萬4,460 元，及自104 年10月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。

至原告另主張依民法第227條第1項不完全給付之請求權基礎，乃以單一聲明，請求法院為同一之判決，屬訴之客觀重疊合併，本院認原告依民法第179條之不當得利請求有理由，其餘請求權基礎縱經審酌，無更為有利於原告之判斷，無庸再予論究。

七、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、請求調查及本院未經援用之證據，經斟酌後，認不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。

九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 15 日
民事第四庭法 官 林昌義
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 5 月 15 日
書記官 呂子彥