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臺灣士林地方法院民事判決 104年度重訴字第71號
原 告 黃文泰
訴訟代理人 陳志峯律師
複代理人 洪崇遠律師
被 告 黃福添
訴訟代理人 林解元
訴訟代理人 黃文溪
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國104年9月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○地號土地如複丈成果圖所示807⑵建物（面積一百一十四點六三平方公尺）及807⑶屋簷部分（面積二點四八平方公尺）拆除，並將該部分土地騰空返還給原告。
被告應給付原告新臺幣貳萬貳仟零柒拾貳元，及自民國一○三年十二月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一○三年十一月二十一日起至騰空返還第一項所示之土地之日止，按月給付原告新臺幣肆仟貳佰柒拾陸元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰玖拾捌萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣伍佰玖拾伍萬肆仟壹佰零柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣柒仟肆佰元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣貳萬貳仟零柒拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於原告按月以新臺幣壹仟伍佰元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣肆仟貳佰柒拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。
但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。
本件原告原起訴狀所載聲明第一至三項為：㈠被告應將坐落於新北市○○區○○段000地號土地上未辦理保存登記之建築物即門牌號碼為新北市○○區○○路○段000號房屋（面積124.98平方公尺，以實測為準）拆除，並將該部分土地騰空返還予原告。
㈡被告應給付原告新臺幣（下同）1萬8,253元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢被告應自民國103年11月18日起至騰空返還第一項所示土地之日止，按月給付原告4,563元。
嗣於本件訴訟進行中，經本院會同地政人員實際測量後，原告最終變更其上揭聲明為：㈠被告應將坐落於新北市○○區○○段000地號土地如複丈成果圖所示807⑵建物（面積114.63平方公尺）及807⑶屋簷部分（面積2.48平方公尺）拆除，並將該部分土地騰空返還給原告。
㈡被告應給付原告2萬2,072元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢被告應自103年11月21日起至騰空返還第一項所示之土地之日止，按月給付原告4,276元。
核其所為，係基於同一基礎事實（即原告主張被告無權占用其所有土地），且就原訴之聲明第一項為聲明之減縮、第二項為聲明之擴張，第三項為聲明之擴張，核與前揭規定相符，應予准許。
合先敘明。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：㈠緣坐落於新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）於103年4月29日，經新北市政府依地籍清理條例予以標售，並以4,301萬元決標，經通知原告行使優先承買權，原告依法行使優先承買權，並於103年6月17日以買賣為原因登記取得系爭土地之全部所有權。
㈡被告無權占有系爭土地興建門牌號碼為新北市○○區○○路○段000號3層樓未保存登記之建物，原告當得依民法第767條第1項規定，請求被告拆除並謄空返還其占有之系爭土地部分。
而被告無權占有系爭土地使用，致原告受有相當於租金之損害，原告亦得依民法第179條規定請求自原告於103年6月17日取得系爭土地所有權起至起訴日即103年11月20日止，相當於租金之不當得利2萬2,072元。
又被告自起訴日後仍繼續無權占有使用系爭土地，原告亦得請求被告至騰空返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利4,276元。
為此，爰依民法第767條第1項、第179條規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將坐落於新北市○○區○○段000地號土地如複丈成果圖所示807⑵建物（面積114.63平方公尺）及807⑶屋簷部分（面積2.48平方公尺）拆除，並將該部分土地騰空返還給原告。
㈡被告應給付原告2萬2,072元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢被告應自103年11月21日起至騰空返還第一項所示之土地之日止，按月給付原告4,276元。
㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告係於103年6月17日向新北市政府標得系爭土地所有權，系爭土地於日據時代是訴外人張東隆株式會社所有，新北市政府標售單有記載，然新北市政府為便宜行事乃違法標售，新北市政府從未通知被告，僅以公告代替。
㈡被告於日據時代即居住在新北市汐止區，從大同路到基隆路一大遍農地，因被告家裏的人口太多，老舊的房子已住不下，而向張東隆株式會社承租系爭土地，但因租約歷經戰亂、颱風水患，而未能保存下來。
而被告為躲戰亂及識字不多，於三七五減租時為何沒有買到系爭土地，被告也不清楚，但被告每年都有繳房屋稅，系爭土地上之建物是被告用畢生積蓄和舉債所建，被告已年老、行動遲緩、耳不聰、目不明，亦恐有失明之虞，膝下僅有一獨子任保全人員，收入不多，屆時連租屋都成問題，故原告主張無理由等語。
並聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於103年6月17日以103年6月13日買賣為原因，登記取得系爭土地所有權全部。
㈡系爭土地如複丈成果圖所示807⑵建物（面積114.63平方公尺）及807⑶屋簷部分（面積2.48平方公尺）為被告所有，且建物未辦理建物保存登記。
四、本院之判斷：㈠按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文。
且按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段、中段分別定有明文；
而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告倘係以「非無權占有」資為抗辯者，原告就被告無權占有之事實，並不負舉證責任。
換言之，被告應就其取得占有係有正當權源之事實，舉證證明；
倘被告不能證明其占有權源，則自應認原告之請求為有理由（最高法院92年度台上字第312號判決意旨可資參照）。
被告辯稱其與系爭土地日據時期之原所有權人即張東隆株式會社間就系爭土地有承租關係存在，又辯稱因其有領得三七五減租部分農地，則其就系爭土地於日據時間有承租關係存在云云，惟被告並未舉證以實其說，況縱被告有因三七五減租關係取得部分農地，亦無法證明其就系爭土地有承租契約存在，此外，被告並未提出證據證明其與原地主間就系爭土地有何租賃關係存在之證明，則其辯稱，尚難謂可採。
被告既無法證明其有合法占有使用系爭土地之權源，則被告乃無權占有系爭土地，原告依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭土地上如複丈成果圖所示807⑵建物（面積114.63平方公尺）及807⑶屋簷部分（面積2.48平方公尺）拆除，並將該部分土地騰空返還給原告，洵屬有據，應予准許。
㈡次按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條規定，請求相當於租金之不當得利。
又租用基地建築房屋，其租金以不超過土地價額年息百分之十為限，土地法第105條、第97條規定甚明。
又土地法第97條第1項所謂土地價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25條定有明文。
而法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。
又土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文規定。
故土地法第97條第1項所謂之申報地價，即指該土地之申報地價而言。
又所謂年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非一律依照申報價額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益及社會情感等情事而為決定。
本件被告所有如複丈成果圖所示807⑵建物（面積114.63平方公尺）及807⑶屋簷部分（面積2.48平方公尺），計面積117.11平方公尺，乃無權占有原告所有之系爭土地，依前揭說明，原告受有相當於租金之損害，被告受有相當於租金之利益，被告受有利益乃屬無法律上之原因，原告當得依不當得利規定，請求被告給付相當於租金之不當得利。
至於得請求之金額分述如下：⒈原告請求被告給付自103年6月17日起至103年11月20日止，計157日相當於租金之不當得利部分：參以系爭土地位在新北市汐止區，被告所有占有系爭土地之建物共三層樓，一到二樓為水泥磚造，三樓為鐵皮建造，一樓到二樓房屋前方有以鐵架、石棉瓦及木板搭建的鐵架及遮雨棚（即複丈成果圖所示之屋簷），未設有門牌號碼。
一樓目前有營業使用，內放有一些冰箱、電器、修理工具及鋼瓶，但未掛有招牌。
該建物位於大同路一段上，大同路一段為左右各三線道之道路，車輛往來非常頻繁，該建物右邊為大同路一段119號1層樓建造加裝鐵皮屋頂房屋，左邊為123號三層樓磚造房屋，該建物隔著123號房屋即為南陽大橋及大同路1段交叉口，對面有富信大飯店及三陽工業公司（兩棟均為大樓型建物），南陽大橋左邊為中太汽車修車廠及展售處，建物對面為精緻汽車旅館，斜對面多為一層樓房屋及四層樓公寓。
該建物後方則有一空地及菜園，空地上有停放機車，有上揭本院勘驗筆錄附卷可稽（本院卷第42頁至第43頁），依此等基地位置、利用狀況、交通便利與繁榮程度、使用經濟效用等一切情狀，認被告所受占用系爭土地部分之不當得利，應以申報價額年息百分之五計算為適當，則認原告請求被告給付自103年6月17日起至103年11月20日止，計157日相當於租金之不當得利，本應按103年度申報地價為每平方公尺50,842元（103年度公告地價50,842元×80%=40,674，下數點以下四捨五入，以下同），依年息百分之五計算之不當得利應為10萬2,444元【40,674×（114.63+2.48）×5%×157/365=102,444】，惟原告僅主張以每平方公尺申報地價8,763.2元計算，則依年息百分之五計算不當得利之金額為2萬2,072元【計算式：8763.2×（114.63+2.48）×5%×157/365=22,072】。
又按受領人於受領時知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，為民法第182條第2項前段所明定，此係課予惡意受領人附加利息返還不當得利之責任，此項附加之利息應自受領時或知無法律上之原因時起算。
且按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第203條亦規定有明文。
則本件原告請求被告給付相當於租金之不當得利2萬2,072元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即103年12月16日起（本院卷第24頁，103年12月5日寄存送達十日後生送達效力）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，亦屬有據，應予准許。
⒉自103年11月21日起至返還上揭土地之日止，按月給付不當得利部分：如前所述，被告所受占用系爭土地部分之不當得利，應以申報價額年息百分之五計算為適當，則相當於租金之不當得利每月為4,276元（以原告主張103年度申報地價每平方公尺8763.2×114.63+2.48）x5%÷12=4,276）。
故原告請求被告自103 年11月21日起至返還上開土地之日止，按月給付原告4,276 元之範圍內，為有理由，應予准許。
五、從而，原告依民法第767條第1項、及第179條不當得利之規定，請求：㈠被告應將坐落於新北市○○區○○段000地號土地如複丈成果圖所示807⑵建物（面積114.63平方公尺）及807⑶屋簷部分（面積2.48平方公尺）拆除，並將該部分土地騰空返還給原告；
㈡被告應給付原告2萬2,072元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即103年12月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢被告應自103年11月21日起至騰空返還第一項所示之土地之日止，按月給付原告4,276元；
均為有理由，均應予准許。
六、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 12 日
民事第一庭 法 官 陳月雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 10 月 12 日
書記官 卓怡芳
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