臺灣士林地方法院民事-SLDV,105,訴,1591,20170323,1

臺灣士林地方法院民事判決 105年度訴字第1591號
原 告 鄭成昀
訴訟代理人 張耀天律師
被 告 群暉不動產仲介有限公司
法定代理人 黃碩雄
訴訟代理人 許俊明律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於106 年2 月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣伍拾萬叁仟貳佰元，及自民國一百零五年十月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之七十四，餘由原告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣壹拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣伍拾萬叁仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事 實 及 理 由

一、原告起訴主張：原告前委託被告將其所有之臺北市○○區○○段0 ○段○000 地號土地面積1,754 平方公尺、權利範圍185/10000 及其上房屋門牌號碼：臺北市○○區○○街000巷00號4 樓，下稱系爭房地）銷售。

兩造於103 年2 月23日簽立專任委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更同意書，並於同天簽立買賣契約書，將系爭房地出賣予訴外人艾慧芳。

然原告因被告仲介買賣系爭房地故，遭艾慧芳提出刑事告訴在案外，就關於系爭房地買賣契約為解除消滅，係不可歸責於原告之事由，亦經三審確定在案。

被告就系爭房地買賣之付出者，除了讓原告系爭房地陷於遭移轉過戶但未取得分文價金、代原告覓得之代書於原告系爭房地過戶後，亦不提供艾慧芳之擔保本票予原告、代原告覓得之履保公司，只保管部分價金及保障被告仲介費用，竟無「履約保證」功能外，至多僅為原告為廣告刊登及企劃、行銷僅花費591 刊登之新臺幣（下同）600 元、相關調查1,500 元，且帶看系爭房地僅有2 次；

磋商協調買賣雙方議定價金及進行買賣契約簽訂事宜等委託銷售契約之主要給付內容並未妥適圓滿，更致原告所有系爭房地遭移轉過戶後更要背負系爭房地之貸款經濟壓力下，要自行起訴艾慧芳、又無故遭艾慧芳提起刑事訴追，足徵被告所已支出之成本及人事費用等至多僅數千元至數萬元。

此外，系爭房地並未完成買賣契約，原本被告應進行之協助處理過戶及點交事宜等從給付或附隨義務所須支出之人事費用皆未發生，原告認為以按買賣成交價之1%計算即17萬元，而非給付被告68萬元。

再者，衡諸社會通常事理，原告之所以會答應被告之4%仲介費，是因原告實拿價金1,700 萬元衡平投資成本後外加高額之仲介費，若被告無法達成售價成交時，原告何以願意負擔如此高額之仲介費? 本件被告皆未達到前開條件，原告認為收取68萬元之高額仲介費著實違反比例原則等語。

並聲明：㈠被告應給付原告68萬元，及自105 年10月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：原告於103 年2 月8 日委託被告出售系爭房地，兩造於同年月23日另簽專任委託銷售契約書，並約定服務報酬為68萬元。

嗣經被告居間仲介，原告遂於103 年2 月23日以1,768 萬元出售系爭房地予艾慧芳，故被告自得向原告請求服務報酬。

縱買賣契約業因方艾慧芳違約經原告解除，對於被告服務報酬並無影響。

再者，原告既已同意給付服務報酬68萬元予被告，依據民法第572條但書規定本不得請求返還。

遑論，原告自97年起即擔任房屋仲介現亦任職於不動產業，斷非民法第572條之立法及修正意旨所稱之無知識經驗之人，故不得主張民法第572條本文之規定請求酌減報酬。

況且，原告業因訴外人即買方艾慧芳違約取得2,652,000 元之違約金，該違約金本將原告應給付之服務報酬68萬元之損害填補計算在內，故不應酌減被告之服務報酬始符公平。

甚者，服務報酬68萬元未逾不動產仲介業報酬計收標準規定之最高限額，自難認有何為數過鉅失其公平等語為辯。

並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保免為假執行。

三、本件經兩造協議後簡化爭點如下：甲、兩造所不爭執之事項：㈠原告委託被告將系爭房地銷售，兩造並於103 年2 月23日簽立專任委託銷售契約書（本院卷第18頁）、委託銷售契約內容變更同意書（本院卷第18-1頁）。

㈡原告因被告仲介買賣系爭房地，遭艾慧芳提出刑事告訴，而為不起訴確定在案（臺灣臺北地方法院檢察署104 年度偵字第1231號、臺灣高等法院105 年度上聲議字第3757號）。

㈢原告與艾慧芳因關於系爭房地買賣契約之爭執，經臺灣臺北地方法院以103 年度訴字第2127號、臺灣高等法院103年度重上字第913 號判決及最高法院以105 年台上字第380 號判決確定在案。

㈣原告已給付並經被告收受系爭房地之仲介費68萬元。

㈤本件若原告勝訴，就原告勝訴部分之法定延遲利息自105年10月22日起算。

㈥對該錄音檔文字稿內容形式不爭執（本院卷第112-116 頁）。

㈦艾慧芳因買賣系爭房地違約，經法院判決應給付原告2,652,000 元之違約金（本院卷第47頁）。

乙、兩造所爭執之事項：㈠被告取得原告之仲介費用68萬元是否有理由？㈡上揭仲介費是否需酌減？

四、本院得心證之理由如下：

（一）被告取得原告之仲介費68萬元是否有理由？１、按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。

民法第568條第1項定有明文。

次按居間人（介紹人）於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。

最高法院著有49年度台上字第1646號民事判例可資參照。

再按民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。

所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。

至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年台上字第2675號判決要旨參照）。

２、經查，原告委託被告銷售系爭房地，兩造並於103 年2 月23日簽立專任委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更同意書；

原告因被告仲介買賣系爭房地，遭艾慧芳提出刑事告訴，而為不起訴確定在案；

原告與艾慧芳因關於系爭房地買賣契約之爭執經判決確定，認艾慧芳因買賣系爭房地違約，應給付原告2,652,000 元之違約金等情，均詳如上揭兩造所不爭執事項㈠、㈡、㈢、㈦所載（本院卷第136頁）。

３、原告主張系爭房地之買賣契約因艾慧芳違約而解除，被告受領居間報酬之法律上原因已不存在，其受取68萬元為不當得利云云。

惟觀兩造於103 年2 月23日簽立委託專任銷售契約書（本院卷第15-17 頁）第5條之服務報酬第1項約定，買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之4%，可徵兩造就居間報酬給付之條件及數額，均於兩造成立居間契約之初即已約明；

而原告與艾慧芳嗣於103 年2 月23日簽立系爭房地之買賣契約，其仲介即為被告等情，有不動產買賣契約書影本簽章欄位可憑（本院卷第83頁），亦為兩造所不爭執。

則揆諸首揭規定及說明，原告確係因被告之媒介，而與艾慧芳成立系爭房地之買賣契約，兩造間委託專任銷售契約書第5條第1項約定之居間報酬條件業已成就，原告即應給付居間報酬，不因系爭房地買賣契約嗣後經解除而受影響。

４、綜上所述，被告收受原告給付居間報酬，自以兩造間居間契約之約定為其法律上原因，不因原告與艾慧芳間系爭房地之買賣契約業經解除而受影響。

原告主張其給付被告之68萬元，因系爭房地買賣契約解除而失其法律上原因，核屬不當得利云云，自不可採。

（二）上揭仲介費是否需酌減？１、按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。

但報酬已給付者，不得請求返還。

民法第572條定有明文。

次按按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286 號判決要旨參照）。

２、原告主張縱其應給付居間報酬，然嗣後因艾慧芳反悔不買受系爭房地，其未因此取得價金，並負擔與艾慧芳間之訟累及系爭房地之房貸利息，自得請求酌減居間報酬等語。

而觀103 年2 月23日原告與艾慧芳間不動產買賣契約書所示，系爭房地買賣價金為17,680,000元（本院卷第78-85頁）；

然艾慧芳因買賣系爭不動產違約，經法院判決應給付原告2,652,000 元之違約金；

且原告與艾慧芳間，另因系爭房地之買賣，而涉及民事、刑事訴訟。

上情均詳上揭兩造所不爭執事項㈡、㈢、㈦所示（本院卷第136 頁）。

是綜觀上情，足見原告取得之違約金額與契約成立之買賣金額實有15,028,000元之巨幅差距，其取得之違約金僅約買賣價金15% ；

復因與艾慧芳間之訟爭，於數年間支出額外之勞力、時間及訴訟費用等成本，尚不能獲得系爭房地出售之全額利益。

３、被告抗辯其不動產經紀人員王宥榛於受原告委託銷售後即盡力銷售系爭房地，除了製作物件廣告外，亦刊登於591房屋交易網進行行銷；

並向買方詳細說明系爭房地之屋況（本院卷第89-99 頁）；

並陳以被告公司每次法院開庭必定出席，對於法官要求提供之照片資料及錄音文字檔，無不竭力支援原告完成，且被告收受68萬元已有退讓云云（本院卷第100-116 頁）。

然衡酌原告取得之違約金僅原買賣價金之15% ，尚須扣除其2 年間所涉訟爭之成本，至多可認被告於受原告委任期間，確有支出相當之勞力，惟倘以兩造約定，按系爭不動產售價17,680,000元之4%之計算居間報酬，應為707,200 元，被告並收受系爭不動產之仲介費68萬元，此仍係以系爭房地成交，原告因此完整受有買賣價金之利益為前提計算；

較之原告無從取得足額買賣價金，反受系爭房地所衍生之訟累，仍顯屬過鉅失其公平，被告上揭抗辯，仍不可採。

４、被告雖以原告業已支付居間報酬，依民法第572條但書規定不得再為請求返還等語置辯。

然衡以證人謝宗興到庭具結證稱：伊為安新建築經理股份有限公司法務，知悉此件履約保證金之撥付；

除非兩造對仲介費的數額有合意，否則伊就單純依契約內容撥付給被告；

在伊專戶基金及利息明細表中，原告有同意撥付仲介費給被告，但是原告亦在該書面資料上大致寫說我們撥付後，定向被告訴追該68萬之款項；

縱原告當場表明他不想付該仲介費，依買賣價金履約保證申請書（本院卷第54頁）第4條第1項第3款之約定為之；

此份買賣價金履約保證申請書只要是買賣雙方簽約，都會到代書那簽同式樣的契約書，是縱原告不同意撥付仲介費，伊仍會單純依契約約定撥付被告等語（本院卷第149-153 頁）；

並對照105 年5 月3 日安信建築經理（股）公司專戶資金及利息結算明細表，原告亦於備註欄載明本件並未成交，現仍同意安信建經撥付68萬元予仲介公司，嗣後本人定將再向仲介公司請求返還該服務費等語（本院卷第155 頁）。

故探求原告聲明同意撥付專戶款項一事之真意，係因兩造間並無共識，惟限於買賣價金履約保證申請書之約定，只得先行撥付資金，實非本於履行兩造間居間契約同意給付報酬之意甚明。

被告抗辯原告業已給付報酬，依民法第572條但書規定不得請求返還云云，自非可採。

５、綜上，被告依兩造間居間契約所約定之報酬，依兩造履約之情形、衡以被告所任勞務之價值，確有相差過鉅而顯失公平之情，則依民法第572條之規定，被告所得受領之居間報酬應予酌減。

則衡以原告本於被告之媒合，而生與艾慧芳締約之機會；

其與艾慧芳間系爭房地之買賣法律關係，迄至最高法院105 年台上字第380 號判決確定，而得終局受領之金額即違約金2,652,000 元，核係原告本得受領價金15% ；

且原告必因與艾慧芳間之民、刑事訟爭，支出相當之訴訟費用、委任律師費用及勞力等成本，此觀兩造間民事判決當事人欄，均載明原告委任律師為訴訟代理人益明（本院卷第19頁、第36頁、第52頁），而兩造約定之報酬即總價金4%等各情，堪認原告主張本件居間報酬應酌減至買賣價金1%一節，尚屬適當。

則本件被告可得受領之居間報酬，應以176,800 元為當（17,680,000元×1%元），故被告受有原告撥付之款項，逾此範圍之503,200 元（68萬－176,800 元），即失其法律上原因，原告本於民法第179條規定，請求被告返還此等不當得利部分，當屬有據。

五、從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付如主文第1項所示之款項及法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。

六、本件就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；

至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。

七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 106 年 3 月 23 日
民事第三庭法 官 陳梅欽
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 3 月 23 日
書記官 胡文蕙