臺灣士林地方法院民事-SLDV,105,重訴,532,20170531,1

臺灣士林地方法院民事判決 一○五年度重訴字第五三二號
原 告 汪松平
汪國榮
共 同
訴訟代理人 林佳穎律師
被 告 泰新不銹鋼股份有限公司
法定代理人 蔡松村
被 告 蔡三田
共 同
訴訟代理人 姚昭秀律師
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國一百零五年四月二十六日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告泰新不銹鋼股份有限公司應自坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○地號土地上，如附圖所示Ａ部分之地上物遷出；

被告蔡三田應將上開地上物拆除，將如附圖所示Ａ部分土地（面積三百九十九點一三平方公尺）騰空返還原告全體。

被告蔡三田應給付原告全體新臺幣捌拾貳萬捌仟肆佰柒拾元及自民國一百零六年二月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國一百零六年二月十五日起至騰空返還前項土地之日止，按月給付原告全體新臺幣壹萬玖仟玖佰貳拾貳元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣肆佰肆拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣壹仟叁佰貳拾伍萬壹仟壹佰壹拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項於原告以新臺幣貳拾捌萬元為被告蔡三田供擔保後，得假執行。

但被告蔡三田如以新臺幣捌拾貳萬捌仟肆佰柒拾元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第三款分別定有明文。

本件原告起訴原僅列泰新不銹鋼股份有限公司（下稱泰新公司）為被告，並聲明：㈠被告泰新公司應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○地號土地（下稱系爭土地）上，如起訴狀附圖所示之建物（面積以實測為準）拆除並遷空後，將該部分土地返還原告全體。

㈡被告泰新公司應給付原告全體新臺幣（下同）一百十六萬二千五百元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項土地之日止，按月給付原告全體一萬九千三百七十五元（見本院卷第十頁）。

嗣於一百零六年一月六日具狀減縮上開聲明㈡為：被告泰新公司應給付原告全體九十八萬七千零八十二元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（見本院卷第六十頁）。

繼於同年二月九日具狀追加蔡三田為被告，並變更訴之聲明為：㈠被告泰新公司、蔡三田應將坐落系爭土地上，如起訴狀附圖所示之建物（面積以實測為準）拆除並遷空後，將該部分土地返還原告全體。

㈡被告泰新公司應給付原告全體九十八萬七千零八十二元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項土地之日止，按月給付原告全體一萬九千三百七十五元。

㈢被告蔡三田應給付原告全體九十八萬七千零八十二元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還第㈠項土地之日止，按月給付原告全體一萬九千三百七十五元。

㈣前二項所示金額，被告任一人為給付，就其清償範圍內，其餘被告免給付義務（見本院卷第一○二頁）。

再於同年四月十九日具狀變更訴之聲明為：㈠被告泰新公司、蔡三田應共同將坐落系爭土地上，如附圖所示Ａ部分（面積三百九十九點一三平方公尺）之地上物（下稱系爭Ａ部分建物），並將該部分土地（下稱系爭Ａ部分土地）騰空返還原告全體。

㈡被告泰新公司應給付原告全體八十四萬零五百五十四元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項土地之日止，按月給付原告全體一萬九千九百二十二元。

㈢被告蔡三田應給付原告全體八十四萬零五百五十四元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第㈠項土地之日止，按月給付原告全體一萬九千九百二十二元。

㈣前二項所示金額，被告任一人為給付，就其清償範圍內，其餘被告免給付義務（見本院卷第二二四頁）。

經核原告應受判決事項之聲明變更前後，均係本於民法第七百六十七條第一項前段及中段、第一百七十九條之規定，請求被告騰空返還占用之系爭土地及請求被告返還相當於租金之不當得利，僅就其請求之對象、請求拆除並騰空地上物之面積及相當於租金之不當得利之金額有所調整，且相關訴訟資料均可相互援用，應認原告所為訴之變更，與首揭規定相符，應予准許。

乙、實體方面：

一、原告起訴主張：㈠系爭土地於日治時期之地段地號為臺北州七星郡士林庄溪州底字溪沙尾百七拾八地號土地，原為訴外人汪葉白匏所有（七十六年十一月十八日歿，原告為其繼承人）。

系爭土地於臺灣光復後曾辦理土地總登記，該土地於辦畢總登記後，於四十年二月十七日因流失而被處分削除。

嗣系爭土地於七十九年三月六日回復權利，依土地法第十二條第二項：「前項土地，回復原狀時，經原所有權人證明為其原有者，仍回復其所有權。」

之規定，屬物權而得當然回復所有權之性質，原告之所有權本應當然回復。

惟九十六年十二月二十九日系爭土地經辦理第一次所有權登記為「中華民國」所有，並以財政部國有財產署北區分署（下稱國產署）為管理機關。

經原告於九十九年間提起塗銷國產署所有權登記之訴，歷經多年訴訟、更審，終於在一百零五年一月間獲得勝訴判決，於同年二月間取得確定證明書，並於同年三月二十三日以登記原因「回復」為由，回復所有權登記，故原告雖早已繼承系爭土地之所有權，惟於是日回復登記前，原告無從持公示資料行使權利。

㈡被告泰新公司於不詳時日起，明知無合法使用系爭土地之權利，卻在其上建築未辦理保存登記、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號之建物（下稱系爭建物），其中系爭Ａ部分建物無權占用系爭Ａ部分土地。

原告於回復所有權後，多次至現場促請被告泰新公司解決系爭建物無權占用系爭土地之問題，均未獲正面回應。

原告無奈，方提起本件拆屋還地訴訟。

因被告泰新公司於訴訟中，提出系爭建物不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）、歷年房屋稅繳款書及自來水費繳費單據，陳稱系爭建物係由蔡三田向訴外人徐白青媛購買，相關稅費皆由蔡三田繳納，故原告以蔡三田亦為事實上處分權人為由，追加為被告。

㈢按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。」

為民法第七百六十七條第一項所規定。

次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」

民法第一百七十九條亦有明文。

又「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」

復有最高法院六十一年台上字第一六九五號判例可資參照。

被告無權占有系爭土地，並受有相當於租金之利益，原告爰依民法第七百六十七條前段及中段之規定，請求被告應將占用Ａ部分土地上之地上物即系爭Ａ部分建物拆除後，將該部分土地交還原告全體，並依訴外人即鄰地承租人嘉里大榮物流股份有限公司（下稱嘉里大榮公司）歷年租金行情，請求被告給付自起訴日回推五年即自一百年十一月十日起至一百零五年十一月九日止，相當於租金之不當得利計八十四萬零五百五十四元，及至被告將系爭Ａ部分土地返還原告全體之日止，按月給付原告全體相當於月租金一萬九千九百二十二元之不當得利，自屬有據。

㈣對被告抗辯所為之陳述：⒈按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。

被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。

如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院七十二年度台上字第一五五二號判決參照）。

次按因地上權取得時效而得主張時效利益，依民法第七百七十二條準用第七百六十九條及第七百七十條之規定，僅得請求登記為地上權人而已，並非即取得地上權，在其未依法登記為地上權人之前，自不得本於地上權之法律關係，向土地所有人有所主張而認其非無權占有（最高法院八十九年度台上字第一三七○號、八十八年度台上字第一七二九號判決參照）。

系爭土地未有地上權物權登記，被告並非物權人，依前述判決意旨，被告自不得以地上權人抗辯非無權占有。

⒉被告雖又抗辯其已時效取得地上權，並非無權占有云云。

然：⑴按主張因時效取得地上權者，依民法第七百七十二條準用同法第七百六十九條或第七百七十條之規定，須以行使地上權之意思而占有他人之土地，經過一定之期間，始得請求登記為地上權人。

此項意思依民法第九百四十四條第一項之規定既不在推定之列，故須由占有人負證明之責。

又占有人無法律上之權源在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木，可能係基於侵權行為之意思，亦可能基於越界建築使用，抑或界址不明致誤認他人土地為自己所有，或因不知為他人土地而誤為占有使用等，其情形實有多端，不一而足，故尚不能僅以占有人在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木之客觀事實，而認占有人主觀上係基於行使地上權之意思而占有（最高法院八十四年度台上字第七四八號、九十年度台上字第八五六號裁判參照）。

又地上權為一種物權，主張取得時效之第一要件須為以行使地上權之意思而占有，若依其所由發生之事實之性質，無行使地上權之意思者，非有變為以行使地上權之意思而占有之情事，其取得時效，不能開始進行（最高法院六十四年台上字第二五五二號判例參照）。

是被告應就其抗辯「被告於系爭土地未登記狀態下，即於七十八年間以使用該土地為合法建築之目的」一節，亦即被告應就其主觀上係基於行使地上權之意思而占有使用系爭土地一節舉證。

⑵查社子島自約五十九年以來即因防洪問題被禁建，系爭建物係違章建築，此為被告所明知，復經證人楊明照證述在卷。

又被告蔡三田買受系爭建物時，徐白青媛並未告知使用權源，且系爭土地當時並無土地權利登記，將來可能由其他人或政府主張權利，才特別加註為河川地，亦經證人楊明照結證屬實。

可知徐白青媛本身即無合法使用權源，故即便系爭買賣契約載有包括使用權云云等字樣，被告蔡三田亦未自徐白青媛取得合法使用權源，更未實際買受系爭土地。

遑論系爭買賣契約所載土地使用範圍「是兩造看現場自己決定‧‧‧自己訂現況」，更可佐證毫無合法權源之可言。

被告明知政府對社子島係全區禁建之情況下，仍予以買受該違章建築，難謂被告非以一時侵權之目的使用系爭土地。

⑶至於被告以七十八年系爭建物即已存在，並提出七十八年間之航照圖作為抗辯一節，除被告提出之航照圖未清楚標記建物，而無從認定被告所言為真外，即便系爭建物於七十八年間即存在，亦無從以航照圖證明被告合法使用之權源為何，更無從證明就該違章建築，被告主觀係以使用權人之意思使用系爭土地。

⒊在系爭土地於九十六年十二月二十九日遭中華民國誤登記為國有後，曾因系爭土地係分別為被告及訴外人三方機械工業股份有限公司（下稱三方公司）占用之故，由管理機關國產署（原財政部國有財產局臺灣北區辦事處）將系爭土地分割為三九八及三九八之一地號。

斯時國產署曾請求被告泰新公司與三方公司就系爭土地至少應訂立租約。

惟僅有三方公司與國產署簽訂租約，被告泰新公司則拒絕承租，理由係因被告蔡三田向國產署表示系爭土地並非國有。

若被告所言屬實，其理應在一百零五年原告回復登記所有權前之任一時點，向國產署主張時效取得地上權。

但自數年前被告被要求訂立租約時，被告僅表示系爭土地並非國有，而非表示伊係地上權人。

更甚者，原告於同年三月回復登記後，曾委由代書及仲介向系爭土地占用之被告泰新公司及三方公司協商處理無權占有土地之事，時間長達半年餘，被告從未向原告之被授權人抗辯時效取得地上權，足見被告抗辯其係地上權人云云，顯係臨訟彌縫之舉。

⒋被告依法繳納房屋稅，系爭建物有稅籍編號及門牌號碼等情，亦無從作為合法占有土地權源之依據：⑴土地與房屋為各別之不動產，分別有獨立之所有權，而房屋性質上不能與土地分離而存在，故占有房屋必占有該房屋之基地。

惟占有房屋是否有正當權源，與占有基地是否有正當權源，其間並無必然關係。

被告提出之房屋稅單、門牌編釘等資料，僅能證明其有合法占有房屋之權源，不能證明有占有基地之合法權源。

⑵況房屋稅條例規定，房屋課稅對象，不以經合法保存登記之建物為限，亦包括違章建築，此有財政部（六九）台財稅字第三八九七五號函：「依照房屋稅條例第三條規定，房屋稅以附著於土地之各種房屋及有關增加該房屋使用價值之建築物為課徵對象，對於違章建築房屋自不例外‧‧‧如對違章建築房屋不予設籍課稅，不僅增加稅籍管理及計徵遺產稅之困難，而且對合法房屋而言，更有失公平，或將發生相反效果，助長違建之風。

為求課稅公平及健全稅籍起見，對任何地區違章建築房屋在未拆除前，均應依法設籍為宜。」

可稽。

是被告以系爭建物經設籍課稅作為合法占有土地權源之抗辯，殊無可採。

⑶臺北市政府對於違章建築亦可能編釘門牌，且建築物是否為合法房屋抑或違章建築，並非門牌編釘之考量因素。

此有臺北市政府法規委員會九十二年九月十八日函：「有關門牌編釘之目的，乃為辨識方位及確定當事人住址，以便利機關或人民間之通信，故門牌編釘，原則上只要當事人有確定位址辨別方位之需，戶政機關即得加以編列，此觀內政部八十二年十一月二十六日台（八二）內戶字第八二○五三九六號函釋『門牌之編釘係為辨別方位並確定當事人住址，凡有人居住之房屋，均應受理門牌之編釘』即明。

‧‧‧至於該建築物是否為合法房屋抑或為違章建築，並非門牌編釘之考量因素，此有內政部七十年七月九日台內戶字第二○八七○號函釋略以『門牌之編訂，旨在明瞭人民住址，便利公私行為之行使，其應依據實際情形為依據，與房屋、土地等產權無關‧‧‧』可資佐證。

且於實務上，違章建築於符合一定要件者，本府亦對之加以編釘門牌‧‧‧」可參。

證人楊明照復證稱：「七十幾年當時的門牌是沒有建物範圍的，當時不用地主同意書，只要地政事務所的人來看一看，有房子就給一個門牌，後來因為有發生爭議，所以地政事務所才規定申請門牌要地主同意書」等語。

是被告以系爭房屋有門牌號碼，抗辯有合法占有土地權源，亦非有據。

⒌原告雖於一百零五年三月二十三日始回復登記為所有權人。

惟依土地登記謄本所載，原告取得土地之原因發生日期為七十九年三月六日。

又依最高法院一○三年度台上字第一四○七號民事判決意旨，所有權人依土地法第十二條第二項回復所有權之法律性質，係屬物權性質而非僅請求權性質。

故一百零五年三月二十三日之登記僅係回復所有權登記而已，並非權利取得日。

是被告抗辯租金應自該日起算，自無可採。

⒍至被告稱其因假執行恐受不能回復之損害一節。

惟現址經被告泰新公司作為工廠使用，原告更曾自鄰人處聽聞被告泰新公司於近年有非法取用自來水廠自來水之情事，日後恐再有非法利用情事。

而原告若得假執行將供擔保，該擔保金即足以作為損害之擔保，因此請准予假執行等語。

㈤並聲明：⒈被告泰新公司、蔡三田應共同將坐落系爭土地上之系爭Ａ部分建物拆除，並將該部分土地騰空返還原告全體。

⒉被告泰新公司應給付原告全體八十四萬零五百五十四元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項土地之日止，按月給付原告全體一萬九千九百二十二元。

⒊被告蔡三田應給付原告全體八十四萬零五百五十四元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第１項土地之日止，按月給付原告全體一萬九千九百二十二元。

⒋前二項所示金額，被告任一人為給付，就其清償範圍內，其餘被告免給付義務。

⒌願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠系爭建物及土地原為被告蔡三田於七十八年七月二十七日，向徐白青媛以九百六十九萬五千四百元買受之廠房及系爭土地使用權，供被告泰新公司作為倉庫之用。

系爭買賣契約約定現況交屋，約定使用之範圍面積為現場丈量二百九十三點八坪，即現在使用系爭建物面積（包括路地前面四公尺後面一點二公尺），並載明包括基地河川地使用權在內。

因為當時周遭土地多數為河川地，為無人登記所有之流失地，只有使用權，並無地號，故系爭買賣契約載明買賣包括基地河川地使用權之轉讓，買賣範圍除現有廠房外，尚包括基地河川地使用權在內。

而原告主張系爭土地浮覆於七十九年三月六日，故被告於七十八年間買賣當時，系爭土地仍未回復所有權，即屬尚未浮覆之無人登記所有狀態。

㈡於七十八年間，被告蔡三田透過證人楊明照代書買受系爭土地時，該土地並無任何權利登記，依證人楊明照所述，可認：住附近的都知道土地為流失地，故稱之為河川地，未來會不會浮覆及有人主張權益尚無定數，所以約定買賣的人都知道是買賣使用權。

被告蔡三田於買受系爭土地時，亦知是買受使用權，而非所有權。

買受後即將系爭土地使用權及系爭建物，無償轉讓被告泰新公司使用，被告泰新公司自七十八年起，即以系爭建物為其所有之廠房，作為倉庫使用迄今，繼續使用管理未登記之系爭土地，迄今已逾二十七年之久。

於原告提起本件訴訟前，已由被告泰新公司使用逾二十七年，期間從無任何人爭執被告之使用權源。

原告稱「‧‧‧國產署因當時土地被占用，與被告及坐落鄰地三方公司請求至少須訂立租約，‧‧‧由蔡三田親口告知，‧‧‧」云云，被告否認有此情形。

倘為真實，土地管理人國產署理應早已對被告提出拆屋還地之訴訟。

故被告泰新公司依法得主張因時效取得地上權，而主張合法占有之權源。

㈢又被告蔡三田自七十八年間買受系爭土地使用權及系爭建物後，即轉讓被告泰新公司使用，而被告泰新公司亦以系爭建物所有人之意思，繼續使用管理系爭土地。

於起訴前，甚至前管理人國產署，從無爭執被告之使用權源。

被告乃積極辦理門牌號碼，依法繳納房屋稅，有稅籍編號及門牌，此有門牌編訂公文及房屋稅單為憑。

足認被告泰新公司始終有長久繼續使用系爭土地之意思，使用已逾二十七年，依法得主張時效取得地上權。

㈣被告可提出七十七年十月十七日至一百零五年七月六日間航照圖，佐證被告泰新公司使用系爭土地時間始於七十八年間，迄今未曾間斷。

從航照圖之系爭建物位置，可見被告泰新公司以地上權人之意思，繼續使用系爭土地逾二十七年無疑，而於原告起訴前之二十七年期間，從無人爭執被告之使用權源。

被告乃積極辦理門牌號碼，依法納稅，堪認被告為善意使用未登記之土地意思，依法得請求登記地上權。

㈤原告稱被告有非法取用自來水廠自來水情事，日後恐再有非法情事云云。

對此，被告鄭重否認，倘此事為真，當早已遭檢舉不法，反之被告業已提出依法繳納自來水費繳費單據為憑，原告未予詳查，所言為子虛烏有，不足為採。

㈥又系爭土地坐落位置較為封閉，未臨聯外道路，欲出入尚須借道被告泰新公司現使用之鄰地，如非因其土地與被告泰新公司使用之鄰地相連而得以出入，被告蔡三田當年亦不會買受系爭建物及基地使用權，是其土地使用價值可謂甚低。

再者，系爭建物亦僅供倉庫使用，屬營業利用率低。

換言之，倘原告出租予被告以外之第三人使用，該承租人必須經過被告泰新公司現使用之土地，方得與聯外道路相通，實屬不便，故其土地利用價值當然較周圍土地價值為低。

是以原告計算之相當於租金之不當得利，被告認為已逾系爭土地同地段或其周圍，比其更有利用價值之土地租賃行情，故無可採。

被告已與原告取得共識，同意以系爭土地同地段或周圍土地之租金行情，比如該附近承租人大榮貨運公司之承租價格作為參考，方切實際。

另原告係於一百零五年三月二十三日始登記回復為所有權人，故於同日前，系爭土地使用收益人並非原告，故利益歸屬人並非原告，原告充其量僅得主張返還回推自同日起相當於租金之不當得利而已。

㈦按民事訴訟法第三百九十一條規定：「被告釋明因假執行恐受不能回復之損害者，如係第三百八十九條情形，法院應依其聲請宣告不准假執行；

如係前條情形，應宣告駁回原告假執行之聲請。」

查本件原告聲明請求將系爭Ａ部分建物拆除，將系爭Ａ部分土地遷空返還原告全體。

倘准許原告為假執行，系爭Ａ部分建物將因拆除而不復存在，顯受有不能回復之損害，至為明確。

原告雖聲明願供擔保而聲請假執行，惟實務上均准許以三分之一標的價值提供擔保即可假執行。

而系爭建物性質上為無法以金錢回復之標的，倘准許原告假執行，即准許原告得將系爭Ａ部分建物拆除並遷空，系爭Ａ部分建物將因拆除後而不復存在，為不能回復，至為明確。

是依前揭法條意旨，法院應駁回原告假執行之聲請等語，資為抗辯。

㈧並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⒉如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實（見本院卷第二六四頁反面至第二六五頁正面，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：㈠日治時期坐落臺北州七星郡士林庄溪洲底字溪沙尾百七拾八即一七八番地號土地，為原告之被繼承人汪葉白匏所有，臺灣光復後已辦理土地總登記，該土地係辦畢總登記後，於四十年二月十七日因流失而被處分削除，嗣臺北市政府工務局於七十九年三月六日以府工養字第七九○一二九四三號公告「士林區社子島防潮堤加高工程線樁位圖」，於九十一年九月十九日至同年十月三日經臺北市士林地政所公告浮覆，浮覆後編為臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地，面積一○三一平方公尺，並於九十六年十二月二十九日辦理所有權第一次登記為國有，管理機關為國產署。

嗣於九十八年六月二十五日因分割，分為三九八及三九八之一地號二筆土地，面積各為四○九‧四二平方公尺及六二一‧五八平方公尺。

系爭土地嗣經法院裁判確定於浮覆後，其所有權當然回復，而為原告公同共有。

原告並於一百零五年三月二十三日辦理「回復」登記完畢，原因發生日期為七十九年三月六日，權利範圍各二分之一。

㈡系爭建物坐落於系爭土地上（坐落位置及面積如附圖Ａ部分所示），門牌號碼原為臺北市○○○路○段○○○○號，係於七十七年十一月九日初次編釘，於九十一年六月十四日改編為現址。

㈢系爭建物未辦理第一次所有權登記，且係徐白青媛於七十八年七月二十七日出賣予被告蔡三田，並於同年八月十日現況交屋（包括路地前面四公尺、後面一點二公尺及基地河川地使用權），而由被告泰新公司占有，作為倉儲使用迄今。

系爭建物於八十五年三月設立稅籍至今，納稅義務人俱為被告蔡三田，系爭建物相關稅捐及水電費迄今亦由被告蔡三田支付。

㈣被告均未於原告訴請本件拆屋還地之前，向地政機關申請登記為地上權人。

㈤上開事實，並有系爭土地之土地登記第一類謄本、土地登記第二類謄本（見本院卷第十六頁、第七十四頁）、系爭土地及臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地地籍資料（見本院卷第一二六頁至第一三六頁）、臺北市士林地政事務所九十一年公告（見本院卷第一三七頁至第一四四頁）、臺北市政府七十九年三月六日公告（見本院卷第一四五頁、第二一四頁）、臺灣高等法院一○三年度重上更㈠字第八八號民事判決、最高法院一○五年度台上字第三一號民事裁定（見本院卷第一二○頁至第一二五頁、第十七頁至第十九頁）、臺北市士林區戶政事務所一百零五年十二月七日北市士戶資字第一○五三一五五五三○○號函及檢附之初編門牌登記申請書、改編門牌登記申請書（見本院卷第三十五頁、第三十七頁至第三十八頁、第三十六頁）、臺北市稅捐稽徵處士林分處同年月十三日北市稽士林甲字第一○五六八○八一六○○號函、一百零六年一月四日北市稽士林甲字第一○五五七七六六一○○號函及檢送之系爭建物房屋稅籍證明書（見本院卷第四十頁、第四十四頁、第四十五頁）、系爭買賣契約（見本院卷第八十九頁至第九十頁）、系爭建物八十九年度至一○五年度臺北市稅捐稽徵處房屋稅繳款書（見本院卷第九十三頁至第九十六頁、第一六六頁至第一七一頁）、系爭建物一百零五年五月、一百零六年一月自來水水費繳費憑證（見本院卷第一六四頁、第一六五頁）等件影本在卷可稽，自堪信為真實。

四、原告主張其二人公同共有系爭土地，被告為系爭建物之事實上處分權人，系爭Ａ部分建物無權占用系爭Ａ部分土地（面積三百九十九點一三平方公尺），被告應拆除系爭Ａ部分建物，將系爭Ａ部分土地騰空返還原告全體，並返還相當於租金之不當得利等語。

惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。

茲就本院於一百零六年四月二十六日言詞辯論期日與兩造整理並協議簡化之爭點（見本院卷第二六五頁正面，並依本院論述之先後與妥適，而調整其順序、內容）及本院得心證之理由，分述如下：㈠系爭建物之事實上處分權人為何人？⒈按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人（最高法院九十六年度台上字第二七七二號判決參照）。

又違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院八十六年度台上字第二二七二號判決參照）。

⒉系爭建物係未辦理所有權第一次登記之建物，為徐白青媛於七十八年七月二十七日出賣予被告蔡三田，且於同年八月十日現況交屋，並由被告泰新公司占有，作為倉儲使用迄今，此為兩造所不爭執（見兩造不爭執之事實㈡、㈢），並有系爭買賣契約（見本院卷第八十九頁至第九十頁）、本院勘驗筆錄及現況照片（見本院卷第一○六頁至第一一五頁）、臺北市士林地政事務所一百零六年三月十五日北市士地測字第一○六三○四二六一○○號函及檢送之土地複丈成果圖（見本院卷第一八○頁、第一八一頁）足憑。

堪認被告蔡三田於前揭時間，因買賣而自徐白青媛受讓取得系爭建物之事實上處分權。

⒊被告雖辯稱被告蔡三田於七十八年間取得系爭建物之事實上處分權後，旋即轉讓予被告泰新公司，系爭建物已為被告泰新公司之財產云云。

然被告泰新公司自七十一年五月十三日即設立登記迄今，被告蔡三田未曾擔任被告泰新公司之負責人等情，有被告泰新公司基本資料查詢、公司變更登記事項卡、變更登記表可按（見本院卷第三十二頁、第二四○頁至第二五三頁）。

且系爭買賣契約其上記載之買主為被告蔡三田，被告蔡三田本人亦親自到場簽約，買賣價金又係被告蔡三田簽發個人支票給付等節，亦經證人即見證系爭買賣契約簽約之代書楊明照證述在卷（見本院卷第二○五頁正面）。

又系爭建物自八十五年三月起設立房屋稅籍，納稅義務人為被告蔡三田，迄今無異動紀錄，系爭建物之房屋稅及水電費復由被告蔡三田繳納至今，此經被告訴訟代理人陳明在卷（見本院卷第二○三頁正面），並有臺北市稅捐稽徵處士林分處一百零五年十二月十三日北市稽士林甲字第一○五六八○八一六○○號函、一百零六年一月四日北市稽士林甲字第一○五五七七六六一○○號函及檢送之系爭建物房屋稅籍證明書（見本院卷第四十頁、第四十四頁、第四十五頁）、系爭買賣契約及付款支票（見本院卷第八十九頁至第九十頁、第九十一頁）、系爭建物八十九年度至一○五年度臺北市稅捐稽徵處房屋稅繳款書（見本院卷第九十三頁至第九十六頁、第一六六頁至第一七一頁）、系爭建物一百零五年五月、一百零六年一月自來水水費繳費憑證（見本院卷第一六四頁、第一六五頁）等件影本可參。

被告訴訟代理人復坦言無法提出被告泰新公司將系爭建物列為公司資產之相關財務會計資料（見本院卷第二六四頁正、反面）。

而占有使用建物之原因多端，建物之占有人，非必具有建物之事實上處分權。

故系爭建物縱實際上係由被告泰新公司占有，作為廠房倉儲使用。

但尚難徒憑占有使用之外觀事實，即遽認被告泰新公司已自被告蔡三田受讓而取得系爭建物之事實上處分權。

是系爭建物之事實上處分權人應仍為被告蔡三田。

⒋至系爭Ａ部分建物後端屋簷上方高架之鋼架及水塔，固係被告泰新公司自建，有本院勘驗筆錄及現場照片足憑（見本院卷第一○六頁反面、第一○八頁）。

然該鋼架及水塔設置目的乃提供系爭建物之用水，應認屬於系爭建物之從物。

是被告蔡三田應就該部分併有事實上處分權。

㈡系爭建物占用系爭土地是否具有正當權源？被告抗辯其就系爭Ａ部分建物所坐落之系爭Ａ部分土地，已時效取得地上權，是否有理由？⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院八十五年度台上字第一一二○號判決參照）。

次按以地上權之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人之不動產者，得請求登記為地上權人。

民法第七百七十二條準用第七百六十九條定有明文。

是因時效取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人，而謂其係有權占有。

又占有人之占有，縱已具備時效取得地上權之要件，倘係在土地所有權人或管理權人依民法第七百六十七條第一項規定提起訴訟後，始向管轄地政機關申請登記者，受訴法院毋庸就占有人是否具備時效取得地上權登記之要件，為實體上裁判（最高法院八十八年度台上字第一七二九號判決、八十八年度台聲字第二○三號裁定參照）。

⒉被告蔡三田於七十八年間因買賣而受讓取得系爭建物之事實上處分權後，係無償將之交付被告泰新公司作為廠房使用，系爭建物之事實上處分權並未移轉，前已認定。

縱依系爭買賣契約第十條之記載及證人楊明照代書之證詞，系爭買賣契約係包含系爭建物所坐落基地之使用權（見本院卷第九十頁、第二○五頁正、反面、第二○六頁正面）。

然被告泰新公司係基於其與被告蔡三田間使用借貸之法律關係，而使用系爭Ａ部分建物，是被告泰新公司是否係以行使地上權之意思而使用占有系爭Ａ部分建物所坐落系爭Ａ部分土地，已屬有疑。

被告蔡三田就其係基於行使地上權之意思而占有系爭Ａ部分土地之事實，又未舉證以實其說。

更何況，無論被告泰新公司抑或是被告蔡三田，均未於原告訴請本件拆屋還地之前，向地政機關申請登記為地上權人，此為被告所不否認（見本院卷第二六四頁反面）。

是被告在原告提起本件訴訟即一百零五年十一月九日前，既未向地政機關就系爭土地申請時效取得地上權登記，揆諸前揭說明，本院自毋庸就被告是否具備時效取得地上權之要件為實體審酌。

從而，被告抗辯其已時效取得系爭Ａ部分土地之地上權，並非無權占用系爭Ａ部分土地云云，即無足採。

⒊至原告另聲請函詢國產署是否曾於九十六年間將系爭土地登記為國有後，曾向被告主張系爭建物無權占有系爭土地，而請求給付租金，欲證明被告無權占有系爭土地之事實。

本院認此部分事證已明，無再調查之必要，附此敘明。

㈢原告依民法第七百六十七條第一項規定，請求被告應將坐落系爭Ａ部分土地上之系爭Ａ部分建物拆除，將該部分土地返還原告全體，是否有理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條第一項前段、中段定有明文。

又物之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院一○二年度台上字第二○五三號判決參照）。

次按房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人。

倘房屋所有人無權占有該房屋之基地，基地所有人本於土地所有權之作用，於排除地上房屋所有人之侵害，即請求拆屋還地時，固得一併請求亦妨害其所有權之使用該房屋第三人，自房屋遷出，然不得單獨或一併請求該使用房屋而間接使用土地之第三人返還土地，否則無從強制執行（最高法院一○二年度台上字第二三二號判決參照）。

⒉系爭土地為原告公同共有，而具有系爭建物事實上處分權之人係被告蔡三田，被告泰新公司僅為系爭建物之使用人，系爭Ａ部分建物又無權占有系爭Ａ部分土地，均已認定如前。

揆諸前揭說明，原告依民法第七百六十七條第一項前段、中段規定，僅得訴請被告泰新公司自系爭Ａ部分建物遷出，並請求被告蔡三田將無權占有系爭Ａ部分土地之系爭Ａ部分建物拆除，將該部分土地騰空返還原告全體。

㈣原告依民法第一百十九條規定，請求被告返還占有上開土地相當於租金之不當得利，是否有理由？如有理由，其金額若干？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第一百七十九條、第一百八十一條但書分別定有明文。

又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照）。

⒉系爭土地於臺灣光復後已辦理土地總登記，該土地辦畢總登記後，於四十年二月十七日因流失而被處分削除，嗣於九十一年九月十九日至同年十月三日經地政機關公告浮覆，該土地於浮覆後，其所有權當然回復，而為原告公同共有，業據法院裁判確定；

又系爭Ａ部分建物坐落系爭Ａ部分土地上，並無正當權利，業如上述。

而依社會通常之觀念，可獲得相當於租金之不當得利。

又房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人，亦如前㈢之１所述。

被告泰新公司為系爭Ａ部分建物之使用人，固應依原告之請求，自系爭Ａ部分建物遷出，然因此獲有不當得利者，則應為系爭建物之事實上處分權人即被告蔡三田。

故關於返還系爭Ａ部分建物所占有基地即系爭Ａ部分土地，自起訴日起回溯五年即自一百年十一月十日起至一百零五年十一月九日止，所受相當於租金之不當得利義務，應由被告蔡三田履行。

是原告對被告泰新公司之不當得利返還請求部分，即屬無據。

至被告抗辯原告係於一百零五年三月二十三日始登記回復為系爭土地之所有權人，原告充其量僅得主張返還回推自同日起相當於租金之不當得利一節，洵非可採。

⒊次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文，而依土地法施行法第二十五條規定，土地法第九十七條規定之土地價額係指法定地價而言；

又依土地法第一百四十八條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；

另依土地法第一百零五條規定，同法第九十七條之規定，於租用基地建築房屋準用之。

是城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價年息百分之十為限。

然上開限制基地租金之規定，應僅限於城巿地方供建築住宅用之基地，始有其適用，至非供居住之營業用房屋基地並不涵攝在內，此因城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第九十七條規定之限制（最高法院九十三年度台上字第一七一八號判決、九十四年度第二次民事庭會議決議參照）。

又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院六十八年台上字第三○七一號判例參照）。

⒋系爭土地位於臺北市社子島，須自臺北市延平北路八段二八一巷進入，巷口約五十公尺處有公車站牌，連通洲美快速道路，附近有富安國小、福安國中、臺北海洋技術學院，並有便利超商、便當店等商店。

系爭建物位處臺北市延平北路八段二八一巷中後段，道路兩側多為工廠。

系爭Ａ部分建物係廠房，為鐵皮搭建，層數一層，廠房內儲放各式不銹鋼鍋具，系爭Ａ部分建物周邊多為工廠及小面積耕地，偶有住家，工商繁榮情況尚可等情，有本院勘驗筆錄及現況照片在卷可佐（見本院卷第一○六頁、第一○八頁至第一一五頁、第一五○頁至第一五四頁）。

又系爭Ａ部分建物係作為被告泰新公司營業使用，其租金自不受土地法第九十七條第一項規定之限制甚明。

爰審酌系爭土地坐落社子島，並位於延平北路八段二八一巷中後段，系爭Ａ部分建物周邊多為工廠與小面積耕地，偶有住家，工商繁榮情況尚可。

而系爭土地未申報地價，九十九年至一百零四年、一百零五年之公告地價分別為每平方公尺七千六百元、九千三百元，有全國地政電子謄本系統列印畫面、臺北市地價查詢可證（見本院卷第二三三頁、第二三五頁）。

另鄰地承租人嘉里大榮公司於九十九年至一百零一年間、一百零二年至一百零四年間、一百零五年迄今每月每坪租金依序為九十三元、一百零八元、一百六十五元，亦有嘉里大榮公司一百零六年三月三十日嘉大司總處一○六字第○○六號函、本院同年四月二十四日公務電話紀錄可按（見本院卷第二一八頁、第二三八頁）。

兩造復同意參考鄰地承租人嘉里大榮公司之租金行情，作為計算本件相當於租金不當得利之標準（見本院卷第二三○頁反面、第二五九頁）。

故以系爭土地鄰地承租人嘉里大榮公司之租金行情，作為計算系爭Ａ部分建物所坐落系爭Ａ部分土地相當於租金之不當得利之基準，應屬適當。

⒌依此計算，原告全體所得請求被告蔡三田返還自起訴日起回溯五年即自一百年十一月十日起至一百零五年十一月九日止，所受相當於租金之不當得利為八十二萬八千四百七十元【計算式：〔93×120.74（系爭A 部分土地之坪數）×（13＋21/30 ）＋108 ×120.74×36＋165 ×120.74×（10＋9/30）〕＝828,470 （元以下四捨五入）〕；

另自追加起訴狀繕本送達（見本院卷第一四七頁送達回證）被告蔡三田翌日即一百零六年二月十五日起，至被告蔡三田將系爭Α部分土地返還原告全體之日止，按月得請求被告蔡三田給付相當於租金損害之不當得利為一萬九千九百二十二元〔計算式：165 ×120.74＝19,922（元以下四捨五入）〕。

㈤又按不當得利受領人，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；

如有損害，並應賠償，民法第一百八十二條第二項定有明文。

又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，復為同法第二百零三條所明定。

系爭建物占有系爭土地，並無合法權源，系爭建物之事實上處分權人被告蔡三田至遲於原告提起本件訴訟，並將追加起訴狀繕本送達時，即知悉其占有受利益並無法律上原因。

是原告訴請被告蔡三田返還自起訴日起回溯五年期間已發生之不當得利部分，併請求自追加起訴狀繕本送達翌日即自一百零六年二月十五日起至清償日止，按法定利率即週年利率百分之五計算之利息，亦屬有據。

五、綜上所述，原告本於前揭原因事實，依民法第七百六十七條第一項前段、中段、第一百七十九條規定，於請求：㈠被告泰新公司應自坐落系爭Ａ部分土地上之系爭Ａ部分建物遷出；

被告蔡三田應將該建物拆除，將該土地騰空返還原告全體。

㈡被告蔡三田應給付原告全體八十二萬八千四百七十元及自一百零六年二月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自一百零六年二月十五日起至騰空返還前項土地之日止，按月給付原告全體一萬九千九百二十二元之範圍內，為有理由，應予准許；

至逾上開准許部分之請求，則屬無理由，應予駁回。

六、末按關於財產權之訴訟，原告陳明在執行前可供擔保，而聲請宣告假執行者，雖無不為執行恐受難於抵償或難於計算之損害之釋明，法院仍應定相當之擔保額宣告供擔保後得為假執行，民事訴訟法第三百九十條第二項定有明文。

又前開情形，如被告釋明因假執行恐受不能回復之損害者，法院應宣告駁回原告假執行之聲請，同法第三百九十一條亦有明文。

本件原告雖未釋明不為執行恐受難於抵償或難於計算之損害，然原告已陳明在執行前願供擔保而聲請宣告假執行。

被告固以本判決所命給付如經假執行，將致系爭Ａ部分建物遭拆除並遷空而不復存在，被告將因假執行受不能回復之損害云云。

惟本件屬財產權之訴訟，被告因遷出並遭拆除系爭Ａ部分建物所受損害，為系爭Ａ部分建物之滅失。

然此顯非不得以金錢賠償以回復原狀，自難認有阻礙假執行宣告之事由。

是被告聲請駁回原告假執行之聲請，於法無據。

兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；

至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第二項、第一項、第七十九條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
臺灣士林地方法院民事第一庭
法 官 孫萍萍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
書 記 官 張耕華