臺灣士林地方法院民事-SLDV,106,簡上,147,20200826,3

臺灣士林地方法院民事判決 106年度簡上字第147號
上 訴 人 吳兆賢
訴訟代理人 鄭文龍律師
複代理人 董幸文律師
訴訟代理人 張家豪律師
被上訴人 王秋霖
訴訟代理人 練家雄律師
王素麗
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國106 年4 月21日本院士林簡易庭106 年度士簡字第342 號第一審判決提起上訴，本院於109 年8 月5 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。

上開規定，依同法第436條之1第3項規定，於簡易事件之第二審程序準用之。

被上訴人於原審訴之聲明就請求騰空遷讓返還如附圖所示編號C 部分建物，原係指原審卷一第122 頁示意圖所示C 部分建物，嗣於本院民國108 年7 月10日言詞辯論期日更正為指本院卷一第221 頁複丈成果圖所示編號C部分建物，因二者所指為同一建物，僅屬更正其事實上之陳述，並非為訴之變更或追加，應予准許。

二、被上訴人主張：伊於100 年10月15日與上訴人簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），將門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段000 巷000 ○0 號房屋（下稱333 之2 號房屋）即如附圖所示編號B1、B2、C 部分建物出租予上訴人，租期自100年10月16日起至103 年10月15日止，租金每月新臺幣（下同）36,000元，押租金10萬元，嗣租約到期後，雙方合意延長3 年至106 年10月15日止，詎上訴人自104 年10月15日起拒絕給付租金，違反系爭租約第3條、第4條約定，且未經伊同意擅自於屋頂開孔裝設排風設備，違反系爭租約第9條約定，伊已於105 年3 月25日以存證信函催告上訴人給付所欠租金，並於同年5 月25日以民事補充理由（一）狀依民法第440條規定向上訴人為終止租約之意思表示，上訴人係於同月26日收受上開書狀，系爭租約已於105 年5 月26日終止，且333 之2 號房屋為伊父王春長原始出資興建，已於105 年7 月19日將事實上處分權讓與伊，爰依民法第184條、第455條前段、第962條前段規定、系爭租約第6條、第14條約定，請求上訴人騰空遷讓返還如附圖所示編號B1、B2、C 部分建物；

又上訴人自104 年10月15日起拒付租金，積欠自104 年10月16日起至105 年5 月26日租金合計265,200 元，扣除押租金10萬元後，尚欠165,200 元，爰依民法第439條前段規定、系爭租約第3條、第4條約定，請求上訴人給付所欠租金165,200 元；

且系爭租約終止後，上訴人占有333 之2 號房屋無法律上之原因，每月獲得相當於租金36,000元之不當得利，伊亦受有此項損害，爰依民法第179條前段規定，請求上訴人自伊受讓333 之2 號房屋事實上處分權即105年7 月19日起至返還上開房屋之日止，按月於每月15日給付相當於租金之不當得利36,000元；

另依系爭租約第6條約定，如上訴人未即時遷讓返還房屋，伊每月尚得請求給付按照租金5 倍計算即18萬元之違約金至遷讓返還之日止，爰依系爭租約第6條約定，請求上訴人自伊受讓333 之2 號房屋事實上處分權即105 年7 月19日起至返還上開房屋之日止，按月於每月15日給付違約金18萬元等語（原審為上訴人部分敗訴之判決，判命上訴人應將如附圖所示編號B1、B2、C 部分建物騰空遷讓返還予被上訴人，並判命上訴人應給付被上訴人165,200 元，並自105 年7 月19日起至返還上開房屋之日止，按月於每月15日給付被上訴人4 萬元，被上訴人其餘之訴即請求違約金逾4,000 元部分駁回，上訴人聲明不服，提起上訴，被上訴人就其敗訴部分，並未上訴，已告確定）。

並答辯聲明：請求駁回上訴。

三、上訴人則以：臺北市○○區○○段○○段0000○0000○000○00000 地號土地上如附圖所示編號B1、B2、C 部分即333之2 號房屋坐落土地，為國有土地，被上訴人之父王春長向伊佯稱上開部分土地為其所有，伊因此受騙而於75年間與王春長簽訂租賃契約，約定承租上開部分土地後，交付30萬元建屋費用予王春長，由王春長代伊於上開部分土地上興建鐵皮房屋即333 之2 號房屋，作為工廠使用，333 之2 號房屋為伊原始出資興建，屬伊所有，伊於75年間與王春長簽訂房屋租賃契約當時，上開土地仍為空地，尚未興建房屋，伊與王春長所簽租約之真意係承租土地，並非房屋；

上開部分土地為國有，伊受騙誤信上開部分土地為王春長所有，而承租上開部分土地，被上訴人係以詐騙方式將所竊占國有土地違法出租予伊，依民法第198條規定，伊得拒絕履行租約內容，且該租賃契約係以不能之給付為標的，依民法第246條第1項前段規定，當屬無效，其竊佔國土復為法律所禁止，據以簽訂之租約違反強制或禁止規定或公序良俗，亦屬無效；

且上開部分土地為國有，僅國家能請求伊給付租金，被上訴人無權占有上開部分土地，無權向伊收取租金；

又被上訴人將伊無權占有之上開部分國有土地出租予伊，並向伊收取租金，違反民法第148條規定之誠信原則，並有權利濫用；

縱使被上訴人將上開部分國有土地出租予伊為有效，依民法第423條規定，被上訴人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，然財政部國有財產署（下稱國有財產署）於104 年間告以伊無權占有上開部分國有土地，且於106 年6 月13日發函請求騰空返還上開部分國有土地並追討5 年相當於租金之不當得利，被上訴人違反民法第423條規定，伊自得主張行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金等語，資為抗辯。

並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。

四、兩造不爭執及爭執事項：㈠兩造不爭執事項：⒈坐落臺北市○○區○○段○○段0000○0000○000 ○00000地號土地均為國有，管理機關為國有財產署；

又上開土地上如附圖所示編號B1、B2、C 部分建物即333 之2 號房屋並未辦理建物所有權第一次登記。

⒉兩造於100 年10月15日簽訂系爭租約，約定由上訴人向被上訴人承租333 之2 號房屋約100 坪，租期3 年，自100 年10月16日起至103 年10月15日止，租金每月36,000元，押租金10萬元。

⒊上訴人自104 年10月15日起拒絕給付租金，被上訴人曾於105 年3 月25日寄發台中民權路郵局521 號存證信函催告上訴人給付所欠租金。

㈡兩造爭執事項：⒈333 之2 號房屋是否為被上訴人之父王春長原始出資興建？或上訴人原始出資興建？系爭租約之租賃標的物為上開房屋？或上開房屋所坐落土地？被上訴人依民法第184條、第455條前段、第962條前段規定、系爭租約第6條、第14條約定，請求上訴人遷讓返還上開房屋，有無理由？⒉被上訴人依民法第439條前段規定、系爭租約第3條、第4條約定，請求上訴人給付所欠租金165,200 元，有無理由？⒊被上訴人依民法第179條前段規定，請求上訴人自105 年7 月19日起至返還上開房屋之日止，按月於每月15日給付相當於租金之不當得利36,000元，有無理由？⒋被上訴人依系爭租約第6條約定，請求上訴人自105 年7 月19日起至返還上開房屋之日止，按月於每月15日給付違約金4,000元，有無理由？

五、本院得心證之理由：㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第440 第1項及第2項分別定有明文。

次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段亦定有明文。

經查：⒈依兩造於100 年10月15日簽訂系爭租約上之記載，租賃物為「臺北市○○○路0 段000 巷000 ○0 號約100 坪」，租期自100 年10月16日起至103 年10月15日止，租金每月36,000元，押租金10萬元，且系爭租約末頁有以手寫方式記載「本租約如遇市府徵收，補償金額由甲方（即被上訴人）領取，乙方（即上訴人）不得異議」、「市府徵收，乙方應無條件搬遷，甲方退還押租金」、「本租約續延三年至民國106 年10月15日止」，上開手寫增補三段文字下方均有上訴人及被上訴人之印文，該印文與兩造簽訂系爭租約時之印文相符，有系爭租約在卷可稽（見原審卷一第10至13頁）。

又上訴人於105 年4 月1 日委託律師寄發予被上訴人之律師函記載「本人前於75年6 月15日與台端之父王春長先生簽訂房屋租賃契約書，約定承租臺北市○○區○○段○0000○0000○000○00000 ○地號土地，及坐落上述土地上之石棉瓦鐵架廠房（該廠房係台端之父向本人借貸新臺幣300,000 元興建而成）…本人直至約10年前接獲財政部國有財產署北區分署來文催繳上述土地之使用補償金，本人始知上述土地並非台端之父所有，且未辦理合法承租手續」等語，有該律師函在卷可稽（見原審卷一第114 頁）。

且上訴人於原審105 年5 月18日調解不成立後，原審命即為訴訟之辯論（民事訴訟法第419條第4項）時自承：系爭鐵皮屋是我們借錢給原告（即被上訴人）蓋，再從租金扣等語（見原審卷一第33頁）。

堪認上訴人向被上訴人承租之333 之2 號房屋，係其借款30萬元予被上訴人之父王春長於75年間原始出資興建而成，且其早於95年間接獲國有財產署通知時已知悉333 之2 號房屋坐落土地並非王春長所有，亦未經王春長向國有財產署承租土地，仍願於100 年10月15日與被上訴人簽訂系爭租約，於系爭租約上僅記載房屋之門牌號碼及約略面積，未載有房屋坐落之土地地號，並明確記載承租之房屋如被政府徵收，補償金額由被上訴人領取，上訴人應無條件搬遷之意思，足見上訴人係向被上訴人承租333 之2 號房屋，並非承租該屋坐落土地至明。

⒉經本院勘驗並囑託臺北市士林地政事務所測量結果，333 之2 號房屋坐落臺北市○○區○○段○○段0000○0000○000○00000 地號土地上，其中如附圖所示編號B1、B2、C 部分面積分別為41.56 平方公尺、220.4 平方公尺、36.49 平方公尺，面積合計298.45平方公尺約90坪（即298.45×0.3025），有本院勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽（見原審卷二第120 、127 頁、本院卷一第205 、221 頁）。

又兩造簽訂系爭租約之租期自100 年10月16日起至103 年10月15日止，嗣經兩造合意續約3 年至106 年10月15日止，有系爭租約在卷可稽（見原審卷一第10至13頁），詎上訴人自104 年10月15日起拒絕給付租金，此為兩造不爭執事項（見本院卷一第370 頁），因上訴人遲付租金總額已達2 個月之租額，且已遲延給付逾2 個月，被上訴人乃於105 年3 月25日寄發台中民權路郵局521 號存證信函催告上訴人給付所欠租金，有該存證信函在卷可稽（見原審卷一第20至25頁），上訴人係於同月28日收受上開存證信函，有中華郵政掛號郵件收件回執在卷可稽（見原審卷一第26頁），且被上訴人已於同年5 月25日以民事補充理由（一）狀依民法第440條規定向上訴人為終止租約之意思表示（見原審卷一第35頁），上訴人係於同月26日收受上開書狀，有中華郵政掛號郵件收件回執在卷可稽（見原審卷一第50頁），堪認系爭租約已於105 年5 月26日發生合法終止之效力，被上訴人於系爭租約之租賃關係終止後，請求上訴人騰空遷讓返還租賃物即333 之2 號房屋亦即如附圖所示編號B1、B2、C 部分建物，應屬有據。

⒊至上訴人抗辯臺北市○○區○○段○○段0000○0000○000○00000 地號土地上如附圖所示編號B1、B2、C 部分即333之2 號房屋坐落土地，為國有土地，被上訴人之父王春長向伊佯稱上開部分土地為其所有，伊因此受騙而於75年間與王春長簽訂租賃契約，約定承租上開部分土地後，交付30萬元建屋費用予王春長，由王春長代伊於上開部分土地上興建鐵皮房屋即333 之2 號房屋，作為工廠使用，333 之2 號房屋為伊原始出資興建，屬伊所有，伊於75年間與王春長簽訂房屋租賃契約當時，上開土地仍為空地，尚未興建房屋，伊與王春長所簽租約之真意係承租土地，並非房屋云云。

惟上訴人於75年間與王春長簽訂房屋租賃契約時，333 之2 號房屋雖尚未興建，然上訴人於上開存證信函中已自承333 之2 號房屋為其借款30萬元予被上訴人之父王春長原始出資興建而成（見原審卷一第114 頁），並非其原始出資興建，倘該屋為上訴人原始出資興建，屬於上訴人所有，應無承租自己所有房屋之必要，甚至以30萬元抵付租金之可能，且上訴人早於95年間接獲國有財產署通知時已知悉333 之2 號房屋坐落土地並非被上訴人之父王春長所有，仍於100 年10月15日與被上訴人簽訂系爭租約承租333 之2 號房屋，上訴人於100年10月15日與被上訴人簽訂之系爭租約，顯然並非在遭受詐騙陷於錯誤之情形下所為，上訴人辯稱遭受詐騙云云，並不可採。

至於證人陳美明於原審證述：我不清楚工廠是何人蓋的，上訴人說要借我的支票開給王春長，我是開15萬元的支票，但這是什麼錢我不清楚等語（見原審卷一第83頁）；

證人徐生錦於原審證述：上訴人有跟我說，要去租那塊地蓋廠房，沒有支票，也沒有錢，所以先跟陳美明借支票來蓋廠房…我不知道上訴人有無借錢給被上訴人蓋廠房等語（見原審卷一第86至87頁），於本院107 年1 月15日準備程序期日到場證述：我不清楚工廠是何人所建，上訴人向陳美明借15萬元，上訴人沒有跟我說他要幹什麼，陳美明有問我上訴人要建工廠，要借支票可不可以，我才知道上訴人要借來建工廠等語（見本院卷一第92至94頁），依其等上開證述內容，僅能證明上訴人有向陳美明借票，上訴人向陳美明借票後，究竟係委託王春長興建房屋，抑或再出借給王春長興建房屋，其等均並不知情，無從據此認定333 之2 號房屋為上訴人原始出資興建，上訴人抗辯依其等上開證述可證明333 之2 號房屋為其原始出資興建云云，尚非可採。

⒋上訴人抗辯333 之2 號房屋坐落土地為國有，伊受騙誤信上開部分土地為王春長所有，而承租上開部分土地，被上訴人係以詐騙方式將所竊佔國有土地違法出租予伊，該租賃契約係以不能之給付為標的，依民法第246條第1項前段規定，當屬無效，且上開部分土地為國有，僅國家能請求伊給付租金，被上訴人無權占有上開部分土地，無權向伊收取租金云云。

惟333 之2 號房屋為被上訴人之父王春長原始出資興建，上訴人早於95年間接獲國有財產署通知時已知悉333 之2號房屋坐落土地並非王春長所有，仍於100 年10月15日與被上訴人簽訂系爭租約承租333 之2 號房屋，上訴人於100 年10月15日與被上訴人簽訂之系爭租約，顯然並非在遭受詐騙陷於錯誤之情形下所為，且上訴人係向被上訴人承租333 之2 號房屋，並非承租該屋坐落土地，詳如上所述，上訴人抗辯被上訴人以詐騙方式，將所竊占國有土地違法出租予伊，無權向伊收取租金云云，並不可採。

至上訴人援引最高法院94年度台再字第39號判決、臺灣新北地方法院100 年度板簡字第1766號判決、101 年度簡上字第145 號判決（見本院卷一第167 至181 頁），主張被上訴人將惡意無權占有國有土地出租予上訴人，無從使上訴人因此取得土地之使用收益權能，依民法第246條第1項前段規定為無效云云，惟被上訴人係出租333 之2 號房屋，並非出租無權占有之國有土地，上揭判決意旨針對將惡意無權占有國有土地出租予他人所為之闡釋，與本件原因事實並不相同，自難比附援用。

⒌上訴人抗辯被上訴人將伊無權占有之上開部分國有土地出租予上訴人，並向上訴人收取租金，違反民法第148條規定之誠信原則，有權利濫用云云。

按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文。

該所稱權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。

倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。

又行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項亦定有明文。

此項誠實信用原則，乃法律倫理價值之最高表現，具有補充、驗證實證法之機能，更為法解釋之基準，旨在實踐法律關係上之公平妥當，應斟酌各該事件情形衡量當事人利益，具體實現正義。

上訴人係向被上訴人承租333 之2 號房屋，並非承租該屋坐落土地，詳如上所述，上訴人抗辯被上訴人將無權占有之上開部分國有土地出租予上訴人，並向上訴人收取租金，違反民法第148條規定之誠信原則、權利濫用云云，已非可採。

且非公用財產類不動產，82年7 月21日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者，得逕予出租，國有財產法第42條第1項第2款定有明文。

又國有非公用不動產被公司組織之公營事業或私人占用，執行機關應瞭解占用成因，分類處理，妥為評估處理方式，並避免紛爭；

其符合國有財產法及相關法令規定者，得以出租、讓售、專案讓售、視為空地標售、現狀標售或委託經營等方式處理。

被占用不動產無法依前項後段方式處理者，應通知占用人自行拆除或騰空交還，國有非公用不動產被占用處理要點第5 點第1項、第2項前段亦有明訂。

依上揭國有財產法規可知，國有非公用不動產被私人占用，應瞭解占用成因，分類處理，其符合國有財產法及相關法令規定者，得以出租、讓售、專案讓售、視為空地標售、現狀標售或委託經營等方式處理，無法依上開方式處理者，始通知占用人自行拆除或騰空交還。

參酌國有財產署北區分署以108 年10月16日台財產北租字第10800281860 號函復本院表示：「二、按國有財產法（下稱國產法）第42條第1項第2款規定，非公用財產類不動產合於82年7 月21日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者，得逕予出租。

至上述得逕予出租之對象，依國有非公用不動產出租管理辦法第17條規定為現使用人。

但地上有非國有建築改良物時，屬已辦理建物所有權第一次登記者，為建物登記謄本記載之所有權人；

屬未辦理建物所有權第一次登記者，為該改良物出資之原始建造人、繼受該改良物之繼承人、買受人及受贈人。

經比對附件臺北市士林地政事務所土地複丈成果圖所載，建物範圍有王秋霖君送件申請承租（申租案號：106AA0000000），本分署刻正依相關規定審辨中。

三、惟依國有非公用不動產租賃作業程序第19點第3款規定，申租不動產，位於河川區域內者，認屬依法令規定不得出租之不動產。

又依臺北市政府工務局水利工程處108 年1 月17日北市工水管字第1086012500號函查復，旨述同小段498-1 地號為堤防用地，屬河川區域，依上述規定不得出租」等語（見本院卷二第23至24頁）。

被上訴人之父王春長於75年間原始出資興建333 之2號房屋即如附圖所示編號B1、B2、C 部分坐落於臺北市○○區○○段○○段0000○0000○000 ○00000 地號土地上，雖並無合法權源，然其係於82年7 月21日前即已無權占有上開部分國有土地興建房屋，並於105 年7 月19日將該屋事實上處分權讓與被上訴人，有轉讓同意書在卷可稽（見原審卷一第192 頁），且被上訴人已向國有財產署承租上開部分國有土地，縱於尚未向國有財產署承租上開部分國有土地前，即已將333 之2 號房屋出租並交付上訴人使用，上訴人承租該屋使用迄今，並未因該屋占有土地並無合法權限而影響其使用該屋，且上訴人係明知上情仍願承租，詳如上所述，難認被上訴人有何違反民法第148條規定誠信原則、權利濫用之可言。

⒍上訴人抗辯縱使被上訴人將上開部分國有土地出租予伊為有效，依民法第423條規定，被上訴人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，然國有財產署於104 年間向伊表示其無權占有上開部分國有土地，且於106 年6 月13日發函請求騰空返還上開部分國有土地並追討5 年相當於租金之不當得利，被上訴人違反民法第423條規定，伊自得行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金云云。

惟被上訴人係出租333 之2 號房屋，並非出租無權占有之國有土地，且上訴人早於95年間接獲國有財產署通知時已知悉333 之2 號房屋坐落土地並非被上訴人之父王春長所有，仍於100 年10月15日與被上訴人簽訂系爭租約承租333 之2 號房屋，並於租約中明確約定如房屋被徵收，補償金由被上訴人領取，上訴人應無條件搬遷，足見上訴人係在明知333 之2 號房屋可能被要求拆遷之情形下仍願意承租，其嗣後自不得再據此抗辯被上訴人出租之333 之2 號房屋不合於約定使用、收益狀態。

至於上訴人提出國有財產署北區分署106 年6 月13日台財產北管字第10685025840 號函（見本院卷一第379 至380 頁）、國有土地使用補償金繳納通知書（見本院卷一第381 至385 頁），上開函文之受文者為訴外人莊麗美，莊麗美為上訴人之妻，業據上訴人陳明（見本院卷一第481 頁），該函文內容記載「台端無權占有本署經管臺北市○○區○○段○○段0000○0000○000 ○00000 地號部分國有土地，請於106 年7 月31日前自行騰空返還國有土地…台端所有臺北市○○區○○○路○段000 巷○000 ○0 號鐵皮平房及磚造平房（廁所）、鐵皮二層之第一層占用旨述國有土地…應屬無權占有，除應即停止占用行為並自行騰空返還國有土地外…應給付占用期間之使用補償金」等語，足見國有財產署係認為000 之0 號房屋為上訴人之妻莊麗美原始出資興建而占用上揭國有土地，因此函請莊麗美拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，惟000 之0 號房屋為被上訴人之父王春長原始出資興建，詳如上所述，並非莊麗美原始出資興建，國有財產署認定000之0 號房屋為莊麗美原始出資興建，並據以向其請求拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，顯然有誤，雖上訴人提出國有土地使用補償金繳納通知書之繳款人收執聯（見本院卷一第487 至488 頁），證明莊麗美已向國有財產署繳納土地使用補償金83,823元，亦不能憑此遽認000 之0 號房屋為莊麗美或上訴人原始出資興建，尤不能據此認定被上訴人係將無權占有之上揭國有土地出租予上訴人，上訴人抗辯被上訴人係出租無權占有之國有土地，不合於約定使用、收益狀態，伊得行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金云云，並不可採。

⒎上訴人抗辯被上訴人係以詐騙方式將所竊佔國有土地違法出租予伊，依民法第198條規定，伊得拒絕履行租約內容云云。

按因侵權行為對於被害人取得債權者，被害人對該債權之廢止請求權，雖因時效而消滅，仍得拒絕履行，民法第198條定有明文。

惟被害人因受害而與加害人訂立雙務契約，而又已受領加害人所為全部或部分之對待給付者，應可視為已承認該雙務契約之效力，不得再援此法條規定，拒絕履行。

否則反而使被害人單方面受領加害人對之所為之給付，自己則毋庸履行給付之義務而蒙受利益，此顯非事理之平（最高法院88年度台上字第2507號判決意旨參照）。

上訴人並非在遭受詐騙陷於錯誤之情形下與被上訴人簽訂之系爭租約，且係向被上訴人承租000 之0 號房屋，並非承租該屋坐落土地，詳如上所述，上訴人抗辯被上訴人係以詐騙方式將所竊佔國有土地違法出租予伊，並不可採，其據此依民法第198條規定拒絕履行系爭租約，已屬無據；

且兩造簽訂系爭租約為雙務契約，上訴人已受領被上訴人所為全部之對待給付，依上揭說明，應可視為已承認該雙務契約之效力，不得再援此法條規定，拒絕履行。

⒏上訴人抗辯被上訴人竊佔國有土地為法律所禁止，據以簽訂之租約違反強制或禁止規定或公序良俗，亦屬無效云云。

按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效，但其規定並不以之為無效者，不在此限，民法第71條定有明文。

又法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效，民法第72條亦定有明文。

上訴人與被上訴人簽訂之系爭租約，係承租被上訴人之父王春長原始出資興建之000 之0 號房屋，並非承租該屋坐落土地，詳如上所述，而兩造簽訂系爭租約，係本於契約自由、私法自治原則所成立法所容許之法律行為，非屬法律命令應為一定行為或不得為一定行為之強制規定或禁止規定範疇。

而該法律行為本身僅涉及兩造間就房屋使用收益權義約定，未違反國家社會一般利益及道德觀念之公序良俗內涵（最高法院69年台上字第2603號判例意旨參照），自不生是否違背公序良俗問題，是上訴人抗辯系爭租約違反強制或禁止規定或公序良俗云云，並不可採。

㈡按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。

依系爭租約第3條約定，租金每月36,000元；

依系爭租約第4條約定，租金應於每月15日以前繳納，有系爭租約在卷可稽（見原審卷一第10頁）。

上訴人自104 年10月15日起拒絕給付租金，此為兩造不爭執事項（見本院卷一第370頁），被上訴人主張上訴人積欠自104 年10月16日起至105年5 月26日止租金合計265,200 元（計算式：36,000元×7月＋36,000元×11/30 月＝265,200 元），扣除押租金10萬元後，尚欠165,200 元（計算式：265,200 元－100,000 元＝165,200 元），請求上訴人給付所欠上開租金165,200 元，應屬有據。

㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。

惟按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2 次民事庭會議決議參照）。

系爭租約已於105 年5 月26日發生合法終止之效力，詳如上所述，系爭租約終止後，上訴人占有000 之0 號房屋，並無合法權源，為無權占有，因此獲有相當於租金之利益，並致被上訴人受有相當於租金之損害，被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，應屬有據。

上訴人自陳其以000 之0 號房屋作為工廠營業使用（見本院卷二第55頁），依上揭說明，相當於租金之不當得利，不受土地法第97條規定之限制。

依兩造簽訂系爭租約第3條約定，租金每月36,000元，有系爭租約在卷可稽（見原審卷一第10頁），又000 之0 號房屋位於ＯＯ市ＯＯ區ＯＯＯ路0 段000 巷內，附近有雜貨店、便當店、早餐店、美容院、社子國小、派出所、農會、加油站、郵局、社子市場，步行約200 公尺即有公車站，生活機能良好，交通便捷，有GOOGLE地圖在卷可稽（見原審卷一第193至207 頁）。

本院審酌000 之0 號房屋坐落土地位置、工商繁榮程度、上訴人所獲經濟價值及所受利益等情狀，認上訴人所獲相當於租金之不當利益以每月36,000元為適當，依此計算，被上訴人請求上訴人自被上訴人受讓333 之2 號房屋事實上處分權即105 年7 月19日起至返還上開房屋之日止，按月於每月15日給付相當於租金之不當得利36,000元，應屬有據。

㈣按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。

又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求或債務人清償後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。

依系爭租約第6條約定：「如不即時遷讓交還房屋時，甲方（即被上訴人）每月得向乙方（即上訴人）請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止」（見原審卷一第11頁），惟審酌被上訴人因上訴人未即時遷讓返還000 之0 號房屋所受之主要損害，應為無法使用、收益該屋，致無法獲得相當於租金之利益，此部分被上訴人已請求上訴人按月給付相當於租金之不當得利36,000元，詳如上所述，其損害已大致獲得填補，再請求自其受讓000 之0 號房屋事實上處分權即105 年7 月19日起至返還上開房屋之日止，按月於每月15日給付按照租金5 倍計算即18萬元之違約金，顯屬過高，又參酌上揭違約金約定，寓有懲罰上訴人不即時遷讓返還房屋之意，不宜酌減至無違約金之程度，本院認酌減至按月給付4,000 元，應屬適當。

六、綜上所述，被上訴人依據民法第455條前段規定，請求上訴人騰空遷讓返回如附圖所示編號B1、B2、C 部分建物；

依據民法第439條前段規定，請求上訴人給付尚欠租金165,200元；

依據民法第179條前段規定，請求上訴人自105 年7 月19日起至返還上開房屋之日止，按月於每月15日給付相當於租金之不當得利36,000元；

依據系爭租約第6條約定，請求上訴人自105 年7 月19日起至返還上開房屋之日止，按月於每月15日給付違約金4,000 元，為有理由，應予准許。

逾上開部分之請求，則無理由，不應准許。

原審就上開應予准許部分，所為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，於法核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、上訴人提出上證1 號房屋租賃契約書（見本院卷一第39、372 至374 頁），抗辯被上訴人於原審提出原證15號房屋租賃契約書（見原審卷一第157 至162 頁）係偽造，並聲請將上開2 份租賃契約書送請法務部調查局鑑定簽名筆跡、指紋，以確定何者為真正、何者為偽造，惟被上訴人所據以為本件請求之系爭租約，係被上訴人與上訴人於100 年10月16日簽訂，而上訴人提出上證1 號房屋租賃契約書及被上訴人提出原證15號房屋租賃契約書，客觀上均係被上訴人之父王春長與上訴人於75年6 月15日簽訂，被上訴人並非契約當事人，不受該等契約拘束，被上訴人本件請求有無理由，應依系爭租約判斷，核與已因屆期而消滅之上證1 號及原證15號租約無涉，上訴人聲請將上證1 號及原證15號租賃契約書送請鑑定簽名筆跡、指紋，自無調查之必要，附此說明。

八、兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認為均不影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 8 月 26 日
民事第三庭 審判長法 官 林昌義
法 官 李佳芳
法 官 陳世源
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，僅得於收受本判決正本送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由時，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），經本院許可後方得上訴至最高法院。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 8 月 26 日
書記官 吳婉萱