臺灣士林地方法院民事-SLDV,106,訴,1053,20181114,3

臺灣士林地方法院民事判決 106年度訴字第1053號
原 告 唐偊寧
訴訟代理人 李茂禎律師
被 告 潘嘉麗
訴訟代理人 莊振農律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國107 年10月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣貳萬元，及自民國一０六年七月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之三，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

但被告如以新臺幣貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：伊於民國106 年3 月1 日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭契約），約定由伊向被告承租門牌新北市○○區○○路00巷00號1 樓、2 樓建物（下稱系爭房屋）及附屬設備供經營餐廳，租金每月新臺幣（下同）15萬元，租期自同年4 月5 日起至109 年4 月4 日止，系爭契約第12條第2項後段並約定如一方未為先行通知即提前終止租約，應賠償他方相當於4 個月租金額之違約金。

伊業於106 年3 月1日給付定金2 萬元予被告，詎被告因不認同伊之經營理念及產品定價，於同年月3 日透過LINE通訊軟體傳送「你如果要用那樣的方式做生意，你自己另外開店」、「我的不能這麼做」、「謝謝你、2 萬我會托楊姐給你」等訊息，而為終止系爭契約之意思表示，系爭契約既因可歸責於被告之事由致終止而不能履行，被告自應加倍返還定金4 萬元及依約給付相當於4 個月租金額之違約金60萬元等情。

爰依民法第249條第3款規定、系爭契約第12條第2項後段約定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告64萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭契約僅為預約而非本約，2 萬元亦非定金，僅係租金之一部預付，且伊無終止系爭契約或拒絕訂定租賃本約之意思，系爭契約亦無不能履行之情形；

況伊依約不得單方終止系爭契約，且因兩造就租賃標的之範圍及契約本旨等交易上重要事項協議不成，系爭契約不能履行實不可歸責於雙方，原告不得請求加倍返還定金。

再兩造並未約定於租賃期間開始前不得終止，且系爭契約第12條第2項之適用，應以兩造有系爭契約第15條、第16條所列違約情事而終止租約為前提，與提前終止租約無涉，原告不得憑以請求違約金，況本件約定之違約金數額過高。

又原告於系爭契約成立迄今僅給付2 萬元，尚有租金13萬元未付，伊自得以上開租金債權與原告之請求主張抵銷等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；

㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實（見本院卷第115 至116 、141 至142 頁）：㈠兩造於106 年3 月1 日，就系爭房屋簽訂系爭契約，並約定租金應為每月15萬元，押金50萬元，租期自106 年4 月5 日起至109 年4 月4 日止。

原告於106 年3 月1 日即同時給付2 萬元予被告。

㈡系爭契約第2條第2項「租賃範圍」記載：「租賃附屬設備：有…除另有附屬設備清單外，詳如後（附件一）房屋租賃標的現況確認書」。

系爭契約附件一之房屋租賃標的現況確認書載有「以照片存證為準」。

系爭契約未後附關於租賃附屬設備之照片。

㈢如本院卷第13至25頁為兩造間之LINE通訊軟體對話紀錄。

㈣原告委託辰皇國際商務法律事務所寄發106 年3 月23日106辰律字第032301號函（下稱3 月23日函）予被告。

㈤被告委託維和法律事務所寄發106 年4 月7 日律字第1060407 號函（下稱4 月7 日函）予原告。

㈥原告未支付106 年4 月份剩餘租金13萬元及押金50萬元。

四、得心證之理由：㈠關於原告請求加倍返還定金部分：⒈系爭契約乃租賃本約，原告交付之2 萬元亦屬定金： ⑴按預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，即非預約。

附始期之租賃，乃該租賃契約於始期屆至發生效力，而依該租賃契約內容履行，故非預約（最高法院91年度台上字第100 號判決意旨參照）。

次定金之性質，因其作用之不同，通常可分為：㈠證約定金，即為證明契約之成立所交付之定金。

㈡成約定金，即以交付定金為契約成立之要件。

㈢違約定金，即以定金為契約不履行之損害賠償擔保。

㈣解約定金，即為保留解除權而交付之定金，亦即以定金為保留解除權之代價。

㈤立約定金，亦名猶豫定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立（最高法院91年度台上字第635 號判決意旨參照）。

⑵觀諸系爭契約封面明載為「新版房屋租賃契約書」，且細繹系爭契約內容約明租賃標的即為系爭房屋及附屬設備，並明訂租賃期間、租金金額、租金給付方式，更詳列出租人與承租人之各項權利義務，亦無隻字提及尚須另行簽訂契約，系爭契約第19條第1項復記載：「本契約自簽約日起生效…」，有系爭契約可稽（見本院卷第26至36頁）；

再參以系爭契約之租金金額雖載為7 萬元，惟兩造均不爭執其等實係另約定租金金額應為15萬元，足見兩造於簽立系爭契約時，就租賃標的及租金數額等租賃契約必要之點皆已達成意思表示合致，更詳細約定相關租賃權利義務事項，僅須待契約始期屆至，即逕依系爭契約內容履行，無須另行簽訂本約，則系爭契約自屬租賃本約。

而原告係於106 年3 月1 日簽立系爭契約之同時，即交付2 萬元予被告，參以系爭契約所定租賃期間乃自同年4 月5 日起算，距原告交付2 萬元之時間尚有超逾1 月之久，被告亦自承：伊拿這個訂金是要確認同年4 月5 日要交付系爭房屋予原告等語（見本院卷第140 頁），堪認兩造係為證明租賃契約之本約已經成立，雙方均有履約之誠意，且被告俟始期屆至時亦將如期交付房屋，方約由原告交付2 萬元以為證約定金，則上開2 萬元性質上自屬定金。

⑶被告雖抗辯稱：系爭契約僅為兩造就租賃相關事宜之初步磋商，兩造就究係成立租賃或合作關係、租賃標的中附屬設備之範圍、租金金額、給付方式等細項並未明確約定，而有另行訂立本約之必要，且原告並未給付押金，故系爭契約僅屬預約而非本約，2 萬元亦非定金，僅係租金之一部預付云云。

然兩造簽立系爭契約時，業就租賃標的及租金數額等租賃契約必要之點均達成意思表示合致，更詳細約定含租金給付方式等相關租賃權利義務事項，無待另簽訂本約，已如前述；

而系爭契約固未附具附屬設備之照片，然參諸系爭契約第2條第2項「租賃範圍」係載為「…詳如後（附件一）房屋租賃標的現況確認書」，可見有關附屬設備之種類、內容、數量，應屬被告於交付系爭房屋時始須與原告確認之房屋現況情形，俾作為租賃契約終止時判斷原告所負回復原狀義務範圍之標準，並不影響租賃契約是否成立之認定。

再押金之給付與系爭契約為預約或本約，並無必然關連，且系爭契約所定租賃期間既未開始，原告亦尚未取得系爭房屋之占有，則原告縱尚未給付押金，容與常情無違。

被告執前詞辯稱系爭契約僅屬預約云云，顯無可取。

又原告交付之2 萬元確屬定金，業經認定如上，且定金於契約如期履行時，本即得作為給付之一部（民法第249條第1款規定參照），惟無從以此反推該給付之性質非屬定金。

被告以上情辯以2 萬元並非定金，僅係租金之一部預付云云，容非足採。

⒉系爭契約係因不可歸責雙方之事由而終止，原告僅得依民法第249條第4款規定，請求被告返還原付定金2 萬元：⑴按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。

二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。

三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。

四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之，民法第249條定有明文。

次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，此觀民法第98條規定即明。

再契約當事人之一方為終止契約之意思表示時，雖因無法定或約定終止權而不生合法終止之效力，惟倘他方嗣亦同為終止契約之意思表示，自得認契約因雙方默示合意而終止，則契約之不能履行，即屬不可歸責於雙方。

又適用法規為法院之職責，契約如因不可歸責於雙方當事人之事由致不能履行時，原告請求加倍返還定金雖屬不當，然法院可不受當事人法律上主張之拘束，應適用民法第249條第4款之規定，認被告負有返還原付定金之義務。

⑵系爭契約第12條名為「提前終止租約」，依第1項記載：「本契約於期限屆滿前，租賃雙方不得終止租約。」

之意旨，可知兩造原均不得提前終止租約；

惟第2項又記載：「依約定得終止租約者，租賃之一方應於（空白）前通知他方。

一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方4 個月…租金額之違約金。」

（見本院卷第31頁），且參以第2項前段既未約明應先期通知之時期，則自無該項後段應否先期通知之問題。

準此以觀，兩造訂立系爭契約第12條第2項後段之真意，並非倘一方未先期通知即終止契約時應賠償違約金，而係在排除系爭契約第12條第1項之限制，使一方得於賠償他方相當於4 個月租金額之違約金後終止租約，屬保留契約終止權之約定。

⑶被告於106 年3 月3 日，透過LINE通訊軟體傳送「…因為我不是把店頂讓給你，只是租生財器具給你，如果你經營方式跟過去差異太大，或者給客人不好的東西，會把我的店底打壞，未來你做不下去時，我怎麼接回來做？」、「你如果要用那樣的方式做生意，你自己另外開店」、「我的不能這麼做」、「謝謝你、2 萬我會托楊姐給你」等訊息予原告乙節，為被告所不爭執，且有LINE通訊軟體對話紀錄可憑（見本院卷第16至19頁），可知被告於簽訂系爭契約後，旋因不認同原告之經營方式，於同年月3 日逕拒絕出租系爭房屋予原告且欲退還原告已付定金，而向原告為終止系爭契約之意思表示；

且由被告僅稱將逕歸還原告已付定金，洵未表示係欲依約給付何種代價而行使終止權，足見被告非在行使系爭契約第12條第2項後段所定約定終止權。

再系爭契約第12條第1項既約定一方於租期屆滿前不得終止系爭契約，被告亦無法定終止權可資行使，則按諸前開說明，被告上開終止系爭契約之意思表示，固尚不生合法終止系爭契約之效力。

惟原告嗣即委託律師寄發3 月23日函予被告，亦如前述；

細繹3月23日函所載：「…㈥本案租賃契約既係因潘嘉麗姐片面、單方無故終止，則依民法第249條第3款規定，潘嘉麗小姐本應加倍返還本人已支付之定金2 萬元；

並依雙方契約第12條約定，潘嘉麗小姐應賠償4 個月租金額之違約金。

…㈧爰請貴大律師函告潘嘉麗小姐，促其儘速於4 月1 日前與貴大律師聯繫給付64萬元之事宜，逾期則請貴大律師逕代本人提起民事訴訟求償…」，有3 月23日函可憑（見本院卷第37至39頁），可見原告雖指摘被告片面無故終止系爭契約，惟洵未以終止不合法為由要求被告應繼續履約，反僅請求被告須返還定金及賠付違約金；

參以斯時系爭契約之租賃期間尚未開始，縱令被告預示拒絕給付，果原告仍有繼續承租之意願，當可逕要求被告按原約定內容履行，由此益徵原告實無繼續履約之意，其所寄發之3 月23日函應同有終止系爭契約之意思。

又依4 月7 日函所載：「…詎料，唐偊寧…竟於106年3 月23日委託辰皇國際商務法律事務所發函本人…」，有4 月7 日函可稽（見本院卷第41頁），堪認原告以3 月23日函所為終止之意思表示係於同年3 月23日到達被告。

據此，足徵系爭契約於租賃期間開始前之同年3 月23日，即因兩造默示合意而終止，則揆之前揭說明，系爭契約自係因不可歸責雙方之事由致不能履行，原告僅得依民法第249條第4款規定，請求被告返還原付定金2 萬元；

其依同條第3款規定，請求被告加倍返還定金，則屬無據。

⒊原告雖主張：被告因不認同伊之經營理念及產品定價，即於106 年3 月3 日無故為終止系爭契約之意思表示，則系爭契約自於是日因可歸責於被告之事由致終止而不能履行云云。

惟按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，固為民法第249條第3款所明定。

然所謂不能履行，係指於契約成立後發生給付不能之情形而言。

如債務人對於債權人之債務，並非不能履行，僅係不為履行，尚無該條款規定之適用（最高法院85年度台上字第2929號判決意旨參照）。

被告於是日並非行使系爭契約第12條第2項後段所定約定終止權，且其亦無其他法定或約定終止權可以行使，其所為終止系爭契約之意思表示不生合法終止系爭契約之效力，業經本院詳認如上，則系爭契約於是日既尚未終止，自無給付不能之不能履行情事，不因被告是否無故為終止系爭契約之意思表示而異。

原告所陳前詞，並非足取。

⒋原告又主張：伊原已進行店面整頓、引進工作人員、規劃商品定價、向供應商洽談商品價格、進行工商登記，因系爭契約遭被告無故終止，致伊無法對已談妥之員工、供應商交待，並擔心倘繼續投入資金等成本將化為烏有，故無從履行契約，雙方權利義務即應轉為違約損害賠償及債務不履行云云。

然查，原告就其已為上開開業準備乙事，洵未提出任何證據以實其詞；

且衡諸兩造於106 年3 月1 日簽立系爭契約後，被告旋於同年月3 日為上開終止之意思表示，依一般經驗法則，原告當無可能於甫簽約完畢之短暫期間內，即速辦訖上揭事項。

又按債務人於履行期屆至前預示拒絕給付，因其履行之責任尚未發生，自無債務不履行可言（最高法院104年度台上字第816 號判決意旨參照）。

被告於同年月3 日為上開終止之意思表示時，系爭契約之租賃期間尚未開始，履行期亦未屆至，被告自無違約或債務不履行之情事。

原告所陳前詞，無可憑採。

⒌至被告抗辯稱：伊向原告稱「你『如果』要用那樣的方式做生意，你自己另外開店」，係表示倘雙方未能尋得共識，恐將使合作告終，且伊於106 年3 月4 日，仍邀同原告繼續協商，復寄發4 月7 日函，故伊並無終止系爭契約之意思云云。

然綜觀上開被告於同年3 月3 日傳送之訊息全文，顯見被告於是日完全否定原告之經營方式，且表明兩造已無合作之空間，並無與原告再行磋商以形成共識之意思。

而被告於同年月4 日，雖曾透過LINE通訊軟體傳送「小偊：你先不要生氣、我有誠意好好跟你談…」、「好吧！既然事情已經談到這樣、那我們就照合約走…」、「其實我們可以用另一種方式、你壓力不用這麼大、可以考慮外送便當的部分都包給你做、dm我來印上面印你的電話、你去開發你負責送我們店裡負責做…你參考一下這樣的提議會不會也可以達到創業跟雙贏…」、「關於2 萬我絕對原數歸還大家怎麼說都是認識的不需要把事弄糊、至於我原本說的事、因為我也有我的困難、加上合夥人那邊覺得太沒有保障、我也算過你這裡這樣做真的風險很大、做生意不是挖金礦、不是肯做就一定會賺錢…、一旦前面兩個月生意還沒起色、這個房租7 萬我合夥人的8 萬加上貨款薪水水電瓦斯付不出…」、「一旦發生我跟我的合夥人最多也只能讓你走自己接回來做、沒有任何擔保品、房租收不到我們又能對你怎樣？…」等內容之訊息予原告，有LINE通訊軟體對話紀錄可憑（見本院卷第21至24頁）。

惟核被告於同年月4 日上開所述全旨，可知被告乃欲與原告商談別一合作模式，並無按兩造原定系爭契約繼續履行之意，甚且仍表示欲將原告原付定金返還，自亦不足憑以推謂被告於同年月3 日並無終止系爭契約之意思。

又被告固曾寄發4 月7 日函予原告之訴訟代理人李茂禎律師，催請原告支付租金及押金，經李茂禎律師於同年4 月10日收受，有4 月7 日函及上蓋印之戳文可佐（見本院卷第40頁）。

惟系爭契約早於同年3 月23日經兩造默示合意而終止，自不因被告事後單方面寄發律師函請求原告繼續履約，即影響系爭契約業已終止之認定，遑論執以反推被告於同年月3 日所為意思表示之真意為何。

被告前揭辯詞，皆無可取。

㈡關於原告請求給付違約金部分： ⒈按當事人約定一方終止契約時，應支付他方相當之金額，係屬保留終止權之代價，須於一方行使保留終止權時，他方始得依該約定請求支付（最高法院102 年度台上字第1519號判決意旨參照）。

是如契約當事人之一方並無行使約定保留終止權之意思，自不得許他方請求給付該約定之代價。

被告於106 年3 月3 日並非行使系爭契約第12條第2項後段之約定終止權，已悉敘如前，則揆之前揭說明，原告主張依系爭契約第12條第2項後段約定，請求被告給付相當於4 個月租金額之違約金60萬元，即屬無據。

⒉原告雖主張：依系爭契約第12條第2項後段約定，倘被告未先期通知而逕行終止租約，即應賠償伊相當於4 個月租金額之違約金云云。

惟系爭契約第12條第2項後段之真意，並非倘一方未先期通知即終止契約時應賠償違約金，而係指一方得於賠償他方相當於4 個月租金額之違約金後終止租約，屬保留契約終止權之約定，已如前述。

原告未詳為解讀系爭契約第12條第1項、第2項之全文意旨，僅擷取系爭契約第12條第2項後段之片段文義，率謂苟被告未先期通知而終止租約即須賠償違約金，容無可採。

又被告於106 年3 月3 日並非行使系爭契約第12條第2項後段所定約定終止權，系爭契約於是日亦尚未終止，皆詳敘如前，則原告亦不得依系爭契約第12條第2項後段約定請求違約金。

原告上開所指，亦非足憑。

㈢被告不得以原告未付之106 年4 月份租金13萬元，與原告之請求抵銷：系爭契約業經兩造於106 年3 月23日合意終止，已如前述，則原告自無再給付租金之義務。

是被告抗辯稱：伊得以對原告之租金債權13萬元與原告之請求抵銷云云，容屬無據。

五、從而，原告依民法第249條第4款規定，請求被告給付2 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即106 年7 月22日（送達證書見本院卷第52頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

六、本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，並依被告聲請，宣告其如預供主文第4項所定之擔保金額，得免為假執行。

至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不予准許。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述。

八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。

中 華 民 國 107 年 11 月 14 日
民事第三庭 審判長法 官 許碧惠
法 官 劉育琳
法 官 李佳芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 11 月 15 日
書記官 劉雅萍