臺灣士林地方法院民事-SLDV,106,訴,540,20190313,1

臺灣士林地方法院民事判決 106年度訴字第540號
原 告 楊秋癸
訴訟代理人 楊承翰
被 告 李庭儀
林品妤
兼 上二人
訴訟代理人 謝仁傳

上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於中華民國108年2月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告李庭儀應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上之門牌臺北市○○區○○路○○○巷○○○號房屋（如附圖所示編號A部分，面積二五三點三四平方公尺）拆除騰空，將該部分占用之土地返還原告，並應自民國一百零五年九月十四日起至返還土地之日止，按月給付原告新臺幣肆佰叁拾壹元。

被告林品妤應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上之門牌臺北市○○區○○路○○○巷○○○號房屋（如附圖所示編號B、C部分，面積依序為二六一點四八、八九點八七平方公尺）拆除騰空，將該部分占用之土地返還原告，並應自民國一百零五年九月十四日起至返還土地之日止，按月給付原告新臺幣伍佰玖拾柒元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告李庭儀負擔百分之四十一，餘由被告林品妤負擔。

本判決原告勝訴部分，原告依序以新臺幣貳拾萬元、新臺幣叁拾萬元為被告李庭儀、林品妤供擔保後，得假執行，但被告李庭儀、林品妤依序以新臺幣陸拾萬捌仟零壹拾陸元、新臺幣捌拾肆萬叁佰貳拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、本件原告起訴後，追加李庭儀、林品妤為被告（見本院卷一第92頁），並依本院囑託臺北市士林地政事務所測量地上物位置及面積後繪製之土地複丈成果圖（即附圖），修正其請求李庭儀、林品妤及被告謝仁傳（下稱謝仁傳，李庭儀與謝仁傳下合稱李庭儀等2人，林品妤與謝仁傳則合稱為林品妤等2人，謝仁傳、李庭儀、林品妤另合稱為被告）拆除之建物坐落位置及面積，及調整其請求李庭儀等2人、林品妤等2人賠償相當租金之不當得利數額（見本院卷三第46頁），經核前者追加之訴部分與原訴均係基於原告主張其所有臺北市○○區○○段0○段00地號土地（下稱系爭土地）遭無權占有之同一基礎事實；

後者屬更正事實上之陳述，非為訴之變更或追加，依民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第256條，均應予准許，合先陳明。

二、原告主張：伊於105年9月14日因標售取得系爭土地所有權，詎李庭儀等2人、林品妤等2人無正當權源，依序以其等有事實上處分權之門牌臺北市○○區○○路00巷00號房屋、同巷84號房屋（下各稱系爭82號房屋、84號房屋，2屋則合稱為系爭房屋），占用系爭土地（李庭儀等2人、林品妤等2人占用位置及面積依序如附圖編號A部分、B及C部分所示），其等因此受有相當於租金之利益，並致伊受有損害等情，爰依民法第767條第1項、第179條規定，求為判決命㈠李庭儀等2人應將坐落系爭土地上之系爭82號房屋（如附圖所示編號A部分）拆除，將占用土地返還予原告，並自105年9月14日起至返還土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）1,435元；

㈡林品妤等2人應將坐落系爭土地上之系爭84號房屋（如附圖所示編號B及C部分）拆除，將占用土地返還予原告，並自105年9月14日起至返還土地之日止，按月給付原告1,990元；

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告則以：系爭82、84號房屋係由訴外人林啟良、曹禮得興建，嗣李庭儀、林品妤分別於92、93年間輾轉受讓取得系爭土地使用權及系爭82、84號房屋之事實上處分權，並長期持續繳納系爭土地地價稅及系爭房屋房屋稅長達10數年以上，門牌亦從71年設編至今，李庭儀、林品妤係以和平、公然之方法繼續占有系爭土地多年，可取得系爭土地永久使用權；

況原告係因臺北市政府未於標售公告上註記系爭土地之地上物狀況，誤認系爭土地價格低廉而應買，其應向臺北市政府申請撤銷該標售，不得請求伊等拆屋還地等語，資為抗辯，並答辯聲明：㈠駁回原告之訴。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。

四、兩造不爭執事項（見本院卷三第62頁至第63頁）：㈠原告於105年9月14日登記為系爭土地之所有權人。

㈡系爭土地上坐落有系爭82號房屋（即附圖所示編號A部分，面積為253.34平方公尺）、系爭84號房屋（即附圖所示編號B及C部分，面積共計為351.35平方公尺）。

五、本件應審究者為㈠系爭82號、84號房屋之事實上處分權人為何人？㈡被告有無占用系爭土地之正當權源？㈢若無，則原告請求被告拆除系爭82號、84號房屋，並返還占用土地，有無理由？㈣承上，原告依不當得利法則，請求被告返還相當租金之利益，以若干金額為允當？茲分別論述如下：㈠系爭82號、84號房屋之事實上處分權人為何人？⒈按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除（最高法院96年度台上字第2772號判決意旨參照）。

經查，依證人曹禮得證稱：伊曾與訴外人林啟良自行於系爭土地上搭建兩間竹寮，一間由訴外人林啟良居住養雞，另一間伊自用休憩並擺放工具，均有請領門牌及用電，之後將兩間竹寮都讓給謝仁傳等語（見本院卷二第234頁至第236頁），並與謝仁傳所陳系爭82號、84號房屋係向證人曹禮得購得，並分別登記於訴外人謝豐聰、謝佩誼名下等情（見本院卷二第238頁），及謝豐聰、謝佩誼先後於92、93年間將系爭82號、84號房屋各讓與予李庭儀、林品妤，且自93年起至105年間系爭82號、84號房屋之房屋稅均各由李庭儀、林品妤繳納等節，亦有臺北市稅捐稽徵處房屋稅繳納證明書、建築改良物買賣所有權移轉契約書、契稅繳款書在卷可佐（見本院卷二第123頁至第135頁、第168頁至第180頁、第240頁至第242頁）等情綜合觀之，足見系爭82號、84號房屋由訴外人曹禮得、林啟良出資興建後，業已輾轉讓與李庭儀、林品妤，堪認李庭儀、林品妤為系爭82號、84號房屋之事實上處分權人；

至於原告雖以證人曹禮得證稱謝仁傳向其購入系爭82號、84號房屋，且本件訴訟均由謝仁傳出面處理，而主張謝仁傳亦為系爭82號、84號房屋之事實上處分權人云云，惟謝仁傳僅為與曹禮得、林啟良締結買賣契約之人，並無取得系爭房屋事實上處分權之意，此觀李庭儀、林品妤之前手各為謝豐聰、謝佩誼（見本院卷二第240 頁至第242 頁），核與謝仁傳所陳伊經由第三人引介購得曹禮得之房產，並轉登記在謝豐聰、謝佩誼名下（見本院卷二第238頁）等情相符即明，自不能以謝仁傳為初始向證人曹禮得購屋之人，遽以推論其現今仍為事實上處分權人；

況謝仁傳亦為被告，且為李庭儀、林品妤之祖父，又詳知買受系爭82號、84號房屋一事，故其代理李庭儀、林品妤進行本件訴訟，難謂與常理相違，亦不能據此反推其即為系爭82號、84號房屋之事實上處分權人，故原告前開主張，並無可採。

⒉是以，系爭82號、84號房屋之事實上處分權人應為李庭儀、林品妤，至於謝仁傳則不具有前開房屋之事實上處分權，故原告請求謝仁傳拆除系爭82號、84號房屋並返還占用之土地，暨返還相當於租金之不當得利，自屬無據。

㈡被告有無占用系爭土地之正當權源？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。

又，以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號民事判決意旨參照）。

是以，李庭儀、林品妤自應就系爭82號、84號房屋占用系爭土地有正當權源一事舉證證明。

⒉被告雖辯稱系爭82號、84號房屋購自訴外人曹禮得、林啟良，有合法使用系爭土地之權源，對原告可主張占有連鎖云云，惟按基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；

如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（Besitzkette）」之原理所產生之效果（最高法院101年度台上字第224號判決參照），是以占有連鎖應以原占有人有權占有為前提，後占有人始得本於受讓之占有，對所有人主張合法占有權利。

然而，觀諸證人曹禮得證稱：系爭土地並非伊所有，因該地是墓仔埔下（台語），故伊認為可能是無人所有，也未去詢問地主，伊與訴外人林啟良自行於系爭土地上搭建兩間竹寮，……，伊只有讓渡地上物予謝仁傳，不包含系爭土地使用權等語（見本院卷二第234頁至第236頁），足見證人曹禮得、訴外人林啟良係擅自於系爭土地上搭蓋系爭82、84號房屋，自難認具有使用系爭土地之合法權源，故李庭儀、林品妤雖輾轉受讓系爭82號、84號房屋，惟原占有人本不具使用系爭土地之合法權源，則李庭儀、林品妤無從援用「占有連鎖」之法理對抗原告，前開所辯委無可採。

⒊被告另抗辯原告係因臺北市政府未於標售公告上註記系爭土地之地上物狀況，誤認系爭土地價格低廉而應買，其應向臺北市政府申請撤銷該標售，而不得請求拆屋還地云云，然查，系爭土地屬地籍清理條例第32條規定（即土地總登記時，登記名義人之姓名、名稱或住址記載不全或不符）之土地，嗣因利害關係人未於受理申請登記期間申請更正登記，而遭臺北市政府依法代為標售，嗣後由原告得標等情，有該府106年12月14日府授地登字第10610242600號函暨附件可資為憑（見本院卷二第230頁至第251頁），而細繹該公告標售資料，關於系爭土地之備註欄已清楚載明「上有建物鐵皮屋」（見本院卷二第241頁），並無被告所稱註記不明之情事，故其抗辯該標售不合法，原告不得請求其拆屋還地一事，委無可採。

⒋被告又辯稱系爭82號、84號房屋門牌自71年間設編至今，並繳納地價稅、房屋稅多年，係以和平、公然之方法繼續占有系爭土地多年，可取得系爭土地永久使用權云云，經查，系爭82號、84號房屋門牌固然自71年起設編迄今，且李庭儀、林品妤除如前述自93年起至105年間各繳納系爭82號、84號房屋之房屋稅外，復於96年至105年間繳納系爭土地之地價稅等情，有臺北市士林區戶政事務所106年5月25日北市士戶資字第10630666100號函、臺北市稅捐稽徵處士林分處106年6月3日北市稽士林甲字第10668409400號函暨附件在卷可參（見本院卷一第57頁、第65頁至第85頁、卷二第46頁至第61頁），惟此僅能證明系爭82號、84號房屋對系爭土地之事實上占有狀態而已，尚不能作為李庭儀、林品妤占用系爭土地之正當權源，亦無從對抗系爭土地之所有權人；

至於李庭儀、林品妤雖曾繳納系爭土地之地價稅一節，然按土地有左列情形之一者，主管稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其使用部分之地價稅：一、納稅義務人行蹤不明者，土地稅法第4條第1項第1款定有明文，而系爭土地因利害關係人遲未辦理登記而遭標售，已如前述，故稅務機關於尋得系爭土地之納稅義務人之前，本得依法命系爭土地之使用人即李庭儀、林品妤代繳使用部分之地價稅，此係土地使用人依法對國家應負繳納地價稅捐之義務，並非使用系爭土地之對價，李庭儀、林品妤更不因此取得系爭土地之永久使用權，故前開所辯，亦無可採。

⒌綜上，李庭儀、林品妤就系爭82號、84號房屋占用系爭土地一事，並未具有法律上正當權源，故原告以系爭土地所有人之身分，請求其等拆除系爭82號、84號房屋並返還占用之土地，自屬有據。

㈢原告請求被告拆除系爭82號、84號房屋，並返還占用土地，有無理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。

經查，系爭82號、84號房屋為未辦保存登記建物，原為曹禮得、林啟良所興建，嗣後輾轉各由李庭儀、林品妤取得事實上處分權，且占用系爭土地如附圖所示編號A、B及C部分，面積分別為253.34、351.35平方公尺等情，業經本院會同地政人員至現場履勘測量屬實，並製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖可稽（見本院卷二第282頁、第303頁），為兩造所不爭執如上，而李庭儀、林品妤人並未有合法占用系爭土地之正當權源，已如前述，則原告基於系爭土地所有權人地位，依民法第767條第1項前段規定，訴請李庭儀、林品妤拆除系爭82號、84號房屋，並將占用土地返還予伊，核屬有據，應予准許。

㈣原告依不當得利法則，請求李庭儀、林品妤返還相當租金之利益，以若干金額為允當？⒈按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。

而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號民事判例、88年度台上字第1894號民事判決意旨參照）。

⒉經查，系爭82號、84號房屋無權占用系爭土地，業如前述，李庭儀、林品妤自獲有相當於租金之利益，致原告受有無法使用遭占用土地之損害。

本院審酌系爭土地位在臺北市士林區內，周遭僻靜，至附近便利商店、超市需騎車4分鐘以上，距離最近公車站牌及文化大學各需駕車3、10分鐘以上路程，而系爭82號、84號房屋為鐵皮、水泥建物，供作住家使用等情，為兩造陳述在卷（見本院卷三第33頁、第61頁），並有本院勘驗筆錄、GOOGLE地圖查詢在卷可憑（見本院卷二第282頁、卷三第76頁至第79頁），暨參照土地法第105條準用第97條規定等情狀，認依系爭土地申報總價年息3％，作為李庭儀、林品妤因無權占用系爭土地所受相當租金之利益基準為當。

則原告請求李庭儀、林品妤分別自105年9月14日起至拆屋還地之日止按月依序給付其431元、597元（計算式詳如附表），為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。

六、從而，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定，訴請李庭儀應將系爭82號房屋（即附圖所示編號A部分）拆除後，將該占用之土地返還予原告，並自105年9月14日起至返還土地之日止按月給付431元；

林品妤應將系爭84號房屋（即附圖所示編號B及C部分）拆除後，將該占用之土地返還予原告，並自105年9月14日起至返還土地之日止按月給付597元，均為有理由，皆應予准許；

逾此範圍，則均無理由，皆應予駁回。

七、又，兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；

至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不予准許，併予駁回。

八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後均毋庸再予審酌，附此敘明。

九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。

中 華 民 國 108 年 3 月 13 日
民事第三庭審判長法 官 許碧惠
法 官 李嘉慧
法 官 劉育琳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 3 月 13 日
書記官 洪甄憶
附表：
1.系爭土地105年1月1日起申報地價為每平方公尺680元（見106年度士調字第64號卷第7頁）。
2.系爭82號、84號房屋占用系爭土地面積依序為253.34、351.35平方公尺。
3.被告李庭儀、林品妤按月給付原告之不當得利損害金數額各為431元、597元。計算式如下：
680元×253.34平方公尺×0.03÷12月＝431元（元以下四捨五入，以下同）
680元×351.35平方公尺×0.03÷12月＝597元