臺灣士林地方法院民事-SLDV,106,訴,932,20180331,1

臺灣士林地方法院民事判決 106年度訴字第932號
原 告 葉宥臻
訴訟代理人 林維信律師
複 代理人 林士勛律師
被 告 漢翔開發有限公司
法定代理人 范乾進
被 告 張高祥
共 同
訴訟代理人 侯傑中律師
張漢榮律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國107 年3 月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、原告起訴主張：

一、原告葉宥臻於民國104 年12月30日與被告張高祥分別就坐落新北市○○區○○段000 ○000 地號土地簽立「新捷都土地買賣合約書」、「i city土地買賣合約書」，及於同日與被告漢翔開發有限公司（下稱漢翔公司）就上開土地上之建物及其下之停車位簽立「新捷都房屋買賣合約書」、「i city房屋買賣合約書」（以下分稱系爭房屋、土地買賣契約，合稱系爭買賣契約），並約定由原告分別就上開土地及房屋買賣契約支付新臺幣（下同）272 萬元、134 萬元、77萬元、38萬元，其餘價金則委由被告漢翔公司向金融機構申辦房貸支付，詎原告依約分別支付頭期款後，曾委託永豐銀行向被告漢翔公司徵詢貸款事宜，卻遭其以「已解約」為由拒絕配合。

本件被告漢翔公司既明確預示拒絕履行契約，已構成債務不履行，則原告自得類推適用民法第226條給付不能規定，主張解除契約並毋庸催告；

又被告漢翔公司無故以解約為由、拒絕配合永豐銀行之行為，亦屬上開房屋買賣契約第23條第1項所稱之違約不賣，原告亦得依約解除契約。

原告前已於106 年2 月21日發函通知被告漢翔公司解除契約，返還已支付之價金，經被告漢翔公司於同月22日收受，爰再以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示。

又依系爭房屋買賣契約第27條第1項約定，系爭房屋買賣契約之解除，系爭土地買賣契約亦視同解除。

準此，爰類推適用民法第226條第1項、第227項第1項、民法第256條、第259條等規定，提起本件訴訟，請求被告漢翔公司返還原告已支付之房屋價金共115 萬元（計算式：77萬元＋38萬元），及請求被告張高祥返還原告已支付之土地價金共406 萬元（計算式：272 萬元＋134 萬元），並加計法定利息。

二、聲明：

㈠、被告漢翔公司應給付原告115 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈡、被告張高祥應給付原告406 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈢、願供擔保，請准宣告假執行。

貳、被告則辯以：

一、本件並非被告預示拒絕給付，而是原告有違約之情形，被告亦無可歸責之事由存在，依系爭買賣契約約定，所有之書面通知以契約書所載之地址掛號郵寄，如因拒收或無法送達而退回者，以第一次投遞日期視為送達日期，今被告於105 年4 月21日第一次以掛號方式寄發對保通知給原告，並由專人黃詩涵再以電話通知原告辦理對保，並積極協助原告處理跟銀行的對保事宜，甚至與原告研究將其中一戶以原告姪子名義以利於辦理貸款，但都不得要領，銀行也都回覆無法貸款給原告，而雖然原告有說會再找銀行，但始終沒有給被告同意貸款之銀行名單，甚至於被告員工黃詩涵提供新光、華泰、凱基等銀行的承辦人資料給原告接洽貸款，但該銀行也都無法給予原告貸款額度，甚至於被告員工黃詩涵二度請原告出面與被告協調能否延後貸款流程，以免涉及違約，因為該建案早已完成產權移轉登記及交屋，但原告也都置之不理，因此被告才會寄發解約函，並於永豐銀行詢問時告知被告已經解約之意旨。

而被告除了由專人與原告接洽之外，任何的書面通知也都是依照原告於契約所載之「台北市○○區○○路000 巷00號5 樓」地址寄送，因原告先前無法取得貸款後即避不見面，足以令人認為原告已無繼續履約之意願，被告無奈始以解除契約之方式，此屬可歸責於原告之事由，並非是於原告有履約意願，但被告卻拒絕再繼續履約，與所謂之預示拒絕給付並不相同。

況原告如主張被告有預示拒絕給付之情事，依法仍應進行催告後，始能主張解除契約。

二、聲明：

㈠、原告之訴駁回。

㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

參、兩造不爭執之事項：

一、原告葉宥臻於104 年12月30日購買位於新北市○○區○○段000 ○000 地號土地上之建案C1棟12樓、D1棟3 樓，而與被告張高祥、漢翔公司分別簽立系爭土地及房屋買賣契約。

二、原告就兩購買標的之土地價金部分，已分別支付被告張高祥272 萬元、134 萬元，就兩購買標的之房屋價金部分，已分別支付被告漢翔公司77萬元、38萬元。

三、上情並有系爭買賣契約共四份（見本院卷第14至155 頁）附卷可稽。

肆、兩造之爭點：原告主張就本件自備款以外之價金餘款，其曾委託永豐銀行向被告漢翔公司徵詢貸款事宜，遭被告漢翔公司以「已解約」為由拒絕配合，故被告漢翔公司明確預示拒絕履行契約，已構成債務不履行，原告得類推適用民法第226條給付不能規定，主張解除契約，又被告上開行為亦屬系爭房屋買賣契約第23條第1項所稱違約不賣，原告亦得依約主張解除契約，而原告前已於106 年2 月21日發函通知被告漢翔公司解除契約，經被告漢翔公司於同月22日收受，爰再以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，並依系爭房屋買賣契約第27條第1項約定，系爭房屋買賣契約之解除，系爭土地買賣契約亦視同解除，是原告已合法解除系爭買賣契約，自得請求被告漢翔公司及張高祥返還原告已支付之價金等語。

被告則辯稱：本件是原告有違約情形，而非被告預示拒絕給付，被告於105 年4 月21日第一次以掛號方式寄發對保通知給原告，且由專人再以電話通知原告辦理對保，並積極協助原告處理跟銀行之對保事宜，但原告迄105 年11月間仍未能提出銀行核貸設定文件，經被告於105 年11月24日寄發存證信函通知應於7 日內提出，嗣原告仍未提出，經被告再於105年12月16日寄發律師函通知應於7 日內一次以現金繳清餘款，逾期即以該函為解除契約之意思表示，不另通知，嗣於該信件遭退回後，被告復於106 年2 月7 日向法院公證處辦理認證，由法院將認證函寄存送達於原告，故系爭買賣契約業經被告合法解除，原告於被告解除契約後無法主張再行解除契約等語。

是本件兩造之爭點厥為：原告以被告預示拒絕給付而主張類推適用民法給付不能規定，或以被告違約不賣而主張依系爭買賣契約第23條第1項違約處理約定，解除系爭買賣契約，而請求被告返還原告已支付之價金，是否有據？

伍、得心證之理由：

一、按系爭房屋買賣契約第10條第2 、3 項約定，就自備款以外之價金餘款，由原告簽署買賣契約附件之委辦貸款契約書委託被告漢翔公司向金融機構洽辦貸款，如有金融機構因原告個人因素而不接受貸款申請、原告拒辦或未依被告通知期限辦理貸款手續致不能獲貸、或其他可歸責於原告之事由等情形，而未能獲准核撥或低於預定貸款金額時（含減少貸款），視為原告不辦貸款或減少貸款，經被告以書面或存證信函通知送達7 日內，原告應一次以現金繳清之，如未遵期繳納，則被告有權依第23條違約處理之約定辦理。

又按系爭房屋買賣契約第23條第1 、2 項違約處理約定，如被告有違約不賣等違約情事，原告得主張解除本契約及與本契約有相互依存關係之契約；

如原告有違約不買或不按照契約約定之日期付款、或違反本約條款之情事者，被告亦得解除本契約及與本契約有相互依存關係之契約（見本院卷第55、56、68、108 、109 、121 頁）。

二、本件原告主張就系爭買賣契約尚未給付之價金餘款，其曾委託永豐銀行向被告漢翔公司徵詢貸款事宜，遭被告漢翔公司以「已解約」為由拒絕配合乙情，提出原告與永豐銀行人員之通話錄音及譯文等件（見本院卷第249 至252 、299 至301 頁）為據，並經證人即被告漢翔公司職員黃詩涵於審理中證稱：原告找的永豐銀行中崙分行的人有於解約後跟伊聯絡過，電話中永豐銀行的人說原告有要辦理貸款，他們要估價，伊告知永豐銀行人員被告公司已經解約，沒有辦法提供資料給他等語（見本院卷第420 頁），堪認被告漢翔公司於原告自行洽找之銀行徵詢貸款事宜時，確有表示「已解約」而拒絕配合徵詢之情形，惟被告就此主張系爭買賣契約業經被告合法解除，而否認有何預示拒絕給付、違約不賣之情事。

經查：

㈠、關於本件貸款之對保及被告漢翔公司主張解約之經過，業據前述證人即被告漢翔公司職員黃詩涵於審理中具結證稱：伊公司於105 年4 月21日寄發對保通知後，伊有打電話給原告通知對保；

伊於105 年7 月至11月間，有打電話問原告的基本狀況及財力、收支，因為原告是作工作室，類似新娘秘書，沒有扣繳憑單，所以伊有幫她找過土地銀行、第一銀行，銀行回覆都說不行，因為原告是買兩間，她本身有其他房子也在貸款中，後來伊有與原告討論這件事情，跟她說她買兩間，一間是D1棟3 樓是價金860 萬元、貸款688 萬元，另一間是C1棟12樓價金1,745 萬元、貸款1,396 萬元，因為銀行都回覆說無法貸款，原告跟伊說大間的C1棟12樓部分用她的名字貸款，另一間小間的D1棟3 樓用她姪子的名字貸款，但後來一直沒有後續，原告一直要伊等幫她找銀行，她自己也說要找，但原告一直沒有給伊銀行資料，伊公司於105 年11月就對原告寄發存證信函；

於伊公司寄存證信函前的10月底、11月初，伊也有請凱基銀行跟原告聯絡，凱基銀行說原告不是很好找，後來凱基銀行聯絡上後有給原告一些資料，也有請原告提供一些資料，但凱基銀行評估後表示無法承作，於伊公司寄發存證信函後，伊也有另外再幫原告找新光銀行、華泰銀行，新光銀行也表示無法承作，華泰銀行表示粗估只能貸款1,100 萬元或1,200 萬元，原告說新光銀行有叫她去舊屋增貸，但說增貸金額可能不多或是沒有辦法作，後續伊就跟原告說沒有辦法，伊公司有寄解約函給原告，就是卷內被證2 的105 年12月16日律師函；

於伊公司105 年12月16日寄發律師函解約前，伊一直有與原告聯絡對保事宜，原告說她會找銀行，但一直都沒有，一直拖時間，後來伊有打電話跟原告說請她寫一份協議書，協議書上要寫何時可以辦好銀行貸款的日期，她跟伊說這幾天有空再過來，後來她沒來，後來伊又再打一通給她，跟她說這禮拜天以前一定要來，要不然公司就真的正式解約，她說好一定會來，結果沒來；

本件正常流程是4 月通知對保、5 月對保、8 月完成對保、9 、10月產權移轉登記完成，印象中原告跟伊抱怨說沒有收到對保通知是在公司已寄發解約函之後，可是伊跟她說伊都有電話跟她聯絡，因為伊一定要詢問客人的財力等資料，才有辦法幫客人找銀行；

原告在公司解約後才反應沒有收到對保通知，但寄發對保通知是在105 年4 月份，已經太久而無法確認，且伊中間一直有和她電話聯絡，寄對保通知後伊都會打電話給客人說約幾月幾號對保，當時伊打電話給原告時，原告並未跟伊說沒有收到對保通知等語（見本院卷第314至319 頁）。

核與⑴證人即凱基銀行職員徐世忠於審理中證稱：當初是被告公司黃詩涵請伊與原告聯絡，伊於105 年10月左右與原告聯繫，印象中原告不太容易找到人，伊聯絡到原告時，有跟她確認過她的基本財力資料不足以支付貸款，伊有回覆建設公司的黃詩涵及原告說無法承作，印象中伊是當面向原告口頭告知無法承作貸款等語（見本院卷第421 至422 頁）；

及⑵卷附被告提出之105 年4 月21日寄發對保通知之大宗掛號函件執據聯二份、105 年11月24日新莊中港郵局存證信函（催告限期7 日內提出銀行核貸文件）二份，及博亞法律事務所105 年12月16日律師函（催告限期7 日內以現金繳清餘款，逾期即以該函作為解除契約之意思表示）二份暨信封（其上記載二份律師函分別於105 年12月17日、106 年1 月26日第一次投遞，及分別於105 年12月18日、106年1 月27日第二次投遞，嗣分別於106 年1 月10日、106 年2 月22日遭退回）（見本院卷第195 至205 、228 至229 頁），均無不合。

㈡、原告雖主張其並未收到前揭被告漢翔公司通知催告及主張解約之信函云云，而前揭被告漢翔公司105 年4 月21日通知對保、105 年11月24日催告限期提出銀行核貸文件之掛號及存證信函，經本院依被告之聲請函詢郵局結果，業據郵局覆稱確有交寄紀錄，惟關於收受結果則因已逾查詢期限而無法提供相關資料等語（見本院卷第236 至237 頁之中華郵政股份有限公司三重郵局106 年11月6 日函、本院106 年11月8 日公務電話紀錄），另被告漢翔公司105 年12月16日催告通知原告限期以現金繳款及逾期逕為解約之律師函，則如前述顯示遭退回等情，惟查：１、前揭被告漢翔公司通知催告及解約之信函，均係郵寄至原告於系爭房屋買賣契約所載之地址「台北市○○區○○路000巷00號5 樓」，而按系爭房屋買賣契約第22條第6項約定：雙方相互所為之徵詢、洽商或通知辦理事項，均以書面按本合約書所載之住址掛號郵寄為之，如有變更地址，雙方應即時以書面掛號通知對方更正，如對方拒收或無法送達而致退回者，均以郵局第一次投遞日期視為送達日期（見本院卷第68、121 頁），又按民法第95條第1項前段規定非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，雖係採到達主義，然該條並非強制規定，契約當事人自得合意以其他方式認定非對話意思表示之生效時點，本件依系爭房屋買賣契約上開約款，顯示兩造已合意約定就相互間之非對話意思表示，改採發信主義。

２、原告固質疑上開約款係以定型化契約條款預先排除法律規定之受信主義，衡量兩造之身分、地位、經濟能力，可知顯有加重原告責任、減輕被告責任之不公平情事，依消費者保護法第12條第1 、2 項及民法第247條之1 規定，應認無效云云。

然按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人責任。

二、加重他方當事人之責任者。

三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。

四、其他於他方當事人有重大不利益者」、「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。

定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。

二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。

三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」

，民法第247之1條、消費者保護法第12條第1 、2項分別定有明文；

而88年4 月21日民法債編增訂第247之1條之立法理由，乃鑑於我國國情及工商發展之現況，經濟上強者所預定之契約條款，他方每無磋商變更之餘地，為使社會大眾普遍知法、守法，防止契約自由之濫用及維護交易之公平，而列舉有關他方當事人利害之約定，為原則上之規定；

從而，綜合民法第247之1條及消費者保護法第12條規定，定型化契約條款是否為無效，應以該約定條款是否違反誠信原則，即應斟酌契約之性質、締約目的，及是否為他方所不及知、或無磋商變更之餘地者，暨全部條款內容、交易習慣，及當事人間之給付與對待給付是否顯不相當，而應負擔非當事人所能控制之危險等情事綜合判斷，不能以定型化契約條款均為無效論之，否則將有違私法契約自治原則。

本件系爭房屋買賣契約雖係由企業經營者被告漢翔公司預先擬定之定型化契約，但關於第22條第6項約款之內容並非艱澀難懂，且該約款非僅拘束原告，而是兩造同受其拘束，又系爭房屋買賣契約為預售屋買賣契約，履約過程較長，有賴契約雙方本於誠信確實履行，為使履行期間之相關通知能確實到達，以契約明訂有變更住址者應負告知之義務，避免履行期間因一方地址變更致無法通知之情形發生，並於違反該告知義務或一方拒收時，才產生通知送達採發信主義之效果，尚難認有何顯失公平之情事，應屬有效之約定。

３、查被告漢翔公司如前述已提出確實依原告於契約所留之地址寄發相關信函之證據，原告主張未收到相關信函，當係自行變更地址而致無法送達，依系爭房屋買賣契約第22條第6項之有效約定，應認被告漢翔公司已盡以相關信函通知之義務而發生送達之效果。

是本件原告因個人財力因素遲未獲其委託被告代洽之金融機構核貸，經被告漢翔公司於105 年11月24日寄發存證信函催告原告限期於7 日內提出核貸文件，於原告未依限提出後，再經被告於105 年12月16日寄發律師函催告原告限期於7 日內以現金繳清餘款，逾期即以該函作為解除契約之意思表示，不另通知等語，嗣原告未依限以現金繳清餘款時，即已違反系爭房屋買賣契約第10條第3項貸款約定，則被告依第23條第2項違約處理約定，得以原告有違反本約條款之情事而解除系爭房屋買賣契約，從而，本件兩購買標的之系爭房屋買賣契約，業經被告以上開律師函二份分別於105 年12月17日、106 年1 月26日經郵局第一次投遞而發生催告以現金繳清餘款之通知效力後之7 日，即分別於105 年12月24日、106 年2 月2 日發生解除效力，復依系爭房屋買賣契約第27條第1項、系爭土地買賣契約第14條之契約聯立約定，系爭房屋買賣契約之解除，視同系爭土地買賣契約亦解除，洵屬明確。

㈢、綜上所述，系爭買賣契約因原告有違反契約貸款約定之情事，經被告依契約違約處理之約定，於105 年12月24日、106年2 月2 日合法解除，業經前述認定，本件原告以被告預示拒絕給付、違約不賣，而主張類推適用民法第226條給付不能規定、或主張依系爭房屋買賣契約第23條第1項違約不賣之約定，經原告於106 年2 月21日發函通知被告解除契約，及再以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，均屬無據，並係就被告已合法解除之系爭買賣契約再行主張解除契約，洵無可採。

原告繼而以系爭買賣契約業經其解除，而主張依民法第259條規定請求返還其已支付之買賣價金，自屬無據。

三、從而，原告提起本件訴訟，請求被告二人返還原告如聲明所示之金額，為無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。

四、本件判決基礎已臻明確，其餘攻防方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述。

五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 107 年 3 月 31 日
民事第二庭 法 官 孫曉青
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 31 日
書記官 施盈宇