臺灣士林地方法院民事-SLDV,107,簡上,167,20200814,1

臺灣士林地方法院民事判決 107年度簡上字第167號
上 訴 人 藍美華
兼 訴 訟
代 理 人 許高山
上 訴 人 蔡展羽

歐翔宇

被 上訴人 林顏寶玉
林文忠
林昕儀
林倢瑀
上 一 人
法定代理人 羅淑蕙
共 同
訴訟代理人 高秀枝律師
上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國107 年 3月9 日本院內湖簡易庭106 年度湖簡字第391 號第一審判決提起上訴，本院於民國109 年7 月16日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人藍美華負擔百分之三十九、上訴人蔡展羽負擔百分之三十九、上訴人許高山負擔百分之二十，餘由上訴人歐翔宇負擔。

事實及理由

壹、程序方面上訴人蔡展羽、歐翔宇經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面

一、被上訴人於原審起訴主張：

（一）被上訴人林顏寶玉、林文忠及林昕儀、林倢瑀之被繼承人林文正（民國105 年5 月29日死亡）3 人繼承林炳煌與原審被告陳榮鑠（下逕稱陳榮鑠）之被繼承人陳金波就坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地（下稱系爭土地）之租地建屋租約，陳金波承租系爭土地41.5坪，其上建有門牌臺北市○○區○○街0 號房屋（面積85.87 平方公尺，下稱系爭房屋）；

陳榮鑠已因分割繼承取得系爭房屋全部所有權，且與被上訴人合意約定年租金以申報地價 6％計算，每年7 月1 日及1 月1 日各給付上半年、下半年之租金，陳榮鑠並給付租金多年，惟尚積欠如原審判決附表一所示之租金，迄未給付。

（二）陳榮鑠所有之系爭房屋先後經法院判決移轉、贈與及法院拍賣，而由上訴人蔡展羽、藍美華、許高山、歐翔宇分別取得應有部分118/300 （即59/150）、118/ 300（即59/150）、59/300、5/300 （即1/60），依民法第426條之 1規定，系爭租約在系爭房屋之面積範圍內自仍繼續存在於兩造間，上訴人自有給付租金予被上訴人之義務。

爰依租地建屋租約關係，訴請上訴人、陳榮鑠分別給付如原審判決附表一至五所示之租金等語。

並於原審聲明︰⒈陳榮鑠應給付被上訴人新臺幣（下同）31萬203 元，及如原審判決附表一所示各金額之利息起算日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；

⒉上訴人蔡展羽應給付被上訴人23萬7,449 元，及如原審判決附表二所示各金額之利息起算日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；

⒊上訴人藍美華應給付被上訴人23萬7,449 元，及如原審判決附表三所示各金額之利息起算日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；

⒋上訴人許高山應給付被上訴人11萬8,725 元，及如原審判決附表四所示各金額之利息起算日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；

⒌上訴人歐翔宇應給付被上訴人 1萬2,357 元，及如原審判決附表五所示各金額之利息起算日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

二、各上訴人抗辯如下：

（一）上訴人蔡展羽、藍美華、許高山則以：其等係經本院 101年度司執字第75564 號執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣而取得系爭房屋暨系爭土地設定之地上權（下稱系爭地上權），依系爭執行事件拍賣公告及土地登記簿所載，系爭地上權無須支付地租，更與被上訴人所稱之租地建屋無涉。

縱認其等應給付地租予土地所有權人，被上訴人林文忠、林昕儀、林倢瑀僅係系爭土地部分共有人，被上訴人林顏寶玉則非系爭土地共有人，無權收取全部租金等語。

並聲明：⒈被上訴人之訴駁回；

⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

（二）上訴人歐翔宇則以︰上訴人歐翔宇於102 年2 月6 日即取得系爭土地應有部分1/60，不論陳榮鑠與被上訴人間有無租地建屋契約，均不得拘束上訴人歐翔宇。

系爭房屋原為訴外人陳王笑所有，並就系爭土地設有不定期限之系爭地上權，陳王笑死亡後，系爭房屋暨系爭地上權全部由陳榮鑠繼承，因相關辦理程序複雜，故委由上訴人蔡展羽辦理相關登記程序，報酬即為系爭房屋暨該地上權1/10，上訴人蔡展羽幾經周折完成委任事務後，陳榮鑠不願給付報酬，乃經臺灣臺北地方法院判命給付（案號：99年度簡上字第712 號），並經登記完成。

上訴人蔡展羽旋於102 年 2月6 日以贈與原因將系爭房屋暨該地上權應有部分1/10移轉登記予上訴人歐翔宇。

系爭房屋並非陳榮鑠起造，不適用民法第426條之1 規定等語。

並聲明︰⒈被上訴人之訴駁回。

⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原審經調查審認後，認被上訴人之請求為有理由，判決上訴人及陳榮鑠應給付租金，上訴人不服原審判決而提起上訴，所陳除與原審陳述相同部分外，上訴人許高山、藍美華另補稱：上訴人許高山遲至102 年2 月6 日始取得系爭房屋所有權及系爭地上權，其無從得知97年間上訴人蔡展羽代陳榮鑠發函或系爭土地之地租乙事，原審判決認定系爭租約之法律關係為上訴人許高山、藍美華所知悉與事實不符；

又本院97年湖簡字第2047號（下稱2047號事件）判決（下稱2047判決）認定被上訴人與陳榮鑠間有租賃關係存在，而非租地建屋關係，兩者法律關係不同，無論陳金波或陳榮鑠繳納之租金均與上訴人之地上權無關，縱被上訴人與陳榮鑠間就系爭地上權有地租約定，惟其地租既未經登記，僅生債權效力不可對抗上訴人；

退步言之，被上訴人林文忠、林昕儀、林倢瑀僅為系爭土地部分共有人，被上訴人林顏寶玉則非共有人，被上訴人既未證明其等就系爭土地有分管契約，更無權向上訴人收取地租。

另被上訴人先對陳榮鑠請求拆屋還地，嗣撤回訴訟，又改提給付租金訴訟，顯有違經驗法則等語。

上訴人歐翔宇補稱：系爭房屋辦理第一次登記之日期為39年4 月1 日，民法第426條之1 係於88年始立法增訂，並不適用於系爭房屋，且上訴人歐翔宇登記為系爭房屋所有權人時，並不知悉陳榮鑠與被上訴人關係，上訴人蔡展羽亦未告知等語。

上訴人於第二審均聲明：㈠原判決廢棄；

㈡被上訴人於第一審之訴駁回。

被上訴人則於第二審聲明：上訴駁回。

四、到庭兩造不爭執事項（本院卷二第64-68頁）

（一）系爭土地重測前（地號：南港三重埔段691-10地號，由691 地號分割轉載）之土地登記簿（96年度訴字第1105號卷第175-211 頁，下稱1105卷），登記日期為53年9 月19日之所有權人為林林、林添壽、林炳煌、林桂長、林桂富（1105卷第175-176 、194 頁）；

地上權登記部分有數筆，其中一筆為權利人「陳玉英」、住所南港鎮中南里7 號、權利範圍25坪9 合7 勺（1105卷第195 頁）。

（二）依照38年11月16日收件中南字第33號建物填報表及他項權利登記聲請書之記載略以：系爭土地登記地上權之一為：門牌號碼南港鎮中南里中南街7 號；

磚造、住宅、 25.97坪、建築日期18年；

建物所有權人暨地上權人：陳王笑；

土地所有人：林林；

建物填報表登載日期為38年11月16日（1105卷第157-160 頁）。

（三）依照系爭土地登記謄本記載面積為131 平方公尺（97年度湖簡字第2047號卷第55頁，下稱2047卷）。

（四）系爭土地登記謄本土地他項權利部記載「權利種類：地上權、收件年期：38年、登記原因：設定、字號：中南字第000000號、登記日期：39年4 月11日、權利人：陳王笑、存續期間：不定期限、設定權利範圍：85.85 平方公尺」（即系爭地上權）（2047卷第58頁）。

（五）1105號事件曾囑託地政事務所派員就系爭房屋坐落系爭土地進行測量，複丈成果圖為系爭房屋坐落系爭土地，區分兩個區塊，面積分別為編號A 、63平方公尺（磚造屋範圍）、編號B 、67平方公尺（鐵皮屋範圍）（1105卷第85頁），與系爭房屋登記之面積85.87 平方公尺不同。

（六）1105號事件曾就系爭房屋進行勘驗，勘驗結果為系爭房屋前方完全倒塌，僅留前方磚牆，雜草叢生，後半部有磚牆、屋頂及鐵皮，建築物結構尚稱完整，但內部雜草叢生無法使用（1105卷第80頁）。

（七）林炳煌於84年4 月6 日死亡，其繼承人為被上訴人林文忠、林顏寶玉及林文正，林美華、林美雲、林美齡則拋棄繼承（2047卷第21、22、23、26、27頁）。

林文正又於 105年5 月29日死亡，其繼承人為被上訴人林昕儀、林倢瑀（原審卷第15-17 頁）。

（八）被上訴人林文忠及林文正於96年2 月14日登記為系爭土地之共有人，權利範圍各1/10，登記原因為分割繼承，且係自林炳煌繼承而取得（1105卷第10-11 頁、原審卷第41頁、謄本卷第38-39 頁），被上訴人林顏寶玉就系爭土地部分並未自林炳煌繼承取得。

（九）陳榮鑠為陳金波繼承人之一，並由陳金波之繼承人協議由陳榮鑠一人就系爭房屋辦理繼承登記，建號為臺北市○○區○○段0 ○段000 ○號，登記面積為85.87 平方公尺（2047卷第8-10、53-54 頁、謄本卷第80-102頁）；

又陳金波之繼承人協議由陳榮鑠一人單獨取得系爭地上權（謄本卷第172 頁）。

（十）被上訴人林顏寶玉、林文忠及林文正曾於86年2 月25日委託律師對陳燈鐘、陳碧蓮、陳榮金、陳榮鑠、陳余金英發函略以：陳燈鐘、陳榮金、陳榮鑠、陳碧蓮、陳余金英之被繼承人陳川，前曾以1 年支付2 期租金之方式，承租系爭土地，並於其上建造房屋（門牌號碼：臺北市○○區○○街0 號）；

陳川自76年下期起至85年下期止，未按期清償各期租金，積欠租金累積108 萬8,874 元。

（十一）上訴人蔡展羽於101 年8 月10日登記為系爭房屋之共有人（權利範圍1/10），登記原因為判決移轉【臺灣臺北地方法院99年度簡上字第712 號民事判決】（謄本卷第142、202 頁）。

（十二）上訴人蔡展羽與上訴人許高山、歐翔宇於101 年9 月12日就系爭房屋、地上權訂立贈與契約，約定由上訴人蔡展羽贈與系爭房屋、地上權權利範圍均各1/60予上訴人許高山、歐翔宇，於102 年2 月6 日完成移轉登記（謄本卷第142 、192-196 、209-212 頁）。

（十三）上訴人蔡展羽與上訴人藍美華於101 年11月12日就系爭房屋、地上權訂立贈與契約，約定由上訴人蔡展羽贈與系爭房屋、地上權權利範圍均各2/60予上訴人藍美華，於102 年2 月6 日完成移轉登記（謄本卷第143 、203-207、214-217 頁）。

（十四）系爭地上權（權利範圍9/10）及系爭房屋（權利範圍9/10）經系爭執行事件進行拍賣；

第一次拍賣公告記載「使用情形：101 建號係拍賣不動產應有部分，查無債務人現實占有部分，拍定後不點交。

（據債務人陳報建物前段店面由第三人常健福基於租賃關係占有中，租期自99年3 月5 日起迄102 年3 月5 日止。

另102 年1 月10日現場勘測時，發現目前由第三人郭建廷基於租賃關係占有中，租期自101 年6 月23日起迄103 年6 月23日止，供威舜車業機車行營業用。

惟現在實際情形如何，仍請應買人自行查明注意。

）」；

「備註：上開建物及地上權分別標價，合併拍賣，以總價最高者得標。

拍賣最低價額合計：13,710,000元，以總價最高者得標。

保證金：2,750,000 元。

土地所有權人、地上權共有人、建物共有人有優先承買權。

惟主張優先承買權之人依民法第838條第3項之規定，須就地上權部分一併行使，不得僅就建物為之。

又土地所有權人優先於地上權共有人及建物共有人。

有抵押權設定，拍定後全部塗銷抵押權登記。」

（原審卷第128-129 頁）。

（十五）上訴人許高山、藍美華、蔡展羽於系爭執行事件因行使優先承買權而取得系爭房屋、地上權（權利範圍均9/10），其中蔡展羽應買比例為36/100、許高山應買比例為18/100、藍美華應買比例為36/100，於103 年1 月2 日完成移轉登記（謄本卷第143-144 、218- 236頁）。

（十六）系爭房屋現登記共有人為蔡展羽（權利範圍59/150）、許高山（權利範圍59/300）、歐翔宇（權利範圍1/60）、藍美華（權利範圍59/150）（謄本卷第137-138 頁）；

系爭地上權現登記權利人為蔡展羽（權利範圍59/150）、許高山（權利範圍59/300）、歐翔宇（權利範圍1/60）、藍美華（權利範圍59/150）（謄本卷第14-15 頁）。

（十七）系爭房屋因風災等因素有倒塌之情形，於97、98年間由陳榮鑠出資重建，重建後之情況如本院於108 年7 月23日現場勘驗之情形。

五、本院之判斷

（一）被上訴人主張陳金波與其等之被繼承人林炳煌間就系爭房屋有租地建屋之契約關係，有無理由？⒈被上訴人主張依照本院97年度湖簡字第2047號判決認定有租地建屋之法律關係，依既判力及爭點效應拘束上訴人，有無理由？⑴按確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力。

民事訴訟法第401條第1項定有明文。

所謂繼受人，固包括因法律行為而受讓訴訟標的之特定繼承人在內。

又所謂訴訟標的，固係指為確定私權之請求時，所主張或不認之法律關係，欲法院對之加以裁判者而言。

至何為法律關係，乃法律所定為權利主體之人，對於人或物之關係，亦即權利義務之關係，惟所謂對人之關係與所謂對物之關係，則異其性質，前者係指依實體法規定為權利主體之人，得請求特定人為特定行為之權利義務關係，此權利義務關係，僅存在於特定之債權人與債務人之間，倘以此項對人之關係為訴訟標的時，必繼受該法律關係中之權利或義務之人始足當之。

後者則指依實體法規定為權利主體之人，基於物權，對於某物得行使之權利關係而言，此種權利關係，具有對世與直接支配物之效力，如離標的物，其權利即失所依據，倘以此項對物之關係為訴訟標的時，其所謂繼受人，自包括單純受讓標的物之人在內（最高法院61年度台再字第186 號判決參照）。

查林文正、被上訴人林顏寶玉、林文忠前於97年間以系爭房屋與陳榮鑠、陳燈鐘、陳龍軍、陳碧蓮、陳余金英、陳胤渝（下合稱陳榮鑠等6 人）間存有租地建屋契約關係為由，向本院訴請陳榮鑠等6 人給付租金，並經本院以2047判決陳榮鑠等6 人應連帶給付林文正、被上訴人林顏寶玉、林文忠88萬 8,006元及遲延利息確定乙情，有2047判決附卷可憑（見原審卷第94-100頁），並經本院職權調取該事件卷宗查閱無訛，足認林文正、被上訴人林顏寶玉、林文忠僅係基於租賃契約之債權關係，對於特定之債務人陳榮鑠等6 人請求給付租金，而本件上訴人係分別基於贈與、法院判決及拍賣而取得系爭房屋所有權（見不爭執事項、、、），並非係繼受陳榮鑠等6 人之租賃契約關係，依上開說明，上訴人並非為2047判決當事人即陳榮鑠等6 人之繼受人，自不受確定之2047判決效力所及，則被上訴人主張上訴人受2047判決之既判力所及云云，難認有據。

⑵次按爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年度台上字第1717號判決參照）。

查2047判決之當事人一造為林文正、被上訴人林顏寶玉、林文忠，他造為陳榮鑠等6 人，業如前述，與本件當事人即上訴人並未相同，則被上訴人主張2047判決認定「租地建屋」之法律關係於本件有爭點效之適用云云，揆諸上開說明，亦非可採。

⒉被上訴人主張陳金波與其等之被繼承人林炳煌間，及陳榮鑠與被上訴人間就系爭房屋有租地建屋之契約關係，為有理由：⑴按因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如何，原非所問（最高法院46年度台上字第519 號判決參照）。

次按城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約（最高法院74年度台上字第2562號判決參照）。

⑵被上訴人主張陳金波與林炳煌間就系爭房屋有租地建屋之契約關係等語，業據被上訴人提出66年至75年間之收據為證（見本院卷一第278-281 頁），細觀各紙收據內容均載有「租金」或「地基租金」，及「每坪之代金」等文字，足見陳金波曾為系爭房屋占用系爭土地一節，於66年至75年間每半年繳納一次使用系爭土地之對價予林炳煌甚明；

又訴外人陳碧蓮（即陳金波之女）於86年至89年間，亦有就系爭房屋占用系爭土地於81年至89年期間，繳納「地基租金」予上訴人林顏寶玉一節，復有被上訴人提出收據為憑（見本院卷一第282-286 頁），陳碧蓮、陳榮鑠更於2047判決後經被上訴人林顏寶玉、林文忠與林文正提起上訴時（案號：本院98年度簡上字第83號，下稱83號事件，嗣經83號事件上訴人撤回上訴）自陳：陳金波與林炳煌間確有租地建屋之法律關係存在等語，有上訴人提出民事答辯狀為佐（見本院卷一第289-290 頁），足認陳金波確係基於系爭房屋占用系爭土地存有租地建物之契約關係，而繳納租金予林炳煌。

又依照38年11月16日收件中南字第33號建物填報表及他項權利登記聲請書之記載略以：系爭土地登記地上權之一為：門牌號碼南港鎮中南里中南街7 號；

磚造、住宅、25.97 坪、建築日期18年；

建物所有權人暨地上權人：陳王笑；

土地所有人：林林；

建物填報表登載日期為38年11月16日（1105卷第157-160 頁），固可認系爭房屋最早溯及於38年11月16日即已存在，惟揆諸前開說明，陳金波於繼受系爭房屋後，向林炳煌承租占用系爭土地部分之基地，仍可認定其間成立租地建屋契約，並不以系爭房屋須為陳金波起造興建為限，始能認陳金波承租系爭土地為租地建屋契約，是被上訴人主張陳金波與林炳煌間就系爭房屋占有使用系爭土地存有租地建屋之契約關係，核屬有據。

⑶再者，陳榮鑠為陳金波繼承人之一，並由陳金波之繼承人協議由陳榮鑠一人就系爭房屋（建號為臺北市○○區○○段0 ○段000 ○號）辦理繼承登記，登記面積為85.87 平方公尺，並已於97年11月間完成登記，有土地登記申請書附卷可稽（見謄本卷第80-102頁）；

又林炳煌於84年4 月6 日死亡，其繼承人為林文正、被上訴人林文忠、林顏寶玉，林美華、林美雲、林美齡則拋棄繼承，林文正復於105 年5 月29日死亡，其繼承人為被上訴人林昕儀、林倢瑀等情，均為被上訴人、上訴人許高山、藍美華所不爭執（見不爭執事項㈦、㈨），而上訴人蔡展羽、歐翔宇受合法通知而未於言詞辯論期日到場，且未提出書狀爭執上開事項，應視同自認上開事實（民事訴訟法第280條第3項本文、第1項規定參照）。

而證人陳榮鑠於本院準備程序中結證稱：因為我姊姊陳碧蓮有繳錢給被上訴人，且2047判決要我們付租金給被上訴人，我認為合理，就沒有再上訴。

因此就依照2047判決結果，每年租金以申報地價6 ％計算，繼續繳納租金，由我太太匯款等語（見本院卷二第31-32 頁），足證陳榮鑠於繼承系爭房屋後，有依2047判決結果繼續繳納租金予被上訴人；

再參以被上訴人提出99年至102 年收款證明書（見本院卷二第38-43 頁），其上亦明載「茲證明收到陳榮鑠先生給付『承租』系爭土地之租金……」，且自100 年起，陳榮鑠係採取每半年一付之方式給付租金（上半年為1 月1 日至6 月30日，下半年為7 月1 日至12月31日），顯見系爭房屋占用系爭土地部分確有成立租地建物契約，並由陳榮鑠與林文正、被上訴人林文忠、林顏寶玉合意租金以申報地價6 ％計算，每半年為1 期定期支付，是被上訴人主張陳金波與林炳煌間，或陳榮鑠與被上訴人間就系爭房屋有租地建屋之契約關係，自屬有據。

至陳榮鑠嗣因租賃期間是否為定期租賃，而與被上訴人未能達成共識，致未能簽立書面租賃契約，固據被上訴人陳明在卷（見本院卷二第36頁），惟陳榮鑠與林文正、被上訴人林文忠、林顏寶玉已就租金計算方式、承租系爭土地範圍之必要之點達成合意，其間即已成立租賃契約，不以須訂立租賃期間為必要（民法第422條後段意旨參照），亦不以須訂立書面契約為限，上訴人抗辯林文正、被上訴人林文忠、林顏寶玉與陳榮鑠間未有書面契約，租期亦未確定，其間租賃關係並未成立云云，亦不足採。

⑷上訴人許高山、藍美華抗辯被上訴人始終無法說明租地建屋契約成立於何時，且於96年間係以陳榮鑠等6 人無權占有提起拆屋還地訴訟，嗣撤回起訴，又改請求給付租金，有違經驗法則云云，惟查，被上訴人於原審即已提出2047判決，說明該判決已認定陳金波與林炳煌間成立租地建屋契約等語（見原審卷第92-93 頁），且被上訴人林顏寶玉、林文忠及林文正曾於86年2 月25日委託律師對陳燈鐘、陳碧蓮、陳榮金、陳榮鑠、陳余金英發函略以：陳燈鐘、陳榮金、陳榮鑠、陳碧蓮、陳余金英之被繼承人陳川，前曾以1 年支付2 期租金之方式，承租系爭土地，並於其上建造房屋（門牌號碼：臺北市○○區○○街0 號）；

陳川自76年下期起至85年下期止，未按期清償各期租金，積欠租金累積108 萬8,874 元乙情，亦為上訴人許高山、藍美華所不爭執（見不爭執事項㈩），足認被上訴人林顏寶玉、林文忠自始即主張有租地建屋關係存在，上訴人許高山、藍美華抗辯被上訴人不知租地建屋契約何時成立，及其等主張有反覆之虞云云，並非可採。

⑸上訴人許高山、藍美華又抗辯陳榮鑠於2047號事件自始即否認有租地建屋關係，其於本件訴訟改稱其與被上訴人間有租地建屋關係，並非可採云云，惟查，陳榮鑠於2047判決後，並未提起上訴乙情，業經本院調取2047號事件卷宗查閱無訛，證人陳榮鑠並於本院準備程序時證述：2047判決要我們付租金給對方，我認為合理，就沒有再上訴等語（見本院卷二第31頁），顯見陳榮鑠於接獲2047判決後，即未再爭執其與被上訴人林顏寶玉、林文忠及林文正間存在租地建屋契約關係。

又被上訴人林顏寶玉、林文忠及林文正就2047號事件上訴至第二審即83號事件曾陳稱：與陳榮鑠已經談好和解條件，98年 7月30日談好後會撤回上訴等語（見83號事件卷第55頁），被上訴人林顏寶玉、林文忠及林文正嗣於同年8 月 6日具狀撤回83號事件上訴，有民事撤回上訴狀附於83號事件卷可稽（見83號事件卷第56頁），證人陳榮鑠並證稱：當時和解條件是承租之土地為41.5坪、租金為每年申報地價的6 ％等語（見本院卷二第35頁），益徵陳榮鑠與被上訴人林顏寶玉、林文忠及林文正於83號事件就系爭房屋與系爭土地間之租地建屋契約，租金業已合意為系爭土地每年申報地價6 ％，此情並據被上訴人提出99年至102 年收款證明書為證（見本院卷二第38-43 頁），則上訴人許高山、藍美華抗辯陳榮鑠自始即否認租地建屋關係，嗣改稱有租地建屋關係為不可信云云，並非可採。

至陳榮鑠嗣於101 年間是否與上訴人蔡展羽交惡，並無影響本院對於陳榮鑠與被上訴人林顏寶玉、林文忠及林文正就租地建屋契約之租金達成以系爭土地每年申報地價6 ％合意之認定，上訴人許高山、藍美華辯稱其二人交惡，陳榮鑠遂於本件訴訟為不利於上訴人之陳述云云，亦不足採。

⑹上訴人許高山、藍美華復抗辯陳榮鑠應係針對系爭地上權以外，就其無權占有15.6坪之土地給付租金云云，查系爭地上權設定面積範圍為85.85 平方公尺，且系爭房屋坐落系爭土地，區分兩個區塊，面積分別為63平方公尺（磚造屋範圍）、67平方公尺（鐵皮屋範圍），與系爭房屋登記之面積85.87 平方公尺不同等情，為上訴人許高山、藍美華及被上訴人所不爭執（見不爭執事項㈣、㈤），復經本院於108 年7 月間前往現場勘驗時，系爭房屋仍區分為前棟及後棟，有勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷二第8 頁），與本院96年度訴字第1105號拆屋還地事件勘驗及複丈結果相同（見1105卷第80、85頁、不爭執事項㈤、㈥），足見系爭房屋實際占用面積，與其登記之面積並不相同。

再且，參以被上訴人提出66年至75年間之收據（見本院卷一第278-281 頁），就林炳煌收取租金之面積記載為41.5坪，約略為138 平方公尺，核與系爭房屋占用系爭土地實際面積130 平方公尺（計算式：63＋67＝130 ）較為接近，由此可見林炳煌應係依陳金波使用系爭房屋實際範圍計算收取租金；

況證人陳榮鑠亦證述：其向被上訴人承租之面積範圍為41.5坪等語（見本院卷二第35頁），則上訴人許高山、藍美華辯稱陳榮鑠繳付租金範圍應係其無權占有系爭土地15.6坪，並非為系爭房屋之全部云云，難認可採。

⑺綜上，被上訴人主張陳金波與其等之被繼承人林炳煌間，及陳榮鑠與被上訴人間就系爭房屋有租地建屋之契約關係，為有理由。

⒊上訴人雖抗辯林炳煌就系爭土地應有部分已協議分割由林文忠及林文正取得，林顏寶玉並未就租地建屋契約取得權利，不得向上訴人主張給付租金云云，查被上訴人林文忠及林文正於96年2 月14日登記為系爭土地之共有人，權利範圍各1/10，登記原因為分割繼承，且係自林炳煌繼承而取得等情，有土地登記謄本、異動索引在卷可稽（見原審卷第41頁、謄本卷第38-39 頁），固可認被上訴人林顏寶玉就系爭土地部分並未自林炳煌繼承取得。

惟按租地建屋契約為債權契約，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件（最高法院64年度台上字第424 號判決同此見解）。

本件被上訴人主張係繼承自林炳煌基於租地建物契約出租人地位，對於系爭房屋之所有人請求給付租金，即便被上訴人林顏寶玉並未繼受取得系爭土地之應有部分，仍不影響其繼受租地建屋之契約關係，被上訴人林顏寶玉仍得與被上訴人林文忠及林文正之繼承人林昕儀、林倢瑀依租地建物之契約關係對占用系爭土地之承租人為主張，則上訴人此部分抗辯，自非可採。

⒋上訴人又抗辯系爭房屋縱然有成立租地建屋之契約關係，因未辦理地租之登記，僅有債之效力而不得拘束上訴人云云，經查：⑴按地上權人於設定地上權後，復與土地所有人成立租地建屋契約，或先成立租地建屋契約，嗣由土地所有人設定地上權登記予承租人，二者係不同法律關係，地上權之設定登記，不過係加強租賃關係而已，兩者自可並存（最高法院91年度台上字第1831號判決同此見解）。

查上訴人雖一再抗辯系爭房屋與系爭土地間業已設定系爭地上權，且系爭地上權設定內容並無地租之約定，至系爭執行事件進行拍賣時，本院之公告亦未記載地租，被上訴人即不得再對上訴人主張給付地租云云，惟本件被上訴人請求權基礎為租地建屋之契約關係，並非為設定地上權之法律關係，業據被上訴人陳明在卷（見本院卷一第167 頁、卷二第63頁），是上訴人抗辯系爭地上權並無地租之約定，或法院拍賣公告無地租之記載，而不得對其主張收取租金云云，難認可採。

⑵次按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。

民法第426條之1 定有明文。

參諸上開規定之立法理由為：房屋所有權移轉時，實務上認為除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；

房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在，爰參酌最高法院判例意旨，增訂本條，並明定其租賃契約繼續存在，以杜紛爭。

查：①上訴人蔡展羽於101 年8 月10日登記為系爭房屋之共有人（權利範圍1/10），登記原因為判決移轉；

②上訴人蔡展羽與上訴人許高山、歐翔宇於101 年9 月12日就系爭房屋、地上權訂立贈與契約，約定由上訴人蔡展羽贈與系爭房屋、地上權權利範圍均各1/60予上訴人許高山、歐翔宇，於102 年2 月6 日完成移轉登記；

③上訴人蔡展羽與藍美華於101 年11月12日就系爭房屋、地上權訂立贈與契約，約定由上訴人蔡展羽贈與系爭房屋、地上權權利範圍均各2/60予上訴人藍美華，於102 年 2月6 日完成移轉登記；

④上訴人許高山、藍美華、蔡展羽於系爭執行事件因行使優先承買權而取得系爭房屋、地上權（權利範圍均9/10），其中蔡展羽應買比例為36/100、許高山應買比例為18/100、藍美華應買比例為36/100，於103 年1 月2 日完成移轉登記等情，除為上訴人許高山、藍美華所不爭執（見不爭執事項、、、），並有異動索引、土地登記申請書等件在卷可稽（見謄本卷第142 、192-196 、202 、203- 207、209-212 、214-217 、218- 236頁），堪認上訴人分別經贈與、法院判決、拍賣而取得系爭房屋之所有權（應有部分），是被上訴人依民法第426條之1 規定，主張系爭房屋與系爭土地間之租地建屋契約關係，對於系爭房屋受讓人即上訴人繼續存在等語，核屬有據。

⑶上訴人固抗辯該租地建屋關係並無登記地租，而不得拘束上訴人云云，惟租地建屋契約與設定地上權有別，前者關於租金之約定並無須經登記，且於上訴人受讓系爭房屋所有權時，係依上開法律規定，而使租地建屋契約繼續對上訴人發生效力，被上訴人自得對上訴人主張依租地建屋契約給付租金，則上訴人抗辯租地建屋契約之租金未經登記，而不得拘束上訴人云云，難認可採。

又上訴人許高山、藍美華引用最高法院101 年度台上字第1970號判決據以抗辯地租如未經登記，僅發生債之效力，不得拘束上訴人云云，惟最高法院101 年度台上字第1970號判決之基礎事實係探討地上權之地租如未經登記，是否發生物權效力，與本件事實為租地建屋契約是否依民法第426條之1 規定及於上訴人，並不相同，自無該法律見解適用之餘地，上訴人許高山、藍美華此部分抗辯，容有誤會。

⑷又陳榮鑠依租地建屋契約關係繳付租金予被上訴人，與系爭地上權是否有改定地租、面積範圍，要屬二事，申言之，陳榮鑠既已同意以系爭土地每年申報地價6 ％繳付租金，則系爭地上權縱未更改地租約定，或與系爭房屋之面積範圍不一致，並無礙租地建屋契約關係繼續存在於兩造間；

上訴人許高山、藍美華雖抗辯被上訴人並未重新就41.5坪土地設定地上權予上訴人，請求為地上權設定，並與被上訴人請求給付地租為同時履行抗辯云云，然被上訴人並非係基於地上權設定法律關係對上訴人請求給付地租，業如前述，此與被上訴人基於租地建屋法律關係請求給付租金為不同法律關係，則上訴人請求被上訴人就系爭地上權重為設定，與被上訴人基於租地建屋契約請求上訴人給付租金自不構成同時行抗辯關係，上訴人許高山、藍美華此部分抗辯，要無可採。

⑸上訴人歐翔宇復抗辯民法第426條之1 於88年始立法增訂，並不適用於39年間成立之租賃契約云云，惟查，陳榮鑠於97年11月間繼受系爭房屋時，同時繼受租地建屋契約，並繼續繳付租金予被上訴人林顏寶玉、林文忠及林文正，業經認定如前，則上訴人於101 年8 月間起，再陸續自陳榮鑠受讓系爭房屋之所有權，自有民法第426條之1 規定適用，上訴人歐翔宇此部分抗辯，亦非可採。

（二）綜上，被上訴人主張陳金波與其等之被繼承人林炳煌間，及陳榮鑠與被上訴人間就系爭房屋有租地建屋之契約關係，核屬有據，是依民法第426條之1 規定，該租地建屋之系爭租約關係，對於受讓系爭房屋之上訴人，自仍繼續存在。

又上訴人蔡展羽、藍美華、許高山、歐翔宇於102 年2 月6 日已分別取得系爭房屋所有權應有部分2/60、2/60、1/60、1/60，業經認定如前；

上訴人蔡展羽、藍美華、許高山復因系爭執行事件拍賣再取得系爭房屋所有權應有部分，並於102 年12月16日取得權利移轉證明書，登記之應有部分比例分別為上訴人蔡展羽59/150、許高山59/300、歐翔宇1/60、藍美華59/150，有建物謄本、權利移轉證明書暨送達證書附卷可稽（見謄本卷第137- 138、225-230 頁、原審卷第124-125 頁），且系爭土地之公告地價，102 年至104 年均為4 萬2,600 元，105 年則為5 萬6,300 元，亦有臺北市地價查詢系統資料可參（見原審卷第21頁），是被上訴人基於租地建屋契約，依系爭土地申報地價6 ％計算，及半年一付，於每年7 月、1 月各一次給付前半年租金之方式，請求上訴人給付如原審判決附表2 至5 所示之租金暨遲延利息，亦屬有據。

六、綜上所述，被上訴人依租地建屋契約及民法第426條之1 規定，請求上訴人蔡展羽、藍美華、許高山、歐翔宇分別給付23萬7,449 元、23萬7,449 元、11萬8,725 元、1 萬 2,357元，及各如原審判決附表2 至5 所示各金額之利息起算日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。

原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，經核尚無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決結果，爰不予逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第85條第1 但書，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 8 月 14 日
民事第二庭 審判長法 官 邱光吾
法 官 蘇錦秀
法 官 蔡子琪
以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 8 月 14 日
書記官 簡吟倫