臺灣士林地方法院民事-SLDV,107,訴,97,20190329,1

臺灣士林地方法院民事判決 107年度訴字第97號
原 告 陳綿
訴訟代理人 曾國龍律師
許嘉芬律師
被 告 蔡培林
訴訟代理人 徐明水律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國108 年3 月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落新北市○○區○○段○○○地號土地如附所示A 、B 部分建物（面積分別為一一一點三三、一五點二七平方公尺）拆除，將該占用之土地返還予原告及其他全體共有人。

被告應給付原告新臺幣柒萬玖仟玖佰捌拾元，及自民國一Ｏ六年十月六日起至返還土地之日止，按月給付原告新臺幣壹仟參佰參拾參元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項及第二項前段於原告分別以新臺幣貳佰肆拾萬元、參萬元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如分別以新臺幣柒佰零貳萬柒仟伍佰壹拾參元、柒萬玖仟玖佰捌拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

本件原告訴之聲明原為：一、被告應將坐落新北市○○區○○段000 地號土地（重測前為社后段社后頂小段92-3地號土地，下稱系爭土地）如起訴狀附圖所示斜線部分建物拆除，並將該占用土地返還予原告及其他全體共有人。

二、被告應給付原告新臺幣（下同）5 萬1,360 元，及自起訴狀繕本送達翌日起返還土地之日止，按月給付原告856 元。

三、願供擔保，請准宣告假執行（湖調卷第6 頁）。

嗣變更聲明為：一、被告應將系爭土地如附圖所示A 、B 部份建物（下分別稱A 、B 建物）拆除，並將該占用土地返還予原告及其他全體共有人。

二、被告應給付原告7 萬9,980 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告1,333 元。

三、聲明第1項、第2項前段之一次性給付部分，願供擔保，請准宣告假執行（本院卷二第184-185 頁）。

經核原告係基於同一基礎事實而變更應受判決事項之聲明，且不妨礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首開法條規定，應予准許。

貳、實體事項

一、原告起訴主張：

（一）兩造均為系爭土地之共有人，惟被告未得其他共有人之同意即於系爭土地上擅自興建A 、B 建物，並將A 建物以租金每月2 萬6,000 元出租予訴外人潘萬宏經營益順機車行，B 建物則以租金每月6,000 元出租予訴外人蘇紋琪經營小琪檳榔攤。

因被告以A 、B 建物無權占用系爭土地，受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，爰依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告將A 、B 建物拆除，並依民法第179條規定，請求被告給付不當得利等語。

（二）並聲明：1.被告應將坐落系爭土地之A 、B 建物拆除，並將該占用土地返還予原告及其他全體共有人。

2.被告應給付原告7 萬9,980 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告1,333 元。

3.聲明第1項、第2項前段之一次性給付部分，願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯則以：

（一）系爭土地之共有人就系爭土地定有分管契約，約定被告就系爭土地有使用管理權，此由被告於系爭土地上興建A 、B 建物20餘年均未經其他共有人表示異議即可知悉，是被告係有權占用系爭土地，原告自不得請求被告拆屋還地及給付不當得利。

又縱被告係無權占用系爭土地，原告請求相當於租金不當得利之數額亦屬過高等語，資為抗辯。

（二）並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院得心證之理由：

（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。

又共有人協議分管共有物，如共有人分管之特定部分，因不可歸責於雙方當事人之事由致不能為使用收益，且已不能回復者，依民法第225條第1項、第226條第1項規定，各共有人即免其提供共有物特定部分予他共有人使用收益之義務，分管契約當然從此歸於消滅。

嗣後共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，自屬侵害他共有人之權利（最高法院89年度台上字第1147號判決意旨參照）。

本件原告主張被告以A 、B 建物無權占用系爭土地，被告則抗辯系爭土地之共有人間定有分管契約，揆諸上開民事訴訟法之規定，自應由被告就共有人間定有分管契約之事實負舉證責任。

經查：1.兩造均為系爭土地之共有人，系爭土地重測前為新北市○○區○○段○○○○段0000地號土地，係於42年間與同段92-2、92-4地號土地同時自同段92地號土地分割而出（下分別稱92、92-2、92-4地號土地），92-2、92-4地號土地則由政府徵收；

且系爭土地上之A 、B 建物為被告所搭建等情，為兩造所不爭執（本院卷二第260 頁），是此部分事實，應堪認定。

2.被告固提出昭和5 年（即民國19年）簽立之鬮分合約字及昭和6 年（即民國20年）簽立之土地交換契約書（本院卷一第101-128 頁，下分別稱系爭合約字及系爭交換契約），並主張系爭土地共有人定有分管契約云云。

惟系爭合約字及系爭交換契約均為影本，並經原告否認其形式上之真正，而被告就系爭合約字及系爭交換契約之形式上真正亦未能舉證證明之，尚難以系爭合約字及系爭交換契約而逕認系爭土地共有人間定有分管契約。

又被告於本院自承：系爭交換契約於20年2 月23日並非由當時之土地（即92地號土地）全體共有人簽立等語（本院卷二第136 頁），則系爭交換契約既未經92地號土地之全體共有人共同簽署，自難認土地共有人間就分管契約已達成意思表示合致。

況92地號土地於於42年間分割出92-2、92-4地號土地及系爭土地，且92-2、92-4地號土地已由政府徵收；

縱分割及徵收前之92地號土地共有人間確實存有分管契約，因92-2、92-4地號土地既經徵收，原依分管契約約定而分管92-2、92-4地號土地之共有人顯已無法就分管部分再為使用、收益，且土地徵收係政府公權力之行使，屬不可歸責當事人之事由，揆諸上開最高法院見解，應認原92地號土地上存有之分管契約已因徵收而消滅。

此外，被告就系爭土地共有人間定有分管契約之事實，復未能提出其他證據以實其說，則其上開主張，洵屬無據。

3.綜上所述，被告既為A 、B 建物之事實上處分權人，且未能證明系爭土地共有人間定有分管契約而使被告得以A 、B 建物合法占用系爭土地，被告於系爭土地上興建A 、B建物即屬無權占有系爭土地，則原告依民法第767條、第821條規定，請求被告拆除A 、B 建物並返還占用之土地，自屬有據。

（二）另按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條之規定甚明。

又無權占有他人房屋土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。

經查：1.被告以A 、B 建物無權占用系爭土地之事實，既經認定如上，應認被告因此獲有相當於土地租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，是原告自得依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利。

2.又被告將A 、B 建物分別以每月2 萬6,000 元、6,000 元之代價出租予潘萬宏、蘇紋琪乙節，亦為兩造所不爭執（本院卷第260 頁），堪認被告以A 、B 建物無權占用系爭土地獲得相當於租金之不當得利應為每月3 萬2,000 元。

又原告就系爭土地之應有部分為24分之1 ，有系爭土地之謄本附卷可參（本院卷二第60頁），以此計算原告每月得請求相當於租金之不當得利數額為1,333 元【計算式：32,000×1/24＝1,333.33，元以下四捨五入】，得請求5 年之不當得利為7 萬9,980 元【13333 ×12×5 ＝79980 ，元以下四捨五入】，則原告依民法第179條規定，請求被告給付7 萬9,980 元，及自起訴狀繕本送達翌日即106 年10月6 日（湖調卷第39頁）起至返還土地之日止，按月給付原告1,333 元，亦屬有據。

3.被告雖抗辯稱其收取之租金係使用建物之代價而非使用土地之代價，原告請求不當得利之金額過高云云。

惟A 、B建物既坐落於系爭土地上，其收取之租金自包含使用系爭土地之利益。

且因國稅局對於無法提出房、地分別實際價格時，房、地比多以3 比7 計算，可知我國土地之使用利益高於建物之使用利益，則依上開房、地間推估價值之比例，原告得請求相當於租金之不當得利數額應為更高，倘被告所收取者確實僅為使用建物之代價，則原告僅請求以使用建物之代價計算不當得利，自屬合理。

是被告上開抗辯，洵非可採。

四、從而，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告將坐落系爭土地如附圖所示之A 、B 部分建物拆除，並將該占用土地返還予原告及其他全體共有人，另依民法第17 9條規定，請求被告給付7 萬9,980 元，及自106 年10月6 日起至返還土地之日止，按月給付原告1,333 元，為有理由，應予准許。

五、又就原告訴之聲明第1項及第2項前段，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行（即按月給付部分不聲請假執行），經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。

六、至被告雖聲請傳喚證人陳財本，欲證明系爭土地自日治時期迄今之實際管理狀況（本院卷二第47頁），惟縱證人陳財本得證明系爭土地自日治時期迄今均由被告使用、收益，亦無從證明系爭土地共有人定有分管契約，本院自無傳喚證人之必要。

是本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提出之證據，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 108 年 3 月 29 日
民事第三庭 法 官 楊忠霖
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 3 月 29 日
書記官 沈育儒