臺灣士林地方法院民事-SLDV,107,重訴,579,20190329,1

臺灣士林地方法院民事判決 107年度重訴字第579號
原 告 潘仕祥
訴訟代理人 劉緒倫律師
劉力維律師
被 告 周陳辰德

上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於中華民國108年3月15日言
詞辯論終結，判決如下：

主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路0段000號1至4樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣參拾柒萬肆仟捌佰貳拾元，及自民國一百零七年十一月一日起至騰空遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹拾貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸萬壹仟柒佰捌拾陸元由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣貳佰壹拾柒萬壹仟伍佰陸拾伍元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣陸佰伍拾壹萬肆仟陸佰玖拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由
甲、程序部分：
本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分：
壹、原告主張：
一、兩造於民國103年4月12日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將所有之門牌號碼新北市○○區○○路0段000號1至4樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，約定租賃期間自103年6月1日起至106年5月31日止，每月租金新臺幣（下同）128,000元，於每月1日前繳納，嗣於105年8月改約定每月租金12萬元，租約延長至107年5月31日，並於第8條約定倘租期屆滿，被告不即時遷讓交還房屋，原告得按月向被告請求租金2倍之違約金。
詎被告自107年1月起即未按期繳納租金，至107年5月31日止共積欠原告租金532,820元，經原告於107年5月30日以汐止南昌郵局000105號存證信函通知被告租期屆滿不再續約，要求被告遷讓返還系爭房屋，經被告於107年5月31日收受後，均置之不理，依民法第439條、第455條規定，原告自得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付上開租金。
又依系爭租約第8條規定，自107年6月1日起至被告返還系爭房屋之日止，原告得按月請求被告給付違約金，爰以每月租金1倍即12萬元計算違約金，則至107年10月31日止，被告應給付原告違約金60萬元，另自107年11月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，被告應按月給付原告違約金12萬元。
而被告於107年6月25日匯款27萬元、107年8月13日匯款12萬元、107年9月19日匯款12萬元、107年10月22日匯款12萬元至原告帳戶，共計63萬元，扣抵被告積欠之上開租金、違約金後，被告尚積欠違約金502,820元，為此，提起本件訴訟等語。
二、並聲明：
㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。
㈡被告應給付原告502,820元，及自107年11月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12萬元。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告雖未於言詞辯論期日到場，惟據其提出書狀答辯略以：㈠系爭租約所約定之租金為30,600元，並非128,000元，且原告於租期屆滿後仍於107年6月25日收受27萬元、107年8月13日收受12萬元、107年9月19日收受12萬元、107年10月22日收受12萬元，共計63萬元之租金，系爭租約應屬不定期租賃契約，且被告亦無積欠原告租金之情事，原告之存證信函自不生終止系爭租約之效力，故原告之請求均無理由等語，資為抗辯。
㈡並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
參、得心證之理由：
一、原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，有無理由？
㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。
次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。
租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條亦有明定。
㈡經查：
⒈原告主張兩造於103年4月12日簽訂系爭租約，約定由原告將所有之系爭房屋出租予被告，約定租賃期間自103年6月1日起至106年5月31日止，每月租金128,000元，於每月1日前繳納，嗣於105年8月改約定每月租金12萬元，租約延長至107年5月31日，詎被告自107年1月起即未按期繳納租金，嗣原告於107年5月30日以汐止南昌郵局000105號存證信函通知被告租期屆滿不再續約，要求被告遷讓返還系爭房屋，經被告於107年5月31日收受，系爭租約已於107年5月31日終止，然被告迄今仍占有使用系爭房屋之事實，業據其提出系爭租約、存證信函暨掛號郵件收件回執為證，堪認屬實。
⒉至於被告雖以前詞抗辯系爭租約約定租金每月為30,600元，原告於租期屆滿後仍收受被告租金63萬元，系爭租約視為以不定期限繼續契約，原告不得請求返還系爭房屋云云，並提出房屋租賃契約書、第一商業銀行存款存根聯為證。
然綜觀被告所提出之租賃契約書，其承租人為訴外人雙氏企業有限公司，並非被告，且依被告所提出之存款存根聯，顯示被告於107年6月25日匯款27萬元、107年8月13日匯款12萬元、107年9月19日匯款12萬元、107年10月22日匯款12萬元予原告，共計63萬元，倘如被告所述每月租金僅30,600元，亦無欠租情事，衡情被告當無提前給付原告5個月租金高達477,000元之可能，足見被告所辯，係屬不實。
而被告所匯63萬元既在107年5月31日系爭租約終止後，且係用以清償前所積欠原告之租金、違約金（詳後述），自無上開民法第451條規定之適用，故被告據此抗辯系爭租約視為以不定期限繼續契約云云，亦非可採。
⒊綜上所述，系爭租約已於107年5月31日終止，且被告於系爭租約終止後仍占用系爭房屋，則原告依上開民法第455條規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，自屬有據，應予准許。
二、原告依系爭租約第8條約定，請求被告給付違約金，有無理由？
㈠按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。
次按債務已屆清償期者，儘先抵充，民法第322條第1款亦有明定。
查被告雖自107年1月1日起至107年5月31日系爭租約終止，積欠原告租金532,820元，惟原告於108年3月15日本院言詞辯論時亦自承該租金尚未扣除被告訂約時所給付之押租金128,000元，則依上開法條規定及判決意旨，該押租金即發生當然抵充之效力，經抵充上開欠租後，被告仍積欠原告租金404,820元，再扣除被告於上開期間匯款63萬元後，被告已無積欠原告租金（計算式：630,000－404,820＝225,180）。
㈡又依系爭租約第8條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止」。
而於107年5月31日系爭租約終止後既仍占有使用系爭房屋，依上開約定，原告請求被告自107年6月1日起，按月以租金之1倍即12萬元計算違約金，自屬有據。
故原告自107年6月1日至107年10月31日止，得請求被告給付違約金60萬元，經扣除上開被告給付租金之餘額225,180元後，被告仍應給付原告違約金374,820元。
因此，原告依上開約定，請求被告給付374,820元，及自107年11月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12萬元，於法有據，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
三、綜上所述，原告依系爭租約第8條、民法第455條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付原告374,820元，及自107年11月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12萬元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
肆、本件判決原告勝訴部分，其陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
伍、本件訴訟費用額確定為61,786元（即第一審裁判費61,786元），依民事訴訟法第79條規定，命由被告負擔。
陸、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 3 月 29 日
民事第二庭 法 官 蘇錦秀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 29 日
書記官 林政毅