臺灣士林地方法院民事-SLDV,108,訴,1798,20200325,1

臺灣士林地方法院民事判決 108年度訴字第1798號
原 告 蘇正宇
被 告 梁美代

上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國109 年3 月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

核定被告就其所有如附表所示建物占用原告所有臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地，每月租金如附表「核定租金數額」欄所示。

被告應給付原告新臺幣捌萬壹仟壹佰柒拾捌元。

被告應自民國一百零九年三月一日起至返還占用臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地之日止，按月給付原告新臺幣壹仟貳佰壹拾參元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之二十，餘由原告負擔。

本判決第二項得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。

民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

本件原告起訴聲明為：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）452,196 元，及自起訴狀繕本送達被告之日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；

㈡自起訴狀繕本送達被告之日至返還土地為止，按月給付原告6,030 元（見108 年度士調字第258 號卷第4 頁）。

嗣追加並變更聲明為：㈠核定門牌號碼臺北市○○區○○路0 段00巷0 弄00號建物（下稱系爭A 建物）、同巷弄12號建物（下稱系爭B 建物）占用臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地所有權人（下稱系爭土地），面積分別為26.56 平方公尺、30.32 平方公尺，每月租金共為6,03 0元；

㈡被告應給付原告 422,100元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；

㈢被告應自民國109 年3 月1 日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告6,030 元（見本院卷第119 頁）。

核原告所追加及變更之聲明與原起訴之聲明均係基於相同之請求事實，即兩造間之推定租賃關係，訴訟證據及資料具有同一性，可於本院審理程序中加以利用，係屬基礎事實同一，其追加程序自無不合，應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：原告為系爭土地所有權人，被告所有之系爭A 、B 建物占用系爭土地，經臺灣高等法院99年度重上更一字第27號判決（下稱第27號判決）認定系爭建物占用系爭土地應類推適用民法第425條之1 規定，即被告與訴外人即原告之前手李道光間應有推定租賃關係存在，被告所有之系爭A 、B 建物得有權使用系爭土地，原告因拍賣而買受李道光所有之系爭土地，自應繼受其間之推定租賃關係；

因兩造間不能協議租金，參考內政部實價登錄及周遭租金行情，爰依民法第425條之1第2項規定，請求本院定系爭A 、B 建物之租金數額合計為每月6,030 元；

並依兩造間之租賃法律關係，請求被告給付自103 年5 月1 日起至109 年2 月29日止共70個月租金422,100 元，及自109 年3 月1 日起至返還系爭土地之日止，按月給付租金6,030 元等語。

並聲明：㈠核定系爭A 、B 建物占用系爭土地，面積分別為26.56 平方公尺、30.32 平方公尺，每月租金共為6,030 元；

㈡被告應給付原告422,100 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；

㈢被告應自109 年3 月1 日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告6,030 元；

㈣前開第二項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。

三、本院之判斷

（一）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制。

前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。

民法第425條之1 定有明文。

（二）原告主張系爭土地原所有權人李道光與被告所有之系爭 A、B 建物間成立推定之租賃關係等語，業經其提出第27號判決及最高法院100 年度台上字第1877號裁定為憑（見108 年度士調字第258 號卷第13-34 頁），而原告於102 年1 月3 日經拍賣登記為系爭土地之所有權人，有土地登記謄本、異動索引在卷可稽（見本院卷第56-58 頁），被告前於本院95年度重訴字第316 號排除侵害等事件（下稱第316 號事件）96年1 月4 日現場勘驗時陳明其為系爭A 、B 建物之所有人，亦經本院調取第316 號事件卷宗查閱無誤（見本院卷第100-106 頁），則系爭土地及系爭 A 、B建物現為兩造分別所有，依據民法第425之1條規定，推定在系爭A 、B 建物得使用期限內，就系爭土地有租賃關係存在。

則依法系爭A 、B 建物事實處分權人即被告自有給付租金予原告即土地所有權人之義務。

而被告經本院合法通知未到庭，無法協議具體租金數額，原告請求法院核定租金，核屬有據。

（三）次建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息10％為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。

又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言；

又上開土地法之規定，僅係為就城市地方建築物之基地租用約定之租金限制其最高額而設，是所謂「年息10％為限」，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情，以為決定，最高法院75年度台上字第 378號判決、68年度台上字第3071號判決可資參照。

查系爭土地坐落於臺北市士林區，為城市地方土地，自有上開土地法租金限制規定之適用，而其申報地價詳附表所示；

又系爭土地鄰近有臺北市立聯合醫院陽明院區、雨聲醫院、芝山公園、雨聲國小、大葉高島屋百貨公司、天母運動公園、天母棒球場，有卷附電子地圖為憑，生活機能尚稱良好，本院審酌上情及被告所占用系爭土地之面積與位置，認以土地申報地價8 ％為計算租金之標準，方屬適當。

依此計算結果，本件原告請求核定租金數額，詳如附表「核定租金數額」所示。

原告基此請求被告給付自103 年5 月 1日起至109 年2 月29日止共70個月租金81,178元，及自109 年3 月1 日起至返還系爭土地之日止，按月給付租金1,213 元（計算式詳附表所示），應屬有據。

至原告逾上開範圍之請求，則無從准許。

（四）再按關於請求法院核定租金，其訴之性質，為形成之訴，未經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之權利，故當事人就地租協議不成時，必先經法院核定其地租數額後，土地所有人始得據以請求如數給付（最高法院84年度台上字第2707號判決意旨參照），準此，土地所有人既須經法院核定地租數額後，始得據以請求，則在法院核定地租前，債務人雖有支付地租之義務，惟斯時確切之給付數額為何，非待法院核定尚非明確，則縱未為給付，亦難謂已陷於給付遲延，土地所有人須待法院核定租金數額後，始合於民法第229條第2項所謂「得請求給付時」之要件，依該條項之規定，又須再經催告地上權人而未獲給付時，始得請求遲延利息。

是本件被告應給付之租金數額，既仍有待法院確定，原告於本訴訟中一併請求被告給付自103 年5 月1 日起至109 年2 月29日止共70個月租金81,178元之遲延利息，尚屬無據，應予駁回。

四、綜上所述，原告請求本院核定租金部分，詳附表「核定租金數額」欄所示；

又原告請求自103 年5 月1 日起至109 年 2月29日止共70個月已發生租金部分，被告應給付原告81,178元；

另請求自109 年3 月1 日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告1,213 元，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件判決第二項原告勝訴部分，所命給付之金額未逾500,000 元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行；

至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 109 年 3 月 25 日
民事第二庭 法 官 蔡子琪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 3 月 25 日
書記官 簡吟倫
附表
┌──────┬────┬────┬─────────┬──┬──────┐
│被告占用土地│占用時間│當期土地│占用面積          │年息│核定租金數額│
│期間        │（單位：│申報地價│（平方公尺）      │    │（申報地價×│
│            │年）    │（元/ 平│                  │    │占用面積×年│
│            │        │方公尺）│                  │    │息×占用時間│
│            │        │        ├────┬────┤    │，小數點以下│
│            │        │        │A建物   │B建物   │    │四捨五入）  │
│            │        │        │（註1） │（註2） │    │            │
├──────┼────┼────┼────┼────┼──┼──────┤
│103年5月1日 │1 年又  │2,800   │26.56   │30.32   │8％ │21,235元    │
│起至104 年12│8/12    │        │        │        │    │            │
│月31日止    │        │        │        │        │    │            │
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│105 年1 月1 │2年     │3,120   │        │        │8％ │28,394元    │
│日起至106 年│        │        │        │        │    │            │
│12月31 日止 │        │        │        │        │    │            │
├──────┼────┼────┤        │        ├──┼──────┤
│107 年1 月1 │2 年又  │3,200   │        │        │8％ │31,549元    │
│日起至109 年│2/12    │        │        │        │    │            │
│2 月29日止  │        │        │        │        │    │            │
├──────┼────┼────┤        │        ├──┼──────┤
│合計        │        │        │        │        │    │81,178元    │
├──────┼────┼────┤        │        ├──┼──────┤
│109 年3 月1 │        │3,200   │        │        │8％ │每年14,561元│
│日起至返還土│        │        │        │        │    │            │
│地之日止    │        │        │        │        │    │每月1,213 元│
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註1：門牌號碼臺北市○○區○○路0 段00巷0 弄00號建物註2：門牌號碼臺北市○○區○○路0 段00巷0 弄00號建物