臺灣士林地方法院民事-SLDV,108,重訴,392,20200827,1

臺灣士林地方法院民事判決 108年度重訴字第392號
108年度重訴字第393號
原 告
即 被 告 陳榮裕
陳祖頤
共 同
訴訟代理人 黃聖堯律師
被 告
即 原 告 李依澄
訴訟代理人 簡嘉宏律師
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記、交付房地等事件，經臺灣臺北地方法院以108 年度重訴字第648 號、第524 號裁定移送前來，本院於民國（下同）109 年7 月2 日合併辯論終結，合併判決如下：

主 文

一、關於本院108 年度重訴字第392 號部分（下稱甲部分）：㈠陳榮裕、陳祖頤之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡訴訟費用由陳榮裕、陳祖頤負擔。

二、關於本院108 年度重訴字第393 號部分（下稱乙部分）：㈠陳祖頤應將坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地及其上臺北市○○區○○段○○段000 ○號建物騰空返還李依澄。

㈡陳榮裕應將坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地騰空返還李依澄。

㈢陳榮裕、陳祖頤應給付李依澄新臺幣（下同）30萬元，及自108 年4 月9 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈣李依澄其餘之訴駁回。

㈤訴訟費用由陳榮裕、陳祖頤負擔77% ，餘由李依澄負擔。

㈥本部分判決第一項於李依澄以1,037 萬6,000 元為陳祖頤供擔保後，得假執行。

但陳祖頤如以3,112 萬6,979 元為李依澄供擔保後，得免為假執行。

㈦本部分判決第二項於李依澄以339 萬4,000 元為陳榮裕供擔保後，得假執行。

但陳榮裕如以1,018 萬1,818 元為李依澄供擔保後，得免為假執行。

㈧本部分判決第三項於李依澄以10萬元為陳榮裕、陳祖頤供擔保後，得假執行。

但陳榮裕、陳祖頤如以30萬元為李依澄供擔保後，得免為假執行。

㈨李依澄其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、關於甲部分主張及抗辯：

一、陳榮裕、陳祖頤（下稱陳榮裕等2 人）主張：伊於107 年5月18日與李依澄簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）及協議書（下稱系爭協議），由伊將陳榮裕所有臺北市○○區○○段○○段○○○○段○000 地號土地（權利範圍全部，下稱397 號土地）、陳祖頤所有同段400 地號土地（權利範圍全部，下稱400 號土地），及陳榮裕所有門牌號碼為臺北市○○區○○街0 巷00號建物（即如附圖〈即臺北市建成地政事務所109 年5 月8 日土地複丈成果圖，下同〉編號B- 1、B-2 、B-3 、B-4 、C-1 、C-2 、C-3 、C-4 所示之未辦保存登記部分，下合稱16號建物）、陳祖頤所有門牌號碼為臺北市○○街0 巷0 號建物（含同段184 建號建物，及如附圖編號A 所示之二層增建部分，下分稱184 號建物、二層增建建物，合稱8 號建物；

以上土地暨建物，下合稱系爭房地），出售予李依澄，約定買賣價金為5,200 萬元，並於系爭協議第1條約定於107 年7 月10日起算3 個月內，陳榮裕等2 人如行使買回權，除依原價買回外，應再給付李依澄500萬元回饋金，如於6 個月內行使買回權，應給付李依澄700萬元回饋金。

又伊已依約於108 年1 月9 日以存證信函將買回權之意思表示通知李依澄，且提出買回之買賣價金5,200萬元及700 萬元回饋金，復已催告李依澄與伊完成協同辦理系爭房地之移轉登記手續，並就全部買賣價金之給付與李依澄協同辦理系爭房地之移轉登記手續行使同時履行抗辯權，惟李依澄仍拒不配合，違反買回契約等情。

爰依系爭協議第1條約定、民法第379條第1項規定，聲明擇一求為命：㈠李依澄應將397 號土地之全部產權及16號建物之全部產權，移轉登記予陳榮裕；

㈡李依澄應將400 號土地之全部產權及8 號建物之全部產權，移轉登記予陳祖頤之判決；

並願供擔保聲請宣告假執行。

二、李依澄則以：陳榮裕等2 人於108 年1 月10日前未依約買回系爭房地並付清買回價金，該買回約定已失其效力，伊並無義務配合辦理所有權移轉登記等語，資為抗辯。

並聲明：㈠陳榮裕等2 人之訴及假執行之聲請均駁回；

㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

貳、關於乙部分主張及抗辯：

一、李依澄主張：本件伊付清買賣價金後，397 、400 號土地及184 號建物已於107 年6 月25日完成所有權移轉登記予伊，然系爭房地迄尚未點交予伊，故伊自得依系爭契約第7條第1項約定、民法第348 第1項規定，請求陳榮裕等2 人將系爭房地交付予伊占有。

縱認系爭房地已以「占有改定」方式完成交屋，陳榮裕等2 人於108 年1 月10日屆期不行使買回權後，其使用期限亦已屆至，而屬無權占有，伊仍得依民法第767條規定，請求陳榮裕等2 人騰空返還系爭房地。

又系爭協議第2條約定於系爭房地過戶登記完成次日起，陳榮裕等2 人以6 個月為限，每月應給付伊10萬元補償金，然陳榮裕等2 人迄僅支付伊30萬元，尚積欠伊30萬元補償金，伊自得依約請求。

另陳榮裕等2 人於108 年1 月10日屆期不行使買回權後，即應負交付系爭房地予伊之義務，卻未為履行，故伊亦得依系爭契約第8條第4項約定，請求陳榮裕等2 人給付違約金計156 萬元等情。

爰先位依系爭契約第7條第1項、第8條第4項、系爭協議第2條等約定、民法第348條第1項規定，聲明擇一求為命：㈠陳祖頤應將400 號土地及其上8 號建物騰空交付伊占有；

㈡陳榮裕應將397 號土地及其上16號建物騰空交付伊占有；

㈢陳祖頤、陳榮裕應共同給付伊186 萬元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息之判決；

並願供擔保聲請宣告假執行。

備位則依民法第767條規定，聲明求為命：㈠陳祖頤應將400 號土地及其上8 號建物騰空返還伊；

㈡陳榮裕應將397 號土地及其上16號建物騰空返還伊之判決；

並願供擔保聲請宣告假執行。

二、陳榮裕等2 人則以：系爭協議第2條約定由伊繼續使用系爭房地，伊每月應給付李依澄10萬元補償金，故兩造係有約定對價關係而使伊繼續現實占有使用系爭房地，並使李依澄取得間接占有之地位，伊已以「占有改定」之方式交付系爭房地予李依澄，並無遲延給付之情形。

又伊既已行使買回權，且已現實占有系爭房地，則伊目前占有系爭房地之占有權源為伊行使買回權後之買賣契約，屬有權占有等語，資為抗辯。

並聲明：㈠李依澄之訴及假執行之聲請均駁回；

㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

參、兩造不爭執事項（詳見本院卷第79、80頁、臺灣臺北地方法院108 年度重訴字第648 號卷〈下稱第648 號卷〉第33至51頁）：

一、兩造於107 年5 月18日簽訂系爭契約，約定李依澄以5,200萬元買受系爭房地，並於同日簽訂系爭協議。

二、397 、400 號土地及184 號建物於107 年6 月25日完成所有權移轉登記予李依澄。

三、李依澄於108 年1 月9 日收受原證3 存證信函。

四、陳榮裕等2 人於108 年1 月10日收受原證4 存證信函。

五、李依澄於108 年1 月14日收受原證5 存證信函。

肆、本院之判斷：

一、關於陳榮裕等2 人主張行使買回權部分：㈠按出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返還其所受領之價金，而買回其標的物；

前項買回之價金，另有特約者，從其特約，民法第379條第1項、第2項分別定有明文。

又「雙方（指兩造，下同）協議乙方（指陳榮裕等2 人，下同）於107 年7 月10日三個月內原價買回，乙方於辦理移轉登記前應現金給付新台幣伍佰萬元正做為回饋金，若逾三個月而到六個月止，回饋金為柒佰萬元正。」

，系爭協議第1條亦約定甚明。

再當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文亦有明文。

而1.買回契約效力之發生，以出賣人即買回人於買回期限內，提出買回價金，向買受人即買回契約之相對人表示買回為要件。

原告僅於買回期限內，向被告表示買回其原出賣之不動產，而未將約定之買回價金提出，則買回契約尚未發生效力，自不得請求被告履行買回契約之義務（最高法院80年度台再字第67號、106 年度台上字第797 號判決意旨參照）；

2.民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責；

若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院107 年度台上字第2320號判決意旨參照）。

㈡陳榮裕等2 人雖主張：伊前依系爭協議約定於108 年1 月9日以存證信函將買回權之意思表示通知李依澄，且已提出700 萬元回饋金及買賣附買回之買賣價金5,200 萬元通知李依澄行使買回權利，兩造已另成立買賣契約，而買賣契約為雙務契約，系爭房地移轉登記與買賣價金之支付互為對價關係，伊得就買賣價金之支付與李依澄協同辦理系爭房地移轉登記主張同時履行抗辯云云，並提出系爭協議、存證信函等件為證（見第648 號卷第21、33至39、47至49頁、本院108 年度重訴字第392 號卷〈下稱本院卷〉第139 至142 頁）。

惟查，陳榮裕等2 人縱有於買回期限內向李依澄表示買回系爭房地，然陳榮裕等2 人並未舉出相當之證據，證明其確實已將約定之700 萬元回饋金及買賣附買回之買賣價金5,200 萬元提出任何數額，是依上說明，自難認其買回契約已發生效力。

況買受人行使買回權，須提出買回價金始克生效，是買受人即有先行給付價金之義務，其對出賣人尚不得行使同時履行抗辯權。

本件陳榮裕等2 人既有先行給付價金之義務，則其所謂得就買賣價金之支付與李依澄協同辦理系爭房地移轉登記主張同時履行抗辯云云，亦非可採。

據此，陳榮裕等2 人主張依系爭協議第1條約定、民法第379條第1項規定，請求李依澄將系爭房地全部產權移轉登記予陳榮裕等2 人，即非有理。

二、關於李依澄主張交付系爭房地部分：㈠按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。

又系爭契約第7條第1項約定：「本買賣標的物移轉占有，甲乙雙方（指兩造）約定於甲方（指李依澄，下同）將交屋款給付乙方（指陳榮裕等2 人，下同）時，以現場點交方式，如乙方逾期不將房地點交時則以違約論處。」

；

系爭協議第2條約定：「於房屋過戶登記完成次日起，乙方同意給付每個月補償金以新台幣壹拾萬之正計算，雙方同意日期以六個月為限，於期限到期時，日期補償金另議。」

（見第648 號卷第21、26頁）。

再動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力。

但受讓人已占有動產者，於讓與合意時，即生效力；

讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付；

地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人；

占有之移轉，因占有物之交付而生效力。

前項移轉，準用第761條之規定，民法第761條第1項、第2項、第941條、第946條第1項、第2項亦分別有明定。

而以民法第761條第2項規定占有改定之方式代替現實交付，只須讓與人與受讓人訂立足使受讓人因此取得間接占有之契約，即足當之（最高法院96年度台上字第2541號判決意旨參照）。

㈡李依澄雖主張：依系爭契約第7條第1項約定，系爭房地本應於交付尾款後完成點交，交付伊占有，然因兩造另訂系爭協議約定陳榮裕等2 人得於6 個月內買回，故兩造並未進行點交程序，系爭房地仍由陳榮裕等2 人繼續居住使用；

且兩造約定於系爭房地過戶登記完成次日起，陳榮裕等2 人以6個月為限，每月應給付伊10萬元之「補償金」，原係記載為「租金」，而後修改為「補償金」，顯見兩造對此款項並非認定為陳榮裕等2 人於交屋後使用收益房屋之對價，而係為補償伊因未能完成交屋之損失，足認系爭房地仍未完成點交云云（見本院卷第124 至126 頁）。

惟查，參諸李依澄買受系爭房地後，即另與陳榮裕等2 人簽訂系爭協議，並約定「於房屋過戶登記完成次日起」，陳榮裕等2 人按月給付補償金之數額及期限，且於期限到期時，日期補償金仍得另議等情，核其約定之真意，諒係在解決系爭房地過戶登記予李依澄後，陳榮裕等2 人繼續占有系爭房地之問題，亦即藉由此項約定，使陳榮裕等2 人得以繼續保持占有系爭房地，而李依澄又能即時取得系爭房地之權益。

雖系爭協議中之「補償金」、「日期」，原係分別記載為「租金」、「租期」，而後修改為「補償金」、「日期」（見第648 號卷第21頁），然縱其名目載為「補償金」、「日期」，依其情形，上開每月10萬元之款項，實質上仍屬陳榮裕等2 人繼續占有系爭房地之對價，而基於此項契約之法律關係，應已足使李依澄因此取得系爭房地之間接占有，以代交付，是李依澄此部分主張，尚非可取。

據此，李依澄依系爭契約第7條第1項約定、民法第348 第1項規定，請求陳榮裕等2 人將系爭房地交付予李依澄占有，即非有理。

三、關於李依澄主張返還系爭房地部分： ㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；

前項規定，於所有權以外之物權，準用之，民法第767條定有明文。

又1.原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告以兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院105 年度台上字第1729號判決意旨參照）；

2.事實上處分權究與物權性質不同，並無民法第767條規定之適用（最高法院104年度台上字第586號判決意旨參照）。

㈡查目前397 、400 號土地及184 號建物之所有人為李依澄，現實占有人為陳榮裕等2 人等情，為兩造所不爭執，堪認為真。

陳榮裕等2 人雖辯稱：伊占有系爭房地之占有權源為伊行使買回權後之買賣契約云云（見本院卷第144 頁），然其所謂行使買回權後之買賣契約，並未發生效力，業如前述，且陳榮裕等2 人復未舉出其他相當之證據，證明其確實存有占有之正當權源，則李依澄依民法第767條第1項前段、中段等規定，求為如主文二、㈠、㈡所示之判決，自屬有據。

㈢又李依澄雖因受領交付（占有改定）而取得二層增建建物及16號建物，然李依澄尚無法經由登記取得該等建物之所有權（民法第758條規定參照），則李依澄就該等建物固有事實上處分權，惟事實上處分權究與物權性質不同，並無民法第767條規定之適用，是李依澄依民法第767條規定，請求陳榮裕等2 人分別將16號建物、二層增建建物騰空返還李依澄，即非有據。

四、關於李依澄主張給付補償金30萬元部分：李依澄主張：依系爭協議第2條約定，陳榮裕等2 人自107年6 月26日起，以6 個月為限（至107 年12月26日），每月應給付伊10萬元補償金，而除首次10萬元補償金係於伊給付購買系爭房地之尾款時結算扣抵外，陳榮裕等2 人於107 年7 月及8 月時曾分別交付10萬元補償金予伊，此後即未再依約按月給付補償金，故仍積欠伊30萬元補償金，伊自得依約請求等情，業據提出系爭協議、買賣雙方交屋稅費分算明細表等件為證（見臺灣臺北地方法院108 年度重訴字524 號〈下稱第524 號卷〉第37、177 頁），而陳榮裕等2 人就此俱未具體爭執，是李依澄依系爭協議第2條約定，請求陳榮裕等2 人給付補償金30萬元，自屬有理。

五、關於李依澄主張給付違約金156 萬元部分：按系爭契約第8條第4項約定：「乙方若有遲延給付之情形，應賠償甲方每日按買賣總價千分之零點五計算之違約金。

」。

李依澄雖主張：陳榮裕等2 人於108 年1 月10日屆期不行使買回權後，即應負交付系爭房地予伊之義務，卻未為履行，伊得依上開約定請求陳榮裕等2 人等給付違約金156 萬元云云（見本院卷第126 頁），然兩造已另訂系爭協議，且基於此項契約之法律關係，亦已足使李依澄因此取得系爭房地之間接占有，以代交付等情，業如前述，尚難認陳榮裕等2 人有遲延交付系爭房地之情形存在，是李依澄依系爭契約第8條第4項約定，請求陳榮裕等2 人給付違約金156 萬元，即非有理。

六、本件結論：㈠關於甲部分：陳榮裕等2 人依系爭協議第1條約定、民法第379條第1項規定，求為如上開壹、一、所示聲明之判決，為無理由，應予駁回。

㈡關於乙部分：1.先位之訴部分：李依澄依系爭協議第2條約定，請求陳榮裕等2 人給付30萬元，及自108 年4 月9 日起至清償日止，按年息5%計算之利息（利息起算日見第524 號卷第63、65頁；

民法第229條第2項、第233條第1項本文、第203條等規定參照），為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

2.備位之訴部分：李依澄依民法第767條第1項前段、中段等規定，求為如主文二、㈠、㈡所示之判決，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

七、關於假執行宣告部分：㈠關於甲部分：陳榮裕等2 人之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

㈡關於乙部分：李依澄陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核李依澄勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；

至李依澄敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。

另陳榮裕等2 人就李依澄勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項本文。

中 華 民 國 109 年 8 月 27 日
民事第四庭 法 官 林大為
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 8 月 28 日
書記官 葉乙成