臺灣士林地方法院民事-SLDV,108,重訴,434,20200430,1

臺灣士林地方法院民事判決 108年度重訴字第434號
原 告 江珈瑈（即江佩誼）
江佩玲
共 同
訴訟代理人 吳菁盈
被 告 江世煌
蔡秉澤
陳福春
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109 年4 月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告江世煌、蔡秉澤、陳福春應將門牌號碼台北市○○區○○街○○號三樓房屋騰空遷讓返還予全體共有人。

被告江世煌應給付原告各如附表之應給付金額欄所示之金額。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決原告勝訴部分，於原告以如附表之應供擔保金額欄所示之金額為被告供擔保後，得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、原告起訴主張：

一、門牌號碼台北市○○區○○街00號3 樓房屋及其基地（下稱系爭不動產）原屬原告江珈瑈（即江佩誼）、江佩玲與被告江世煌之母親即訴外人紀寶珠所有，嗣紀寶珠於民國106 年11月15日過世，系爭不動產由繼承人即原告二人與被告江世煌繼承，應繼分比例各為1/3 ，106 年底原告與被告江世煌共同約定委託仲介售屋，並著手清運屋內雜物，待房屋於107 年1 月間清理完畢，全體共有人於107 年1 月17日辦妥分割登記，嗣於107 年1 月18日、21日共同委由信義房屋、永慶房屋售屋。

詎被告江世煌於開始售屋後，竟未取得其他共有人之同意，自107 年2 月1 日起即逕自占用、使用、陸續出租房屋予被告蔡秉澤、陳福春，並製造大量髒亂垃圾，且於公共空間置放毒品、刀械武器、玩具槍等，甚至將房門上鎖，排除其他共有人之占有，妨害仲介帶看房屋，致原本欲成交買屋之客戶流失，迭經原告多次催請返還未果，原告曾於108 年5 月27日報警偕同警方希望進入屋內，惟被告蔡秉澤表示被告江世煌業已出租房屋，原告乃於107 年5 月31日對被告江世煌寄發存證信函，並於107 年9 月17日對被告蔡秉澤、陳福春張貼催告搬遷啟事，均未獲置理。

而系爭不動產業經鈞院107 年度訴字第1523號判決應予分割確定，分割方式為變價後由原告二人及被告江世煌各1/3 之比例（目前尚未拍賣），被告三人尤應立即將房屋清空並返還予全體共有人，否則若無法拍賣點交，恐妨礙拍賣價格及強制執行程序之進行。

本件被告江世煌未經其他全體共有人之同意，逾越其權利範圍而就系爭不動產之全部為無權占有，並擅自出租予被告蔡秉澤及陳福春；

又原告於本件訴訟進行中之109年4 月4 日會同警方到房屋現場處理狗隻死亡事件，目前房屋雖無人居住，但仍留有眾多被告三人之物品，迄未清除搬離，故被告三人仍無權占有系爭房屋，為此，爰依民法第767條第1項、第821條規定，訴請被告三人騰空遷讓返還房屋予全體共有人；

而其等返還後，為免其等再無權占有而有妨害原告共有權之虞，併請求被告三人不得再無權占有房屋之任何特定部分。

又被告江世煌如前述自107 年2 月1 日迄今，未經其他全體共有人之同意，就系爭不動產全部為使用收益，獲有相當於租金之不當得利，使原告受有不能利用系爭不動產之損害，為此，爰依民法第179條、第184條第1項、第185條等規定，請求被告江世煌賠償或返還相當於房屋租金之不當得利，原告主張以土地及建物之申報總價年息10% 計算，其自107 年2 月1 日至108 年6 月30日應給付原告每人各5 萬7,813 元，並加計自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止之法定利息；

及自108 年7 月1 日起至返還房屋予全體共有人之日止，按月給付原告每人各3,404 元，計算式詳如原告起訴狀之附表二所示。

二、聲明：

㈠、被告江世煌、蔡秉澤、陳福春應將門牌號碼台北市○○區○○街00號3 樓房屋騰空遷讓返還予全體共有人，並不得再占有該房屋之任何特定部分。

㈡、被告江世煌應分別給付原告各5 萬7,813 元（共11萬5,625元），及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈢、被告江世煌應自108 年7 月1 日起至返還前開第一項房屋予全體共有人之日止，按月分別給付原告各3,404 元（共6,807 元）。

㈣、願供擔保，請准宣告假執行。

貳、被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

參、得心證之理由：

一、查原告主張系爭不動產為原告二人與被告江世煌共同繼承，於107 年1 月17日辦妥繼承分割登記，應有部分各1/3 ，全體共有人原於107 年1 月間共同委由仲介售屋，惟被告江世煌未得其他共有人之同意，自107 年2 月1 日起逕自占用、陸續出租予被告蔡秉澤、陳福春，並排除其他共有人之占有，前經原告催告返還而置之不理，又目前房屋雖無人居住，但仍留有眾多被告三人之物品，迄未清除搬離等情，業據原告提出與所述相符之系爭不動產之登記謄本、仲介委託書、房屋相片、LINE通聯紀錄、存證信函、催告搬遷啟事，及109 年4 月4 日台北市政府動物虐待及傷害案件現場會同勘驗判定表、現場相片等件（見本院士調字卷第10至13、20至30頁，及重訴字卷第198 至203 頁）為據，並有被告江世煌出租房屋之租賃契約書（見臺灣士林地方檢察署108 年度偵緝字第796 號卷第37至42頁）可參，洵屬有據，而被告對於原告主張之事實，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何爭執，堪認本件原告之主張為真實。

二、按「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」

、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」

，民法第821條、第767條第1項分別定有明文。

次按「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

但其應有部分合計逾3 分之2 者，其人數不予計算。」

，民法第820條第1項亦有明文。

查系爭不動產為原告二人與被告江世煌共有，惟其自107 年2 月1 日起，於未得共有人過半數及應有部分合計過半數、或應有部分合計逾3 分之2 情形下，逕自占用、出租予被告蔡秉澤、陳福春，被告三人對於系爭不動產之占有均無正當權源而構成無權占有，是原告主張依民法第821條、第767條第1項規定，請求被告三人騰空遷讓返還房屋予全體共有人，核屬有據。

惟原告復請求被告三人不得再占有房屋之任何特定部分，查本件尚無證據足資認定被告三人於經判命返還房屋後，將來有再次為無權占有而有妨害原告共有權之虞，尚難認原告就此有預為請求之必要，是此部分難認有據。

三、次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」

，民法第179條前段定有明文。

又無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。

再「民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。

係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。

故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利。」

（最高法院55年度台上字第1949號判決要旨參照）。

查被告江世煌自107 年2 月1 日起無權占用系爭不動產，獲有相當於租金之不當利益，則原告依民法第179條規定，請求其給付自107 年2 月1 日起至交還系爭不動產予全體共有人之日止之相當於租金之不當得利，亦屬有據。

惟關於原告得向被告江世煌請求給付不當得利之具體數額，按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10 %為限，土地法第97條第1項定有明文；

而所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；

且土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價；

在平均地權條例施行區域，則係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，即以公告地價80% 為其申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條亦分別定有明文；

至所謂年息10% 為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10% 計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定，本院審酌系爭不動產所在地之交通、生活機能、被告之使用情狀等節，認應以房屋及基地之申報總價額年息8%計算為適當。

又查系爭不動產為原告二人與被告江世煌共有，而房屋部分（即門牌號碼台北市○○區○○街00號3 樓，三人之權利範圍各為1/3 ），於107 年、108 年之課稅現值各為14萬1,200 元、13萬8,900 元，又基地部分（即台北市○○區○○段○○段000 ○00000 地號，三人之權利範圍各為853/30000 ），於107 年、108 年之申報地價均為每平方公尺4 萬8,800 元，面積則分別為257 、4 平方公尺等情，有系爭不動產之登記謄本、房屋稅繳款書等件（見本院士調字卷第10至13、31至32頁）附卷可稽。

是據此計算，被告江世煌應給付原告每人相當於租金之不當得利金額如下（小數點以下4 捨5 入）：

㈠、107 年2 月1 日至108 年6 月30日部分，應給付原告每人各4 萬6,161 元：１、107 年2 月1 日至同年12月31日（共334 日）部分：【141,200 元＋｛（48,800元/ 平方公尺×（257 ＋4 ）平方公尺×853/30000 ×3 （人）} 】×8%×334/365 （年）×1/3（即原告每人之權利範圍）≒29,957元；

２、108 年1 月1 日至同年6 月30日（共181 日）部分：【138,900 元＋｛（48,800元/ 平方公尺×（257 ＋4 ）平方公尺×853/30000 ×3 （人）} 】×8%×181/365 （年）×1/3（即原告每人之權利範圍）≒16,204元；

３、以上合計：29,957元＋16,204元＝46,161元。

㈡、自108 年7 月1 日起至返還房屋予全體共有人之日止，應按月給付原告每人各2,723 元：【138,900 元＋｛（48,800元/ 平方公尺×（257 ＋4 ）平方公尺×853/30000 ×3 （人）} 】×8%×1/12（年）×1/3 （即原告每人之權利範圍）≒2,723 元。

㈢、準此，本件原告得請求被告江世煌就107 年2 月1 日起至108 年6 月30日止之占用部分，給付原告每人各4 萬6,161 元，及自起訴狀繕本送達之翌日即108 年7 月18日起至清償日止，按法定年息5%計算之利息；

暨自108 年7 月1 日起至返還房屋予全體共有人之日止，按月給付原告每人各2,723 元；

逾此金額之請求，洵屬無據。

四、綜上所述，原告依民法第821條、第767條第1項及第179條規定，請求被告騰空遷讓返還房屋、給付相當於租金之不當得利，於如主文所示之範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核於法無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。

六、本件判決基礎已臻明確，其餘訴訟資料核與判決結果不生影響，不另一一論述。

七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 4 月 30 日
民事第二庭 法 官 孫曉青
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 4 月 30 日
書記官 曾琬真

附表：
 ┌─────────────────┬─────────┐
 │       被告應給付金額             │    原    告      │
 │                                  │  應供擔保金額    │
 ├─────────────────┼─────────┤
 │                                  │請求返還房屋部分，│
 │                                  │原告應為被告供擔保│
 │                                  │：                │
 │                                  │新台幣34萬5,000元 │
 │被告江世煌應給付原告各新台幣4 萬6,│                  │
 │161 元，及自民國108 年7 月18日起至├─────────┤
 │清償日止，按年息5%計算之利息。    │請求不當得利部分，│
 │                                  │原告應為被告江世煌│
 │被告江世煌應自民國108 年7 月1 日起│供擔保：          │
 │至返還房屋予全體共有人之日止，按月│⑴就民國107 年2 月│
 │分別給付原告各新台幣2,723 元。    │  1 日至108 年6 月│
 │                                  │  30日止之給付金額│
 │                                  │  部分：          │
 │                                  │  原告每人各供擔保│
 │                                  │  新台幣1 萬5,000 │
 │                                  │  元。            │
 │                                  │⑵自民國108 年7 月│
 │                                  │  1 日起之按月給付│
 │                                  │  金額部分：      │
 │                                  │  原告每人各供擔保│
 │                                  │  新台幣900 元。  │
 └─────────────────┴─────────┘