臺灣士林地方法院民事-SLDV,109,簡上,235,20220215,1

臺灣士林地方法院民事判決
109年度簡上字第235號
上 訴 人
即反訴原告 顏義陽
訴訟代理人 謝孟馨律師
被 上訴人
即反訴被告 陳隆合
訴訟代理人 陳怡婷

上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國109年8月12日本院內湖簡易庭109年度湖簡字第931號第一審判決提起上訴，並對被上訴人提起反訴，本院於民國111年1月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴及反訴均駁回。

第二審及反訴訴訟費用均由上訴人負擔。

事實及理由甲、程序方面按在第二審提起反訴，非經他造同意，不得為之。

但就同一訴訟標的有提起反訴之利益者，不在此限，民事訴訟法第446條第2項第2款定有明文。

所謂「訴訟標的」，指法律關係本身或同一法律關係延伸出之權利義務而言；

所謂「有提起反訴之利益者」，係指不致延滯訴訟及妨害他造之防禦，對於當事人間紛爭之一次解決及訴訟經濟有利之情形而言（最高法院103年度台抗字第45號裁定、102年度台抗字第642號裁定意旨參照）。

本件被上訴人於原審起訴主張上訴人向其承租門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），上訴人於租期屆期後未返還系爭房屋，依民法第455條規定，請求上訴人返還系爭房屋，為上訴人所否認，抗辯上訴人終止系爭租約不合法，並於本院提起反訴，主張依民法430條規定，請求被上訴人償還其所支出修繕費用共計新臺幣（下同）12,000元，並依系爭租約法律關係，請求被上訴人返還押租金4,000元等情，雖被上訴人不同意，惟上訴人所提反訴核與被上訴人本訴主張之法律關係即系爭租約所延伸之權利義務有法律上利害關係，且不致延滯訴訟及妨害被上訴人之防禦，有利於當事人間紛爭之一次解決及訴訟經濟，揆諸前揭說明，上訴人提起反訴，與前揭規定相符，應予准許，合先敘明。

乙、實體方面

壹、本訴部分

一、被上訴人主張：被上訴人將其所有系爭房屋於民國107年4月10日出租予上訴人，並簽訂系爭租約，約定租賃期間自107年4月10日起至108年4月10日止，每月租金2,000元。

詎上訴人於系爭租約屆期後未返還系爭房屋，爰依民法第455條規定，請求上訴人返還房屋。

並聲明：上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人。

二、上訴人則以：系爭房屋租期屆至後，被上訴人未表示反對，仍繼續收取租金，系爭租約已轉為不定期限租賃契約；

又被上訴人於108年12月5日發函（下稱108年12月信函），通知上訴人尚欠108 年1月、2月、5月、6月、9月租金，扣除押租金後尚欠租金6,000元，催告上訴人於該函到7日內繳清，上訴人業已於108年12月5日、109年1月4日支付租金10,000元、4,000元，是108年12月5日信函自不生終止系爭租約之效力；

另被上訴人於109年1月10日再次發函（下稱109年1月信函）終止系爭租約時，上訴人並無積欠租金達2個月以上之情形，自無從依109年1月信函終止系爭租約等語，資為抗辯。

三、原審經調查審理後，認被上訴人之請求為有理由，判決上訴人應遷讓返還系爭房屋。

上訴人不服原審判決而提起上訴，並補陳：被上訴人持原審判決對上訴人聲請假執行，經本院執行處以109年度司執字第55901號假執行事件（下稱系爭假執行事件）受理在案，然被上訴人未合法終止系爭租約，被上訴人請求返還系爭房屋並無理由，原審判決自應廢棄。

而上訴人已於109年11月7日返還系爭房屋予被上訴人，系爭假執行事件因而執行完畢，被上訴人應於原審判決廢棄後將系爭房屋交付上訴人使用。

又上訴人因系爭假執行事件而無法使用系爭房屋，須另行租賃其他房屋，受有自109年11月8日至110年7月30日止之租金差額合計30,500元損害，及自110年8月10日起至被上訴人交付系爭房屋予上訴人之日止，每月租金差額3,000元之損害。

另上訴人為返還系爭房屋，將系爭房屋內之物品搬離系爭房屋，而受有第三人搬運費用2,400元、支出貨車租金750元、油資186元、網路接線設定費500元及MOD移機費用800元共計4,636元之損害。

爰先位依民事訴訟法第395條第2項規定，請求被上訴人交付系爭房屋予上訴人使用，並賠償所受損害。

至被上訴人倘將系爭房屋出租予他人，致無法交付系爭房屋予上訴人使用，因係可歸責被上訴人之事由，復備位依民事訴訟法第395條第2項、民法第226條第1項、第227條第1項規定，請求被上訴人就不能交付系爭房屋部分，賠償租金差額之損害。

並聲明：㈠先位聲明：⒈原判決廢棄；

⒉上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

⒊被上訴人應將系爭房屋交付上訴人；

⒋被上訴人應給付上訴人30,500元，及自110年8月10日起至交付上開房屋之日止，按月給付上訴人3,000元；

⒌被上訴人應給付上訴人4,636元，及自民事變更上訴聲明狀送達被上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

㈡備位聲明：⒈原判決廢棄；

⒉上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回；

⒊被上訴人應給付上訴人30,500元，及自110年8月10日起，按月給付上訴人3,000元；

⒋被上訴人應給付上訴人4,636元，及自民事變更上訴聲明狀送達被上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

被上訴人則聲明：上訴駁回。

貳、反訴部分

一、反訴原告主張：反訴原告於108 年間因系爭房屋之瓦斯熱水器、馬桶蓄水箱、淋浴水龍頭及抽水馬達不堪使用，通知反訴被告修繕，惟反訴被告遲未修繕，反訴原告因此支出熱水器含安裝費用6,000元、改裝馬桶蓄水箱費用800元、淋浴水龍頭費用1,700元、抽水馬達費用3,500元，共計12,000元。

爰依民法430條規定，請求反訴被告償還上開款項。

又反訴原告於107年4月10日交付押租金4,000元予反訴被告，嗣反訴原告於109年11月7日將系爭房屋返還反訴被告，並未積欠租金，復依系爭租約法律關係，請求反訴被告返還押租金等語。

並聲明：反訴被告應給付反訴原告16,000元，及自民事變更上訴聲明暨反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

二、反訴被告則以：反訴原告除抽水馬達外，其餘均未通知反訴被告修繕。

又反訴原告依系爭租約第15條、第17條約定，有違約之情事，自應負一切責任等語，資為抗辯。

並聲明：反訴原告之訴駁回。

參、兩造不爭執事項㈠兩造於107年4月10日訂立系爭租約，約定由被上訴人出租系爭房屋予上訴人使用，租賃期限約定自107年4月10日起至108年4月10日止，租金每月2,000元，押租保證金4,000元（原審卷第13至21頁）。

㈡被上訴人曾於108年12月5日對上訴人發存證信函，內容略以：上訴人積欠108年1月、2月、5月、6月、9月之租金未付，催告上訴人於函到7日內付清。

該存證信函有經上訴人收受（本院卷第56頁）。

㈢上訴人於109年1月9日以前，已將積欠108年1月、2月、5月、6月、9月之租金給付予被上訴人。

㈣被上訴人於109年1月10日對上訴人發存證信函，內容略以：上訴人未於108年4月10日租期屆至時搬離系爭房屋，有無權占用之情事，催告上訴人於109年2月10日以前返還系爭房屋，該存證信函有經上訴人收受（原審卷第23至25頁）。

㈤被上訴人於收受原審判決後有向本院聲請假執行（案號為本院109年度司執字第55901號）。

㈥上訴人於109年11月7日將系爭房屋騰空返還予被上訴人。

肆、本院之判斷

一、本訴部分㈠被上訴人依民法第455條規定，請求上訴人返還系爭房屋，有無理由？⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

民法第451條、第455條前段定有明文。

又「民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租賃屆滿時，始得表示反對之意義存在。

故於訂約之際訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力。

查系爭租約第6條約定：『乙方（即被上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即上訴人等出租人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議』等詞……，特別約明除經出租人同意繼續出租外，被上訴人於租期屆滿應即遷讓交還房屋，否則應給付按租金5倍計算之違約金。

揆諸租賃契約為諾成契約，其經出租人同意繼續出租之情形，與『續租應另訂契約』之意，似無二致」（最高法院109年度台上字第899號判決參照）。

定期租賃契約期滿後，得否變為不定期限租賃，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為必要。

且出租人於訂約之際訂明期滿絕不續租或續租應另訂契約者，仍不失為出租人有反對續租之意思表示，即難謂不發生阻止續約之效力（最高法院107年度台上字第2127號判決參照）。

⒉經查，系爭租約第8條約定：「乙方（按：指上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（按：指被上訴人）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決（按：應為『絕』之誤繕）無異議。」

有被上訴人提出系爭租約為憑（見原審卷第17頁），由上開約定可知，兩造於系爭租約業已約明租期屆至時，須取得出租人即被上訴人之同意續租，否則承租人即上訴人即應交還系爭房屋，揆諸前開說明，被上訴人於訂立系爭租約時已有反對續租之意思表示，若上訴人於租期屆至未能取得被上訴人之同意續租，重行訂立租賃契約，上訴人自應於租期屆至時即應返還系爭房屋。

⒊上訴人雖抗辯其於租期屆至時，有取得被上訴人之同意繼續承租系爭房屋，被上訴人並表示不須再簽書面契約，被上訴人並未表示期滿不再續租，或續租應另訂租約之反對意思云云，為被上訴人所否認（見本院卷第281頁）。

按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

民事訴訟法第277條本文定有明文，準此，自應由上訴人對於其抗辯有取得被上訴人同意續租之利己事實，負舉證之責，惟上訴人並未提出任何事證證明其有取得被上訴人同意於租期屆至後得繼續承租系爭房屋，其此部分抗辯，難認可採。

上訴人又抗辯其於108年4月11日起仍有按月給付租金2,000元予被上訴人，並繼續居住於系爭房屋，系爭租約已轉為不定期限租賃契約云云，惟查，被上訴人於訂立系爭租約之際已向上訴人預為表示租期屆至不願繼續契約，而為反對之意思表示，此時即無民法第451條租賃契約默示更新之適用，上訴人既未能證明其於租期屆至時有取得被上訴人之同意續租，縱被上訴人於租期屆至之後仍有陸續取得相當租金之代價，揆諸前開說明，自無從認定兩造間之系爭租約有轉變為不定期限之租賃契約，況被上訴人依系爭租約第8條後段約定，仍可向上訴人收取租金2倍之違約金，是上訴人辯稱被上訴人仍有繼續收取租金，可認系爭租約已轉變為不定期限租賃契約云云，亦非可採。

㈡綜上，上訴人未能證明其於系爭租約租期屆至取得被上訴人之同意繼續租賃系爭房屋，被上訴人主張系爭租約租期屆至，依民法第455條前段規定，請求上訴人返還系爭房屋，核屬有據。

㈢又按法院廢棄或變更宣告假執行之本案判決者，應依被告之聲明，將其因假執行或因免假執行所為給付及所受損害，於判決內命原告返還及賠償，被告未聲明者，應告以得為聲明。

民事訴訟法第395條第2項定有明文。

被告上訴後依前開規定所為之聲明，係以法院廢棄或變更宣告假執行之本案判決為停止條件，法院如以判決駁回上訴，即條件不成就，自不必就此項聲明另為裁判，僅在法院廢棄或變更宣告假執行之本案判決時，於廢棄或變更之範圍內，始有本條規定之適用。

是被告上訴後依前開規定為聲明時，並非為訴之追加或變更，亦與反訴之性質有間。

本件上訴人提起上訴，併陳明依民事訴訟法第395條第2項規定，主張倘原審判決被廢棄或變更，因原審判決其應返還系爭房屋，並准被上訴人假執行，其因該假執行所為給付及所受損害，爰依民事訴訟法第395條第2項規定，請求被上訴人於其上訴範圍內，返還其因假執行所為給付及所受損害（見本院卷第312-316頁），核其性質，非屬訴之追加或反訴，且因上訴人之上訴並無理由，揆之前揭說明，上訴人前開聲明無庸另為裁判，附此敘明。

二、反訴部分㈠反訴原告依民法430 條規定，請求反訴被告償還其所支出熱水器含安裝費用6,000元、改裝馬桶蓄水箱費用800元、淋浴水龍頭費用1,700元、抽水馬達費用3,500元，共計12,000元，有無理由？⒈按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。

民法第430條定有明文。

⒉反訴原告雖主張其承租系爭房屋期間，因熱水器不堪使用，於108年4月10日有支出熱水器（含安裝）費用6,000元云云，並提出估價單為憑（見本院卷第224頁），惟反訴被告則否認反訴原告有通知其需修繕熱水器（見本院卷第233頁），依上開規定，自應由反訴原告舉證證明其有定相當期限催告反訴被告修繕，然反訴原告並未舉證證明其有定相當期限通知反訴被告修繕無法使用之熱水器（見本院卷第325-326頁），其主張反訴被告應償還其購買熱水器費用6,000元云云，即無理由。

⒊反訴原告又主張其承租系爭房屋期間，支出改裝馬桶蓄水箱費用800元、淋浴水龍頭費用1,700元、抽水馬達費用3,500元，並提出估價單為憑（見本院卷第224頁），惟參以被告所提估價單之日期，改裝馬桶蓄水箱係發生於000年0月00日，淋浴水龍頭及抽水馬達項目係發生於同年9月12日；

惟兩造間系爭租約租期屆至後，因反訴原告未能取得反訴被告同意續訂租約，系爭租約應於108年4月10日屆期後即告終結乙節，業經認定如前，是反訴原告於租期屆至後繼續居住於系爭房屋，因其與反訴被告間已無租賃關係，反訴原告自不得再援引民法第430條規定，對反訴被告為任何主張，反訴原告主張反訴被告應償還其支出改裝馬桶蓄水箱費用800元、淋浴水龍頭費用1,700元、抽水馬達費用3,500元云云，亦屬無據。

㈡反訴原告依系爭租約法律關係，請求反訴被告返還押租金4,000 元，有無理由？⒈按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決參照）。

⒉經查，兩造間系爭租約於108年4月10日即已屆期，且未再續約，業經認定如前，又反訴原告於系爭租約屆期後，仍繼續居住於系爭房屋，而未將系爭房屋返還予反訴原告，係至109年11月7日始返還與反訴被告乙情，為其所不爭執（不爭執事項㈥），參照系爭租約第8條約定，反訴原告如不及時遷讓交還房屋時，反訴被告每月得向反訴原告請求按照租金2倍之違約金至遷讓完了之日止（見原審卷第17頁），系爭租約約定每月租金為2,000元，反訴被告自系爭租約屆至之翌日即108年4月11日起至反訴原告遷讓返還之日即109年11月7日止，得依上開約定請求反訴原告給付75,613元（計算式：18×4000＋28/31×4000＝75613，元以下四捨五入），又反訴被告對於其有收受108年5月、6月、9月、109年1月相當於租金之對價各2,000元，合計共8,000元乙事，並不爭執（見本院卷第233頁、不爭執事項㈢），反訴原告另主張其有將109年9月份之租金對價2,000元提存至本院提存所等語，亦有其提出提存書為證（見本院卷第170頁），且為反訴被告所不爭執（見本院卷第136頁），是扣除反訴原告已為給付之10,000元，反訴被告仍得依系爭租約第8條約定，就反訴原告拒未返還系爭房屋之債務不履行情事，向反訴原告主張給付違約金65,613元（計算式：00000－00000＝65613），揆諸前開說明，反訴原告依系爭租約提出之押租金4,000元，與前開應付之違約金65,613元抵充後，即無餘額，反訴原告自不得再請求反訴被告返還押租金4,000元。

伍、綜上所述，被上訴人依民法第455條前段規定，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人，應予准許。

原審為被上訴人此部分勝訴之判決，核無違誤。

上訴人指摘原判決不當，求為廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

上訴人於本院反訴，依民法第430條規定、系爭租約請求被上訴人給付16,000元，及自民事變更上訴聲明暨反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。

陸、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決結果，爰不予逐一論列，附此敘明。

柒、據上論結，本件上訴及反訴均無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 2 月 15 日
民事第二庭 審判長法 官 陳章榮
法 官 王伯文
法 官 蔡子琪
以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 2 月 15 日
書記官 簡吟倫