臺灣士林地方法院民事-SLDV,109,訴,2062,20220310,1

臺灣士林地方法院民事判決
109年度訴字第2062號
原 告 乙○○
訴訟代理人 王棟樑律師
被 告 甲○○(即WUNI日式健康鍋物)

訴訟代理人 商桓朧律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國111年2月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號房屋遷空返還予原告。

被告應給付原告新臺幣肆拾伍萬伍仟元及自民國一０九年十二月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告應自民國一０九年十一月一日起，至遷空返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣玖萬伍仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣壹佰陸拾萬元為被告供擔保後，得假執行；

被告以新臺幣肆佰柒拾玖萬元為原告供擔保，得免為假執行。

本判決第二項於原告以新臺幣壹拾伍萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行；

被告以新臺幣肆拾伍萬伍仟元為原告供擔保，得免為假執行。

本判決第三項於原告按月以新臺幣參萬貳仟元為被告供擔保後，各得假執行；

被告按月以新臺幣玖萬伍仟元為原告供擔保，各得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠被告自民國101年起即使用原告所有門牌號碼臺北市○○區○○街00號房屋（下稱系爭房屋），嗣於103年8月兩造就系爭房屋簽訂租賃契約，並於106年8月續定房屋租賃契約（下稱系爭租約），現租賃期間自106年8月1日起至111年7月31日止，每月租金新臺幣（下同）9萬5千元。

詎被告自109年2月起即以房屋漏水為由詎付租金，伊定相當期限催告被告支付租金，然被告仍遲付租金達2個月之租額，爰於109年10月28日函告被告依民法第440條終止系爭租約，系爭租約業於同年月30日終止，遂依系爭租約、民法第767條請求返還系爭房屋，依系爭租約第6條第2項請求自109年11月1日起支付每日房租2倍計算之違約金，並依系爭租約第3條第1項請求被告給付自109年2月起至同年10月止積欠之租金85萬5,000元。

系爭房屋並無被告所指漏水瑕疵，且系爭房屋倉庫木地板為被告自行增設，非伊應負責修繕範圍，又縱有漏水亦屬局部，並不影響被告正常使用，況伊亦有提出鐵皮屋頂補強防水及整修倉庫地板，並無未盡修繕義務，然為被告拒絕，被告以系爭房屋漏水為由主張同時履行抗辯拒付租金，應無理由顯係權利濫用。

㈡並聲明：⒈被告應將系爭房屋遷空返還予原告，並應自109年11月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告19萬元；

⒉被告應給付原告85萬5,000元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；

⒊訴訟費用由被告負擔；

⒋請准供擔保宣告假執行。

二、被告答辯略以：㈠伊承租系爭房屋經營餐飲事業，然陸續發現系爭房屋有漏水、地板下陷、油漆剝落之壁癌及牆壁剝落而磚牆外露等諸多瑕疵，嚴重欠缺經營餐飲事業所需具備整潔之營業環境，顯有未保持租賃物合於約定使用、收益之狀態等違約情事。

參酌被證4對話記錄，伊至遲於108年9月11日起即一再與原告代理人黃森榮所委任之代理即房屋仲介業者甲○○聯絡，並至少逾半年之期間內，一再催告修繕系爭房屋，原告既不爭執系爭房屋存有漏水等應修繕之瑕疵，惟竟迄未就系爭房屋瑕疵履行其修繕義務，足見原告確有未履行修繕義務等債務不履行，原告就系爭房屋既未履行修繕義務，保持其合於約定使用、收益之狀態，伊依法自得行使同時履行抗辯，拒絕給付租金，並無違約情事，且系爭租約所定違約金過高。

㈡並聲明：⒈原告之訴駁回；

⒉訴訟費用由原告負擔；

⒊如受不利益之判決，請准被告供擔保免為假執行。

三、得心證之理由：㈠被告自101年起即使用原告所有系爭房屋，嗣於103年8月兩造就系爭房屋簽訂租賃契約，並於106年7月11日續定系爭租約，現租賃期間自106年8月1日起至111年7月31日止，每月租金9萬5千元，被告已交付40萬元保證金予原告；

被告於系爭房屋開設日式健康鍋物店，自109年2月起未依約給付租金，原告於109年2月5日、同年4月6日寄發存證信函予被告，定期催告給付租金，被告迄今未繳納自109年2月起之租金，原告於109年10月28日寄發存證信函，向被告表示終止系爭租約，該信函於同年月30日送達被告，被告現仍繼續占有系爭房屋，有本院102年度訴字第994號判決、和解筆錄、房屋租賃契約、系爭租約、存證信函、存證信函回執附卷可稽（見本院卷一第22-30、34-35、38-39、40-41、44-46、52-53、232頁），被告就此並未提出爭執（見本院卷二第206-216頁），堪信為真正。

㈡系爭租約於109年10月30日合法終止。

⒈按「（第1項）承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

（第2項）租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」

，民法第440條第1、2項定有明文。

又按「（第1項）前條擔保之金額（係指以現金為租賃之擔保），不得超過二個月房屋租金之總額。

（第2項）已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租。」

、「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。

…三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。

…」，土地法第99、100條第3款亦有明文。

而按土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判決意旨參照）。

且按土地法第99條固規定，已交付之擔保金超過二個月房屋租金之總額限度者，承租人得以超過之部份抵付房租。

然所謂抵付，為抵銷性質，仍待承租人以意思表示為之（最高法院110年度台上字第1370號判決意旨參照）。

準此，定有期限之房屋租賃，非因遲付之租金總額，扣除擔保金（即押租金）後，達二個月之租額者，出租人不得終止契約，且已交付擔保金超過二個月房租部分若要抵付租金，仍待承租人以意思表示為之。

⒉被告自109年2月起未按期繳納租金，迄109年10月止，已積欠達九個月之租金，扣除相當於二個月租金之保證金19萬元，仍積欠租金七個月（被告就超過二個月房租之保證金，並未抵付租金之表示，又縱使扣除該保證金，被告仍積欠逾二個月之租金，附此敘明）。

原告於109年2月5日、同年4月6日各以存證信函催告被告於文到3日內、5日內給付欠租（見本院卷一第40-41、44-45頁），被告未為給付，原告於同年10月28日寄發存證信函，向被告表示終止系爭租約（見本院卷一第52-53頁），被告於同年月30日收受該信函（見本院卷一第232頁），則系爭租約於109年10月30日終止之事實，堪予認定。

⒊被告雖辯稱：伊承租系爭房屋經營餐飲事業，然陸續發現系爭房屋有漏水、地板下陷、油漆剝落之壁癌及牆壁剝落而磚牆外露等諸多瑕疵，嚴重欠缺經營餐飲事業所需具備整潔之營業環境，原告就系爭房屋既未履行修繕義務，保持其合於約定使用、收益之狀態，伊依法自得行使同時履行抗辯，拒絕給付租金，並無違約情事等語。

經查：⑴按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」

，民法第423條定有明文。

且按租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未盡保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（最高法院76年度台上字第237號判決意旨參照）。

⑵被告辯稱：系爭房屋有漏水、地板下陷、油漆剝落之壁癌及牆壁剝落而磚牆外露等瑕疵，原告就系爭房屋未保持合於約定使用收益之狀態，伊得拒絕給付租金等語，並提出系爭房屋照片、平面圖、被告與甲○○對話記錄為證（見本院卷一第84-190、282、260-280頁，本院卷二第28-166頁）。

然查，①依被告與甲○○對話記錄，被告於108年9月22日告以：「因為鄰居一直希望盡快處理」、「最近發現老鼠和貓都躲在屋頂裡」等語（見本院卷一第260頁），被告於108年12月16日告以：「我可不想有意外再來善後」等語（見本院卷一第266頁），於109年1月4日，甲○○詢問：「另外阿伯請我問你…關於屋頂安全問題！是否有消防單位的公文…」等語（見本院卷一第268頁），於109年1月12日，被告告以：「房子是他的，結構性漏水和原建築公安問題，他必須要出面處理。

不要一直說他是在幫忙我們承租方，萬一發生意外，這責任誰都擔不起！」等語（見本院卷一第268-270頁），於109年2月4日，被告告以：「根本不把房屋漏水當一回事，沒打算處理？！」等語（見本院卷一第274頁）。

倘系爭房屋因被告所指漏水、地板下陷、油漆剝落之壁癌及牆壁剝落而磚牆外露等情形，致不合於被告經營鍋物店使用，被告當於透過甲○○聯絡黃森榮（即原告之代理人，見本院卷一第39頁）時，陳述系爭房屋有各該情形，然被告卻陳述鄰居希望盡快處理、有老鼠及貓躲在屋頂、不想意外再善後，嗣始提及漏水一事，則被告所指系爭房屋漏水等情，是否已影響被告租賃系爭房屋經營鍋物店，已非無疑。

②又證人甲○○到庭證稱：伊是房仲，原告是黃森榮的媳婦，原告一直在國外，由黃森榮代為處理臺灣事務，被告於108年9月與伊line聯絡，請伊傳話，被告說系爭房屋室內漏水、天花板會掉雜物下來，伊於10月陪同黃森榮、裝修師父到現場，當天被告有到現場，被告才有鑰匙，系爭房屋是做涮涮鍋的店，天花板及周邊牆壁都有用木作裝潢起來，所以完全看不出漏水點在哪裡，只有一間倉庫房的木地板感覺潮濕爛掉，倉庫房在走道最底的左手邊，倉庫房與營業地方有隔間隔開，當時還有在營業；

109年1月，伊陪同原告、黃森榮及裝修師父到場，被告也在場，當天現場情形就跟第一次一樣，還是倉庫房的問題；

109年3月，伊與原告律師、被告到現場，還是倉庫房的問題，沒有看到明顯哪裡漏水；

被證6大致上是該屋的平面圖，剛剛說的倉庫就是儲藏室，被證7伊當場沒有看到這個地方，他也沒有提示要看這些地方，被證8當場沒有看到這些細項，被證9當天沒有看到，伊無法確認這是什麼地方，被證10這是倉庫房的狀況，當天只看到這個地方，被證11當天沒有看到這個地方等語（見本院卷二第195-197、201頁）。

經核，證人甲○○到庭具結為以上之證述，應無甘冒偽證重罪而為虛偽陳述之理，且其所證內容具體明確，並與其與被告之對話記錄、原告所提儲藏室照片均能相互佐證（見本院卷一第260-280頁，本院卷二第126-148頁），而原告主張儲藏室木地板為被告自行增設並非其應負責修繕範圍等語（見本院卷二第221頁），證人甲○○則證述其不知道系爭房屋裝潢及地板為何人所做等語（見本院卷二第198頁），並無偏頗原告之情形，證人甲○○所述，應可採憑。

而依證人甲○○之證詞，其於108年10月、109年1月、同年3月陪同黃森榮等到系爭房屋，被告均有在場，主要是倉庫房木地板潮濕爛掉，其他看不出明顯漏水的地方，該倉庫房與營業地方有隔間隔開，且於108年10月，系爭房屋仍有營業。

據此，僅能認系爭房屋倉庫房木地板潮濕爛掉，未能認被告所指其他漏水情形，且因倉庫房與營業處所有隔間，並未影響被告租賃系爭房屋經營鍋物店。

③至被告所提系爭房屋平面圖、照片（見本院卷二第28-166頁），其中系爭房屋倉庫房確有潮濕爛掉之情形，業如前述；

另被告所指鐵捲門及玻璃門內側、座位區天花板及兩側牆壁與地板、吧檯及工作區、休息室、洗碗區及後門漏水等情，經核，倘系爭房屋各該位置有漏水情形，並影響被告經營鍋物店，被告應會於原告、黃森榮至系爭房屋時，陳述上情，然依證人甲○○之證述，被告並未於原告、黃森榮至系爭房屋時，直指各該位置漏水。

再參以鐵捲門及玻璃門內側照片（見本院卷二第26、28、30-40頁）、座位區天花板及兩側牆壁與地板照片（見本院卷二第26、28、42-48頁），雖可見部分污漬，然未能認各該污漬係因漏水造成；

又依洗碗區及後門照片（見本院卷第26、28、150-166頁），雖有部分水漬、牆面斑駁，然此位於鍋物店磚牆外，與鍋物店室內有所區隔；

再依吧檯及工作區照片（見本院卷二第26、28、80-124頁），牆面之裝潢雖有斑駁剝落、污漬，並有水管外露之情形，然依該鍋物店室內遠近景照片（見本院卷二第42、80、84頁），並未見裝潢斑駁剝落、污漬、水管外露等情，而吧檯及工作區與座位區有所間格（見本院卷二第80頁），且位於冰箱側邊斑駁剝落處，原黏貼有保力龍板（見本院卷一第86-90頁，本院卷二第90頁）（應可於該處修繕前，為一定清消並營業）。

參以證人甲○○證稱其於108年10月、109年1月、同年3月陪同黃森榮到系爭房屋，只有看見倉庫房木地板潮濕爛掉，且於108年10月，系爭房屋仍有營業。

據此，尚無從認被告所指各該位置漏水情形業已使被告不能達租賃系爭房屋經營鍋物店之目的。

④綜上，難認被告所指上開漏水情形已致其無法就系爭房屋為約定之使用、收益，被告不得據以行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。

⒋從而，原告以被告自109年2月起積欠租金為由，於109年10月30日終止系爭租約，已生合法終止效力。

㈢被告應遷空返還系爭房屋。

按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物…」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」

，民法第455條前段、第767條第1項分別定有明文。

且兩造於系爭租約第4條第3項約定：「乙方（即被告）於…終止租約時應即將房屋遷讓交還…」（見本院卷一第38頁）。

又按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有權人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年度台上字第801號判決意旨參照）。

經查，系爭租約已於109年10月30日終止，業如前述，被告之租賃權於斯時起歸於消滅，其繼續占有系爭房屋，無正當權源，係屬無權占有，則原告自得依系爭租約、民法第767條規定請求被告遷空返還系爭房屋。

㈣原告得請求被告給付積欠之租金45萬5,000元。

⒈按系爭租約第3條第1項約定：「租金每個月新臺幣（以下同）玖萬伍仟元整（含稅及二代健保補充保費）。

於起租日，乙方開立一年各期房租支票壹拾貳張交由甲方收執，俾由甲方逐期兌現；

次年度及以後各年度之租金，乙方亦應於各該年度06月30日前開立一年各期房租支票交甲方收執。」

。

經查，被告自109年2月起未付租金，至109年10月30日系爭租約終止，已積欠85萬5,000元（計算式：95,000×9＝855,000）。

⒉又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104年度台上字第1569號判決意旨參照）。

據此，原告得請求被告給付積欠之租金85萬5,000元，以被告已付保證金40萬元（見本院卷一第38頁）當然抵充先到期之租金債務（民法第342條準用第322條第2款規定）後，原告尚得請求被告給付積欠租金45萬5,000元（計算式：855,000－400,000＝455,000）。

是原告依系爭租約第3條第1項，請求被告給付積欠之租金45萬5,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍，則無理由，應予駁回。

⒊再按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」

、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」

、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。

」，民法第229條第1項、第233條第1項本文、第203條定有明文。

經查，系爭租約第3條第1項約定被告「每月」給付租金（縱被告先開立一年各期房租支票，亦是「逐月」兌現），是就被告積欠之租金，至遲於系爭租約終止當月即109年10月即已屆期，被告迄未給付，原告請求自起訴狀繕本送達翌日（即109年12月12日，見本院卷一第62頁）起按週年利率百分之5計算之遲延利息，核屬有據，應予准許。

㈤原告得請求被告自109年11月1日起按月給付9萬5,000元之違約金。

⒈按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。

前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。

後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。

當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。

如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金（最高法院86年度台上字第1620號判決意旨參照）。

且按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀同法第250條之規定及其修正理由自明（最高法院102年度台上字第1378號判決意旨參照）。

經查，系爭租約第6條第2項約定：「乙方於終止租約或租賃期間屆滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應按日支付每日房租貳倍計算之違約金。」

（見本院卷一第38-39頁），並未明定違約金之性質，亦未約定原告於終止租約被告不交還房屋時，除請求該違約金外尚得請求因違約所生之其他損害賠償，依上開說明，應認系爭租約第6條第2項所定係屬損害賠償總額（每日總額）預定性違約金。

⒉按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」

，民法第252條定有明文。

又按約定違約金額是否過高，前者（即賠償性違約金）係以債權人所受之損害為主要準據，後者（即懲罰性違約金）則非以債權人所受損害為惟一審定標準，尤應參酌債務人違約之情狀斷之（最高法院100年度台上字第533號判決意旨參照）。

且按當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院88年度台上字第1968號判決意旨參照）。

經查，系爭租約於109年10月30日終止，業如前述，則原告依系爭租約第6條第2項請求被告自109年11月1日起給付每日房租2倍計算之違約金即按月19萬元（計算式：95,000×2＝190,000），固非無據。

然查，原告因被告遲延返還系爭房屋，衡情每月受有相當於租金9萬5,000元之損害，而原告業於109年4月6日寄發存證信函予被告，定期催告給付租金，否則依法終止系爭租約（見本院卷一第44-45頁），嗣並於109年10月28日寄發存證信函，向被告表示終止系爭租約（見本院卷一第52-53頁），然被告迄未返還系爭房屋，據此，認原告請求被告按月依租金2倍（系爭租約係約定每日租金2倍）給付違約金19萬元，核屬過高，應酌減為按月給付違約金9萬5,000元為適當。

故原告請求被告按月給付違約金9萬5,000元，為有理由，逾此範圍，核屬無據，應予駁回。

四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、系爭租約，請求命被告應遷空返還系爭房屋，給付45萬5,000元及自109年12月12日至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，暨自109年11月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付9萬5,000元，為有理由，應予准許；

逾此範圍，則無理由，應予駁回。

又兩造分別陳明願供擔保，請准為假執行或免為假執行之宣告，經核於原告勝訴範圍內，依法並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

六、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 3 月 10 日
民事第一庭 法 官 林宜靜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 10 日
書記官 朱亮彰