臺灣士林地方法院民事-SLDV,109,訴,542,20200827,1

臺灣士林地方法院民事判決 109年度訴字第542號
原 告 王惠菁
訴訟代理人 詹德柱律師
被 告 洪珍妮
訴訟代理人 倪明正
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國109 年7 月16日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應給付原告新臺幣壹佰玖拾壹萬元，及自民國一Ｏ九年五月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

二、被告應偕同原告將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地及其上同段一一一建號建物（門牌號碼為臺北市○○區○○街○○○巷○○○號三樓）之所有權移轉登記為被告所有。

三、原告其餘之訴駁回。

四、訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。

五、本判決第一項於原告以新臺幣陸拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。

六、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）兩造於民國100 年11月30日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由原告以新臺幣（下同）650 萬元向被告購買坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地及其上同段111 建號建物（門牌號碼為臺北市○○區○○街00巷0○0 號3 樓，下合稱系爭房屋），原告已將部分價金141萬元匯入履約保證專戶，被告則於101 年1 月12日將系爭房屋移轉登記予訴外人即原告指定之蕭培元。

而依系爭契約第17條第2項第4款約定，原告於簽約時未請求就系爭房屋為氯離子檢測約定，仍得於交屋前請求之，然系爭房屋現持續為被告占有中，且經原告請求後，被告仍拒絕配合進行氯離檢測子，已違反其身為賣家之附隨義務而構成不完全給付，原告爰依民法第227條第1項規定解除系爭契約，並依民法第259條規定，請求被告偕同原告將系爭房屋移轉登記為被告所有，及返還已給付之價金141 萬元，另依系爭契約第10條第1項第2款約定，請求被告給付與已付款項同額之違約金141 萬元等語。

（二）並聲明：1.被告應給付原告282 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

2.被告應偕同原告將系爭不動產移轉登記為被告所有。

3.聲明第1項願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯則以：

（一）系爭契約第17條第4項須以原告曾依同條第2項約定請求氯離子檢測為前提，因原告於締約時已選擇不進行氯離子檢測，尚無從事後再依第17條第4項約定請求進行氯離子檢測，被告自得拒絕原告之請求，是原告主張解除契約及返還價金，並無理由等語，資為抗辯。

（二）並聲明：原告之訴駁回。

三、本院得心證之理由：

（一）按契約關係在發展過程中，債務人除應負契約所約定之義務外，依其情事，為達成給付結果或契約目的所必要，以確保債權人之契約目的或契約利益（債權人透過債務人之給付所可能獲得之利益），得以圓滿實現或滿足；

或為保護當事人之生命、身體、健康、所有權或其他財產法益遭受侵害，尚可發生附隨義務，如協力、告知、通知、保護、保管、照顧、忠實、守密等義務。

此項屬於契約所未約定之義務一如有機體般隨債之關係之發展，基於誠信原則或契約漏洞之填補而漸次所產生，殊與民法第507條第1項所規定之定作人協力義務之發生，須限於工作需定作人之行為始能完成之情形（前者定作人如不為該協力義務，承攬人或可完成其工作，但所完成之工作將難以符合債務本旨；

後者定作人不為其協力義務，承攬之工作即無從完成），並不相同。

準此，契約之附隨義務既為履行給付義務或保護當事人人身或財產上之利益，基於誠信原則而發生，則債務人未盡此項義務，債權人除得依不完全給付之規定行使其權利外，該附隨義務之違反若足以影響契約目的之達成，使債權人無法實現其訂立契約之利益，而與違反契約主給付義務之結果在實質上並無差異者，債權人自亦得依法行使契約解除權（最高法院104 年度台上字第799 號判決意旨參照）。

經查：1.兩造於100 年11月30日簽立系爭契約，由原告以650 萬元向被告購買系爭房屋，原告已給付141 萬元至履約保證專戶，被告已將系爭房屋依原告指示移轉登記予蕭培元。

又原告曾向被告請求解除契約及返還價金，經本院以104 年度訴字第1387號判決駁回原告之訴，並經臺灣高等法院以106 年度上字第179 號判決駁回上訴確定，系爭房屋現仍由被告占有中。

嗣原告於107 年11月2 日、同年12月5 日發函予被告，要求被告配合就系爭房屋進行氯離子檢測，被告則於同年11月12日、12月11日回函拒絕，原告即以本件起訴狀繕本向被告為解約之意思表示等情，為兩造所不爭執（本院卷第297 頁），是此部分事實，應堪認定。

2.又系爭契約第17條第2項第2款約定「氯離子含量檢測約定：買方（即原告）得自費並指定檢測廠商，請求賣方配合依通例（由主建物之樑、柱、樓板或剪力牆等共取3 個樣本）辦理混凝土氯離子含量檢測…其檢測結果如全部檢測樣本之平均值超過以下數據（…）時，除買賣雙方另有約定外，買方得逕行解除契約，賣方（即被告）應退還買方全部買賣價金，已發生之費用及回復原狀之費用，均各自負擔…」；

同條第4項約定「買方簽約時未請求檢測，於交屋前仍得自費檢測，惟若發生買方依契約請求解約時，對因已辦理買賣流程而發生之各項稅捐規費、代書費用及回復原狀費用，應由買方全額負擔」（本院卷第28頁）。

可知依系爭契約之約定，原告就系爭房屋得要求自費進行氯離子檢測，且因要求檢測之時點不同而區分其法律效果：倘原告於「簽約時」即要求檢測，且依檢測結果原告得主張解約，已發生之費用及回復原狀費用則由兩造各自負擔；

惟如原告係於「交屋前」始要求自費檢測，且依據檢測結果得為解約，則此前所生之所有費用及回復原狀費用均由原告負擔。

是依上開說明，原告雖於系爭契約第17條第2項第2款約定下方「買方是否請求進行檢測？」欄，勾選「否」且簽名確認，然依系爭契約第17條第4項約定，其仍得自費請求被告配合進行氯離子檢測。

3.被告雖抗辯：系爭契約第17條第4項須以原告曾依第17條第2項約定請求檢測為前提，因原告於第17條第2項約定下方已選擇不檢測，自不得事後再請求依第17條第4項約定進行檢測云云。

惟系爭契約第17條第2 、4 項約定之差異，係以原告請求自費檢測之時間點為區分，並異其法律效果。

申言之，倘原告於簽約時即請求檢測並因此得解約，因此時尚在買賣關係之前階段，雙方約定就買賣關係所生之費用各自負擔；

如原告遲至交屋前始請求檢測並得解約，因兩造就買賣系爭房屋均已支出相關之規費或稅費，此等已支出之費用將因原告解約而告白費，倘原告於買賣之前階段提前請求檢測並解約，兩造即毋庸支出相關費用，故將因原告遲誤請求檢測所支出之費用，均約定由原告負擔。

則依系爭契約之約定文義及契約精神觀之，第17條第2 、4 項規定間，並不具備前者為後者適用前提之關係。

是被告上開抗辯，洵屬無據。

4.綜上所述，系爭房屋既仍為被告占有中而尚未交付，原告依系爭契約第17條第4項約定，自得情求被告配合就系爭房屋進行氯離子檢測，而被告此項配合進行檢測之義務，係為確保原告購買系爭房屋之契約目的及利益得圓滿實現，且得保護原告之身體、健康不因入住氯離子濃度過高之房屋而受影響，應認屬被告依系爭契約所生之附隨義務。

惟原告於107 年11月2 日、同年12月5 日發函要求被告配合進行進行氯離子檢測，而被告並無正當理由拒絕檢測，仍於同年11月12日、12月11日回函拒絕，堪認被告確已違反其基於系爭契約所生之附隨義務，且係可歸責於被告。

則揆諸首開最高法院判決要旨，原告主張依民法第227條第1項規定解除系爭契約，自屬有據。

（二）次按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。

二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1 、2 款定有明文。

又本於債權契約而成立物權移轉契約後，如有解除契約之原因，固得將該債權契約解除，惟債權契約解除時，因物權行為具有獨立性及無因性，物權契約並不因而失其效力，僅依民法第259條第1款之規定，受物權移轉之一方，負有將該物權移轉於他方，以回復原狀之義務，而不得訴請塗銷原已辦理之物權登記（最高法院88年度台上字第3035號判決意旨參照）。

經查：原告得依民法第227條第1項規定，主張因被告違反附隨義務而解除系爭契約乙節，業經認定如上；

則依上開條文規定及最高法院判決要旨，其自得依民法第259條規定請求回復原狀，即請求被告返還已給付之買賣價金141 萬元，並請求被告偕同將系爭房屋移轉登記為被告所有。

（三）另按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。

惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第1606號判決意旨參照）。

經查：1.兩造另於系爭契約第10條第1項約定「賣方若違約且可歸責時，依下列規定辦理：…經買方書面通知限期催告後仍無故不履行時，買方得解除本買賣契約，且賣方應將買方已付款項加倍返還予買方，作為違約賠償。」

而本院既已認定原告得依民法第227條第1項規定，向被告主張解除系爭契約，則原告另主張依系爭契約第10條第1項約定，向被告請求給付違約金，亦屬有據。

2.惟原告依系爭契約第10條第1項約定得請求之數額為141萬元，本院審酌兩造因系爭契約所生之爭議均受有一定程度之損失，即原告受有無法取回部分買賣價金之利息損失，被告則係未能取得剩餘之買賣價金，且因系爭房屋已移轉至原告名下，其亦無從對之為任何處分，或進行使用、收益，則依兩造受損害之情形，原告請求141 萬元之違約金，尚屬過高，爰依職權酌減至50萬元為適當。

四、從而，原告依民法第259條規定及系爭契約第10條第1項約定，請求被告給付191 萬元【計算式：141 萬元＋50萬元】，及自起訴狀繕本送達翌日即109 年5 月21日（本院卷第156 頁）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，另依民法第259條規定，請求被告偕同原告將系爭房屋移轉登記為被告所有，均為有理由，皆應予准許。

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、又本件聲明第1項原告勝訴部分，其陳明願供擔保請准宣告假執行，與民事訴訟法第390條第2項之規定並無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 109 年 8 月 27 日
民事第三庭 法 官 楊忠霖
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 8 月 27 日
書記官 陳凱達