臺灣士林地方法院民事-SLDV,110,簡上,162,20230427,1

臺灣士林地方法院民事判決
110年度簡上字第162號
上 訴 人 陳美華
訴訟代理人 李佳翰律師
複 代理人 林奕辰律師
被 上訴人 亞洲台北山城社區管理委員會
法定代理人 鐘俊宏
訴訟代理人 陳成志律師
上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國110 年5月14日本院109 年度士簡字第1596 號第一審判決提起上訴，本院於112年3月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決不利上訴人部分廢棄。

上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。

事 實 及 理 由

一、被上訴人法定代理人原為梁碧薇，於民國110年8月24日變更為王欽煌，嗣復於111年3月21日變更為鐘俊宏，有新北市金山區公所（下稱金山區公所）函（本院卷一第184、354頁）可稽，並依序於110年10月28日、111年3月2日經上開二人具狀聲明承受訴訟（本院卷一第176、350頁），均合於民事訴訟法第175條規定，應予准許。

二、被上訴人主張：

㈠、亞洲台北山城社區（下稱系爭社區）於86年8月24日舉行區分所有權人會議，成立管理組織，報備資料中之系爭社區區分所有權人名冊序號21列有上訴人所有之門牌號碼新北市○○區○○路00巷0 號房屋（下稱系爭房屋），依系爭社區範圍線及標示圖，系爭房屋係位在系爭社區內，且系爭房屋領有之73金使字第12號使用執照（下稱12號執照），屬於系爭社區之使用執照之一，系爭社區領有之67北金雜字第6號雜項執照（下稱6號執照）亦包含12號執照範圍，顯見系爭房屋係在系爭社區範圍內。

又與系爭房屋相鄰之山城路8號、12號房屋及系爭房屋對面之山城路11號、1巷1號、1巷3號房屋，均有繳納管理費及春節加收款，可認上訴人亦屬於系爭社區之區分所有權人。

再者，系爭房屋雖與系爭社區其餘建物各自獨立，然有共同使用之社區警衛室、管理中心辦公室、溫泉管線、處理溫泉水之水班員工、垃圾場，上訴人就金山區山城段725地號土地擁有持分，該土地現作為道路使用，即位在系爭社區內，上訴人亦使用系爭社區之管理中心影印設備及辦公人員、公共設施等，足認系爭房屋與系爭社區在使用及管理上具有相互關連之整體不可分性，為公寓大廈管理條例施行細則第12條第3款所稱經主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區，而有公寓大廈管理條例第53條集居地區規定之適用。

㈡、於104年9月間至107年9月29日期間，依公寓大廈管理條例第21條、系爭社區管理規章（下稱系爭管理規章）第19條、系爭社區住戶公約（下稱系爭住戶公約）第4條第6項、系爭社區住戶規約（下稱系爭住戶規約）第13條、伊依據系爭管理規章第19條並經95年9 月24日管理委員會決議而於同年月30日通知系爭社區住戶自95年12 月1日起每戶每月管理費調整為2,300元、系爭社區管理規約（110年12月4日修訂，下稱系爭0000000管理規約）第17條第2項第1款及第4項(以上被上訴人主張之系爭社區相關規範合稱系爭社區相關規範)、系爭社區管理委員會組織章程（下稱系爭組織章程）第27條，上訴人應按月繳納管理費2,300 元。

107年9月29日以後，依公寓大廈管理條例第21條、系爭社區相關規範、系爭組織章程第27條及系爭社區管理規約（88年12月訂定、107年9 月29日修訂，下稱系爭0000000管理規約）第17條第1項及第2項第1款，上訴人應按月繳納管理費2,300 元（以上被上訴人主張之管理費請求權合稱系爭管理費請求依據）。

關於本質亦屬管理費之春節加收員工年終獎金（下稱春節加收款），依公寓大廈管理條例第21條、系爭社區相關規範及系爭組織章程第28條（以上被上訴人主張之春節加收款請求權合稱系爭春節加收款請求依據），上訴人應按每年度於每年12月繳納春節加收款2,300元。

惟上訴人除按月繳納500元溫泉費用外，迄今尚積欠自104年10月起至109 年9月止(按自109年9月28日回溯5年期間)之管理費共13萬8,000 元（計算式：2,300元×60=138,000元）及104年12月至108年12月，合計5次春節員工年終獎金共1萬1,500元（計算式：2,300 元×5＝1,1500元），合計14萬9,500元未繳納。

爰依系爭管理費及春節加收款請求依據，請求上訴人給付伊14萬9,500元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

（被上訴人逾此所為請求，於原審受敗訴判決，未據提起上訴，不在本院審理範圍。

)

三、上訴人則以：

㈠、系爭房屋位置自始不在系爭社區範圍內，伊非系爭社區之成員。

系爭房屋通行使用之山城路即「北27道路」至遲於65年即已開通，系爭社區則於67年方取得雜項執照，故系爭房屋早因「北27道路」之開設而與系爭社區基地截然二分，毫不相干，被上訴人提出之系爭社區範圍線及標示圖，為其主觀劃設，並無客觀資料可佐。

且系爭房屋距離系爭社區大門警衛哨約350公尺，出入並未經過系爭社區大門警衛哨，伊亦因管制及車輛辨識系統無法自由進出系爭社區，且系爭房屋不在系爭社區攝影監控範圍內。

又系爭房屋之民生用水為天籟實業有限公司（下稱天籟實業公司）提供，管線並未經過系爭社區範圍內，費用收取及管線維護者均係天籟實業公司，民生用電係由台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）提供，管線並未經過系爭社區範圍內，費用收取及管線維護者均係台電公司。

復系爭房屋門前路燈係由金山區公所裝設及向台電公司繳付電費，門前道路產權屬於陽明山天籟大飯店股份有限公司（下稱天籟飯店公司），由金山區公所及天籟飯店公司維護。

被上訴人亦從未提供並寄送區分所有權人大會開會通知及會議記錄、各類社區活動通知或公告、車輛及住戶識別等門禁保全服務、社區內攝影監控、郵件及包裹代領、污水系統及垃圾集中處理、庭院周遭環境清潔及除草、使用社區公共設施及公共部分、用水及用電、道路維護等10大項服務。

又系爭房屋領有之12號執照存根記載之建造執照為71金建字第981號、並非系爭社區領有之69金建字第3670號，而系爭社區領有之6號執照所列土地並無系爭房屋之基地，70使字第4151號使用執照存根查無系爭房屋領有之71金建字第981號建造執照、建築物門牌號碼亦無系爭房屋。

再者，與系爭房屋同樣領有12號執照之其他5戶房屋中，山城路4巷9號、4巷18弄2號、4巷23號房屋並未列入系爭社區區分所有權人名冊，被上訴人亦未能說明何以同樣領有12號執照，亦即依同一建造執照興建之前開房屋，部分列入、部分未列入系爭社區區分所有權人名冊。

另系爭房屋及座落土地為伊單獨所有，與系爭社區各住戶間並無持有同筆基地，亦無可相通之結構或其他共同壁，伊就系爭社區公用或共用設施並無任何持分，亦未使用，系爭房屋與系爭社區不具有整體不可分性，自不發生集居關係。

且被上訴人亦未舉證證明系爭房屋業經主管機關作成行政處分，認定與系爭社區為共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區，自不符合公寓大廈管理條例施行細則第12條所示情形。

故本件並無公寓大廈管理條例第53條之適用。

至伊每月繳交溫泉費500元，係合法取得系爭社區溫泉使用權，所繳付之溫泉管線維護及溫泉管理員工資，依系爭房屋前手所有權人即訴外人黃淑蘭出具之「標的物現況說明書」，其上住戶規約勾選否、管理費及清潔費未填、收取方式勾選月繳、備註說明填寫溫泉管理維護費500元，益徵系爭房屋自始未受到系爭社區管理規約或規章等規定之拘束，而無須繳納管理費。

㈡、被上訴人所提系爭0000000管理規約係修訂於107年9月29日，其迄今未能提出88年12月所訂定之版本，系爭0000000管理規約第17條第2項第1款及第4項則違反法律不溯及既往原則，當屬無效，故其至多僅能請求107年10月至109年9月之管理費。

被上訴人所提系爭組織章程、系爭管理規章、管理委員會之決議及通知並無隻字片語敘及春節加收款。

上訴人亦無法證明系爭組織章程、管理規章曾經區分所有權人大會決議通過，依被上訴人所提系爭組織章程、管理規章前言記載，系爭組織章程、管理規章係於80年3月24日決議通過，被上訴人於87年2月4日向金山區公所成立報備時並無該等文件，係以系爭住戶公約、系爭住戶規約取代系爭組織章程、管理規章，而依系爭住戶規約第22條第3項第3款規定，管理費等事項須經社區大會討論決議，非被上訴人一紙公告即可恣意為之。

況且該公告未經用印，伊否認形式真正。

另系爭0000000管理規約第17條第2項第1款及第4項違反法律不溯及既往原則，當屬無效，故被上訴人無法證明其春節加收款之請求權存在，其請求春節加收款應無所據。

又被上訴人告知訴外人黃淑蘭與伊無須繳納管理費，且自伊於97年間取得系爭房屋以來10餘年間，伊前往管理中心繳交溫泉費時，被上訴人均未向伊要求給付管理費，顯見被上訴人已明示或默示同意訴外人黃淑蘭與伊無須繳納管理費，其本件請求違反民法第148條規定，屬權利濫用並違反誠信原則。

再者，區分所有權人會議固有權決議制定管理費收費標準，然該標準是否符合公平正義、有無權利濫用及違反誠信原則等情事，法院仍得加以審查，則被上訴人並未提供伊系爭社區內住戶所享之前述服務，管理費應予全數免除或酌減之，而伊與系爭社區唯一之連結乃溫泉之提供，伊已如期繳納每月500 元溫泉管理費，依憲法比例及平等原則，被上訴人自不得再另行請求伊全額負擔管理費或春節加收款等語置辯。

四、原審判命上訴人應給付被上訴人14萬9,500元本息，並依職權宣告得假執行。

上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄；

㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

被上訴人則聲明：上訴駁回。

五、得心證理由：

㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。

又按主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須之特別要件，負舉證責任（最高法院48年台上字第887 號判決意旨參照）。

而負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明之責任，苟應負舉證責任之當事人，不能舉證，以證實其主張之事實為真實，即應受不利之認定。

本件被上訴人主張上訴人為其社區之住戶，應依系爭社區規約等相關規定，給付被上訴人104年10月至109年9月間之管理費及104年至109年間之春節加收款等語。

然為被上訴人否認，並以前揭詞情抗辯。

是依前開說明，首應由被上訴人證明上訴人為系爭社區之住戶一事為真實，被上訴人就此提出系爭社區87年間向金山區公所報備系爭社區成立管理組織之報備資料為證，主張於報備之際社區住戶包括系爭房屋之所有權人等語。

㈡、按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定；

本條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：一、依建築法第11條規定之一宗建築基地；

二、依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區；

三、其他經直轄市、縣(市)主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。

公寓大廈管理條例第53條，公寓大廈管理條例施行細則第12條分別定有明文。

承上可知，多數各自獨立使用之建築物，如符合同條例施行細則第12條之規定，依同條例第53條之規定，成立管理組織。

惟查，被上訴人指稱系爭社區之範圍前後有所不同，原係包含訴外人天籟飯店公司(本院卷二第98至106頁)在內之範圍，其後變更為現今之範圍，此觀被上訴人提出之社區範圍圖及被上訴人法定代理人於本院之陳述自明(本院卷二第124頁、第220頁)。

然經本院請其說明，社區範圍何時發生變更，變更之依據及程序，其均無法具體說明(本院卷二第222頁)。

又被上訴人87年間向新北市金山區公所申請報備成立管理組織之相關申請資料，社區之範圍包含12號執照(原審卷第200頁)之建物，該執照之建物共6戶，參照被上訴人提出之社區住戶名冊，其中系爭房屋及山城路8號、同路12號經被上訴人列入社區住戶名冊一事，為兩造所不爭執(本院卷二第78頁)。

然被上訴人亦無法說明，何以同一建築基地，依同一建造執照建築完成，並核發之使用執照，其中半數列入社區住戶，另半數則未列入(本院卷二第223頁)。

復參酌被上訴人申請成立管理組織之報備資料，僅提出70年金使第3906號、84金使字第1684號、73年金使字第12號、70年使字第4151號等臺北縣政府建設局使用執照(原審卷第196至202頁)，惟並未具體陳明，非同一建築基地之各筆使用執照之多數獨立建物，係如何符合公寓大廈管理例施行細則12條之何款規定，或有何共同設施之使用與管理具有整體不可分性，得一同成立管理組織，此觀新北市政府工務局109年12月9日新北工寓字第1092377737號函檢送之系爭社區成立之報備資料自明(原審卷第148至223頁)。

再參酌系爭房屋出入所使用之主要道路為山城路(北27線)，該路至遲於65年即已開設，此有原告提出google地圖、北27線之維基百科(路線說明及歷史沿革)、臺灣省政府66年秋字第61期公報(臺灣省鄉道公路資料統計總表)等為證(本院卷一第294至314頁)。

承上可知，被上訴人主張之系爭社區範圍先後不同，且與系爭房屋為同一建築基地之建物，部分建物列入系爭社區住戶，部分建物則未列入，其原因與依據亦有不明，再系爭房屋出入主要之道路於65年間即已開設。

是以，系爭社區於成立管理組織之際，究係依據公寓大廈管理例施行細則12條何款規定，得與系爭房屋住戶一同成立管理組織，及其與系爭房屋是否存有共同設施之使用與管理具有整體不可分性，均有疑義。

㈢、系爭房屋與系爭社區間，非屬依建築法第11條規定之一宗建築基地及依非都市土地使用管制規則及92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區，不適用公寓大廈管理條例施行細則第12條第1款、第2款之規定一事，為兩造所不爭執，並有新北市工務局110年10月22日新北工寓字第1101980353號、110年11月16日新北工寓字第1102145524號函(本院卷一第174、175、204、205頁)及系爭社區87年申請報備時檢附之使用執照(原審卷第194至202頁)可參，復經證人蔡政勳即新北市工務局公寓大廈管理科科長於本院審理時證述在卷(本院卷一第279頁)，應可認定。

又按依行政程序法第92條：「本法所稱行政處分，係指行政機關就公法上具體事件所為之決定或其他公權力措施而對外直接發生法律效果之單方行政行為。

前項決定或措施之相對人雖非特定，而依一般特徵可得確定其範圍者，為一般處分，適用本法有關行政處分之規定，有關公物之設定、變更、廢止或其一般使用者，亦同」。

有關直轄市、縣(市)主管機關依本條例(按公寓大廈管理條例)施行細則第12條第3款認定多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區者，其管理及組織準用本條例之規定，已屬行政程序法第92條之就公法上具體事件所為之決定或其他公權力措施而對外直接發生法律效果之單方行政行為，又依訴願法第1條規定：「人民對於中央或地方機關之行政處分，認為違法或不當，致損害其權利或利益者，得依本法提起訴願。

…」有行政救濟1節，請依上開規定辦理，此有內政部111年4月25日營署建字第1110024623號函在卷可稽(本院卷一第420、421頁)。

復經本院函請新北市政府工務局查明，是否曾就系爭房屋與系爭社區，依公寓大廈管理條例施行細則第12條第3款之規定，為認定系爭房屋與系爭社區就共同設施之管理及使用具有整理不可分性之行政處分(一般處分)。

其函覆略以：本局尚無就「亞洲台北山城社區」依公寓大廈管理條例施行細則第12條第3款規定，認定本案新北市○○區○○路00巷0號建築物(按即系爭房屋)與同筆建築基地之其他建物與前開社區，為共同設施之使用與管理具有整體不可分割地區之行政處分相關資料等語，亦有新北市政府工務局111年7月27日新北工寓字第1111369225號函可參(本院卷二第41頁)。

且被上訴人對於新北市政府工務局函覆之內容亦無意見(本院卷二第119頁)。

是以，系爭房屋與系爭社區間，非屬建築法第11條規定之一宗建築基地，及依非都市土地使用管制規則、92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區，即無公寓大廈管理條例施行細則第12條第1款、第2款規定之適用，復無證據足資證明系爭房屋與系爭社區間曾經主管機關認定為共同設施之使用與管理具有整體不可分割地區，亦應無同條第3款規定之適用。

㈣、準此，被上訴人既無法證明系爭房屋依公寓大廈管理條例施行細則第12條規定為與系爭社區構成集居地區，而依同條例第53條之規定成立管理組織，上訴人即非屬被上訴人社區之住戶，自不受系爭社區決議之內容拘束，則被上訴人依系爭管理費請求依據，請求上訴人給付管理費；

依系爭春節加收款請求依據，請求上訴人給付春節加收款，均無所據。

六、綜上所述，被上訴人不能證明上訴人為爭社區之住戶，則被上訴人依系爭管理費及春節加收款請求依據，請求上訴人給付自109年9月28日回溯5年期間之管理費、104年12月至108年12月之春節加收款等金額及遲延利息，為無理由，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

原審判命上訴人給付14萬9,500元本息，並為假執行之宣告，自有未洽。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。

七、本件事證已臻明確，被上訴人請求傳訊系爭社區召開區分所有權人會議時，系爭房屋之所有權人莊滌萍核無必要(本院卷二第121頁)，又兩造其餘攻擊防禦方法及所援引之證據，經本院悉予審酌後，認於本件判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項，第78條，判決如主文。

中 華 民 國 112 年 4 月 27 日
民事第一庭審判長法 官 蕭錫証

法 官 陳月雯

法 官 劉逸成
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 4 月 27 日
書記官 康雅婷