臺灣士林地方法院民事-SLDV,110,簡上,182,20220210,1

臺灣士林地方法院民事判決
110年度簡上字第182號
上 訴 人 陳旻正
訴訟代理人 王可文律師
被 上訴人 蘇怡儒
訴訟代理人 康皓智律師
上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國110年5月21日本院士林簡易庭110年度士簡字第65號第一審判決提起上訴，本院於111年1月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：其前於民國108年間向上訴人購買門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號房屋（下稱系爭房屋）及坐落之土地。

兩造於108年4月30日簽立買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣總價金新臺幣（下同）1,333萬元，嗣於108年6月13日辦理交屋。

詎其於109年3月17日發現系爭房屋2樓往3樓樓梯間牆壁及2樓浴廁天花板有漏水龜裂及壁癌情形，顯不符合買賣標的物之通常效用及系爭契約約定預定之預期效用而屬瑕疵，屢經多次要求上訴人修繕，上訴人卻不置理，其不得已於109年3月30日向上訴人寄發存證信函主張損害賠償，另委請訴外人珠成工程行進行修繕，因而支出290,300元修繕費用。

兩造於系爭契約第9條第5項約定：「乙方（即上訴人）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例如：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋... 等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」

，上訴人亦於現況說明書內關於「建物現況是否有滲漏水情形」欄位上勾選「否」，顯見上訴人對於系爭房屋有擔保無滲漏水之責，其買受系爭房屋始發現天花板、牆壁出現滲漏水及壁癌之情形，且上開瑕疵瑕疵已足以影響系爭房屋之價值、效用、居住品質等，故其主張上訴人交付之系爭房屋，確有未具備契約預定效用之瑕疵存在及欠缺保證之品質。

爰依民法第359條、第360條及第179條規定提起本件訴訟，請求減少買賣價金、損害賠償或返還不當得利共128,405元，及自109年12月26日起至清償日止之法定遲延利息等語（原審判決駁回被上訴人其餘請求部分，未據聲明不服，不在本院審理範圍）。

二、上訴人則以下列情詞置辯：㈠被上訴人於簽約之前曾數次至系爭房屋查看，對於該屋之屋況應有一定程度的觀察與瞭解，且所指系爭房屋漏水情形係在牆壁、天花板，無從遮掩、一望即知，被上訴人稱109年初始發現系爭房屋有滲漏水及壁癌之情形，距交屋時間已相隔半年以上，無從證明系爭房屋交屋時已有漏水之瑕疵。

且觀諸該屋現場照片，其牆面僅類似局部輕微壁癌情形，而房屋牆面壁癌原因不一，尚不得遽認即係因漏水所致。

況珠成工程行並非專業鑑定機關，無土木技師執照，其認定之漏水原因與仲介即訴外人張穎致協同之師傅判斷亦有不同，被上訴人僅以珠成工程行出具之報價單，逕認為系爭房屋有漏水瑕疵之依據，並非有據。

㈡被上訴人所指系爭房屋滲漏水情形係在牆壁、天花板，無從遮掩、一望即知，尚非不得依通常檢查而發現之瑕疵。

被上訴人於109年3月30日以存證信函通知其有上開瑕疵，距離交屋已相隔9個月之久，已違反從速檢查與通知義務，當視為被上訴人已承認所受領之物，不得再行主張減少價金或損害賠償。

㈢被上訴人於109年3月17日經由張穎致轉告其系爭房屋有滲漏水瑕疵，又於同年月30日以存證信函向其通知系爭房屋瑕疵，核屬買受人於知悉物之瑕疵後，向出賣人所為之觀念通知，被上訴人因物之瑕疵而得請求減少價金之請求權，應自通知時起算6個月內行使之，然被上訴人遲至109年12月14日始提起本件訴訟主張減少價金，顯已逾民法第365條第1項所定之6個月除斥期間。

㈣系爭契約第9條第5款約定，係指出賣人擔保買賣標的物不存在物之瑕疵之契約通常品質而言，非謂特別保證系爭房屋具備某種特定之品質；

且依該約定所載傾斜、龜裂、輻射屋等例示瑕疵，均屬影響系爭房屋結構安全或有關結構主體之瑕疵，亦即該約定「滲漏水」亦應以達到影響房屋結構安全或有關結構主體之瑕疵程度為限，惟被上訴人並未提出所指滲漏水影響系爭房屋結構安全或有關結構主體之相關事證，故被上訴人以系爭契約第9條第5項及民法第360條規定，主張其應負瑕疵擔保責任，亦屬無據。

另其固於標的物現況說明書第9項：就「建物現況是否有滲漏水情形」及「是否曾在最近一年內修復滲漏水」欄位勾選「否」，惟該標的物現況說明書之性質，僅係出賣人就買賣標的物現況之說明記載，難認係出賣人對買受人為保證品質之意思表示。

故被上訴人依系爭契約及民法第360條規定，主張系爭房屋缺少其所保證之品質，並請求其負債務不履行損害賠償責任，亦無理由。

㈤縱認被上訴人主張滲漏水之瑕疵為有理由，惟被上訴人未證明該漏水情事是否有修繕之必要性，亦未舉證珠成工程行出具之報價單所載項目為因滲漏水情事所生之必要修繕範圍，更未提出已修繕完成並給付款項之證明，自難認該漏水情事有依報價單所載項目修繕之必要。

三、原審就上開部分為上訴人敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；

㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

被上訴人則聲明：上訴駁回。

四、得心證之理由：㈠系爭房屋2樓往3樓樓梯間牆壁壁癌及2樓浴廁天花板滲漏水之瑕疵，原因均發生於系爭房屋交屋前：1.查珠成工程行之修繕人員即證人陳韋成證稱：珠成工程行報價單係其所開立，其有去系爭房屋檢查及修繕共3次，前兩次是109年4至6月間，最後一次是10月間，系爭房屋3 樓天花板有壁癌、2樓往3樓的樓梯間牆壁也有壁癌、2樓廁所天花板肉眼可見有滴水下來，滲至1樓管道間也在滲水並滲至地下室天花板也在滴水，3樓天花板壁癌原因是3樓的屋頂平台有裂縫所以滲水下來，2樓往3樓樓梯間牆壁壁癌及2樓廁所天花板滴水，是因為2樓往3樓樓梯間牆壁內、2樓廁所天花板內的熱水管線交接處沒有做保溫包覆，這是之前裝修熱水管時人為的疏失，一開始做廁所裝修時就開始造成的，因為熱水管外本來就有塑膠包覆，但本件在熱水管交接處沒有塑膠包覆，以致在使用熱水時，熱水管管壁外側會產生冷熱差，管壁外就會凝結水滴，滴水處就是在熱水管交接處沒有塑膠包覆的地方，因為熱水管是在天花板、牆壁內的密閉空間，水滴無法排出就會慢慢滲入牆壁及天花板，久了就會形成壁癌或滲水出來，會越來越嚴重，2樓往3樓樓梯間牆壁之壁癌與2樓廁所天花板滲水不是因為屋齡老舊或屋主用水習慣的關係，因為屋主的用水只是打開水龍頭而已，只要有用熱水，熱水管交接處沒有包覆就會滴水等語（見原審卷第173-177頁），足見系爭房屋2樓往3樓樓梯間牆壁壁癌、2樓廁所天花板滲漏水係因牆壁及天花板內之熱水管交接處未做好保溫包覆，熱水管既於交屋時已存在，此當屬系爭房屋交屋前已存在之瑕疵。

2.上訴人雖抗辯珠成工程行並非專業鑑定機關，無土木技師執照，其認定之漏水原因與仲介張穎致協同之師傅判斷亦有不同，無由以珠成工程行之報價單作為認定系爭房屋有漏水之依據云云。

惟依證人陳韋成證稱：其所認定之漏水原因是用食用顏料及紅外線熱像儀測試得知，滴水處就是在熱水管交接處沒有塑膠包覆的地方，其有就此錄影及拍照，其自己有水電空調證照，工程行內師傅有抓漏證照，最後一次去現場時，工程行的抓漏師傅也有一起去測等語（見原審卷第174、176-188頁），可知其認定係依儀器測量及實際施作所得之結論。

又訊據張穎致協同至系爭房屋之另名師傅即證人謝炳坤證述：其在靠樓梯牆壁上有看到水漬，沒有打開的話基本上無法判斷水漬存在的時間，要打開才能判斷時間性，並且根治，一般師傅打開以現場水漬多寡，污水面積數他就可以判斷，不用到土木技師，其當天粗略看一下，浴缸水龍頭那邊磁磚縫隙有一個很大的縫沒有填滿，有可能從那裡滲水進去，但其沒有使用儀器測量等語（見本院卷第108-110頁），可知其僅係粗略以肉眼目視，未使用儀器測量，然其亦肯認一般師傅如將漏水處「打開」，即可判斷時間性並且根治，不用到土木技師，則證人陳韋成已使用儀器測量，並確實將漏水處「打開」實際施作，已如前述，其判斷當屬可信，且較證人謝炳坤之判斷可採。

3.再者，本件之所以未有專業機構鑑定，並非被上訴人拒絕與上訴人另尋其他專業機構，而係因上訴人得知珠成工程行之研判結果後即消極以對所致，此有仲介即證人陳淑真證述：「（問：既然師傅有到現場，為何後來不是由該師傅進行工程，而是被上訴人另雇珠成工程行進行工程？）師傅針對壁癌部分癥結點判斷，報價大概是5萬，我有跟前屋主說過，現任屋主應該也有找，他有報價單給我們大概是30幾萬，我們有把報價單傳給前任屋主，後來我們就沒有參與後續的交涉。

（你有無參與後續傳達？）我最後收到的訊息是現任屋主要傳存證信函給他。」

、「（問：被上訴人報價30幾萬，上訴人的反應為何？）我不知道，我只是傳達而已。

（問：被上訴人收到30幾萬的報價單後都沒有再跟證人聯絡？）他有跟我問怎麼差這麼多，我就說這是現任屋主請的師傅出的價，我不清楚，我只負責傳達。

（問：上訴人有無再跟被上訴人說要另外找專門鑑定單位來鑑定？）我不知道，應該說那時候我找兩個，一個外牆抓漏，一個可以去探測的，我有找，但那個師傅排不出時間，後來被上訴人的報價單就出來了，那就不用了，因為探測有儀器的師傅排不出時間，後來那個就沒有去探測了。

（問：既然上訴人說為何價錢差這麼多，表示他沒有很認同對方的報價單，為何他不請你去找有儀器的去探測和報價？）我不清楚。

（在上訴人跟證人問為何報價差這麼多，到最後收到存證信函的信息當中，是否知道兩造如何聯繫？）不知道。」

等語可稽（見本院卷第99-101頁），是上訴人既對專業鑑定消極以對在先，事後又以未經專業鑑定為由，否認珠成工程行證人陳韋成之判斷，即非公允。

況證人陳韋成之判斷本有所憑據，無不可採之處，亦已詳如前述。

4.上訴人固又辯稱上開滲漏水之區域係無從遮掩、一望即知，被上訴人於簽約之前曾數次至系爭房屋查看，均未發現有壁癌，縱至109年初，該牆面壁癌仍屬輕微，無由認定系爭房屋交屋時已有該瑕疵云云。

然該滲水既係因牆壁及天花板內之熱水管交接處未做好保溫包覆所致，詳如前述，滲漏水狀況及嚴重程度自與用水情形相關，無由逕以交屋時尚未產生壁癌，即認該瑕疵非存在於交屋前。

況依證人陳淑真、張穎致所證，系爭房屋出售前，客廳部分原係與隔壁兩棟打通，後復原變成一間來賣（見本院卷第99、104頁），系爭房屋出售前曾斷斷續續交予仲介賣，交給仲介時是空屋，出售前半年都沒有人住在房子內（見原審卷第180-181頁、本院卷第101頁），可見系爭房屋出售前2樓浴廁是否確有使用，尚有疑義，自不得以出售前未見壁癌，推認上開瑕疵於交屋時不存在，上訴人此辯亦不可採。

㈡被上訴人於109年3月17日將系爭房屋牆壁滲漏水、壁癌現象通知仲介，由其轉知上訴人，另於同年月30日寄發存證信函通知上訴人，並未違反從速檢查與通知之義務：依證人張穎致證稱：其於109年3月17日與被上訴人之太太有對話，她有提到系爭房屋有出現牆面漏水、龜裂情形，當時其有跟上訴人講，上訴人請其找師傅到現場看，系爭房屋買賣契約成立前，其帶被上訴人看屋時沒有看到系爭房屋有出現壁癌，但被上訴人太太反應出現壁癌後，其找師傅到現場時確實有看到壁癌，但其認為壁癌屬輕微等語（見原審卷第178-181頁）、證人陳淑真證述：其受託賣房子一直到賣出去之間，沒有看到壁癌等語（見本院卷第100頁）及證人陳韋成證稱：本件就是因為熱水管交接處沒有包覆塑膠，會有冷熱差形成水滴，時間久了就會造成壁癌，且會越來越嚴重等語（見原審卷第174頁），可知被上訴人購屋前看屋時，系爭房屋天花板、牆面外表看不出有壁癌或滲漏水，隨著時間經過，因用水造成之冷熱差致產生滴水，久了形成壁癌，而被上訴人通知仲介張穎致到現場查看時，壁癌情形尚屬輕微，是堪認被上訴人已在發現之第一時間通知仲介轉知上訴人，並無違反從速檢查與通知之義務。

上訴人辯稱應視為被上訴人已承認所受領之物，不得再主張瑕疵云云，尚非可採。

㈢被上訴人依民法第360條規定向上訴人請求損害賠償128,405元本息，為有理由：⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。

查兩造簽訂系爭契約時，上訴人已於系爭契約第9條第5項約定保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵），如有上述情事，上訴人應負瑕疵擔保責任，並於標的物現況說明書內關於「建物現況是否有滲漏水情形」欄位勾選「否」（見原審卷第22、34頁），則系爭房屋未存有滲漏水之瑕疵，自應為出賣人即上訴人所應保證之品質。

故被上訴人主張上訴人交付之系爭房屋欠缺保證之品質，依民法第360條規定向上訴人請求損害賠償，自有所據。

⒉上訴人雖抗辯標的現況說明書及系爭契約第9條第5款均非謂特別保證系爭房屋具備某種特定之品質；

且系爭契約第9條第5款約定所載傾斜、龜裂、輻射屋等例示瑕疵，均屬影變系爭房屋結構安全或有關結構主體之瑕疵，被上訴人並未提出所指漏水影響系爭房屋結構安全或有關結構主體之相關事證，其以系爭契約第9條第5項及民法第360條規定請求損害賠償並無理由云云。

惟上訴人已於系爭契約第9條第5項約定中明確表示系爭房屋並無滲漏水情形，如有，上訴人即應負瑕疵擔保責任，詳如前述，另標的物現況說明書最末欄亦記載：「＊注意：委託人依法應負瑕疵擔保責任」（見原審卷第36頁），該等記載自屬對被上訴人保證特定之品質。

又詳閱系爭契約第9條第5款約定：「乙方（即上訴人）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋...等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」

（見原審卷第22頁），所謂「影響結構安全」係列於傾斜、龜裂後方，即標的物如有傾斜、龜裂情事，應至影響結構安全之程度者始構成瑕疵，然滲漏水、海砂屋、輻射屋等瑕疵則無此限制，是可認上訴人此辯亦非可採。

⒊按判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之；

如有不同者，應另行記載。

民事訴訟法第454條第2項前段定有明文。

本件原審依珠成工程行出具之報價單，扣除設備部分之折舊後，認定被上訴人之請求於128,405元本息之範圍內為有理由，逾此部分則不應准許，本院與原審判決相同，爰引用之，不另贅述。

至上訴人於本院再抗辯該報價單所載項目非全屬因滲漏水情事所生之必要修繕範圍云云，審諸證人陳韋成就其開立該報價單之緣由（滲漏水成因、修復方式等）已為詳細證述，如同前述，被上訴人亦稱目前系爭房屋已無2樓往3樓樓梯間牆壁壁癌及2樓浴廁天花板滲漏水之情形（見本院卷第95頁），則上訴人既未提出其他反證，堪認證人陳韋成依系爭報價單所為之工程，核屬修復系爭房屋前揭滲漏水瑕疵之必要工程，上訴人此部分所辯並無可採。

另上訴人復抗辯被上訴人未提出已修繕完成並給付款項之證明云云，然證人陳韋成業依該報價單完成工程，詳如前述，縱被上訴人尚未確實支付承攬報酬予珠成工程行，亦對珠成工程行負有給付承攬報酬之債務，而因此受有損害，故上訴人執此抗辯無庸給付，亦非可採。

⒋被上訴人依此請求權基礎已可獲勝訴之判決，有關請求減少價金及不當得利之請求，即無再行論斷之必要，附此敘明。

五、綜上所述，被上訴人依民法第360條規定，向上訴人請求損害賠償128,405元，及自109年12月26日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許。

從而，原審為上訴人敗訴判決，並依聲請為准、免假執行之宣告，核無違誤。

上訴意旨猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。

六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依法判決如主文。

中 華 民 國 111 年 2 月 10 日
民事第五庭 審判長法 官 蔡志宏
法 官 趙彥強
法 官 謝佳純
以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 2 月 11 日
書 記 官 陳怡文