臺灣士林地方法院民事-SLDV,110,訴,1023,20220222,1

臺灣士林地方法院民事判決
110年度訴字第1023號
原 告 甲○○
訴訟代理人 呂承育律師
被 告 乙○
訴訟代理人 丁福慶律師
複 代理 人 陳智勇律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國111年1月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應自臺北市○○區○○段○○段○○○○○號建物（即門牌號碼同區太原路一百五十號八樓之一房屋）遷出，並將該房屋騰空返還原告。

被告應自民國一百一十年三月一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬柒仟捌佰參拾元。

訴訟費用（減縮部分除外）由被告負擔。

本判決所命給付，於原告以新臺幣柒拾肆萬元供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣貳佰貳拾萬肆仟柒佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序事項本件原告原起訴之第2項聲明為：被告應自民國110年3月1日起至遷讓返還臺北市○○區○○段○○段0000○號建物（即門牌號碼同區太原路150號8樓之1房屋，下稱系爭房屋）之日止，按月給付原告新臺幣（下同）4萬1541元。

嗣則將按月給付之金額減縮為每月3萬7830元。

核與民事訴訟法第255條第1項第3款規定相符，應予准許。

貳、實體事項原告主張：伊於民國109年間向訴外人許錫龍購買系爭房屋，並於同年11月2日辦畢所有權移轉登記，為系爭房屋之所有權人。

然被告無占有系爭房屋之權源，卻無權占有居住在系爭房屋內，伊自得依民法第767條規定，請求被告騰空遷讓，併依不當得利之規定，請求被告自110年3月1日起至返還系爭房屋之日止，給付相當於租金之不當得利每月3萬7830元等語。

並聲明如主文第1、2項所示，及願供擔保，聲請宣告假執行。

被告則以：系爭房屋所有權原登記在許錫龍之被繼承人及其子訴外人甲○○名下。

甲○○於109年4月17日死亡，詎許錫龍及原告均明知甲○○與大陸地區配偶乙○○育有一子丙○○，為甲○○之第一順位繼承人，竟仍於辦理繼承登記時，未經乙○○及丙○○同意，而聲稱乙○○、丙○○已拋棄對系爭房屋之權利，而辦理繼承登記為所有權人，其繼承程序顯然不合法，許錫龍自屬未依我國繼承法律合法繼承取得系爭房屋所有權，尚無權處分系爭房屋所有權，原告明知無處分權而受讓，自無從受信賴登記之保護，而無從取得所有權。

且系爭房屋為伊於85年5月1日向建商所購買，僅係借名登記在甲○○名下（下稱系爭借名約定），亦為原告所明知，是伊對於系爭房屋，自屬有權占有。

另參考與系爭房屋同一生活圈且坪數相當之租金實價，系爭房屋每月租金應以2萬6225元，即每坪904元為計算標準，較為適當、合理等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利判決，願以現金或第一商業銀行無記名可轉讓定期存單為擔保，聲請宣告免為假執行。

兩造協議簡化之不爭執事項（見本院111年1月17日言詞辯論筆錄，本院並依論述需要，調整其順序或簡化其文字用語，且刪除兩造各自表述部分）：

㈠當事人關係：

⒈甲○○為原告配偶之胞兄，於109年4月17日死亡。

⒉甲○○死亡後，其無第一順位繼承人配偶、子女在臺灣地區，僅有後順位之繼承人即其父許錫龍在臺灣地區。

⒊甲○○於107年1月29日，曾與大陸地區人民乙○○結婚，並於107年6月25日在臺灣辦理結婚登記。

兩人並育有一未成年之子丙○○，然該子並未入籍臺灣，現亦為大陸地區人民，且乙○○及丙○○均設籍在大陸地區，在臺並無長期居留許可。

丙○○成大醫院血緣鑑定報告如士簡卷第164頁原證9所示。

⒋原告對於甲○○之大陸地區婚姻關係及大陸地區繼承人情況於買賣時亦均知悉。

⒌被告與甲○○為男女朋友關係，曾交往多年。被告於甲○○生前，經常與甲○○於過年過節回臺南老家探視許錫龍，許錫龍待被告亦如兒媳。

㈡系爭房屋相關：

⒈系爭房屋現登記為原告所有，系爭房屋110年2月8日第一類謄本如士簡卷第20-23頁原證2所示。

⒉系爭房屋原登記為甲○○所有。甲○○前於107年10月29日，曾出面向日盛國際商業銀行股份有限公司設定最高限额抵押權借款，設定金額為1250萬元（下稱系爭房貸），如士簡卷第154頁原證6系爭房屋109年4月23日第一類謄本所示。

⒊系爭房貸於甲○○死亡後，即因自109年4月起之貸款本息均未繳納，經貸款銀行通知將實行抵押權拍賣。

原告並曾因此代繳系爭房屋109年4至9月之系爭房貸，單據如士簡卷第160-163頁所示。

㈢甲○○死亡後，曾由其父許錫龍於109年4月17日辦理繼承登記。相關：

⒈許錫龍辦理繼承登記之申請登記資料如士簡卷第116-143頁所示。

其上顯示：許錫龍於申請登記時，已申報甲○○有大陸地區人民為繼承人，並切結保證大陸地區繼承人主張繼承權利時，登記之繼承人願就其應得價額予以返還等語，如士簡卷第122頁所示。

⒉原告現執有簽立人載為「乙○○」，落款為109年6月18日之切結書及協議書（下稱系爭切結書）如士簡卷第166頁原證10所示。

其上並記載：系爭切結書係簽予許錫龍收受。

系爭切結書本為許錫龍持有，原告係於本訴訟中，由許錫龍處取得，用以為訴訟上主張。

⒊系爭切結書內載：「本人乙○○及其獨子丙○○（2005年1月6日出生）（法定代理人乙○○）為配偶甲○○之繼承人，但因本人及孩子無台灣戶籍及身分證，故未能繼承甲○○之台灣不動產，且本人及孩子都在大陸生活及活動，未有在台灣長期居住之意願，公公許錫龍念及本人及孩子需生活費，願給本人及孩子新台幣貳佰萬元整作為補助之用，不動產由公公直接繼承取得，本人及孩子絕無異議，爾後不再要求任何補助，特立此切結書及協議書為憑，如有不實，願負法律責任」。

⒋許錫龍與原告曾就系爭房屋成立買賣契約，系爭房屋乃於109年11月2日以買賣為原因，移轉所有權登記予原告。

許錫龍與原告並約定，由原告清償系爭房貸。

許錫龍與原告約定買賣之價金為1150萬元。

原告、許錫龍申辦移轉登記之資料如士簡卷第128-143頁所示。

⒌原告曾於109年11月6日向臺灣企銀借款1000萬元，並代償系爭房貸餘額917萬3592元。

而原告所貸款項，目前均由原告支付每月之房貸至今。

⒍許錫龍曾於109年6月30日委託原告轉帳200萬元予乙○○設於臺灣企銀東臺南分行之帳戶，相關存摺明細如士簡卷第168-170頁原證11所示。

⒎原告曾於109年11月11日將價金扣除上述金額之餘額32萬6408元，匯入許錫龍設於臺灣企銀之帳戶，相關存摺明細如士簡卷第172-175頁原證12所示。

⒏財政部南區國稅局曾認定系爭轉賣非屬贈與財產，並出具同意移轉證明書如士簡卷第176頁原證13所示。

㈣被告所有門牌號碼臺北市○○區○○路000號8樓（下稱系爭被告房屋）與系爭房屋相鄰，且與系爭房屋同為86年間所購入。

相關：

⒈被告前曾於86年起入住系爭房屋，且於甲○○死亡後，仍繼續居住占用至今。

⒉系爭房屋於85年5月1日向建商購買之買賣契約書如士簡卷第62-88頁被證1；

如本院卷第76-89頁被證7所示。

現為被告執有中。

又其上除甲○○之印鑑印文外，均另蓋有被告之印鑑印文。

⒊系爭被告房屋於85年5月1日向建商購買之買賣契約書如本院卷第32-73頁被證6所示。

現為被告執有中。

其上僅有被告印鑑印文，並無甲○○之印文。

⒋被告手機中現執有其上顯示於107年7月間（知悉甲○○結婚登記後）曾與一名抬頭為「許先生」之如士簡卷第90-94頁之通訊軟體對話（下稱系爭對話）。

⒌被告現執有系爭房屋出售原告前之所有權狀、甲○○印鑑章，如士簡卷第96-100頁被證4所示。

⒍系爭房屋與系爭被告房屋相鄰，兩間房屋内部互相打通。甲○○長年往返中國洽談生意，系爭房屋為甲○○回臺灣時之住居所，被告亦長年與甲○○同住。

⒎系爭房屋繳稅收據如士簡卷第102-107頁被證5所示，且現為被告執有中。

⒏系爭被告房屋前於109年3月20日向板信商業銀行股份有限公司設定最高限額抵押借款1240萬元，第二類謄本如士簡卷第156-158頁原證7所示。

⒐原告取得系爭房屋所有權後，曾多次向被告表示應遷讓返還系爭房屋。

並於110年1月20日委託呂承育律師寄發律師函請求被告應於110年2月28日前將系爭房屋返還與原告，律師函如士簡卷第24-26頁原證3所示。

⒑被告於110年2月3日，亦委託律師回函原告，表示其就系爭房屋與甲○○有系爭借名約定，而拒絕遷讓，律師函如士簡卷第28頁原證4所示。

㈤不當得利租金相關：

⒈系爭房屋座落之土地，110年1月申報地價為每平方公尺6萬4950.4元。

⒉系爭房屋坐落於系爭土地，總面積為65.6平方公尺、附屬建物面積11.15平方公尺，建物登記第一類謄本如士簡卷第20頁原證1所示。

⒊系爭房屋位於臺北市大同區圓環段地區，為鋼筋混凝土建造9層建物之第8層，對面為日新國小、鄰近台北捷運中山站、寧夏夜市、雙連市場等，生活機能便利，Google地圖、照片資料如士簡卷第30-32頁原證5所示。

⒋本件起訴後，本院曾囑託吳元興建築師事務所鑑定系爭房屋市價為220萬4760元，鑑定報告如士簡卷第186-213頁所示。

⒌本院曾於110年10月7日囑託吳元興建築師事務所就系爭房屋之月租金市價進行鑑定，經提出估價報告書具覆如本院卷第162-267頁所示（下稱系爭估價報告）。

其內記載：系爭房屋110年度，每月租金價額為3萬7830元（如本院卷第168頁），每坪租金單價應為1304元。

⒍網路新聞曾有如本院卷第300-304頁被證8之報導。內載：小坪數之房屋租金每坪單價較大坪數之房屋高。

⒎系爭房屋登記建物面積為29.01坪。系爭估價報告所尋比價標的分別為：歸緩街房屋12.67坪（每坪單價1303元）、民權西路房屋16.01坪（每坪單價1237元）、環河北路2段房屋24.25 坪（每坪單價1093元），如本院卷第200、202、204、208 頁。

⒏系爭估價報告曾就比較標的建物面積不同因素進行調整計算如本院卷第208頁所示。

另系爭估價報告除比較法外，尚有採取積算法（成本法）進行租金評估，亦即以標的價格按照租金收益率推算合理租金，如本院卷第210頁所示。

⒐被告曾搜尋系爭房屋周遭租金實價登錄資料如本院卷第306頁被證9所示。

其內顯示：臺北市大同區太原路實價登錄租金共有3筆，分別為：①太原路113號，出租日期110/02，每坪租金1027元，總面積95.44坪。

②太原路133巷9號，出租日期106/08，每坪租金918元，總面積33.77坪。

③太原路117號4樓之1，出租日期104/08，每坪租金767元，總面積65.21坪。

㈥上開事實，業據兩造提出與其主張相符之卷內相關文書資料為證，且既為兩造所不爭執，當可信為真實。

本件經本院於111年1月17日言詞辯論期日與兩造整理並協議簡化爭點如下（見本院同上筆錄，並依論述需要，調整其順序）：

㈠原告是否為系爭房屋之所有權人？

㈡被告抗辯：其與原告前手許錫龍之被繼承人甲○○間有系爭借名約定，其得有權占有，是否可採？

㈢不當得利租金應若干為適當？茲就上開爭點論列如下：

㈠許錫龍屬有權處分系爭房屋，且原告亦屬信賴登記得受讓為系爭房屋之所有權人。

⒈按被繼承人在臺灣地區之遺產，由大陸地區人民依法繼承者，除該大陸地區人民繼承人為臺灣地區人民之配偶，且經許可長期居留者外，其繼承所得財產總額，每人不得逾新臺幣200萬元，且遺產中，有以不動產為標的者，應將大陸地區繼承人之繼承權利折算為價額；

超過部分，歸屬臺灣地區同為繼承之人或後順序之繼承人；

無繼承人者，歸屬國庫。

此觀臺灣地區與大陸地區人民關係條例（下稱兩岸條例）第67條規定意旨自明。

⒉經查，甲○○死亡後，其並無第一順位繼承人配偶、子女在臺灣地區，僅有後順位之繼承人即其父許錫龍在臺灣地區，於大陸地區則有配偶即大陸地區人民乙○○及兩人所育未入籍臺灣之一未成年之子丙○○，惟現亦為大陸地區人民，且在臺均無長期居留許可，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠⒉⒊所示）。

則依兩岸條例之規定，乙○○、丙○○均無從繼承甲○○位於臺灣地區之系爭房屋不動產，僅得將其應繼分於200萬元範圍內折算為價額取得繼承利益。

反之，甲○○於臺灣地區之後順位繼承人，即甲○○之父許錫龍依兩岸條例，應得繼承取得甲○○於臺灣地區之系爭房屋所有權甚明。

是許錫龍於109年4月17日辦理繼承登記，自屬合法。

其登記後，再將系爭房屋買賣處分予原告，當屬有權處分。

被告抗辯：許錫龍繼承不合法，無從取得系爭房屋所有權云云，自有誤會。

又許錫龍依兩岸條例得繼承系爭房屋，雖依同條例規定，其於大陸地區繼承人申報欲繼承被繼承人於臺灣地區遺產時，有以價額補償之義務，然此不過係大陸地區繼承人與許錫龍間之權利義務關係，與許錫龍得否取得所有權及處分權無涉。

是被告聲請本院函調原告主張曾代許錫龍補償乙○○200萬元之受款帳戶名義人「乙○○」相關資料，以查明許錫龍是否確實已履行補償義務，自無調查必要。

⒊再者，因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響，民法第759條之1第2項定有明文。

又土地法第43條所謂依本法所為之登記有絕對效力，係為保護因信賴登記取得土地權利之第三人而設，即第三人信賴登記而為新登記而言（最高法院104年度台上字第2023號裁判意旨參照）。

經查，系爭房屋出售處分予原告之109年11月2日，許錫龍即登記為系爭房屋之所有權人（見不爭執事項㈢⒋所示）。

被告又未舉證證明：原告係明知許錫龍未能實際取得系爭房屋之所有權而為無權處分，則原告信賴登記受讓系爭房屋所有權，自應受土地法登記絕對效力之保護，而得對抗被告。

被告雖又以：原告受讓時已知悉甲○○有大陸地區繼承人，並據以指原告為惡意云云。

然縱然原告知悉甲○○有大陸地區之繼承人，然大陸地區之繼承人並非必然得繼承臺灣地區人民遺產中位於臺灣地區之不動產，已如上述。

則除非原告明知甲○○之大陸地區繼承人，依法得繼承系爭房屋，否則，自無從僅以原告知悉有大陸地區繼承人存在，即逕推認原告受讓時，主觀上對許錫龍之處分權即有疑問仍惡意買受甚明。

而被告並未提出任何證據資料，對此證明以實其說，自無從推翻原告受信賴登記之保護。

要之，縱使許錫龍真有繼承不合法而無權處分之情，原告亦屬善意信賴登記，而得以所取得之所有權對抗第三人，實屬無疑。

㈡被告抗辯：其與原告前手許錫龍之被繼承人甲○○間有系爭借名約定，其得有權占有，並不可採。

⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號判決意旨參照）。

又按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）（最高法院97年度台上字第1729號、108年度台上字第787號裁判意旨參照）。

亦即，債之關係係特定人間得請求特定人為給付之法律關係，亦即債之關係具有相對性，除法律設有如民法第425條買賣不破租賃之類之規定外，不得對抗非承受該法律關係之人，此與物權之具有對世性，得以對抗任何人之情形不同。

⒉經查，被告抗辯：其與原告之前手甲○○間就系爭房屋有系爭借名約定，因而對甲○○屬有權占有系爭房屋等情，已為原告所否認，是否屬實，已有可疑。

即便屬實，而可認原所有權人許明政曾因系爭借名約定而同意被告得占有使用系爭房屋，然本於債之關係相對性，被告不過僅得對為系爭借名約定之相對人甲○○為主張而已，要無從以之拘束而對抗非系爭借名約定當事人之原告，甚為明確。

是被告以其就系爭房屋與甲○○有系爭借名約定，而對系爭房屋受讓人原告主張得有權占有系爭房屋，尚無所據，不能憑採。

⒊按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。

原告為系爭房屋之所有權人，被告現占用系爭房屋（見不爭執事項㈣⒈所示），且未能提出對原告有合法之權源已申論如上，自屬無權占有，則原告訴請被告應自占用之系爭房屋遷出，並返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。

㈢不當得利租金應以每月3萬7830元為適當。

⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

又無權占用他人土地者，通常可享有相當於租金之不當得利，土地所有權人得請求占用人返還，最高法院著有61年台上字第1695號判例可資參照。

經查，被告無合法正當權源，占有系爭房屋，則其因此獲有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，揆諸前揭規定及判例意旨，原告依不當得利之法律關係，請求被告自起訴後之110年3月1日起，按月返還所受相當於租金之利益，自屬有據。

⒉經查，本院囑託吳元興建築師事務所就系爭房屋之月租金市價進行鑑定，已經提出系爭估價報告，指系爭房屋110年度，每月租金合理市價金額為3萬7830元（見不爭執事項㈤⒌所示）。

本院考量系爭房屋位於臺北市大同區圓環段地區，為鋼筋混凝土建造9層建物之第8層，對面為日新國小、鄰近台北捷運中山站、寧夏夜市、雙連市場等，生活機能便利等情（見不爭執事項㈤⒊所示），且系爭估價報告係專業估價師以不動產通用之估價規則即比較法積算法（成本法），按照一定權數所進行之專業評估，亦即以標的價格按照租金收益率推算合理租金（見不爭執事項㈤⒏所示），應有相當專業上之擔保，因而認系爭房屋每月不當得利租金，以系爭估價報告所示每月3萬7830元，應屬恰當。

⒊被告雖以：系爭估價報告採擇之比較標的，均選取小坪數者，而小坪數之物件，通常較大坪數物件租金單價為高，而指系爭估價報告不可採云云。

然查，系爭估價報告雖就比較標的之選取與系爭房屋面積不同之物件，然於比較時，已就比較標的建物面積不同因素進行調整計算（見本院卷第208頁），已有考慮坪數之間差異，所形成之租金差距問題。

且其估價並非僅以比較法為之，尚有以其他估價規則所規定之成本法，按照一定權數比例綜合計算而得，故所謂坪數差異所形成之價格差別，應以透過調整而去除，被告以此而為指摘，尚不可取。

⒋被告雖又提出其自行搜尋取得之系爭房屋周遭租金實價登錄資料，而認應按其所查數據平均值計算租金云云。

然查，由被告所查詢之資料（見不爭執事項㈤⒐及本院卷第306頁所示）。

其中兩筆物件，坪數雖較接近系爭房屋，然所查實價登錄日期分別為104、106年，距今已久，顯然不能妥適反應系爭房屋現時租金市價。

另一筆日期雖為110年2月，然其物件坪數高達95.44坪，與系爭房屋坪數僅29.01坪（見不爭執事項㈤⒎所示），明顯差距過大。

被告之計算又係單純取其平均值，並未如系爭估價報告將個別物件之差異性具體比較進行調整，自難以作為衡量系爭房屋租金市價之依據。

從而，原告依民法第767條、第179條規定，請求被告騰空遷讓，併請求被告自110年3月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬7830元，均為有理由，應予准許。

兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。

本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法、陳述及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

據上論結，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。

中 華 民 國 111 年 2 月 22 日
民事第三庭 法 官 王沛雷
以上正本係照原本作成。
被告如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 111 年 2 月 22 日
書記官 邱筱菱