臺灣士林地方法院民事-SLDV,110,訴,827,20220224,1

臺灣士林地方法院民事判決
110年度訴字第827號
原 告 高國卿
訴訟代理人 龔書翩律師
被 告 陳韋彥
訴訟代理人 林明正律師
複代理 人 陳奕霖律師
上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國111年2月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣柒拾陸萬元，及自民國一一○年七月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決於原告以新臺幣貳拾伍萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣柒拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：伊於民國108年9月22日以新臺幣（下同）760萬元向被告購買臺北市○○區○○街000巷00弄00號4樓之建物及其所座落之土地(下稱系爭房屋)。

系爭房屋嗣經鑑定為高氯離子混擬土建築物(即俗稱海砂屋)，系爭房屋不具備房屋正常品質與效用，價值有重大減損，且該重大瑕疵為買賣契約簽訂前即已存在，被告應負物之瑕疵擔保責任；

再伊入住後聽聞鄰居提起系爭房屋恐為海砂屋，已有相關建築開發商洽談重建事宜，被告早已知悉系爭房屋為高氯離子混擬土建築物，然兩造簽約過程未告知伊，甚至於買賣契約第9條第5項保證系爭房屋非海砂屋，是被告有可歸責事由致不完全給付。

爰依買賣契約特別約定事項第13條、民法第354條第1項、第359條、民法第179條、第227條第1項請求減少價金10％，並以之作為損害賠償。

又參酌連邦估價第00000000號鑑定報告書鑑定結果，系爭房屋108年11月5日交付時之瑕疵損害高達79萬8,346元，伊起訴請求76萬元尚屬合理等語。

並聲明：㈠被告應給付原告76萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈡原告願供擔保請准宣告假執行。

㈢訴訟費用由被告負擔。

三、被告則以：系爭房屋並未做過氯離子含量檢測，故伊於收到原告起訴狀前，並不知悉系爭房屋為高氯離子混凝土建築物，伊並無隱匿或刻意不告知之情事。

況原告所稱之物之瑕疵實際上並未造成系爭房屋之交易價值減損，系爭房屋所在之建物109年起即有建設公司著手推動都市更新改建，依臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例第7條第2項之規定，系爭房屋拆除後於一定期間內申請重建者，可放寬30％之原容積率或樓地板面積，有極大之經濟價值，即使系爭房屋於重建期間無法使用，其損失亦遠不及重建後可預期增加之價值。

伊依兩造不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）交付系爭房屋予原告並辦理所有權移轉登記，合於契約本旨，並無原告主張之不完全給付情形，且原告並無因此受到損害。

伊基於兩造買賣契約取得買賣價金，與民法第179條不當得利之情形無涉。

連邦不動產估價師聯合事務所之鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）未就系爭房屋氯離子超標之情況，於都市更新重建等政策面之價值影響為評估，其所得之結論無法真實反應兩造之爭點等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡訴訟費用由原告負擔。

㈢如受不利判決，請准供擔保免為假執行。

四、得心證之理由：㈠原告於民國108年9月22日向被告購買系爭房屋，兩造約定買賣價金760萬元，並於108年11月5日完成系爭房屋所有權移轉登記，有系爭買賣契約、系爭房屋登記謄本在卷可按（見本院卷第20-32頁、系爭鑑定報告所附系爭房屋登記謄本），且為被告所不爭執，堪信為真實。

㈡被告應負物之瑕疵擔保責任。

⒈按「（第1項）物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

（第2項）出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」

，民法第354條定有明文。

再按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年臺上字第1173號判決意旨參照）。

⒉經查，臺灣省土木技師公會前就臺北市○○區○○街000巷00弄00○00號（包括系爭房屋）是否為高氯離子混凝土建築物鑑定，其鑑定結果略以：「a.鑑定標的物現況局部有混凝土裂損、剝落及鋼筋鏽蝕損害情形，研判應為結構混凝土中氯離子含量過高、鋼筋保護層局部不足，及長期水氣侵入所致。

標的物現況已有『高氯離子混凝土建築物』相關之損害現象發生。

…c.混凝土水溶性氯離子含量平均值0.6kg/m³以上之樓層比，已達四分之一以上。

（地下一樓～五樓之混凝土水溶性氯離子含量平均值皆超過0.6kg/m³以上）…綜合鑑定標的物之鑑定結果，已符合『臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定手冊』第五章（鑑定結果之判定）第2條第⑵款之標準，鑑定標的物得判定為拆除重建」等語，有該會「臺北市○○區○○街000巷00弄00○00號高氯離子混凝土建築物鑑定報告書」在卷可按（見本院卷第34-42頁）。

參以系爭房屋經鑑定為高氯離子混凝土建築物，應於112年5月17日前停止使用，並於113年5月17日前自行拆除等語，有臺北市政府都市發展局110年5月17日北市都建字第11061520622號函附卷可稽（見本院卷第44頁），足認系爭房屋確為高氯離子混凝土建築物，有耐震安全疑慮而應予拆除。

另衡諸一般社會通念，混凝土中氯離子含量過高之房屋，在不動產交易市場之競爭力薄弱，降低一般人之交易意願，致減少其經濟價值，此觀諸系爭買賣契約第9條第5項明文約定：「乙方（即被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」即明（本院卷第24頁），可見兩造於簽立系爭買賣契約時，亦已明文約定海砂屋為瑕疵，被告並保證系爭房屋非海砂屋，則系爭房屋為高氯離子混凝土建築物應予拆除，自屬有減少其價值及通常效用，並欠缺被告保證品質之物之瑕疵無疑。

⒊被告雖辯稱：原告所稱之物之瑕疵實際上並未造成系爭房屋之交易價值減損，系爭房屋所在之建物109年起即有建設公司著手推動都市更新改建，系爭房屋拆除後於一定期間內申請重建者，依規定可放寬30％之原容積率或樓地板面積，有極大之經濟價值等語。

然查，兩造於系爭買賣契約第9條第5項業已明文約定海砂屋為物之瑕疵（見本院卷第24頁），可見被告於簽立系爭買賣契約時，業已考量系爭房屋「倘」為海砂屋之情形，並認此為物之瑕疵，則被告嗣改稱系爭房屋經鑑定為高氯離子混凝土建築物，具有經濟價值，未造成系爭房屋交易價值減損，並非瑕疵，難以採憑。

⒋被告又辯稱：系爭房屋並未做過氯離子含量檢測，故伊於收到原告起訴狀前，並不知悉系爭房屋為高氯離子混凝土建築物，伊並無隱匿或刻意不告知之情事等語。

經核，民法關於瑕疵擔保之規定，並不以可歸責於出賣人為要件，是縱瑕疵之發生、存在非可歸責於出賣人，甚且為出賣人所不知，出賣人仍應負擔保之責。

被告此部分辯解，並無礙於其應負物之瑕疵擔保責任。

㈢被告應給付原告76萬元。

⒈按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」

，民法第359條定有明文。

且按系爭買賣契約特別約定事項第13條約定：「雙方約定於移轉所有權並已點交買賣標的後，買方發現有本特約事項第九（有關系爭房屋氯離子含量之標準）、十一、十二點之重瑕疵時，買方得要求減少價金或解除契約回復原狀，惟買方僅要求減少價金而其要求價金超過買價百分之十者，賣方亦得要求解除契約回復原狀，買方不得拒絕」（見本院卷第30頁）。

又按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。

換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判決意旨參照）。

故買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，自得依不當得利之法律關係請求返還。

⒉經查，系爭房屋為高氯離子混凝土建築物，有耐震安全疑慮而應予拆除，屬有減少價值及通常效用，並欠缺被告保證品質之物之瑕疵，已如前述，原告依民法第359條前段規定請求減少系爭買賣契約價金，並依民法第179條規定，請求返還溢付之價金，核屬有據。

而經本院囑託連邦不動產估價師聯合事務所進行估價鑑定，該所認系爭房屋於無氯離子含量超標情形之正常情況價值為783萬4,600元，而經比較法及折現現金流量分析法加權平均，認系爭房屋因瑕疵問題造成價值減損為10.19％，亦即79萬8,346元，此金額包含污名價值減損及修復費用，有系爭鑑定報告存卷供參（見系爭鑑定報告第70頁）。

則原告以系爭房屋買賣價金760萬之10％為據，向被告減少價金76萬元，並依不當得利之規定，請求被告返還所受利益76萬元，即屬有據。

⒊被告辯稱：系爭鑑定報告未就系爭房屋氯離子超標之情況，於都市更新重建等政策面之價值影響為評估，其所得之結論無法真實反應兩造之爭點等語。

然查，被告於簽訂系爭買賣契約時，業已考量並認系爭房屋若為海砂屋則屬物之瑕疵，則其嗣於本件訴訟改稱應考量系爭房屋都市更新重建具經濟價值，並據此辯稱系爭鑑定報告應考量都市更新重建等政策面之價值影響始得真實反應兩造之爭點，無從採憑。

⒋又按「受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；

…」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」

，民法第182條第2項、第203條定有明文。

本件原告以起訴狀繕本送達為減少價金之意思表示，於前開本院認定之76萬元範圍內，因原告減少價金形成權之行使，致被告受領給付失其法律上之原因，原告依不當得利法律關係請求被告給付，並請求自被告知無法律上原因之翌日即起訴狀繕本送達翌日即110年7月16日起（見本院卷第52頁），至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，亦屬有據。

五、綜上所述，原告依民法第359條規定請求減少價金，並依民法第179條規定請求被告給付76萬元，及自110年7月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

至於原告另主張依民法第227條第1項不完全給付請求部分，與上揭請求有理由部分，係以單一訴之聲明，主張多數訴訟標的法律關係，請求法院擇一為有利於其之判決，而為訴之選擇合併（見本院卷第166頁，原告請求減少價金「或」損害賠償），而原告上開請求既屬有據，本院無庸就其餘部分再予審酌，併此敘明。

六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免於假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。

八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 2 月 24 日
民事第一庭 法 官 林宜靜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 111 年 2 月 24 日
書記官 廖引鳳