臺灣士林地方法院民事-SLDV,110,訴,856,20240821,2

臺灣士林地方法院民事判決
110年度訴字第856號
原      告  王慈尹 

訴訟代理人  陳佳鴻律師
複 代理 人  戴宜亭律師
被      告  曾梅清 

訴訟代理人  呂奕賢律師
複 代理 人  楊蕙謙律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年7月3日言詞辯論終結，判決如下：
主  文
被告應給付原告新臺幣壹佰陸拾陸萬捌仟參佰伍拾元，及其中新臺幣陸拾萬元自民國一百一十年七月十四日起，其餘新臺幣壹佰零陸萬捌仟參佰伍拾元自民國一百一十二年四月二十七日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項，如原告以新臺幣伍拾陸萬元為被告供擔保後，得為假執行。
但被告如以新臺幣壹佰陸拾陸萬捌仟參佰伍拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由

壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告起訴時主張伊向被告購買不動產有瑕疵，伊請求被告負物之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行之損害賠償責任，訴之聲明第1項為：被告應給付原告新臺幣(下同)60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息(本院卷一第12頁)；

嗣於本件訴訟進行中，原告最終將上開聲明變更為：被告應給付原告549萬2,618元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息(本院卷二第90頁)。

核原告所為，乃擴張應受判決事項之聲明，核與民事訴訟法第255條第1項第3款規定相符，應予准許，合先敘明。

 

貳、實體方面

一、原告主張：兩造於民國109年12月6日簽訂買賣契約(含增補契約及標的物現況說明書在內，下稱系爭買賣契約)，約定由伊以1,370萬元之買賣價金，向被告購買門牌號碼為臺北市○○區○○街0段000巷0弄0號5樓房屋(即同區立農段五小段50800建號，下稱系爭房屋)暨所坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地(權利範圍：100000分之1290，下與系爭房屋合稱系爭不動產)。

嗣於110年1月25日交屋後，伊進行整修裝潢系爭房屋，於同年3月29日發現系爭房屋之廚房、客廳、廁所、陽台等多處天花板，與臥室牆面及樑柱等，均有鋼筋暴露且嚴重鏽蝕、斷裂、混凝土剝落，且有滲漏水之現象，與被告於買賣標的物現況說明書中所載，系爭房屋現況無滲漏水、不曾在1年內修復滲漏水，以及不曾有鋼筋外露或水泥塊剝落等情不符，伊起訴後於本院審理時，疑有混凝土中氯離子含量過高之情形，經本院囑託台北市土木技師公會(下稱土木技師公會)鑑定，以112年3月16日北土技字第1122000947號函覆之鑑定報告書(下稱系爭鑑定報告)，確認系爭房屋之混凝土氯離子含量平均值為1.998kg/m³，超過83年國家規定之標準值0.6kg/m³，為高氯離子含量之建物(即俗稱之海砂屋)(上開瑕疵下合稱系爭瑕疵)，已屬物之瑕疵，系爭房屋價值因而有所減損，伊爰依系爭買賣契約第9條第5項、民法第359條及179條規定，請求返還減少價金166萬8,350元。

又因被告故意不告知系爭瑕疵，且交付之買賣標的物不符合債之本旨，伊併得依民法第360條規定、第227條第1項規定，請求賠償修復費用382萬4,268元等語。

並聲明：㈠被告應給付原告549萬2,618元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：原告應先舉證證明系爭房屋於出售前即具有系爭瑕疵存在。

縱認有瑕疵存在，原告所委託之裝潢設計公司裝潢、施作、拆除窗戶因傷害到原始壁面而造成系爭瑕疵，造成混凝土剝落、鋼筋外露，非無可能；

又伊出售系爭房屋予原告時，伊僅於100年間買受系爭不動產後，隨即著手進行系爭房屋之裝潢工程，並於完工後出租他人使用，迄至出售予原告止，當初負責施工裝潢之廠商及後續承租之房客，均不曾向伊反應系爭房屋有系爭瑕疵，況自伊購入系爭房屋至出售交付予原告止，伊未曾修繕過系爭房屋，且伊無工程知識背景，無從得知系爭房屋有系爭瑕疵，伊並無故意隱匿系爭瑕疵而不告知，且系爭瑕疵亦非可歸責於伊之事由所致，伊自不負損害賠償之責。

又原告除請求伊返還減少之價金166萬8,350元外，併請求賠償露臺防水層及結構補強之修復費用382萬4,268元，合計549萬2,618元，惟經法院囑託估價師鑑價後，認定修復費用及汙名價值減損之金額僅為403萬7,098元，則原告請求被告給付549萬2,618元，乃有違誤等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、原告主張其於109年12月6日以買賣價金1,370萬元向被告購買系爭不動產，兩造並簽訂系爭買賣契約，被告已於110年1月25日交付系爭不動產予原告；

且被告於系爭買賣契約中標的物現況說明書記載，系爭房屋現況無滲漏水、不曾在1年內修復滲漏水，以及不曾有鋼筋外露或水泥塊剝落；

原告於000年0月間進行整修裝潢時，始發現系爭房屋有鋼筋暴露、混凝土剝落及滲漏水之瑕疵，且經系爭鑑定報告認定系爭房屋混凝土氯離子含量超過每立方公尺0.6公斤，業據原告提出系爭買賣契約(含增補契約、標的物現況說明書)、系爭房屋之瑕疵照片(本院卷一第24頁至32頁、40頁、第57頁至67頁；

卷二第100頁至101頁)及系爭鑑定報告(置於卷外)為證；

又系爭房屋係於69年6月30日建造完成【外放之宇豐不動產估價師不動產估價報告書(下稱系爭估價報告)內之系爭房屋之建物登記第二類謄本】，為被告所不爭執，堪信為真實。

四、本院得心證之理由：㈠原告主張系爭房屋有系爭瑕疵存在等語，為被告否認，並辯稱可能係原告委託之裝潢設計公司為裝潢、施作、拆除窗戶因傷害到原始壁面而造成混凝土剝落、鋼筋外露云云。

而查：⒈經兩造同意後，由本院囑託台北市土木技師公會(下稱土木技師公會)至系爭不動產實地現場勘驗鑑定結果，系爭房屋有下列情形：1、廚房天花板：廚房平頂有嚴重鋼筋暴露生鏽斷裂及混凝土剝落掉落地面，外梁有用混凝土或無收所縮水泥修補過痕跡。

2、浴廁天花板：浴廁平頂有嚴重鋼筋暴露生鏽斷裂及混凝土剝落掉落地面，平頂有用混凝土或無收所縮水泥修補痕跡。

⒊陽台天花板：陽台平頂有嚴重鋼筋暴露生鏽斷裂及混凝土剝落地面。

⒋臥室牆面及柱：臥室柱牆面有重鋼筋暴露生鏽及混凝土剝落掉落地面。

⒌客廳天花板：客廳平頂有不規則及網狀裂縫(寬約0.3mm)及局部鋼筋暴露生鏽與混凝土剝落。

經以氯離子檢測檢果，系爭房屋為69年完工，以83年國家標準仍超過標準每立方公尺0.6kg，其平均值為每立方公尺1.998kg，表示系爭房屋為高氯離子建物，且系爭房屋中度至嚴重腐蝕狀況，益證系爭房屋為受有氯離子污染情形。

系爭房屋於興建當時即有加入海砂，後來不排除有颱風豪雨外來雨水，有可能從屋頂露台滲入系爭房屋屋頂結構體內，造成氯離子濃度增加。

綜上，可知系爭房屋廚房天花板、廁所天花板、陽台天花板、臥室牆面及樑柱、客廳天花板等處，有鋼筋暴露、混凝土剝落而掉落地面，且鋼筋嚴重鏽蝕、斷裂，以屋頂露台有滲漏水之情形，係因系爭房屋混凝土氯離子含量過高(即海砂屋)，已經達到平均值每立方公尺1.998kg，以83年國家標準仍超過標準每立方公尺0.6kg，表示系爭房屋為高氯離子建物，又後來不排除有颱風豪雨外來雨水，有可能屋頂露台滲入系爭房屋屋頂結構體內，造成氯離子濃度增加。

且系爭房屋含有高氯離子建築物(俗稱海砂屋)於系爭房屋興建時即已經存在，故於110年1月25日交屋前即可能已存在，且不排除外來雨水污染造成氯離子濃度隨著時間增加而增加等情，有系爭鑑定報告可稽(置於卷外之系爭鑑定報告第12至25頁)。

⒉被告雖抗辯系爭房屋有混凝土剝落之瑕疵，可能是原告進行整修裝潢、拆除窗戶時傷及原始壁面所導致云云。

惟查，系爭房屋陽台窗戶屬二次工程增加之附屬設施，尚非系爭房屋主要結構(柱、牆、梁、版等)，不應該拆除後就發生陽台樓板混凝土掉落情事。

而系爭房屋之陽台天花板水泥於110年6月9日突然崩落之實際原因為高氯離子含量、鋼筋生鏽撐開混凝土、混凝土強度不足、中性化過高等因素，拆除窗戶後露臺陽台尾端產生下墜，造成混凝土剝落，係因為混凝土受高氯離子侵蝕，混凝土內部鋼筋已經生鏽膨脹，縱然不拆除窗戶，鋼筋生鏽膨脹撐開混凝土也隨時會剝落(見置於卷外系爭鑑定報告第26頁至27頁)。

足認混凝土剝落之發生原因，係因氯離子含量過高，導致鋼筋生鏽而使混凝土膨脹，並非原告裝潢施工、拆除窗戶所導致，故被告此部分抗辯，乃不可取。

㈡系爭房屋因氯離子含量過高而有系爭瑕疵存在，致系爭房屋有致減少通常效用之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任：⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其效用之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

民法第354條第1項前段及第359條本文分別定有明文。

又按所謂物之瑕疵係存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。

若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者亦屬之(最高法院73年台上字第1173判決要旨參照)。

又在學術界、主管機關及土木、結構業界向以房屋之混凝土氯離子含量，若於設計環境條件下超過國家規範之標準值，即認不合約定之品質，此為一般民眾泛稱之「海砂屋」。

而房屋買賣契約中，約定混凝土氯離子含量標準之目的，在於房屋之混凝土氯離子含量超過標準值，致新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量過高時，混凝土之相對溼度會隨著含水量與氯離子侵入而增加，造成混凝土內鋼筋腐蝕之機率升高、混凝土強度降低及水泥剝落等情事，將對房屋結構造成影響，房屋之耐用年限亦因此減短。

是房屋之混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足，如對於房屋結構安全造成影響或有影響之虞時，自有減少一般房屋所應具備之通常效用，應認該建築物之通常效用有所滅失或減少，而有物之瑕疵存在。

⒉又系爭買賣契約第9條擔保責任第5項約定：「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵(例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋...等或其他影響結構安全之瑕疵)時，除本契約另有約定外，乙方(即被告，下同)應負瑕疵擔保責任。」

、第13條其他約定第2項第1款及第3款約定：「氯離子含量檢測約定：1.簽訂不動產買賣契約後，甲方(即原告，下同)得自費並請求乙方配合辦理房屋混凝土氯離子檢測，檢測廠商由雙方協議共同指定，檢測點以主建物之樑、柱等共取三個樣本為準，如三個樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，即建物建築完成日期在民國84年6月30日(含)當日以前者，約定為0.6kg/m³(不含)以上；

該日期以後者，約定為0.3kg/m³(不含)以上，除甲乙雙方另有約定外，甲方得逕行解除買賣契約，乙方應退還甲方已付之買賣價款。

...3.本買賣標的建物無論甲方於交屋前有無辦理氯離子含量檢測，乙方均應依民法負瑕疵擔保責任。」

等語，有系爭買賣契約可稽(本院卷一第24頁至32頁)。

可知系爭買賣契約關於系爭房屋之氯離子含量標準之約定，係於3個檢測點進行採樣後，其檢測結果之平均值不超過0.6kg/m³以上，否則即屬氯離子含量過高之海砂屋，被告應負物之瑕疵擔保責任。

⒊經土木技師公會採樣檢測後，其鑑定結果認為：系爭房屋氯離子檢測結果分析：系爭房屋為69年完工，由系爭鑑定報告表二(系爭鑑定報告第17頁)可知即使係以83年國家標準仍超過標準0.6kg/m³之規定(平均值1.998kg/m³大於0.6kg/m³)，表示系爭房屋為『高氯離子建物』。

又系爭房屋鋼筋腐蝕電位及腐蝕速率檢測，從系爭鑑定報告表三(系爭鑑定報告第18頁)可知，系爭房屋有中度至嚴重腐蝕狀況，益證系爭房屋為受有氯離子污染情形。

而一般鋼筋混凝土結構在50年使用期限內，即面臨鋼筋腐蝕之威脅，主要原因在於建造時使用了受氯離子汙染之材料，導致混凝土氯離子含量過高，而減弱對鋼筋防蝕之作用，並降低鋼筋對混凝土之握裏強度。

且鑑定時為了解系爭房屋結構強度狀況，於第一次會勘日會同兩造進行鑽心強度取樣結果如鑑定報告表五所示(系爭鑑定報告第21頁)，而系爭房屋係於69年完成建物，依據中華民國土木技師全聯會針對建築物耐震評估混凝土強度建議值，在80年以前5樓以下採用160kg/cm²判斷，而系爭房屋取樣試驗結果顯示，混凝土鑽心取樣試驗結果平均強度僅102.67kg/cm²，小於160kg/cm²，故強度不符系爭房屋材齡應有強度。

因系爭房屋於興建當時即有加入海砂，後來不排除有颱風豪雨外來雨水，有可能從屋頂露台滲入系爭房屋屋頂結構體內，造成氯離子濃度增加等情，有系爭鑑定報告可稽(系爭鑑定報告第13至25頁)。

足認系爭房屋經隨機抽樣6處試體進行檢測後，此6處之氯離子含量均超過系爭買賣契約約定及83年國家標準規定之標準值0.6kg/m³，其平均值高達1.998kg/m³，為高氯離子建物。

且經土木技師公會對系爭房屋進行鋼筋腐蝕電位及腐蝕速率檢測，發現系爭房屋因氯離子含量過高而造成滲漏水之情形後，又因雨水從露臺滲入房屋屋頂結構體，致使氯離子濃度增加，減弱對鋼筋防蝕之作用，導致系爭房屋之鋼筋有中度至嚴重之腐蝕狀況，嗣經土木技師公會進行混凝土鑽心取樣試驗後，證實系爭房屋之結構強度低於房屋材齡應有之強度，則系爭房屋因氯離子含量過高而造成鋼筋鏽蝕、水泥剝落及滲漏水等情，已影響到建築物結構體穩固、耐用之通常效用，益足徵原告主張系爭房屋有系爭瑕疵，應為可採。

⒋綜上所述，堪認系爭房屋因氯離子含量過高，而有鋼筋暴露、混凝土剝落、滲漏水之情形，致房屋結構穩固、耐用通常效用有所減少等情至明。

㈢原告得請求減少價金，並於減少價金之範圍內，得請求被告返還：⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金；

無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返回其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

民法第359條前段、第179條分別定有明文。

又買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算；

買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。

換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在(最法院86年台上字第1615號、99年度台上字第1972號、87年台簡上字第10號判決意旨參照)。

查系爭房屋於買賣當時即存有系爭瑕疵存在，已如前述，原告得依系爭買賣契約第9條第5項以及增補契約第3條、第4條約定、及民法第359條規定，請求被告負物之瑕疵擔保責任，原告既已提起本件訴訟行使物之瑕疵擔保責任之減少價金請求權，就經減少之價金範圍，被告乃屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損失，原告自得依民法第179條規定請求返還。

⒉至減少價金之計算方式，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之「應有價值」比較後再按二者之差額佔無瑕疵物應有價值之比例，與瑕疵物之買賣價金相比較，計算其應減少之數額。

經本院囑託宇豐不動產估價師聯合事務所(下稱宇豐事務所)，就兩造於簽訂系爭買賣契約時，系爭房屋若無系爭瑕疵存在之市價，以及系爭房屋若有系爭瑕疵存在之市價分別為何進行鑑定，經鑑定結果認定：若無系爭瑕疵存在，系爭房屋於正常情況下之合理市價為1,479萬1,800元；

若有系爭瑕疵存在，則系爭房屋於未修復時之合理市價為1,203萬1,650元，則因系爭瑕疵存在而造成價值減損之比例為18.66%【計算式：(1,479萬1,800元-1,203萬1,650元)/1,479萬1,800元×100%=18.66%，小數點2位數以下四捨五入】，此有系爭估價報告可稽(見系爭估價報告第摘4至摘5頁)，依上開說明，系爭房屋於買賣時有瑕疵物與無瑕疵物之價值差額占無瑕疵應有價值之比例為18.66%，再以系爭買賣契約價金1,370萬元計算，則原告就瑕疵部分得請求減少價金之金額為255萬6,420元(計算式：1,370萬元×18.66%=255萬6,420元)。

惟原告於本件訴訟僅請求返還減少之價金166萬8,350元，故原告請求被告返還減少之價金166萬8,350元，即屬有據。

㈣被告無故意不告知系爭瑕疵，原告不得請求損害賠償：⒈按買賣之物，出賣人故意不告知瑕疵者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第360條後段訂有明文。

又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。

⒉原告主張被告明知系爭瑕疵，卻於標的物現況說明書中「項次12.建物現況是否有滲漏水情形、是否曾在最近一年內修復滲漏水；

項次24.是否曾發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形；

項次27.是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」，均勾選「否」(本院卷二第100至101頁)，故被告有故意不告知瑕疵之情事，其得依民法第360條請求不履行之損害賠償云云，為被告否認，被告抗辯其於100年買受系爭房屋後，隨即進行裝潢並出租他人使用，自始未曾入住系爭房屋，且因裝潢公司及承租人均不曾反應系爭房屋有系爭瑕疵，被告於簽約當時亦不知情，乃就其所知如實記載於標的物現況說明書中，而系爭鑑定報告所有用混凝土或無收所縮水泥修過痕跡亦非其所為，其並無故意不告知瑕疵之情形等語。

然查：⑴原告主張系爭鑑定報告所載廚房天花板、浴廁天花板均有用混凝土或無收縮水泥修補過之痕跡(系爭鑑定報告第13至14頁)，足見被告係明知有系爭瑕疵存在，才以裝潢包覆系爭瑕疵處，致使原告無從單以外觀察覺云云。

惟查，系爭鑑定報告僅記載廚房天花板外梁及浴廁天花板平頂有用混凝土或無所縮水泥修補過痕跡，並未指出係於何時進行之修補痕跡，尚不足以證明該修補係於兩造訂立系爭買賣契約前1年內所為；

況標的物現況說明書僅係要求被告說明系爭房屋是否曾有鋼筋外露或水泥塊剝落；

是否曾發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建物損害及修繕；

1年內有無漏水之修繕等情，被告雖均勾「否」(本院卷二第100至101頁)，而系爭房屋係於69年建造完成，被告僅自承其於100年間買受系爭房屋時，有請人裝潢房屋，而原告係於000年0月間裝潢系爭房屋，故尚難以認鑑定報告所指之修補即為被告所有系爭房屋期間所為或委請他人所為之修補。

況原告亦自陳系爭瑕疵是拆除家具及裝潢後始能看見，而被告否認於其於100年間委託他人裝潢系爭房屋時，裝潢公司有告知有系爭瑕疵，又系爭瑕疵係因氯離子含量過高加上大雨滲漏隨時間經過越久越嚴重，而原告並未舉證證明被告於訂立系爭買賣契約時已知有系爭瑕疵存在，且有特別以混凝土或無收縮水泥進行修補，或被告確曾於訂立系爭買賣契約前1年內有漏水及修復漏水之情事；

再者，原告於簽訂系爭買賣契約前，並未要求進行氯離子含量檢測，而被告於持有系爭房屋期間，亦未曾做過檢測，此有被告於標的物現況說明書「項次25.是否曾經做過氯離子含量檢測」勾選「否」(本院卷二第100至101頁)可佐，被告更無從得知系爭房屋氯離子含量有過高，後來隨著颱風豪雨外來雨水有可能從屋頂露台滲入系爭房屋屋頂結構內，造成氯離子濃度增品，而導致鋼筋暴露、混凝土剝落之情事，故尚難僅以系爭鑑定報告記載廚房外梁及浴廁天花板曾以混凝土及無收所縮水泥修補過之痕跡，及被告自陳於100年間有就系爭房屋為裝潢等情，逕認被告於兩造訂立系爭買賣契約時，已明知系爭房屋存有系爭瑕疵，而有故意不告知原告之情形。

⑵又原告於訂立系爭買賣契約前，亦曾前往系爭房屋確認當時既有之瑕疵，兩造並於增補契約第1、3、4條約定：「一、本買賣標的外觀經肉眼觀察疑似有傾斜情事...甲方確已知悉相關風險且了解自身權益，甲方表達仍願承購，日後若有屋況傾斜情事，甲方願概括承受自行承擔風險，且同意完全免除乙方前述部分之民法瑕疵擔保責任。

...三、甲方已至房屋現場確認，本標的物現況前臥室天花板有水泥塊隆起情事，前揭瑕疵處，甲方同意自行修復並負擔修繕所需費用，完全免除乙方上述部分之瑕疵擔保責任。

四、甲方已至房屋現場確認，本標的物現況前臥室外牆有滲漏水情事，前揭滲漏水處，甲方同意自行修復並負擔修繕所需費用，完全免除乙方上述部分之滲漏水瑕疵擔保責任」，此有雙方簽訂之增補契約可參(本院卷一第40頁)。

則原告於訂立系爭買賣契約前，已明知系爭房屋有傾斜、前臥室天花板隆起及前臥室外牆滲漏水等情形，卻未要求委託專業鑑定機關進行氯離子含量檢測，故締約雙方於簽訂系爭買賣契約時，就系爭房屋之氯離子含量是否過高，難謂已知悉；

況建築物混凝土中氯離子含量是否超過標準值，並非一般人得以感官目視、觸覺、嗅覺、聽覺或僅憑肉眼所見系爭房屋有傾斜、天花板隆起或滲漏水等情即可輕易知悉，須經由專業人員以專業儀器鑽取試體檢測始能確認，被告亦無從以增補契約所載內容，推知系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，且原告復未提出其他證據足資證明被告於簽訂系爭買賣契約時，主觀上已明知系爭房屋氯離子含量過高，而故意隱匿不告知原告。

基上，原告所舉之證據尚不足證明被告有故意不告知系爭瑕疵之情形，則原告依民法第360條規定，請求被告負不履行之損害賠償責任，難認有據。

㈤原告不得同時請求減少價金及不履行之損害賠償：⒈按不完全給付，係指債務人所為之給付，因可歸責於其之事由，致給付內容不符債務本旨，而應負債務不履行損害賠償之責任；

至物的瑕疵擔保責任，係指存在於物之缺點，乃物欠缺依通常交易觀念或當事人之決定，應具備之價值、效用或品質，所應負之法定無過失責任。

二者之法律性質、規範功能及構成要件均非一致，在實體法上為不同之請求權基礎，在訴訟法上亦為相異之訴訟標的，法院於審理中自應視當事人所主張之訴訟標的之法律關係定其成立要件。

又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人除負物的瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，亦即此際物的瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，形成請求權競合之關係，當事人得擇一行使之(最高法院100年台上字第1468號判決意旨參照)。

⒉本件原告除依民法第359條規定，主張被告應負物之瑕疵擔保責任，而請求減少價金166萬8,350元外，併依民法第227條規定，請求被告負不完全給付之損害賠償責任云云。

惟查，買賣契約之出賣人，固應對買賣標的物之瑕疵負瑕疵擔保責任，然而僅於該瑕疵係契約成立「後」發生，且因可歸責出賣人之事由所致時，始應同時負不完全給付之債務不履行責任，而本件原告主張系爭房屋之瑕疵，均為契約成立「前」發生，原告未能舉證證明被告有何故意不告知瑕疵之情事，已如前述，原告不得依債務不履行損害賠償責任之規定，請求被告負不完全給付之損害賠償責任，則本件原告並無物之瑕疵擔保請求權與不完全給付損害賠償請求權競合之情形，況依前揭說明，即使原告得主張前述二項請求權競合時，亦僅得擇一行使，不得併為請求。

從而，原告已依民法第359條規定請求減少價金，併依民法第360條、第227條規定請求損害賠償，即屬無據。

㈥本件原告於通知瑕疵後6個月內行使價金減少請求權，該請求權未逾除斥期間：按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。

如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。

又買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。

民法第356條第1項及第365條第1項分別定有明文。

上開條文所謂「通知」，係指買受人於知悉標的物有瑕疵時，應具體指明瑕疵之所在而對出賣人為觀念通知而言。

經查，本件原告於110年1月25日交屋後，即著手進行整修裝潢，始於同年0月間拆除系爭房屋之木作裝潢後，發現系爭房屋有系爭瑕疵，並於通知被告協商賠償事宜無結果後，於同年6月21日提起本件訴訟請求減少價金，足見原告於發現瑕疵並通知出賣人後，業於6個月內具狀行使減少價金請求權，並未逾民法第365條第1項所定之6個月除斥期間，併予敘明。

㈦基上，原告因系爭房屋有系爭瑕疵存在，依民法第359條規定請求被告負物之瑕疵擔保責任(即民法第359條)而請求減少價金，為有理由；

又原告依民法第359條、第179規定請求返還減少價金166萬8,350元，未逾原告所得請求減少價金255萬6,420元之範圍，則原告請求返還減少價金166萬8,350元，洵屬有據。

至原告另依民法第360條或不完全給付之法律關係，主張被告應負損害賠償382萬4,268元，難認有據。

㈧按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

查本件民事起訴狀、民事變更訴之聲明狀分別係於110年7月13日、112年4月26日送達被告，有本院送達證書及被告訴訟代理人當庭簽收之字樣可佐(本院卷一第80頁、337頁)，且為兩造所不爭執(本院卷二第108頁)，被告經此起訴及擴張聲明請求後，迄未給付，應負遲延責任，是原告就其起訴請求被告給付60萬元，於起訴狀繕本送達翌日即110年7月14日起；

就其嗣擴張請求被告給付之106萬8,350元(計算式：166萬8,350元-60萬元=106萬8,350元)，於民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日即112年4月27日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，亦屬有據。

五、從而，原告依民法第359條、179條規定，請求被告給付166萬8,350元，及其中60萬元自110年7月14日起；

其餘106萬8,350元自112年4月27日起；

均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告准予假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；

至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，不予准許。

七、又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 8 月 21 日
                  民事第二庭  法 官  陳月雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 113 年 8 月 21 日
書記官  李佩諭