臺灣士林地方法院民事-SLDV,110,訴,937,20230407,1

臺灣士林地方法院民事判決
110年度訴字第937號
原 告 陳奕元
訴訟代理人 徐鈴茱律師
紀孟芸律師
被 告 方雅慧
訴訟代理人 趙浩程律師
上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國112年3月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣肆佰捌拾肆萬參仟柒佰玖拾貳元，及其中新臺幣貳佰萬元自民國一百一十年八月四日起、其中新臺幣貳佰捌拾肆萬參仟柒佰玖拾貳元自民國一百一十一年七月二十六日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之九十六，餘由原告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣壹佰陸拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣肆佰捌拾肆萬參仟柒佰玖拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；

民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

原告起訴聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）2,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第12頁）。

嗣於訴訟進行中，就前揭聲明請求之本金金額變更為5,038,211元（見本院卷二第134頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：其經由訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）之仲介，於民國110年4月11日與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由原告以買賣總價金17,500,000元向被告購買門牌號碼為臺北市○○區○○路0段000巷0號5樓之房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地（下合稱系爭房地），已付清價金，被告業於同年5月20日將系爭房地所有權移轉登記予原告，並於同年6月1日交屋。

原告為裝潢系爭房屋，於同年6月8日拆除該屋原木作裝潢，竟發現系爭房屋有「天花板及牆壁混凝土剝落、鋼筋外露、牆壁裂縫、壁癌、内部鋼筋銹蝕、多處以厚鋼板為結構補強、漏水、氯離子含量過高」之瑕疵（下稱系爭瑕疵），除與信義房屋公司網站刊登之系爭房屋照片不符，亦欠缺系爭契約標的現況說明書所保證之品質。

而系爭瑕疵經鑑定，修復費用為1,549,918元、貶損之交易價值為3,188,874元，且因系爭瑕疵致原告須雇工修繕，迄今無法使用系爭房屋，需租房居住，期間為14個月又8天，以每月21,000元租金計算，總計支出房租299,419元。

爰依民法第354條及第359條規定請求減少價金，並依同法第179條請求被告返還該部分溢領之價金；

又被告於締約前故意不告知系爭瑕疵，亦應依民法第227條及第231條之規定負債務不履行損害賠償責任；

請求法院擇一為有利判決。

並聲明：被告應給付原告新臺幣5,038,211元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷二第134至135頁）。

二、被告則以：其未曾向原告表示系爭房屋未有結構或壁癌等問題，由原告簽立之聲明書觀之，原告早已知系爭房屋部分有鋼筋外露或壁癌、公共梯間現況有鋼筋外露或混凝土剝落等狀況，縱使系爭瑕疵存在，亦屬原告可認知或預見；

且系爭房屋為屋齡40年之中古屋，原告對於日後須常修繕應有所預見，顯已衡量老屋之低房價與修繕風險之平衡。

被告交付之房屋，已達契約預定效用，原告請求減價或不完全給付之損害賠償均無理由。

又縱有修繕補強必要，鑑定人估算之費用過高；

且鑑定人既評估可修復，自無交易性貶值之情事等語置辯。

並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；

如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告主張其經信義房屋公司之仲介，於110年4月11日與被告簽立系爭契約，以17,500,000元向被告購買系爭房地，已付清價金，於同年5月20日移轉所有權登記，並於同年6月1日交屋等情，業據原告提出系爭契約在卷可稽（見本院卷一第48至67頁），復為被告所不爭執，應堪信為真實。

四、原告依前揭法律關係，請求被告給付5,038,211元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，被告則以前詞置辯，經查：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

民法第354條、第359條前段分別定有明文。

又按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第373條亦有明文。

因此，有無瑕疵，應以交付時之狀況為準，至於交付前是否有瑕疵，並非所問。

復按出賣人應擔保其物於交付與買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，且該瑕疵擔保為法定無過失責任，不以出賣人有過失為必要（最高法院107年度台上字第2072號民事判決意旨參照）。

㈡系爭房屋於交付時，是否存有系爭瑕疵： ⒈系爭房屋經本院囑託臺北市土木技師公會鑑定，其鑑定結果略為：「…系爭房屋外觀上確有天花板及牆壁混凝土剝落、鋼筋外露、牆壁裂縫、壁癌、内部鋼筋銹蝕、多處以厚鋼板為結構補強、漏水、氯離子含量過高之瑕疵（即系爭瑕疵），客廳樑、臥室樑⑴、臥室樑⑵、臥室樑⑶之水溶性氯離子含量分別為1.937（kg/m3）、2.006（kg/m3）、2.796（kg/m3）、2.486（kg/m3），均大於國家標準CNS3090規定建築物混凝土中最大允許水溶性氯離子含量為0.15（kg/m3）之標準值甚多，而造成天花板、（頂版）樑、柱、牆等之混凝土外表產生壁癌、鋼筋之混凝土保護層裂縫、鼓起、剝落、鋼筋銹蝕等現象。

系爭房屋建於71年間，經檢驗，有混凝土老化、混凝土抗壓強度偏低、混凝土中水溶性氯離子含量偏高、鋼筋腐蝕、鋼筋腐蝕速率嚴重等現象，惟本會評估，仍可經由工程補強修復以恢復原強度。

…」等情，有該公會110年12月27日北土技字第1102005734號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告，見本院卷一第332頁及外放之鑑定報告第6至7頁）在卷可稽，顯見系爭房屋確有系爭瑕疵存在。

而混凝土老化、混凝土抗壓強度偏低、混凝土中水溶性氯離子含量偏高、鋼筋腐蝕、鋼筋腐蝕速率嚴重等情形，如不修復，確會影響居住安全及室內空間使用，嚴重影響居住品質。

是系爭房屋所存有之系爭瑕疵，確有減少其價值及通常效用。

⒉被告雖抗辯；

由原告簽立之聲明書可知，其已知系爭房屋部分有鋼筋外露或壁癌、公共梯間現況有鋼筋外露或混凝土剝落等狀況，而得預見系爭瑕疵；

且系爭房屋為屋齡40年之中古屋，原告對於日後須常修繕應有所預見，顯已衡量老屋之低房價與修繕風險之平衡云云。

然查：該聲明書雖係記載「…買方已知悉本標的物現況（或曾經）公共梯間現況（或曾經）有鋼筋外露或混凝土剝落情形，茲因故無法作氯離子含量檢測，此業經甲方（按即信義房屋公司）明確告知，惟買方經深思熟慮後，仍決定願意承購。」

（見本院卷一第71頁），惟觀諸該聲明書之甲方係本件仲介之信義房屋公司，且聲明內容係其對買方間之告知義務有無違反，事涉買方未來得否對信義房屋公司究責，似未對買賣雙方權利義務有所調整；

再參以系爭契約第17條第3項復約定「無論買方有無辦理本條第2項之各項檢測（按即：放射性污染、氯離子含量檢測），賣方均應依民法負瑕疵擔保責任」等情（見本院卷一第55頁契約條文），顯然買賣雙方並未以前揭聲明書之內容，而免除出賣人即被告就系爭房屋之瑕疵擔保責任。

再查，系爭房屋現況說明書，有關第26項（是否知悉聽聞本標的物或同社區住戶，有海沙屋或鋼筋外露、混凝土剝落之情形）勾選「否」、第29項（本標的物現況有無滲漏水或壁癌之情形？【含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶】）勾選「無」、第39項（本標的物內是否有樑、柱或承重牆補強或拆除之情事？）勾選「否」、第40項（本標的物樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕【大於0.3mm】？）勾選「否」，且業據被告簽名確認等情，亦有系爭契約附件之系爭房屋現況說明書存卷可參（見本院卷一第181頁），顯然被告在本件買賣房屋過程，並未告知原告有關系爭瑕疵存在之情事，而無民法第355條第1項之適用。

且系爭瑕疵係包覆在原有舊裝潢內，致使原告現場看屋時無法察知；

且依信義房屋公司網站所刊登之系爭房屋現況照片，亦無法察知系爭瑕疵之存在，除據證人即系爭房屋仲介人員郭皓威於本院審理時證述在卷（見本院卷二第234頁），亦有各該照片附卷足憑（見本院卷一第42至45頁），顯然原告亦非因重大過失，而不知系爭瑕疵之存在，而無民法第355條第2項之適用。

再者，民法物之瑕疵擔保為法定無過失責任，不以出賣人有過失為必要，業如前述，是被告抗辯其並非故意不告知瑕疵而無需負責，亦屬無據。

從而，被告前揭抗辯均無理由。

⒊綜上所述，系爭房屋於交付予原告時，確存有系爭瑕疵，且本件並無民法第355條有關瑕疵擔保責任免除事由，依前揭規定，被告自應依前揭規定負瑕疵擔保責任。

㈢系爭房屋存有系爭瑕疵，則原告得否請求減少價金，及其數額：⒈本件被告應負瑕疵擔保責任者，已如前述，則原告依民法第359條前段請求減少價金，自屬有據。

又買受人之價金減少請求權，為形成權，一經買受人向出賣人為此表示，即生效力。

則本件原告主張之起訴事實，業已有向被告為減少價金之意思表示，是自得以起訴狀繕本送達代意思表示向被告表示減少價金，而被告業已收受繕本，有卷附送達回證可稽（見本院卷一第280頁），從而系爭買賣價金因之減少。

⒉又於物被毀損時，被害人除得請求修補或賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀（最高法院104年度台上字第2391號判決意旨參照）。

本件就系爭房屋因系爭瑕疵所致價值減損，經本院囑託大興不動產估價師事務所鑑定結果，系爭瑕疵有關技術性減損價額，即為系爭鑑定報告評估之修補系爭瑕疵所需費用總計1,549,918元，系爭瑕疵交易性減損價額則為3,188,874元，有該事務所111年6月13日大興估字第111061301號函送之估價報告書（下稱系爭估價報告，見本院卷二第116頁及外放估價報告書第5頁）及該事務所111年6月24日大興估函覆字第111052401號函存卷可參。

經查，系爭估價報告就勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、勘估標的最有效使用情况及鑑定人專業意見分析後，採用比較法、收益法等2種估價方法進行勘估標的之價格減損評估。

並依據系爭鑑定報告估算提列折舊後勘估標的於價格日期之「交易性貶值」及「技術性貶值」。

而系爭估價報告係由執業多年之不動產估價師所製作（見系爭估價報告第121頁），而我國辦理土地、建築改良物之估價業務，專屬取得不動產估價師資格者（不動產估價師法第14條），是其鑑定之專業性、適格性應可認定。

而其採用之評估方法，與不動產估價技術規則亦屬無違（不動產估價技術規則第18條、第29至30條），應具參考價值。

⒊又原告因系爭房屋存有系爭瑕疵，需以系爭鑑定報告所建議之工法修補之，觀諸該工法，需打除殘留劣質混凝土，按裝鋼鈑補強，鋼鈑與RC間用水泥砂漿灌注等等（見系爭鑑定報告第7至8頁），顯見於施工期間，原告確實無法合宜居住而使用系爭房屋，致需另租屋居住。

又原告購買系爭房屋前，所承租之房屋租金為每月21,000元，租賃期間迄110年11月14日止，有原告提出之租賃契約附卷足憑（見本院卷一第194頁），而系爭房屋層次面積為27.83坪，亦有建物謄本可稽（見本院卷一第308頁），是認原告主張之租金數額，以系爭房屋之坪數而言，亦屬合理。

又系爭瑕疵修繕所需之工期為150日曆天，亦有臺北市土木技師公會112年2月13日北土技字第1122000478號函在卷可稽（見本院卷二第294頁），是本件有關系爭房屋使用價值減損之數額應為105,000元（計算式：21,000元*5月=105,000元）。

⒋從而，本院認系爭房屋因系爭瑕疵而減損之價值，為技術性價值減損1,654,918元（計算式：修補瑕疵所需費用1,549,918元+使用價值減損105,000元），及交易性價值減損3,188,874元，總計為4,843,792元（計算式：1,654,918元+3,188,874元=4,843,792元）。

則本件原告以起訴狀繕本送達為減少價金之意思表示，於前開本院認定之4,843,792元之範圍內，因原告減少價金形成權之行使，致被告受領給付失其法律上之原因，原告依不當得利法律關係請求被告給付，亦屬有據，應予准許。

㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。

民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

本件原告起訴聲明本金部分為2,000,000元，復於111年6月28日具狀擴張請求本金部分5,038,211元，是其就本院判命給付之金額其中2,000,000元復請求自起訴狀繕本送達翌日即110年8月4日（見本院卷一第280頁送達證書）起，其中2,843,792元自111年7月26日起（原告無法提出被告收受該書狀之回執，則以本院111年7月25日言詞辯論期日之陳述為催告之意思表示，而被告於111年7月26日陷於遲延，見本院卷二第166頁筆錄、第316頁電話紀錄），均至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此部分之遲延利息請求，則均無理由，應予駁回。

五、從而，原告依物之瑕疵擔保之法律關係，訴請被告給付4,843,792元，及其中2,000,000元自110年8月4日起、其中2,843,792元自111年7月26日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

除上開法律關係之外，原告併主張依債務不履行之規定，請求法院擇一為原告勝訴之判決，而本院既已依物之瑕疵擔保之法律關係，認原告之主張為有理由，且原告另主張之債務不履行法律關係，並無由獲得更有利之結果，自無再為審認之必要，附此敘明。

六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；

至原告敗訴部分，其假執行之聲請已因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 112 年 4 月 7 日
民事第三庭法 官 陳菊珍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 4 月 7 日
書記官 曹永瑄