臺灣士林地方法院民事-SLDV,110,重訴,243,20220225,1

臺灣士林地方法院民事判決
110年度重訴字第243號
原 告 黃鈺枝
訴訟代理人 黃文祥律師
被 告 段欣慧
訴訟代理人 葉韋良律師
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國111年2月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由原告主張：伊前於民國103年4月19日向訴外人賴彥良購買如附表所示之不動產（下合稱系爭不動產），並訂立不動產買賣契約書後（下稱系爭買賣契約），曾與被告前配偶即邱建程商議以邱建程名義辦理登記並貸款而達成借名登記之合意，借名對價為新臺幣（下同）18萬元，並已由邱建程收受。

後因邱建程信用不良，向金融機構申貸後無法順利貸得款項，邱建程乃向伊介紹可商請配偶即被告為借名登記人。

伊乃於103年5月14日，與邱建程相約，由邱建程攜同被告，前往代書張順澤處，而由伊當面與被告約定，改借用被告名義購買系爭不動產，由被告擔任借名登記名義人，相關買賣頭期款及仲介費（下稱系爭先期費用）、房貸本息皆由伊負擔（下稱系爭借名約定），且被告並配合代書指示，於系爭買賣契約第16條（下稱系爭第16條）共同用印，辦妥變更系爭買賣契約登記名義人之相關手續（下稱系爭變更手續）。

詎伊依系爭借名約定，支付被告向金融機構星展銀行所借貸之房貸（下稱系爭房貸）二期後，被告卻於103年9月間，向伊表示拒絕為借名，並欲改為以直接承購系爭不動產，而向伊主張終止系爭借名約定，伊認為被告此舉無異以原價購買，與伊投資初衷不合而拒絕。

被告竟逕行將100萬元匯入伊之帳戶，即拒不聯繫，致伊迄今向被告要求返還系爭不動產未果。

伊自得再次以起訴狀送達終止系爭借名約定，請求被告將系爭不動產返還登記與伊等語。

並聲明：被告應將系爭不動產移轉登記與原告。

被告則以：當初邱建程找伊前往張順澤處簽署相關契約文件時，係向伊表示原告因個人信用無法順利取得房貸，為避免違約罰款，方透過邱建程轉介找伊接手購買系爭不動產，且為求被告承購，更承諾就購置系爭不動產所需之頭期款及買賣相關費用，可先行融通借貸予伊。

是伊於代書張順澤處，配合辦理系爭變更手續當時，均係以接手承購系爭不動產之意思而為，從未與原告合意間達成系爭借名約定。

而系爭變更手續後不久，伊除依一般買受程序受交屋而占有系爭不動產，原告亦交付所有權狀予伊持有，伊除應原告要求，將系爭房貸超貸餘額60餘萬元匯還原告外，原告亦向伊索還之前繳納之系爭買賣契約費用，伊乃以保單借款100萬元匯還原告（下稱系爭被告匯入款），其後即自行繳納房貸至今，是伊對原告主張有系爭借名約定，亦感莫名等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

兩造協議簡化之不爭執事項（見本院111年2月14日言詞辯論筆錄，本院並依論述需要，調整其順序或簡化其文字用語，且刪除兩造各自表述部分）：

㈠系爭不動產現登記為被告所有。系爭不動產之110年7月15日第一類登記謄本如本院卷第44-51頁所示。

相關：

⒈原告於103年4月19日，曾與賴彥良就系爭不動產訂立系爭買賣契約如湖簡調卷第19-33頁原證1所示。

簽訂當時，原告確實有意買受系爭不動產。

⒉簽訂系爭買賣契約時，原告係與賣方賴彥良約定，將系爭不動產指定登記予邱建程。

⒊被告與邱建程於簽訂系爭買賣契約期間為配偶關係，但已於108年6月26日離婚。

⒋原告與賴彥良約定之買賣總價為1232萬元。原告並於簽訂系爭買賣契約後，於簽約時給付第一期款125萬元。

⒌原告並於103年6月間，支付不動產仲介費12萬3200元，統一發票如湖簡調卷第37頁原證2所示；

移轉登記規費5萬1285元，單據如湖簡調卷第39-41頁原證3所示；

登記費1萬5565元，單據如湖簡調卷第43頁原證4所示；

謄本費720元，單據如湖簡調卷第45-49頁原證5所示；

契稅9679元如湖簡調卷第51-53頁原證6所示；

印花稅3880元如湖簡調卷第55頁原證7所示。

以上連同頭期款，原告共支付系爭先期費用145萬4329元。

⒍系爭不動產買賣尚有被告辦理系爭房貸，清償賣方之買賣價金後之餘額63萬2076元，清償方式為被告匯款至原告指定之彰化銀行復興分行帳戶（下稱系爭原告彰銀帳戶，即後來100萬元匯入帳戶）。

原告於103年6月12日曾與賣方簽訂之尾款結案單如湖簡調卷第35頁所示。

⒎系爭第16條約定：「本約於103年5月14日雙方同意變更登記名義人，原案公契撤銷，私契效力不變，撤銷費用由買方負擔，本約若逾越103年6月6日代償賣方房貸，則買方應補貼利息350元/日，補貼至多不可逾越30日」等語，如湖簡調卷第31頁所示。

該條款係手寫，非印刷字體，均由原告、邱建程用印於其上。

被告亦有在場用印於其上，並有在其上署名且書立身份證字號、出生年月日、地址。

⒏原告於109年1、2月間，曾電告被告主張系爭借名約定。在此之前，6年間，原告並未就系爭借名約定對被告有所訴訟請求。

其前，原告始終均有被告之聯絡方式。

⒐系爭第16條係於原告與賴彥良簽訂系爭買賣契約後之103年5月14日所為。

其約定內容為：原告與賴彥良約定有關所有權登記名義人，雙方同意由原告或原告指定之人邱建程變更為被告，且相關費用由買方負擔。

⒑系爭第16條簽訂之源由為系爭買買契約簽立後，指定受登記人邱建程信用不良，無法順利貸款，方才透過邱建程洽商被告加入而為。

被告於簽立系爭第16條之前，主觀上已知悉原告已經支付並將要支付系爭先期費用。

⒒原告之女陳雅雯之支票存款對帳單如本院卷第112頁原證11所示。

其內有1筆扣交換票記載為18萬元。

原⒓系爭買賣契約第11條第2項約定：「本約簽訂後，甲方（即原告）若有違約情事經乙方合法解除本約後，應負擔乙方所受損害賠償，並應於僑馥建經最終催告期限內起訴，否則於期限屆至後，除雙方另有約定外，僑馥建經即依約將甲方已支付之價金扣除已給付之餘額作為懲罰性違約金給付乙方，若甲方對違約金數額有異議時，甲方依法所有違約金酌減之權利僅得對乙方為請求，不得對僑馥建經作主張」等語。

㈡系爭不動產後續款項均由被告於103年5月28日與金融機構星展銀行簽訂系爭房貸契約貸款支付，系爭房貸契約如本院卷第62-100頁被證1所示。

相關：

⒈系爭房貸其中第1、2期貸款共計7萬4000元（下稱系爭房貸代墊款），亦係由原告於103年8月5日、同年9月3日匯款予被告帳戶，由被告繳納，單據如湖簡調卷第57-59頁原證8所示。

至此連同系爭先期費用之原告代墊總額為152萬8329元。

⒉被告分別於103年11月24日、104年1月29日各匯款70萬元及30萬元之系爭被告匯入款予原告，單據如湖簡調卷第61-63頁原證9所示。

被告為系爭被告匯入款之給付目的在於償還原告所支付之系爭房貸代墊款及系爭先期費用。

⒊被告匯予原告系爭被告匯入款前，兩造曾有電話聯繫。

⒋被告前另於103年6月20日匯款63萬2076元予原告，單據如湖簡調卷第65頁原證10所示。

此筆費用資金來源係被告辦理系爭房貸，清償賣方之買賣價金後之餘額。

⒌系爭被告匯入款，原告當時已收受且知悉，其後並未退還被告，且保有至今。

⒍除系爭房貸代墊款外，系爭房貸均由被告自103年10月起攤還每月房貸本息，至今7年有餘。

㈢系爭不動產使用收益相關：

⒈自系爭不動產購入賣方交屋後，被告即占有並實際居住使用系爭不動產至今。

原告始終均未居住占有使用。

⒉系爭不動產之權利證明文件所有權狀，至少自系爭不動產買賣完成後不久，即非原告持有。

而係由邱建程（被告抗辯）或被告（原告主張）持有迄今。

⒊系爭不動產自交屋後，房屋稅、地價稅費用，均係由被告給付、繳納，原告並未支付。

㈣兩造曾於109年2月1日電話聯繫，並經被告錄音，錄音檔案光碟外放如本院卷第194頁所示。

其錄音譯文如本院卷第196-208 頁所示（下稱系爭譯文）。

㈤起訴狀係於109年11月14日送達被告（如湖簡調卷第77頁）。原告於起訴狀內，曾表達終止其所主張之借名登記關係，被告並已收受。

㈥上開事實，業據兩造提出與其主張相符之卷內相關文書資料為證，且既為兩造所不爭執，當可信為真實。

本件經本院於111年2月14日言詞辯論期日與兩造整理並協議簡化爭點厥為：兩造間有無系爭借名約定合意存在？原告是否已盡舉證責任？被告抗辯：原告僅係因個人信用無法順利取得房貸，為避免違約罰款，方透過邱建程轉介被告接手購買，並融通系爭先期費用，孰為可採？茲就上開爭點論列如下：

㈠按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責；若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。

次按借名契約，顧名思義，係指當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人，但無使他方取得實質所有權或其他權利之意思，而仍由自己管理、使用、處分。

又財產所有權登記名義人即為財產之所有權人，乃社會通念之常態事實，登記名義人非財產之實際所有權人，則為變態事實，故主張借名登記之事實者，自應就該借名登記之事實負舉證責任（最高法院96年度台上字第2329號判決、102年度台上字第911號、101年度台上字第1775號判決意旨參照）。

次按，契約須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，固仍不得謂契約並未成立，然主張契約成立者，仍應就意思表示已透過第三人媒介傳達而獲致一致之事實，負舉證之責（最高法院68年台上字第1504號判例意旨參照）。

㈡經查，本件原告主張於為系爭買賣契約時，曾透過邱建程與被告為系爭借名約定合意，將系爭不動產登記於被告下，而由原告保有實質所有權等情，然為被告所否認稱：原告僅係因個人信用無法順利取得房貸，為避免違約罰款，方透過邱建程轉介被告承接購買，並融通系爭先期費用等語，揆諸上開說明，自應由原告就曾與被告間有系爭借名約定之合意存在之事實負舉證責任。

而原告認其與被告間已有系爭借名約定合意，無非係舉證人即代書張順澤為證，並以被告、邱建程曾同時於系爭第16條用印，及其曾支付系爭先期費用、系爭房貸代墊款及給付邱建程借名費用18萬元為據。

然查：

⒈本院依原告聲請傳喚張順澤到院結證係稱：原告一開始簽立系爭買賣契約時，就有表示他要指定第三人邱建程為登記名義人，但原告並沒有說為何要指定第三人為之，而邱建程後來貸款信用條件不好，原告又跟伊說要變更登記名義人為被告，伊就有請原告、賣方及邱建程、被告一起到場辦理系爭變更手續，然就原告與邱建程、被告間就變更登記名義人，彼此間權利義務係如何約定，費用如何分擔，抑或是否基於借名或其他法律關係所為，因並非伊業務所需知悉範圍，故伊當時並無確認，也沒有聽聞兩造、邱建程有何關於彼此間權利義務之有關商討內容等語（見本院卷第221至223頁筆錄）。

由此以觀，證人張順澤僅有經手辦理系爭買賣契約中之之指定受不動產登記之人名義及其後之系爭變更手續，然對於系爭變更手續，於原告與邱建程，甚至被告之間原因關係，究竟是否存有系爭借名約定，抑或係原告放棄購買，而協調被告出面承接，並不明瞭。

是由證人張順澤之證述，實無從推論兩造間於辦理系爭變更手續，確實已透過邱建程達成系爭借名約定之意思表示合致，彰彰甚明。

⒉再者，由系爭第16條（見不爭執事項㈠⒎所示），僅能見及原告與出賣人間同意變更系爭買賣契約受系爭不動產登記之登記名義人。

然買賣契約中變更登記名義人，於指示變更者與受變更之登記名義人間，存在之原因多端，客觀上固然可能係本於借名登記約定而為，然亦不無有贈與（如父母為出賣人欲贈與房地予子女，故指定某子女為名義人，或變更另子女為名義人）、轉賣（買方於買賣過程中，又另行投資找到另一買家，直接變更另一買家名義），甚至，如本案被告所抗辯：係原告放棄購買，找被告承接購買，為求節省交易成本，以變更名義人方式，利用以前已進行之買賣程序，繼續完成交易等等，不一而足。

要不能僅以系爭第16條約定，將系爭買賣契約登記名義人再次進行變更之約定內容，即逕行推認兩造間存有系爭借名約定合意甚明。

⒊原告雖又以其曾支付邱建程借名費用18萬元為據，指兩造間為系爭借名約定關係。

然查，姑不論此已為被告所否認，且原告僅提出其女陳雅雯之支票存款對帳單（見不爭執事項㈠⒒及本院卷第112頁所示），其上並無從見及該支票係由何人兌現，則原告是否真有交付邱建程人頭借名費用已有可疑。

再者，即便原告真有交付邱建程此筆款項，然原告亦未舉證證明，此筆款項與被告有何關聯，或於邱建程攜同被告辦理系爭變更手續時，被告對原告曾有交付邱建程此筆借名費用主觀上有所知悉，則即便原告初始與邱建程曾有借名之交涉並交付借名費用，亦難認推認被告對此認可並亦同意擔任借名登記之名義人。

⒋又原告以曾支付系爭先期費用、系爭房貸代墊款，以為系爭借名約定之論據。

然查，系爭先期費用、系爭房貸代墊款總額不過152萬8329元（見不爭執事項㈡⒈所示）。

而被告於系爭買賣契約履行完畢後之103年6月20日已將其向銀行所貸得之系爭房貸餘額63萬2076元匯予原告（見不爭執事項㈡⒋所示）；

並於103年11月24日、104年1月29日各匯款70萬元及30萬元予原告，用以償還原告所支付之系爭先期費用及系爭房貸代墊款（見不爭執事項㈡⒉所示），前後加計被告已匯還原告163萬2076元，早已高於原告所支付之系爭先期費用、系爭房貸代墊款。

是可知，原告早已於系爭買賣契約履行後半年內，已收回其為系爭不動產所支付所有費用之本息。

且被告償還系爭被告匯入款後，系爭房貸即均由被告自103年10月起攤還每月房貸本息，至今7年有餘（見不爭執事項㈡⒍所示）。

此與一般借名登記者，實際所有權人必須始終積壓現金於系爭不動產上，且必須一直繳納房貸之情，明顯不合。

是無從僅以原告曾於系爭買賣契約履行前期，曾支付系爭先期費用、系爭房貸代墊款，即認兩造間必有系爭借名約定。

㈢甚者，由兩造於系爭買賣契約履行多年後之109年2月1日電話聯繫之系爭譯文（見不爭執事項㈣所示）顯示，兩造曾就系爭買賣契約之系爭變更手續當時情況為討論，被告曾於電話中向原告表示：「我不曉得，因為我那個時候真的是不知道，我以為我們是買的，我不瞭得他跟你談的這些東西是什麼租的啊，什麼借的阿，我都馬不知道ㄟ」；

原告隨即回稱：「喔那個在地下室，你應該可能，因為那時候，你們來的時候，你就坐在那邊，啊建程不能登記，就說那不然就用欣慧。

欣慧就登記其實你都不知道。

『其實你坐在那邊就是一張白紙』，我說登記就登記啦！你完全都不知道，那時候『你可能心理在想說建程要買房子，就在想說你就要買房子對不對』」。

被告又稱：「對啊，我就想說我們要買房子這樣子，我以為是我們買的！啊所以..」。

原告回稱：「那是黃姐要……所以黃姐有時候在跟建程講，你要為你所做的事情吼，錯誤的事情付出代價，就是說『你為什麼沒有跟欣慧講說，這個房子是黃姐買的！要登記在我們的名下，你結果你把它搞成說，這個房子是建程買的！』我請問建程那時候有錢碼？」。

原告回稱：「沒有，錢都是我出的啊! 我以為是我買的，然後因為登記了我的名字嘛，我就很認份啊，很認真在那邊繳房貸啊！」等語（見本院卷第200-202頁上方所示）。

反可見及，原告於事後亦已知悉於系爭變更手續當下，邱建程並沒有向被告確實傳達任何借名登記之訊息，且被告確實也沒有參與原告所謂與邱建程間借名有關之討論，甚至，原告亦認為被告可能還以為是自己要購屋而前來代書處等情。

此更與被告於本案一再表示：當時配偶邱建程找伊去代書處簽名時，係告知原告貸款沒過，為避免遭賣方罰款，故表示可以協助其夫妻承接購屋等語相符。

是本件不但無從由原告所提證據而具體認定原告曾透過邱建程傳遞就系爭借名約定與被告達成合意，更有反證可認，邱建程於過程中，確實並未將所謂借名之訊息向被告為傳遞，並進而與被告獲致系爭借名約定之意思表示合致。

㈣除此之外，系爭買賣契約履行實際上亦係將系爭不動產交付被告實際居住使用至今，原告始終並未占有（見不爭執事項㈢⒈所示）。

且系爭不動產之所有權狀，於系爭不動產買賣完成後不久，即非原告持有，而係由邱建程或被告持有迄今（見不爭執事項㈢⒉所示）。

甚者，系爭不動產自交屋後，房屋稅、地價稅費用，均係由被告給付、繳納，原告並未支付（見不爭執事項㈢⒊所示）。

凡此，均與一般借名登記，係由借名者繼續對於借名財產取得實質控制權，並實際負擔其稅捐繳納義務，而仍由自己管理、使用、處分之特徵迥不相符。

此等事實，反較可支持被告一再所為：其與原告始終約定，接續由其實際上買受系爭不動產之抗辯，當可認，本件被告所辯：原告係因個人信用無法順利取得房貸，為避免違約罰款，方透過邱建程轉介被告接手購買，並融通系爭先期費用等情，較為可採。

㈤綜上可知，原告就已先不能舉證，以證實自己主張之系爭借名約定事實，則即便被告就其抗辯之接續承購之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，衡諸首揭說明，本已即可駁回原告之請求。

更何況，本件被告尚更有提出反證，可證明兩造間，或許因邱建程從中作梗或為求對被告隱瞞某些事實（諸如曾收受借名費用之類），而未能向被告傳遞借名之訊息，以致於兩造間最終並無達成系爭借名約定合意。

則原告以兩造間存有系爭借名約定，請求被告返還借名登記之系爭不動產所有權，自屬無據，不能准許。

從而，原告依系爭借名約定終止後之法律關係，請求被告將系爭不動產返還登記予原告，為無理由，應予駁回。

本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法、陳述及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。

中 華 民 國 111 年 2 月 25 日
民事第三庭 法 官 王沛雷
以上正本係照原本作成。
原告如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 111 年 2 月 25 日
書記官 邱筱菱