臺灣士林地方法院民事-SLDV,110,重訴,41,20220325,1

臺灣士林地方法院民事判決
110年度重訴字第41號
原 告 何崇瑋
何崇亨
共 同
訴訟代理人 何希麟
顧定軒律師
複代理人 邱靜芳
被 告 興洋興天地管理委員會
法定代理人 謝麗華
訴訟代理人 劉錦隆律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國111年2月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實 及 理 由

壹、程序部分：

一、被告之法定代理人，於本院審理期間由黃培綱變更為謝麗華，並經謝麗華聲明承受訴訟（本院卷第230頁），與民事訴訟法第175條第1項、第176條規定相符，應予准許。

二、原告原起訴聲明：(一）被告應分別給付原告何崇瑋、何崇亨新臺幣（下同）165,614元、131,886元，及均自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

(二)興洋興天地社區（下稱系爭社區）地下一層如本院士林簡易庭108年度士簡調字第179號卷（下稱士簡調字卷）第9頁螢光筆所示範圍之共有物管理方法，應予變更；

(三)願以現金或同面額之無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行（士簡調字卷第3頁）。

嗣將上開第(二)項聲明變更為：被告應將系爭社區地下一層如附圖（即系爭社區使用執照竣工圖）螢光筆所示範圍，騰空返還而回復原狀予全體共有人（本院卷第149頁）。

被告就此部分變更為本案言詞辯論時並無異議，依民事訴訟法第255條第2項規定，視為同意變更，應予准許。

嗣原告另就變更後第(二)項聲明追加民法第818條為請求權基礎部分，被告雖不同意（本院卷第252頁），惟其請求之基礎事實同一，依民事訴訟法第255條第1項第2款規定，亦應准許。

至於原告嗣就變更後第(二)項聲明部分，再追加備位聲明：系爭社區地下一層如附圖螢光筆所示範圍之共有物管理方法，應予變更（本院卷第260頁），此部分程序不合法，本院另以裁定駁回，併予說明。

貳、實體部分：

一、原告主張：

(一)何崇瑋係門牌號碼臺北市○○區○○○路000號4樓、12樓房屋所有權人，何崇亨係同路段288號12樓之1、12樓之2房屋所有權人，伊等均為系爭社區區分所有權人（下稱區權人）。

(二)系爭社區管理規約第10條第2項原規定區權人依起造人房屋買賣契約書之約定分擔管理費，是應依伊等房屋之所有權買賣移轉契約書（即辦理登記之公契，下稱系爭公契）所載專有部分面積、每坪130元計算管理費。

系爭社區雖於民國107年11月14日區分所有權人會議（下稱區權會）修改管理規約第10條第2項，改以按建物登記總面積（包含專有部分及共用部分之應有部分面積）、每坪130元計算管理費，惟在此之前，仍僅能依系爭公契所載專有部分面積計算。

然於105年1月至107年10月共34個月期間，被告係依建物登記總面積而非僅依專有部分面積計算，被告計向何崇瑋多收取165,614元、向何崇亨多收取131,886元管理費。

爰依民法第179條規定，請求並聲明如上揭第(一)聲明所示。

(三)被告違法變更使用執照竣工圖就系爭社區地下一層停車場之設置，包含：1、將原裝卸汽車位之位置改為中控中心，裝卸汽車位則移至他處，此部分迄今未經任何區權會決議允許變更；

2、將機車停車位減半，並將其中部分位置變更為垃圾間（含冷凍庫）、電梯間（含儲藏室），此部分嗣雖經105年11月2日第三屆區權會決議向主管機關申請機車位減半，而經臺北市政府都市發展局於106年5月9日以機車位減半空間須作非營利之公共空間使用，且如住戶有停車需求即應自行回復原狀等為條件，同意備查、暫免罰鍰在案，惟仍屬違法，且被告嗣又違反主管機關之要求，將部分車位鋪設石英磚、設立玻璃門區隔，欲作健身房營利、出租使用，經遭檢舉始作罷，嗣於110年底、111年初左右始改放置腳踏車架供住戶停放腳踏車。

被告變更使用執照竣工圖就系爭社區地下一層停車場之設置，已侵害共有人之權益，應回復為使用執照竣工圖之原狀，爰依民法第767條第1項前段、第818條、第820條第1項、第821條規定，請求並聲明如上揭變更後第(二)項聲明所示。

二、被告答辯：

(一)系爭社區自105年1月起收取管理費以來，即係依建物登記總面積、每坪130元向各住戶計算、收取管理費，並無違誤，原告主張僅依專有部分面積計算並不可採。

(二)中控中心、垃圾間、電梯間於建商點交系爭社區地下一層之公設時即已存在，事後又以申請主管機關同意機車位減半之方式予以合法，如果回復為使用執照竣工圖之原狀，會使住戶無該等公共設施可以使用。

附圖螢光筆所示範圍係系爭社區共用部分，依公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第10條第2項、第11條規定，應由被告為管理，被告並非無權占有，且未經區權會決議，被告亦無權拆除騰空該等位置上之既有設施。

(三)答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。

三、下列事項，有卷內事證可稽，或為兩造所不爭執，如以下所引卷頁所示，堪以認定：

(一)前揭貳、一、(一)點所述內容（士簡調字卷第78、79、81、82頁）。

(二)系爭社區管理規約於103年10月31日制定，內容如本院卷第320至331頁所示；

嗣經106年5月11日、107年11月14日二次修正，目前版本為107年11月14日修正者，內容如本院卷第332至344頁所示（本院卷第392頁）。

(三)被告自105年1月起，依建物登記總面積（含專有部分及共用部分之應有部分面積）計算、收取管理費。

兩造互不爭執他造分別依專有部分面積、建物登記總面積所計算之管理費數額（原告計算內容如士簡調卷第5頁所示，被告計算內容如本院卷第315頁所示），差額即為原告第(一)項聲明請求之金額（本院卷第391、408頁）。

(四)原告請求回復原狀之範圍，即附圖（即系爭社區地下一層使用執照竣工圖）螢光筆所示範圍，均為系爭社區之共用部分（本院卷第250、316、393、433頁）。

(五)前述貳、一、(三)之1、2點所述有關系爭社區地下一層之使用異動、區權會決議及主管機關備查經過（本院卷第354至360、465至468頁）。

(六)有關原告變更後第(二)項聲明請求回復原狀部分，並無區權人先提案至系爭社區區權會討論、決議（本院卷第468頁）。

四、本院判斷：

(一)原告第(一)項聲明部分： 1、按公寓條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」

。

亦即，公寓大廈管理費之分擔，係以由公共基金或區權人「按其共有之應有部分比例分擔」為原則，且雖得由區權人或規約另行約定，惟所約定分擔之方式，若無充分理由，仍不應悖離按應有部分比例分擔之原則（最高法院97年度台上字2347號判決參照）。

2、查兩造爭點在於107年11月14日修正管理規約前之管理費，究應僅依區權人專有部分之面積計算，抑或應連同區權人就共用部分之應有部分面積一併計算。

首先說明者，不論僅計算專有部分面積，抑或一併計算共用部分之應有部分面積，因為共用部分之應有部分原則也是按比例分配，均應無違上述比例分擔之原則，重點在於，如無特殊原因，對系爭社區所有住戶要採取一致之標準計算。

而系爭社區自105年1月起即係連同專有部分及共用部分之應有部分面積計收管理費（見前揭三、(三)），則原告主張伊於105年1月至107年10月期間之管理費僅得依專有部分面積計算，如准其所請，反造成與其他住戶之差別待遇，而與前述比例分擔之原則不符。

3、再者，系爭社區103年10月31日制定之管理規約第10條第2項規定：「管理費依起造人房屋買賣契約書之約定，由各區分所有權人按其應有部分比例分擔之…」（本院卷第327頁），雖有「依起造人房屋買賣契約書之約定」之文字，惟究係依房屋買賣契約書何等有關管理費之約定內容，並未可知，原告只提出辦理登記用之系爭公契有關專有部分面積之登載內容（士簡調字卷第30、31頁），卻未提出系爭公契其他內容或原告向建商買受房屋所簽署之房屋買賣契約，以證明買賣契約確有約定所有住戶只以專有部分之面積計算管理費，則原告請求僅依專有部分面積計算管理費，並無合法基礎，本院自無由准其所請。

(二)原告變更後第(二)項聲明部分： 1、按公寓大廈共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區權會之決議為之；

區權會之決議，除規約另有約定外，應有區權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。

公寓條例第11條第1項、第31條分別定有明文。

是如屬對於公寓大廈共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，即應優先適用公寓條例第31條之規定，由區權會決議行之，非得由區權人本於其共有人之權利，依民法第821條等規定逕為請求（最高法院93年度台上字第1043號判決意旨參照）。

2、查原告請求將系爭社區地下一層回復為使用執照竣工圖之原狀（如附圖所示），即係要拆除不符合使用執照竣工圖之設施，包含中控中心、垃圾間（含冷凍庫）、電梯間（含儲藏室），並重新修繕、建構為使用執照竣工圖所示之原狀（本院卷第468頁），且原告請求回復原狀之範圍均屬共用部分（見前揭三、(四)），此並不會因為該等設施是否違反使用執照等行政管制規範而有所改變，是原告請求核屬公寓條例第11條第1項所規定之共用部分相關設施之拆除、重大修繕或改良事項。

根據前開說明，即應優先適用同條例第31條，先經由區權會討論、決議如何處理，此乃公寓條例所為特別規定，非得未經區權會決議，區權人即以共有人之地位直接起訴請求回復原狀。

惟原告或其他區權人，並無先將上開回復原狀之請求，提案至系爭社區區權會討論、決議（見前揭三、(六)），是原告逕提起本件訴訟而為請求，與法未合，不應准許。

3、本院曾就上述公寓條例規定及最高法院判決見解，曉諭原告表示意見（本院卷第252、469頁）。

原告雖稱系爭社區的區分所有權比例，約有70%都是建商，區權會實際為建商所掌控，提案用處不大等語（本院卷第468、469頁）。

惟如區權會決議有以多數不法侵害少數權益之情事，本得依法訴請撤銷或確認區權會決議無效，又區權會決議如有管理顯失公平之情事，亦得依民法第820條第2項規定請求法院裁定變更。

原告另稱，被告係未經區權會決議，違法變更使用執照竣工圖就系爭社區地下一層停車場之設置，又105年11月2日區權會雖決議向主管機關申請機車位減半，惟其表決不符合公寓條例第31條規定等語（本院卷第262、263、479、480頁）。

惟公寓條例第11條第1項並未限制僅合法設置之設施方有適用，又105年11月2日區權會決議有無違法，亦係原告是否就該區權會決議為救濟之問題。

原告上揭主張，均不足以使其得不受公寓條例第11條第1項規定之拘束，併予敘明。

五、從而，原告依民法第179條、第767條第1項前段、第818條、第820條第1項、第821條規定，所為前揭請求，均無理由，應予駁回。

原告假執行之聲請亦失去依據，應併駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。

七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 3 月 25 日
民事第四庭 法 官 劉家昆
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 25 日
書記官 唐千雅