臺灣士林地方法院民事-SLDV,111,訴,1405,20230927,1

臺灣士林地方法院民事判決
111年度訴字第1405號
原 告 林文彥

訴訟代理人 田淑禎

被 告 葉倩華
訴訟代理人 林明侖律師
被 告 黃緯謙

上列當事人間回復原狀事件，本院於中華民國112年8月30日言詞
辯論終結，判決如下：

主 文
一、被告葉倩華、黃緯謙應將坐落臺北市○○區○○段○○段0000地號土地上，如附圖編號A所示臺北市○○區○○路0段000巷00弄00號5樓頂樓一層樓增建物（面積76.22平方公尺）拆除並騰空。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用新臺幣伍萬零伍佰肆拾元由被告各負擔50%即新臺幣貳萬伍仟貳佰柒拾元。
四、本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣臺佰肆拾陸萬參仟肆佰貳拾肆元為被告葉倩華、黃緯謙供擔保後，得假執行。
但被告葉倩華、黃緯謙如以新臺幣肆佰參拾玖萬零貳佰柒拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由
壹、原告主張：
一、如附表一編號4所示門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00弄00號4樓房屋權利範圍全部（下稱系爭4樓房屋），暨其坐落臺北市○○區○○段○○段0000地號土地（下稱系爭土地）權利範圍280/10000，為原告所有。
而被告葉倩華、黃緯謙（下合稱被告）於民國107年10月24日共同出資購買門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00弄00號5樓房屋權利範圍全部（下稱系爭5樓房屋），暨系爭土地權利範圍280/10000，並於107年11月29日移轉登記至葉倩華名下。
詎被告未經全體區分所有權人同意，於000年00月間擅自整修系爭5樓房屋頂樓平臺上舊增建物，而違法建築如附圖編號A所示面積76.22平方公尺之一層樓增建物（下稱系爭增建物），並將內部隔成兩個單元，每一單元設置一廳一衛一臥室，由被告出租他人使用。
雖訴外人即系爭4樓房屋原所有權人田淑禎與附表一編號1至3所示之人曾簽立同意書，同意頂樓平臺由系爭5樓房屋所有權人管理使用，然不包括興建違章建築破壞建築物結構，並出租他人收益，違反頂樓平臺設置目的及通常使用方法，被告所為已逾越同意書所載管理使用之方式，妨害住戶逃生避難，且增加建築物載重，影響結構安全。
則原告依民法第767條第1項、第821條規定，自得請求被告拆除系爭增建物，並將頂樓平臺騰空返還予原告及其他全體共有人，為此，提起本訴等語。
二、並聲明：
㈠被告應將系爭土地上之系爭增建物拆除，並將該頂樓平臺騰空返還予原告及其他全體共有人。
㈡願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、田淑禎與其他同棟住戶於76年間分別簽署同意書，載明「五樓平頂除公共設施外，平時歸五樓管理使用，絕無異議，並立此書以茲同意」等語，並同意訴外人即原系爭5樓房屋之所有權人劉鄭阿霞在平臺興建地上物，足見其等明知或可得而知分管契約之存在，被告係善意購入系爭5樓房屋及系爭增建物，並繼受劉鄭阿霞分管契約之使用權源，而頂樓僅在樓梯間上方設置水箱，別無其他公共設施，且依使用執照資料並未顯示有限制平臺用途，可知頂樓平臺均歸被告管理使用，當然包括收益在內。
二、再依證人即劉鄭阿霞之配偶劉添丁、施工人員何金榮於偵查中證述，及臺北市建築管理工程處109年9月8日北市都建查字第1093071085號函載明：「經調閱83年空照圖有顯影，係屬既存違建」等語，可知被告使用平臺之面積與劉鄭阿霞相同，均為平臺面積之2/3，被告僅係修繕漏水、隔間及裝潢，並無擴建逾越分管契約之使用權限，原告對被告提起竊佔之告訴，亦經臺灣士林地方檢察署檢察官以110年度偵字第3285號為不起訴處分確定，故被告係依據分管契約使用頂樓平臺，具有合法之占有權源，不構成無權占有。
三、縱認系爭增建物應予拆除，然依分管契約，原告仍有平臺之管理使用權，原告請求將平臺返還予原告及其他全體共有人，為無理由等語，資為抗辯。
四、並聲明：
㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執事項：（見本院卷㈡第38至39頁，並依判決編輯修改部分文字）
一、被告對原告所提出之書證，形式上真正不爭執。
二、原告對被告所提出之書證，除被證1即本院卷㈠第90頁外，其餘形式上真正不爭執。
三、系爭4樓房屋暨系爭土地權利範圍280/10000，於77年1月18日第一次登記為原告之配偶田淑禎所有，嗣於100年3月8日因贈與移轉登記予原告所有。
四、如附表一編號1至4所示之立同意書人於附表一編號1至4所示時間，簽立同意書，記載「…本人同意按買賣契約第3條第16款所列，一樓庭院空地除公共設施外，平時歸一樓管理使用，五樓平頂除公共設施外，平時歸五樓管理使用，絕無異議，並立此書以茲同意。」
其餘內容詳如本院卷㈠第86至89頁。
五、劉添丁與訴外人溫惠美於77年2月1日簽立不動產買賣契約書，約定由劉添丁向溫惠美購買系爭5樓房屋暨系爭土地權利範圍280/10000，並於77年2月29日指定移轉登記予劉添丁之配偶劉鄭阿霞，內容詳如臺灣士林地方檢察署109年度他字第1678號卷（下稱他字卷）第281至287頁、本院卷㈠第106頁。
六、葉倩華與劉鄭阿霞於107年10月24日簽訂不動產買賣契約書，約定由被告向劉鄭阿霞購買系爭5樓房屋及頂樓增建物，嗣劉鄭阿霞於107年11月29日將系爭5樓房屋暨其坐落土地之所有權移轉登記予葉倩華，內容詳如他字卷第173至193頁、本院110年度湖司調字第170號卷（下稱司調卷）第27、39頁。
七、系爭5樓房屋及頂樓增建物暨其坐落土地係由被告共同合資購買，各出資1/2。
八、原告對被告提起竊佔之告訴，經臺灣士林地方檢察署檢察官以110年度偵字第3285號為不起訴處分確定，內容詳如本院卷㈠第92至96頁。
九、系爭增建物經臺北市中山地政事務所於112年4月10日測量結果如附圖編號A所示，占用系爭土地面積76.22平方公尺，內容詳如本院卷㈠第300頁。
十、系爭增建物於112年4月10日本院至現場勘驗，有設置一扇門對外通行，內部隔成兩個單元，每一單元設置一廳一衛一臥室，與系爭5樓房屋並無內梯相通，並由被告出租予他人使用，內容詳如本院卷㈠第204至232頁。
肆、本院之判斷：（依本院卷㈡第39頁所載兩造爭執事項進行論述）
一、被告所提出本院卷㈠第90頁所示書證形式上非屬真正，被告不得引為證據使用，論述如下：
㈠按私文書應由舉證人證其真正。
但他造於其真正無爭執者，不在此限；
私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第357條、第358條第1項分別定有明文。
次按當事人提出之私文書必須真正而無瑕疵者，始有訴訟法之形式的證據力，此形式的證據力具備後，法院就其中之記載調查其是否與系爭事項有關，始有實質的證據力之可言（最高法院41年台上字第971號判決意旨參照）。
㈡經查：被告所提出本院卷㈠第90頁所示同意書，係屬私文書，原告否認其形式上真正，且該同意書上未有立同意書人之簽名或蓋章，無從推定為真正，依上開規定及判決意旨，該同意書自不具有形式之證據力，即無實質之證據力，被告不得引用該同意書作為證據使用。
二、原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告拆除系爭增建物並騰空，為有理由，逾此部分之請求，則無理由，論述如下：
㈠按公寓大廈，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地，公寓大廈管理條例第3條第1款定有明文。
又本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。
前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。
但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制，公寓大廈管理條例第55條第1、2項亦有明定。
經查：訴外人黃金玉、蔡維仁等15人係於75年8月6日取得建造執照，在系爭土地上建築包括系爭4、5樓房屋在內之地上5層地下1層3棟40戶，具有構造上及使用上得區分為數部分建築物及其基地之辦公室及集合住宅，並經臺北市政府工務局於76年11月23日發給76使字第0888號使用執照，此有臺北市建築管理工程處112年7月21日北市都建秘字第1126029691號函附建照執照及使用執照卷宗在卷可稽（見本院卷㈠第416頁、第417-1至417-12頁影印節本）。
而公寓大廈管理條例係於84年6月28日施行，則依上開規定，本件集合住宅仍有公寓大廈管理條例規定之適用，不因其尚未成立管理委員會而受影響，僅係其共用部分不受公寓大廈管理條例第7條各款不得約定專用之限制。
㈡次按專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。
共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。
約定專用部分，指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，公寓大廈管理條例第3條第3至5款定有明文。
又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。
倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院108年度台上字第2265號判決意旨參照）。
經查：
⒈系爭5樓房屋頂樓平臺依公寓大廈管理條例第3條第4款規定，係屬共用部分，而本件集合住宅係在公寓大廈管理條例施行前已建築完成取得使用執照，依前揭說明，被告就頂樓平臺得約定專用，不受公寓大廈管理條例第7條規定之限制。
⒉又本件集合住宅之起造人黃金玉、蔡維仁已與如附表一編號1至4所示包括系爭4樓房屋在內之同棟承購人約定系爭5樓房屋頂樓平臺除公共設施外，平時歸5樓管理使用，此業經被告提出同意書為證（見本院卷㈠第86至89頁），並有建物查詢資料、異動索引，及臺北市中山地政事務所112年5月24日北市中地籍字第1127007897號函附人工登記簿謄本在卷可參（見本院卷㈠第238至258、354至358頁），且原告對於頂樓平臺前均由系爭5樓房屋之所有權人管理使用乙節亦不爭執（見本院卷㈠第73頁），依前揭判決意旨，堪認系爭5樓房屋頂樓平臺之原共有人已成立分管契約，約定由系爭5樓房屋之所有權人管理使用該平臺，且該分管契約對於受讓人之原告仍繼續存在，故被告抗辯原告應受該分管契約拘束，自屬有據。
㈢再按住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，但另有約定者從其約定。
前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定；
住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。
住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀，公寓大廈管理條例第9條第2、3項、第15條定有明文。
又按建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除，建築法第25條第1項前段定有明文。
由上開規定，可知共有部分縱經約定為專用，仍不得擅自變更用途，違反建築法等規定，即共有人於取得專用權後，對於約定專用部分，仍應在不變更其設置目的及通常使用方法之範圍內管理使用，如其使用已達變更之程度，其他共有人自得請求除去此項違反不作為義務之結果。
經查：
⒈綜觀上開同意書僅記載「五樓平頂除公共設施外，平時歸五樓管理使用」，並未記載同意於5樓頂樓平臺加蓋增建物，且所謂管理應係指保持平臺之現況而為適當之管理而言；
所謂使用，乃指依物之用法，不毀損其物體或變更其性質，以供己身需要而言。
因此，被告依該同意書約定內容及上開規定，僅能在不變更頂樓平臺設置目的及通常使用方法之範圍內管理使用。
⒉又屋頂平臺設置目的係作為火災發生後臨時避難待援之場所，救災人員可利用雲梯、昇降機及鄰房屋頂施行救援，供避難之用，此為公眾所周知。
不論被告於買受後有無擴建頂樓平臺地上物，其等仍為系爭增建物之事實上處分權人，而系爭增建物係屬違章建築，面積達76.22平方公尺，系爭5樓房屋層次面積為111.44平方公尺，此有建物查詢資料在卷可稽（見司調卷第27頁），足見系爭增建物占用頂樓平臺面積超過2/3，且被告將系爭增建物隔間成兩個單元，每一單元設置一廳一衛一臥室，並出租予他人，顯已將頂樓平臺供逃生避難用之性質變更為居住使用，影響公眾逃生避難之安全，並破壞建物之原始設計及結構，違反頂樓平臺之設置目的及通常使用方法，已逾越同意書所約定之管理使用方式及範圍，侵害原告及其他共有人之權利，自非屬有權占有。
⒊至於被告固抗辯系爭增建物係屬既存違建云云，並提出臺北市建築管理工程處109年9月8日北市都建查字第1093071085號函為證（見本院卷㈠第98頁）。
然系爭增建物縱屬既存違建，此僅係依臺北市違章建築處理規則第4條第8款、第27條規定可拍照列管，暫免查報處分，非謂該違建即成為合法建物，且此違章建築之行政管理亦無礙於原告之共有權行使，故被告據此抗辯原告不得請求拆除系爭增建物云云，自非可採。
⒋另檢察官不起訴處分，無拘束民事訴訟之效力，又刑事判決所為事實之認定，於獨立民事訴訟之裁判時，本不受其拘束，原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證，為與刑事判決相異之認定，不得謂為違法（最高法院41年台上字第1307號判決意旨參照）。
查原告對被告提起之竊佔罪告訴，雖經檢察官為不起訴處分確定，惟依前揭判決意旨，該不起訴處分本無拘束本院之效力，自難據此即認系爭增建物占有頂樓平臺具有合法之正當權源。
㈣末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之；
又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。
但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段及中段、第821條分別定有明文。
查被告之系爭增建物逾越同意書約定管理使用之方式及範圍，而無權占有如附圖編號A所示面積76.22平方公尺，顯已妨礙原告與其他共有人使用頂樓平臺逃生避難之權利，故原告依上開規定，為共有人全體之利益，請求被告將系爭增建物拆除並騰空，於法有據，應予准許。
至於原告請求被告將占用之頂樓平臺返還予原告及其他全體共有人之部分，被告於拆除系爭增建物並騰空後，平臺即回復原狀，被告依同意書約定於平時仍得在設置目的及通常使用方法內管理使用該平臺，具有約定專用權，故原告此部分之請求，於法不合，不應准許，惟被告仍不得妨礙原告及其他共有人進入該平臺，以免緊急避難時受阻，危害居住安全，併此敘明。
三、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告將系爭土地上之系爭增建物拆除並騰空，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
伍、本件原告勝訴之部分，兩造分別聲明願供擔保請准宣告假執行、免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額併准許之。
又原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。
陸、本件訴訟費用額確定如附表二所示新臺幣（下同）50,540元，並依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段規定，命由被告各負擔50%即25,270元。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
捌、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 9 月 27 日
民事第一庭 法 官 蘇錦秀
附表一：
編號 立同意書樓層 立同意書人 簽立日期 （民國） 1 臺北市○○區○○路0段000巷00弄00號1樓（即臺北市○○區○○段○○段0000○號） 邱文傑 76年10月4日 2 臺北市○○區○○路0段000巷00弄00號2樓（即臺北市○○區○○段○○段0000○號） 馬黃真 76年4月 3 臺北市○○區○○路0段000巷00弄00號3樓（即臺北市○○區○○段○○段0000○號） 黃淵源 76年4月 4 臺北市○○區○○路0段000巷00弄00號4樓（即臺北市○○區○○段○○段0000○號） 田淑禎 76年5月21 附表二：訴訟費用計算書
編號 項目 金額（新臺幣） 預納人 1 第一審裁判費 44,560元 原告 2 測量費用 5,980元 原告 總計 50,540元 以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 27 日
書記官 詹欣樺