臺灣士林地方法院民事-SLDV,111,訴,1508,20230407,1

臺灣士林地方法院民事判決
111年度訴字第1508號
原 告 張姸婷

訴訟代理人 陳琮勛律師
被 告 林彩鳳
訴訟代理人 吳春龍

上列當事人間給付違約金事件，本院於中華民國112年3月15日言
詞辯論終結，判決如下：

主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬零捌佰元由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、兩造於民國111年6月7日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由被告將所有之坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地權利範圍1/4，暨其上同小段0000建號即門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷00號房屋權利範圍全部（下合稱系爭房地），以新臺幣（下同）1,500萬元之價格出賣予原告，而原告因暫時不使用系爭房地，故依被告要求同時簽立增補契約、買回協議書，將系爭房地回租予被告，被告可於2年內買回系爭房地。
嗣原告於111年6月20日匯款200萬元至訴外人第一商業銀行受託信託財產專戶（下稱履保專戶）。
詎被告竟反悔不賣，未依系爭買賣契約第4條第5項約定，提供相關文件辦理塗銷訴外人趙子葶之最高限額抵押權登記，經訴外人第一建築經理股份有限公司於111年7月29日代原告發函催告被告於文到7日內履行義務，被告於收受後仍未履行，原告乃於111年8月10日以台中雙十路郵局241號（下稱241號）存證信函通知被告解除契約，經被告於111年8月11日收受，系爭買賣契約已於111年8月11日因可歸責於被告之事由而解除。
則原告依系爭買賣契約第8條第1項約定，自得請求被告給付按原告已支付200萬元價金同等金額之違約金，為此，提起本訴等語。
二、並聲明：
㈠被告應給付原告200萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、原告乃訴外人即地政士鄭志驊之助理員，被告自始至終均無出賣系爭房地之意思，僅因原告佯稱可藉由系爭房地所有權移轉登記方式，以其身分用較低利率向銀行貸款，將1,200萬元借予被告，利息第1年每月4萬元、第2年每月4萬5千元，2年內清償1,200萬元，即可取回系爭房地，致被告陷於錯誤，誤認可以此方式保全系爭房地，並達到降息效果，而與原告簽立系爭買賣契約、增補契約、裝潢工程款折價補貼同意書、買回協議書，故兩造簽立上開契約之真意乃係消費借貸。
二、詎鄭志驊於簽約後未將上開同意書、買回協議書交付被告攜回審閱，嗣經被告之子女發現系爭買賣契約所需各項費用均由被告負擔，扣除該費用、售後回租之2年租金後，被告實際僅能取得950萬元，尚不足以支付被告之現有債務1,030萬元，倘2年內買回系爭房地，須再次負擔各項費用，且須支付原告1,400萬元，大幅增加被告之債務，始知受騙。
而因被告所取得之系爭買賣契約，未記載原告電話號碼，被告遂於111年6月20日10時至訴外人即富頂不動產顧問股份有限公司（下稱富頂公司），要求轉達解除契約之意思表示予原告，依民法第103條規定，該解除契約之意思表示對原告發生效力。
詎原告竟於111年6月20日15時42分惡意匯入200萬元至履保專戶，刻意製造原告之損失，顯然違反民法第148條所定之誠信原則。
三、嗣被告於111年6月27日以內湖西湖郵局656號（下稱656號）存證信函通知原告解除契約，經原告於111年6月29日收受，再於111年7月11日以內湖西湖郵局755號（下稱755號）存證信函通知原告行使民法第92條之撤銷權，撤銷買賣之意思表示，經原告於111年7月12日收受，故系爭買賣契約自始無效。
四、再者，依增補契約第3條約定，被告於完稅前未完成塗銷限制登記，兩造同意不經催告即無條件解除系爭買賣契約，且有關趙子葶之抵押權債務，被告亦已清償完畢，塗銷該抵押權登記，另原告所匯200萬元，業已取回，並未受有任何損害，故原告請求被告給付違約金200萬元，自無理由等語，資為抗辯。
五、並聲明：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執事項：（見本院卷第251至253頁）
一、兩造對彼此提出之書證形式上真正不爭執。
二、兩造於111年6月7日有簽立系爭買賣契約1份、第一建經價金信託履約保證申請書1份、增補契約2份、買回協議書1份、同意書1份，除系爭買賣契約「立契約書人」之「手機」欄外，其餘內容詳如本院卷第122至149、166至191、234至238頁。
三、原告於111年6月20日15時42分匯款200萬元至履保專戶，內容詳如本院卷第32頁。
四、被告於111年6月27日以656號存證信函通知原告解除契約，經原告於111年6月29日收受，內容詳如本院卷第74至84、158頁。
五、被告於111年7月11日以755號存證信函通知原告行使民法第92條之撤銷權，撤銷系爭買賣契約之意思表示，經原告於111年7月12日收受，內容詳如本院卷第86至94、164頁六、原告於111年8月10日以241號存證信函通知被告解除契約，經被告於111年8月11日收受，內容詳如本院卷第38至39、104頁。
肆、本院之判斷：
一、按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。
但不得以其無效對抗善意第三人。
虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87條定有明文。
次按稱消費借貸者，謂當事人一方移轉金錢或其他代替物之所有權於他方，而約定他方以種類、品質、數量相同之物返還之契約，民法第474條第1項亦有明定。
又按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權者，為信託的讓與擔保，債務人如不依約清償債務，債權人得將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償（最高法院70年台上字第104號判決意旨參照）。
二、經查：
㈠兩造雖於111年6月7日簽立系爭買賣契約，第3條記載買賣價金為1,500萬元，並於111年6月7日簽約時給付75萬元，於111年7月30日完稅時給付75萬元，於111年8月19日撥款代償被告貸款時給付尾款1,350萬元（見本院卷第124、139頁）。
然原告並未於111年6月7日依約給付被告75萬元，被告簽約時亦未表示異議，嗣原告於111年6月20日又未依系爭買賣契約所定前述時程，逕自匯入200萬元至履保專戶，均有違一般買賣交易常態。
原告固主張該200萬元中之125萬元係提前清償有利於被告云云，惟在原告代償系爭房地原有抵押權債務前，該款項均在履保專戶內，被告無法取得，原告對此當知之甚詳，其所為目的顯非在於履行系爭買賣契約第3條第2項所定價金給付義務，自無從據此認定兩造間確有成立系爭買賣契約之真意。
㈡再觀之系爭買賣契約第6條第4項記載地政規費、設定規費、印花稅、地政士業務執行費、簽約費、火險及地震險費、貸款相關費用、契稅、實價登錄費、履保費由原告負擔；
公證或監證費、簽約費、塗銷費、土地增值稅、實價登錄費、履保費由被告負擔（見本院卷第141頁）。
惟於同日兩造所簽立之增補契約第2條則約定本案件所有相關等費用（如稅費、地政規費、代書費等），均由被告負擔（見本院卷第172頁），核與一般買賣交易係由雙方各自負擔費用乙節不符，倘兩造確有買賣之真意，被告實無推翻系爭買賣契約之約定，額外負擔本應由原告支付之費用之必要。
㈢又兩造於簽立系爭買賣契約同時另簽立同意書，約定被告願意依系爭買賣契約成交總價中折價補貼原告全室裝潢工程款費用300萬元，俟原告支付尾款，同時扣除補貼工程款（見本院卷第238頁），即系爭買賣契約實際總價為1,200萬元。
而被告於簽立系爭買賣契約時，系爭房地設定有訴外人新北市中和地區農會第一、二順位最高限額抵押權擔保債權總額660萬元、240萬元，及趙子葶第三順位最高限額抵押權擔保債權總額560萬元，此有原告提出之土地及建物登記謄本在卷可稽（見本院卷24至29頁），可知被告負債累累。
倘被告確實係出賣系爭房地，自當要賣得高價，以期於償還上開抵押權債務後，仍有餘額可供己用，究無反於一般買賣交易，而補貼原告應自行負擔之鉅額裝潢費用之必要，足見被告所辯兩造間並無買賣系爭房地之真意，被告係欲透過系爭房地所有權移轉登記，向原告借款1,200萬元乙節，應屬真實。
㈣另依兩造簽立之增補契約第4條約定，原告同意於完成交屋後將系爭房地出租予被告，租期自交屋日起算，第1年租金每月4萬元，第2年租金每月4萬5千元（見本院卷第128頁）。
參以兩造簽立之買回協議書第1條約定，於立約日起算2年，第1年被告以1,300萬元，第2年以1,400萬元向原告買回系爭房地；
第2條約定，被告之買回請求權，期間逾2年或雙方所簽立之租賃契約任何一期遲繳逾5天後，該請求權即屬消滅，原告有權將系爭房地出售予第三人，且被告絕無異議，若屆時被告無法購回，原告得自由處分系爭房地（見本院卷第234頁）。
倘被告確實出賣系爭房地，自可以高價賣出，究無再以前揭高額租金回租系爭房地，並訂立上開嚴苛買回條件之必要，更可證被告所辯其欲透過移轉系爭房地所有權登記向原告借款1,200萬元，始簽立上開契約，約定每月付息，2年內可買回乙節，係屬真實。
三、綜上所述，兩造雖形式上簽立系爭買賣契約，惟與上開同意書、增補契約、買回協議書相互觀之，足認兩造間就系爭房地並無買賣之真意，依前揭法條規定及判決意旨，系爭買賣契約係屬通謀虛偽意思表示，應屬無效，兩造間隱藏之法律行為乃消費借貸及信託讓與擔保，即由被告向原告借款1,200萬元，利息於第1年為每月4萬元、第2年為每月4萬5千元，並將系爭房地所有權移轉登記至原告名下以為擔保，原告交付借款方式係以其名義貸款清償被告積欠之抵押權債務，再將餘額交付被告，而被告清償借款期限為2年，逾期付息或逾2年期限，系爭房地即任由原告處分，故本件應適用消費借貸及信託讓與擔保之規定，原告依無效之系爭買賣契約第8條第1項約定，請求被告給付違約金200萬元，即無理由，應予駁回。
四、至於原告雖聲請向臺灣臺北地方檢察署調取原告所涉詐欺案件卷宗，並聲請傳喚證人即富頂公司業務員劉思賢，待證系爭買賣契約係屬正常交易（見本院卷第252頁）。
然上開調查證據之內容均未脫離兩造於111年6月7日簽立之所有契約，而兩造對有簽立上開契約之事實均不爭執，並經本院綜合審認結果如前，故原告上開調查證據之聲請，核無必要，應予駁回。
五、從而，原告依系爭買賣契約第8條第1項約定，請求被告給付200萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所依附，應併予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，附此敘明。
陸、本件訴訟費用額確定20,800元（即第一審裁判費20,800元），依民事訴訟法第78條規定，由敗訴之原告負擔。
柒、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 4 月 7 日
民事第二庭 法 官 蘇錦秀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 7 日
書記官 詹欣樺