臺灣士林地方法院民事-SLDV,111,訴,1532,20230927,1

臺灣士林地方法院民事判決
111年度訴字第1532號
原 告 劉曣全
訴訟代理人 江曉俊律師
複 代理人 黃光賢律師
被 告 吳聲堯
訴訟代理人 林鼎鈞律師
董之頤律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國112年8月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬伍仟元，及其中新臺幣壹拾萬伍仟元自民國一百一十一年十一月九日起、其中新臺幣伍萬元自民國一百一十一年十一月三十日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔十分之二，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行；

但被告如以新臺幣壹拾伍萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

查原告起訴時之聲明原請求被告給付新臺幣（下同）74萬359元本息【見臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）111年度訴字第4210號卷（下稱北院卷）第9頁】，嗣變更請求之本金為72萬359元（見本院卷二第29、30頁），核其所為乃縮減應受判決事項之聲明，與前開規定並無不合，自應准許。

貳、實體事項

一、原告主張：訴外人紅馬不動產經紀有限公司（下稱紅馬公司）於民國於111年7月13日，代理被告與伊簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定將桃園市○○區○○路000號21樓房屋（下稱系爭房屋）出租予伊，每月租金3萬1,000元，租賃期間自同年月24日起至112年7月23日止，伊已於111年7月13日交付第1個月租金3萬1,000元及押租金6萬2,000元，紅馬公司並於同日代理被告將系爭房屋點交予伊。

詎伊於同年月20日前往系爭房屋後，發現系爭房屋有黴菌及異味滿佈之瑕疵，且其室內總揮發性有機化合物濃度超過室內空氣品質標準第2條所定數值，伊雖持續透過紅馬公司向被告反映，然被告拒絕修繕，致系爭房屋無法達到合理使用之狀態，伊遂委由訴外人蔡雅琪依序於同年月20日、同年月26日委託訴外人香港商莊臣綠色害蟲防制有限公司臺灣分公司（下稱莊臣公司）至系爭房屋進行防霉、除霉勘查服務，及專業防霉除菌服務、隱藏式冷氣（出風口）清潔服務，再於同年月26日委託訴外人洗潔家專業清潔公司至系爭房屋進行豪華家庭除蟎、客廳房間除蟎，致伊支出修繕費用共計4萬900元。

又系爭房屋因存有前開瑕疵無法居住，致伊支出自111年7月25日起至同年月30日止之住宿費用共計9,724元，且被告提供具有上開瑕疵之系爭房屋，已侵害伊之居住安寧人格法益，爰依民法第179條、第184條第2項、第227條第1項準用第231條第1項、第430條、第227條之1準用第195條規定，請求被告賠償前開共計5萬624元之財產上損害及50萬元之非財產上損害。

另被告明知伊有迫切使用房屋之需求，竟出租存有前開瑕疵之系爭房屋，並於同年7月31日單方終止系爭租約，致伊陷於無處可居之窘境，伊因而支出自111年7月31日起至同年8月4日之住宿費用共計7,885元、搬家費用3,300元、倉庫租賃費用3,550元，及因提起本件訴訟支出律師費用7萬元，爰依系爭租約第1條第3項、第6條第2項約定、民法第184條第1項後段、第2項規定，請求被告給付提前終止系爭租約之違約金6萬2,000元、律師費用7萬元及前揭1萬4,735元之財產上損害。

復依民法第179條規定，請求被告返還終止後之預付租金2萬3,000元等語。

並聲明：被告應給付原告72萬359元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

二、被告則以：系爭房屋並無原告所稱之瑕疵，又原告前已表明願自行承擔除黴修繕費用，且並未定期催告伊修繕，況系爭房屋經原告修繕後，仍未解決異味問題，其於終止前支出之費用與所受損害間，亦不具相當因果關係。

另原告未曾入住系爭房屋，其居住安寧權未受侵害，不得請求精神慰撫金。

再兩造係於111年8月1日合意終止系爭租約，並非伊單方終止，且系爭租約效力已因終止而消滅，原告不得據此請求違約金及律師費用，其請求之違約金亦屬過高，應予酌減。

又系爭契約第1條第3項屬於賠償總額預定性質之違約金，原告不得再請求伊賠償因終止系爭租約所生之損害，伊亦無故意以背於善良風俗之方法加損害於原告之行為。

且室內空氣品質管理法第3條第1款已將「室內」之範圍限縮於供公眾使用之建築物，不適用於系爭房屋，原告不得執該法授權訂定之室內空氣品質標準第2條規定，主張伊有違反保護他人法律之情形等語，資為抗辯。

並聲明：㈠、原告之訴駁回；

㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：

㈠、被告於111年7月11日與紅馬公司簽立不動產租賃委託書（如本院卷一第62頁所示），委託紅馬公司就系爭房屋代為處理不動產租賃事宜，吳聲堯與紅馬公司復於同年月13日簽立代理簽約授權書（如本院卷一第64頁所示）。

㈡、紅馬公司於111年7月13日（租約誤載為11日）代理被告與原告簽立系爭租約（如北院卷第25至35頁所示），將系爭房屋出租予原告，每月租金3萬1,000元，租賃期間自同年月24日起至112年7月23日止，原告於111年7月13日已交付同年月24日起至同年8月23日止之租金3萬1,000元及押租金6萬2,000元予紅馬公司，紅馬公司並於111年7月13日將系爭房屋點交予原告。

㈢、原告自111年7月20日起至同年8月1日止與紅馬公司負責人即訴外人莊皓鈞有如北院卷第69至97頁所示對話紀錄。

原告於同年7月13日與曾齡萱有如本院卷一第148頁所示對話紀錄。

㈣、原告自111年7月25日起至同年8月5日支出住宿費用共1萬7,609元（計算式：1,299元＋900元＋1,299元＋1,299元＋2,377元＋2,550元＋2,188元＋1,299元＋1,800元＋1,299元＋1,299元）。

㈤、原告於111年8月4日與訴外人苔苔有限公司（下稱苔苔公司）簽立租賃契約書，約定由原告向苔苔公司承租倉庫，每月租金3,300元，租賃期間自同日起至同年10月3日止，原告並於當日支出倉庫租金3,300元及鎖頭費用250元，共計3,550元。

原告於同年8月1日支出本件訴訟之律師撰狀費用2萬元、於同年11月4日支出本件訴訟之律師後續委任費用5萬元。

㈥、原告之同居人蔡雅琪於111年7月20日委託莊臣公司至系爭房屋進行防霉、除霉勘查服務，並於當日支出3,500元，又於同年月26日委託莊臣公司至系爭房屋進行專業防霉除菌服務、隱藏式冷氣（出風口）清潔服務，並於當日支出3萬4,400元，及於同年7月26日委託訴外人洗潔家專業清潔公司至系爭房屋進行豪華家庭除蟎、客廳房間除蟎，並支出3,000元。

另蔡雅琪於111年8月4日委請訴外人桃園快樂屋搬家公司至系爭房屋搬遷，並於當日支出搬遷費用3,000元。

㈦、原告已於112年2月14日收受被告返還系爭租約之押租金6萬2,000元。

四、本院得心證之理由：

㈠、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；

債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任；

債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害；

租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第227條第1項、第227條之1、第231條第1項、第430條分別定有明文。

又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

當事人之一方因可歸責於他方之事由，致不能給付者，得請求對待給付。

但其因免給付義務所得之利益或應得之利益，均應由其所得請求之對待給付中扣除之，同法第179條、第267條亦分別著有明文。

惟按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間有相當因果關係為其成立要件（最高法院30年渝上字第18號判決先例意旨參照）。

經查：⒈證人張曉誕於本院到庭證稱：伊任職於莊臣公司，伊於111年7月20日有至系爭房屋勘查，一到現場就有聞到很久沒人住悶悶的味道，房間、客廳的櫃子、廁所、冰箱均有發霉等語（見本院卷二第86頁），及證人蘇錦麟於本院到庭證稱：伊於111年7月20日有與張曉誕至系爭房屋勘查，一進系爭房屋就有味道，是發霉的味道等語（見本院卷二第91、92頁），核與原告與紅馬公司負責人莊皓鈞於111年7月20日對話紀錄中顯示：「莊皓鈞：…據我進去跟屋主進去看，就只是太久沒開，然後有霉味而已，對，因為…老實講，它很久沒住過人」、「屋主上次來清掃的時候，有開，就是一開，他就覺得有霉味」、「他很久沒有住人啦，起碼有接近一年沒有住人」等語（見本院卷二第268、270頁）大致相合，並有系爭房屋之現場照片可考（見北院卷第37至67頁），固堪認系爭房屋存有黴菌及霉味之現象。

惟黴菌係普遍存在於周遭生活環境之微生物，臺灣氣候高溫濕熱，適合黴菌之生長，則吾人日常生活中，黴菌之存在實不可避免，尚難苛求出租人提供毫無黴菌之房屋予承租人，是仍須以該黴菌數量或產生之異味已逾越一般人容忍限度為必要，始得謂出租人未依債之本旨而為給付，並負有修繕之義務。

⒉惟證人張曉誕證稱：伊於111年7月26日至系爭房屋進行防霉、除霉工程時，並未攜帶得檢測黴菌數量之儀器到場等語（見本院卷二第90頁），則系爭房屋之黴菌數量是否已經逾越一般人容忍限度，已有疑義。

⒊再原告主張系爭房屋進行防霉、除霉工程前、後之VOC檢測數值依序為4.3ppm、0.9ppm，固據提出儀器照片為憑（見本院卷一第446、448頁），又證人張曉誕雖證稱：本院卷一第446頁是工程前的照片，VOC是檢測有機化合物，這台機器雖然是顯示VOC，但實際上是測TVOC，這台儀器不會顯示確定是什麼氣體，該儀器上顯示VOC4.3ppm即代表空氣裡面有機化合物的某些氣體超過國家標準，但不知道是哪些氣體，因為機器不會顯示等語（見本院卷二第88、89、90頁），及證人蘇錦麟證稱：VOC是總揮發性有機化合物，它的英文是TVOC，簡稱VOC，其檢測內容為香水、酒精等總共200多種物質，但無法具體檢測出何種物質，VOC檢測數值顯示4.3ppm代表已超過國家標準等語（見本院卷二第93、95頁），然參諸室內空氣品質標準第3條第5款規定：總揮發性有機化合物（TVOC，包含：十二種揮發性有機物之總和）：指總揮發性有機化合物之標準值係採計苯（Benzene）、四氯化碳（Carbontetrachloride）、氯仿（三氯甲烷）（Chloroform）、1,2-二氯苯（1,2-Dichlorobenzene）、1,4-二氯苯（1,4-Dichloroben-zene）、二氯甲烷（Dichloromethane）、乙苯（EthylBenzene）、苯乙烯（Styrene）、四氯乙烯（Tetrachloroethylene）、三氯乙烯（Trichloroethylene）、甲苯（Toluene）及二甲苯（對、間、鄰）（Xylenes） 等十二種化合物之濃度測值總和，足見室內空氣品質標準規定之總揮發性有機化合物（TVOC）係採計前開12種化合物之濃度測值總和，實與莊臣公司使用之VOC檢測儀器乃檢測200餘種物質，顯不完全一致，則證人張曉誕、蘇錦麟證稱莊臣公司前開VOC檢測儀器就是測TVOC云云，尚難逕採。

且依證人張曉誕、蘇錦麟前揭證述內容，可知莊臣公司使用之VOC檢測儀器無法顯示其測得者為何種物質，實無從以系爭房屋進行防霉、除霉工程前，其VOC檢測數值為4.3ppm，遽認系爭房屋之總揮發性有機化合物已逾室內空氣品質標準第2條0.56ppm之規定。

⒋況證人蔡雅琪於本院到庭證稱：系爭房屋於111年7月26日進行完除霉、防霉工程後，味道完全沒有改善，伊又聞到原本的異味等語（見本院卷二第102、103頁），此亦為原告所不爭執（見本院卷二第265頁），堪認原告委由蔡雅琪出面委託莊臣公司進行防霉、除霉勘查服務，及防霉除菌服務、隱藏式冷氣（出風口）清潔服務後，仍未能改善原告主張之異味瑕疵，即無從認定原告支出該部分修繕費用共計3萬7,900元（計算式：3,500元＋3萬4,400元＝3萬7,900元），與其主張被告未提供符合約定使用收益狀態之系爭房屋間，存有相當因果關係。

再蔡雅琪於111年7月26日委託洗潔家專業清潔公司至系爭房屋進行豪華家庭除蟎、客廳房間除蟎，並支出3,000元乙節，雖為兩造所不爭執（見不爭執事項㈥），惟原告亦未證明該部分費用之支出，與其主張系爭房屋存有前開瑕疵間，有何關聯性及必要性。

是原告請求被告賠償前開修繕費用共計4萬900元（3萬7,900元＋3,000元＝4萬900元），尚非有理。

⒌另原告自111年7月25日起至同年月30日止，支出住宿費用共計9,724元，雖為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣），然原告所舉證據尚不足以證明系爭房屋存有之黴菌數量或異味已逾越一般人所能容忍之限度，亦無法證明系爭房屋之總揮發性有機化合物已逾室內空氣品質標準第2條0.56ppm之規定，均如前述，則系爭房屋是否已達完全無法居住，致原告須外宿之狀態，實有未明，亦難認原告得請求此部分費用。

⒍又原告承租系爭房屋後，未曾實際入住系爭房屋乙節，為原告所不爭執（見本院卷一第43頁），即無從認定原告之居住安寧人格法益有遭侵害之情事，是原告主張因系爭房屋存有前開瑕疵，侵害其居住安寧人格法益，受有非財產上損害云云，亦非可採。

⒎從而，原告依民法第179條、第227條第1項準用第231條第1項、第430條、第227條之1準用第195條規定，請求被告賠償5萬624元財產上損害及50萬元之非財產上損害，均屬無據。

㈡、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院104年度台上字第1150號判決要旨參照）。

經查：⒈系爭租約第1條第3項約定：租賃契約任何一方因個人因素欲提前終止租約者，需於一個月前以書面、簡訊通知他方，並賠償他方相當於一個月租金之違約金，提出解約之一方若未於一個月前告知他方，而欲臨時解除契約者，則需支付相當於二個月租金之違約賠償金（見北院卷第25頁），可知該條約款究竟係針對「提前終止契約」或「解除契約」所為約定，其用語尚有歧異，惟契約之解除，係當事人一方行使解除權，使契約之效力溯及既往失其效力，而回復締結契約前之狀態；

契約之終止，乃契約當事人行使終止權，使契約向將來消滅之單方意思表示，而租賃契約乃繼續性契約關係，探究雙方當事人訂立該條約款之真意，應係針對使契約向將來消滅之終止權行使而設，並非處理使契約效力溯及既往消滅之問題，是該條約款後段所稱之「解約」、「解除契約」，應係指「終止契約」之意，合先敘明。

⒉參諸原告與紅馬公司之負責人莊皓鈞自111年7月30日19時8分許起至同日19時52分許之訊息對話紀錄：「莊皓鈞：你們的訴求。

再麻煩打好我在傳給屋主。

原告：小莊您好，以上的部份謝謝您，我們的訴求再麻煩您通知屋主、以下是我們的訴求：⒈修繕異味問題的費用⒉延後起住日期至異味問題解決⒊補貼每日1000元的外宿費用（從告知日到處理好為止，我們目前已經外宿五日，每天住宿約2000多元，且不知問題何時能解決）。

先前我們已經自費處理黴菌及各種清潔問題，總花費已超過5萬元，且目前外宿持續開銷，希望屋主能理解沒有房客承租房子的目的是幫屋主修繕房屋，如果屋主還是不願意接受以上訴求，我們可能會不得已透過訴訟請求所有前面支付費用（包含除霉費用與住宿費用）以及解除契約的違約金等，謝謝。」

，嗣莊皓鈞於同年月31日12時59分許撥打語音通話予原告，其對話內容：「…莊皓鈞：我們既然沒有要處理，我們就是退你押金，如果你覺得我們沒有要處理，我就退你押金，你覺得都是我們責任，我們責任導致空氣這樣，那好，我們真的沒有辦法處理。

…原告：像前面是很久沒人住，然後後來是發現有黴菌，然後昨天來看又變成說是。

莊皓鈞：你們要跟我灰（臺語），我也會跟你們灰，那是你們主張，坦白說我今天服務就只到這邊…你也可以主張去告我，告我們公司，告屋主…我今天就講到這邊，兩押我可以退，對，就請你們搬走，可是那些錢我們就說了，我們不會負擔。

然後，屋主的部分，空氣的部分你們可以去告，敗訴的部分，就是由誰敗訴，支付所有的那個費用」，嗣原告與莊皓鈞並接續有以下之訊息對話紀錄：「你今天方便點交嗎。

點交完成現場會把2押退您。

原告：目前開車中，晚點以訊息回覆您。

莊皓鈞：好的。

原告：您好，這個部分涉及層面較廣，我們還在討論中，近日會給您回覆。

莊皓鈞：那是你們的事。

我們就是解約。

今天你沒時間也沒關係。

我在另外約時間點交。

8/5下午2點半你ok嗎」，有上開訊息對話截圖、對話譯文可考（見北院卷第95、97頁、本院卷一第144、146頁），由上可知，原告因其主張之瑕疵，於111年7月30日向被告提出前開訴求後，莊皓鈞於翌日致電原告表示無意處理，並明確向原告表示「我們既然沒有要處理，我們就是退你押金」、「兩押我可以退，對，就請你們搬走」、「那是你們的事。

我們就是解約。

今天你沒時間也沒關係。

我在另外約時間點交」等語，足見被告之代理人紅馬公司已於111年7月31日向原告表明請其搬離系爭房屋，並邀約於同年8月5日進行點交。

又原告與紅馬公司於111年8月5日簽立之文件記載「桃園市○○區○○路000號21樓。

甲乙雙方同意8/5下午3：03點交，屋況無異狀」等語（見本院卷二第109頁），可知原告已於111年8月5日依被告之代理人紅馬公司之約，將系爭房屋點交歸還紅馬公司。

本院審酌兩造簽立系爭租約之原因事實，及原告向被告承租系爭房屋乃在取得使用系爭房屋之經濟目的，惟被告及其代理人無意處理原告提出之訴求，而拒絕續為提供系爭房屋，暨被告之代理人紅馬公司已明確表示要「解約」所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，堪認被告代理人紅馬公司之真意乃在向原告為終止系爭租約之意思表示，該終止意思表示已到達原告，核與系爭租約第1條第3項後段約定並無不合，是原告主張被告已於111年7月31日單方終止系爭租約等語，應屬可採。

⒊至被告抗辯兩造乃於111年8月1日合意終止系爭租約云云。

惟查：⑴證人莊皓鈞固於本院到庭證稱：原告於111年7月30日在系爭房屋說要屋主支付清潔費、住宿費、檢測費，如果不支付，他們要終止租約，伊於同年月31日向原告表示被告不同意負擔該部分費用，同意終止租約，所以是被告同意原告終止租約，不是被告單方要終止租約等語（本院卷二第79頁），惟此與證人莊皓鈞與原告於111年7月31日簡訊對話紀錄中向原告表示「你今天方便點交嗎。

點交完成現場會把2 押退您」、「我們就是解約今天你沒時間也沒關係。

我在另外約時間點交8/5 下午2 點半你OK嗎」之語意明顯不符。

另遍觀原告、蔡雅琪與莊皓鈞、系爭房屋所在社區之經理吳毓芳等人於111年7月30日在系爭房屋之對話譯文（見本院卷一第302至315頁、卷二第273至285頁），至多僅有原告、蔡雅琪向莊皓鈞表達調整起租日、由屋主負擔原告一日1,000元外宿費用、處理異味等訴求，若被告不同意，將尋求法律途徑求償等節（見本院至卷二第285頁），未見原告曾表示欲提前終止租約之意。

況原告於莊皓鈞在111年7月31日表示當日要點交系爭房屋之際，尚稱：這個部分涉及層面較廣，我們還在討論中等語（見北院卷第97頁），益徵原告斯時尚無終止系爭租約之意。

再參以由紅馬公司單方出具，未經原告簽署之111年8月5日終止房屋租賃契約書第3條記載：「臨時解約62000元違約金。

7/30乙方（即原告）不履行合約起租日。

因乙方違約，由紅馬不動產經紀有限公司向乙方約定點交日，約7/31乙方無回應，約8/5乙方同意點交」（見本院卷一第82頁），及證人莊皓鈞證稱：上開終止房屋租賃契約書是伊於111年8月5日點交系爭房屋時寫的，原告當下不願意簽，因為原告不願意支付提出終止租約6萬2,000元的違約金等語（見本院卷二第80、81頁），暨原告、蔡雅琪與莊皓鈞於111年8月5日點交時之對話內容：「蔡雅琪：可是我們這邊沒有合意。

莊皓鈞：因為你已經不履行我們合約了。

…因為我們是起租日就是7月24日…然後我們這邊有講到說，簽約當下合約正式生效，非租賃期間的起租日。

蔡雅琪：我們那時是提出一個協商。

莊皓鈞：你們當時就是，你們提出的協商式叫做說，什麼時候處理完異味什麼時候起租，阿那時候已經超過起租你才這樣，就是在拒絕起租，拒絕履行合約。

蔡雅琪：可是這樣的話，照上面的用詞，我們可能沒有辦法簽名。

…蔡雅琪：但是我們並沒有對於起租日是7月24日這件事件提出異議，我們只是說我方希望可以調整。

…莊皓鈞：你那時候已經超過起租日了…所以那是不是就等於等同你不想履行這個合約的租約期間…。

蔡雅琪：我們口述的時候，從來沒有提終止契約。

莊皓鈞：你們就，你們沒有講終止契約，可是你們講的是什麼時候起租。

…原告：我們無法接受的是我們跟屋主提出的訴求，竟然會變成，等同於，被說成我們解除契約。

莊皓鈞：你們當下就…，因為這個起租日延後就等同解，不履行我們合約，我們合約是建立在這個租約期間內。

…原告：我們7月30是，要求我們提出訴求，我們7月30日提出訴求，7月31接到電話說我們被解除契約…。

蔡雅琪：或者是附註說，甲方同意解除，但乙方不同意這樣。

原告：不然就是不能簽」等語（見本院卷二第286、287、290、291、293頁），在在顯示原告直至111年8月5日交還系爭房屋前，均無與被告合意終止系爭租約之意。

復綜衡證人莊皓鈞於111年7月31日、同年8月5日與原告、蔡雅琪交涉系爭租約終止、點交之際所為對話，及上開終止房屋租賃契約書所載之內容，皆係以原告拒絕履行合約起租日為由，主張原告有違約情事，未曾提及原告曾於111年7月30日表示若被告不願支付清潔費、住宿費、檢測費，即欲終止系爭租約乙節，益見證人莊皓鈞前開證述內容與客觀事證並不相符。

末佐以證人莊皓鈞乃被告代理人紅馬公司之負責人，且系爭租約後續修繕、終止、點交事宜均由莊皓鈞出面處理等節，為兩造所不爭執，可知證人莊皓鈞與被告之利害關係一致，顯有迴護被告之情，其證詞憑信性尚值存疑，準此，自難以證人莊皓鈞前開與客觀事證不符、具有瑕疵之證述內容遽為有利於被告之認定。

⑵至證人吳毓芳固亦於本院到庭證稱：伊為系爭房屋所在社區之經理，伊當天有聽到原告有跟莊皓鈞說如果屋主不願意負擔他們的住宿費、清潔費、檢修費，他們會終止合約，並透過法律途徑向屋主索取該等費用等語（見本院卷二第97頁），惟證人吳毓芳在本院僅提示原告、蔡雅琪、莊皓鈞、吳毓芳於111年7月30日在系爭房屋內之對話內容譯文，尚未詢問當日是否聽聞原告曾向莊皓鈞表示若屋主不願意負擔住宿費、清潔費、檢修費，其欲終止合約之際，證人吳毓芳立即陳稱：「該內容不是那麼完整，當天我有聽到原告有跟莊皓鈞說如果屋主不願意負擔他們的住宿費、清潔費、檢修費，他們會終止合約，並透過法律途徑向屋主索取該等費用」等語（見本院卷二第97頁），且該部分內容與證人莊皓鈞前開證述內容幾近一致，再參以證人吳毓芳與莊皓鈞於110年5月18日結婚，為證人吳毓芳證述明確（見本院卷二第96頁），可見證人吳毓芳與莊皓鈞關係密切，其證述之憑信性甚為薄弱，是否可採，顯有疑義。

又證人莊皓鈞前開證述內容具有瑕疵，已如前述，自無從以證人吳毓芳此部分同具疑慮之證詞資為補強，而作為有利於被告之認定。

⑶從而，被告抗辯兩造乃於111年8月1日合意終止系爭租約云云，洵非可採。

⒋準此，系爭租約既經被告於111年7月31日單方終止，原告並於同年8月5日將系爭房屋點交予被告，則原告主張被告未於1個月前通知終止，依系爭租約第1條第3項規定，請求被告給付2個月租金額6萬2,000元作為違約賠償金，自非無據。

⒌至被告抗辯上開違約金有過高情事云云，按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條固有明文。

又民法第252條之立法意旨乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，然前揭實體法酌減違約金之規定，並不能排除訴訟法法理之適用，亦即所謂「違約金過高」之事實，仍需由當事人依我國民事訴訟辯論主義內涵主張暨舉證。

再當事人間有關違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意思及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。

查被告於111年7月31日單方終止系爭租約，並於同年8月5日即收回系爭房屋，已如前述，可知被告自通知終止系爭租約起至實際收回系爭房屋，僅歷時5日；

又依系爭租約第1條第3項約定，被告欲提前終止系爭租約，必須在1個月前通知原告，同時支付1個月租金作為違約金，若未於1個月前通知，則需支付2個月租金作為違約金，方可提前終止系爭契約，則支付2個月租金額之違約金既為被告取得單方終止權之代價，再請求法院酌減該違約金，顯有違誠實信用原則。

復衡諸原告為大學畢業，目前擔任公司負責人（見本院卷一第279、280頁），被告亦為大學畢業，退休前曾擔任公司總經理（見本院卷一第496頁），堪認兩造之知識、經驗尚屬相當，被告並非經濟上或資訊上弱勢之當事人，況系爭租約實乃被告之代理人紅馬公司預先擬定之定型化契約（見北院卷第25至35頁），益見被告對於違約金之約定知之甚明，並於簽約時已盱衡自己履約之意願、經濟能力，本諸自由意識決定欲循此管道出租系爭房屋，自應受該違約金約定之拘束，法院亦應予尊重，始符契約約定之本旨。

此外，被告復未能舉證證明上開違約金有何過高之情事，則其空言抗辯原告請求之違約金過高，應予酌減云云，難謂有理。

⒍系爭租約第6條第2項約定：本合約若因任一方違約及爭議導致雙方涉及訴訟者，違約方需負擔他方損失之訴訟費、律師費及相關因訴訟而衍生之費用（見北院卷第29頁）。

查原告得依系爭租約第1條第3項約定，請求被告賠償未於1個月前告知提前終止之「違約」賠償金，已認定如前，堪認被告確實屬於系爭租約第6條第2項所稱之「違約方」。

又原告於111年8月1日支出本件訴訟之律師撰狀費用2萬元，於同年11月4日支出本件訴訟之律師後續委任費用5萬元，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈤），是原告依系爭租約第6條第2項約定，請求被告給付本件訴訟之律師費用共計7萬元，亦非無據。

㈢、按法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上原因，而其後不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

查原告於111年7月13日已交付系爭租約自同年月24日起至同年8月23日止之租金3萬1,000元，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡），惟系爭租約已於111年7月31日經被告提前終止，業如前述，則被告收受自111年8月1日起至同年月23日之租金2萬3,000元（計算式：3萬1,000元×23/31＝2萬3,000元），即屬無法律上原因，是原告依民法第179條規定，請求被告返還預收租金2萬3,000元，自屬有理。

㈣、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。

故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項固有明文。

惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

原告主張被告明知其有迫切使用系爭房屋之需求，竟出租存有前開瑕疵之系爭房屋，並於同年7月31日單方終止系爭租約，致其陷於無處可居之窘境，已構成民法第184條第1項後段之侵權行為云云，為被告所否認，自應由原告負舉證之責。

查被告於111年7月31日提前終止系爭租約，固認定如前，惟系爭租約第1條第3項既已約定契約當事人均得提前終止租賃契約，即難認被告有何故意以背於善良風俗之方式加損害於原告之情事。

是原告依民法第184條第1項後段規定，請求被告賠償系爭租約終止後所生之住宿費用7,885元、租賃倉庫費用3,550元、搬家費用3,300元損害，難認有理。

㈤、按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，民法第184條第2項本文定有明文。

又按室內空氣品質管理法第7條第2項授權訂定之室內空氣品質標準第2條規定：總揮發性有機化合物之標準值為0.56ppm。

惟室內空氣品質管理法所稱之「室內」，係指供公眾使用建築物之密閉或半密閉空間，及大眾運輸工具之搭乘空間，該法第3條第1款著有明文，足見依該法授權訂定之室內空氣品質標準第2條規定，乃針對公眾使用建築物之密閉或半密閉空間，及大眾運輸工具之搭乘空間所為規範，而系爭房屋係一般私人住宅，為兩造所不爭執，顯非該法所欲規範之對象，則原告主張被告違反室內空氣品質標準第2條規定，依民法第184條第2項規定，請求被告賠償系爭契約終止前、後之住宿費用共計1萬7,609元、終止前之修繕費用共計4萬900元、終止後之租賃倉庫費用3,550元、搬家費用3,300元，亦非有據。

㈥、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

查被告分別係於111年11月8日、同年月29日收受本件起訴狀、民事訴之變更狀繕本，有本院送達證書、民事訴之變更狀可稽（見本院卷一第22、46頁），被告經此起訴、追加起訴請求後，迄未給付，應負遲延責任，是原告就其得請求被告給付10萬5,000元（計算式：6萬2,000元＋2萬元＋2萬3,000元＝10萬5,000元），及追加起訴請求被告給付5萬元（律師費用部分）之未定期限債務，併依序請求自起訴狀繕本送達翌日即111年11月9日、民事訴之變更狀繕本送達翌日即同年月30日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦屬有據，逾此範圍之請求，則非有理。

五、綜上所述，原告依民法第179條、第184條第1項後段、第2項、第227條第1項準用第231條第1項、第430條、第227條之1準用第195條規定、系爭租約第1條第3項、第6條第2項約定，請求被告給付15萬5,000元（計算式：6萬2,000元＋7萬元＋2萬3,000元＝15萬5,000元），及其中10萬5,000元自111年11月9日、其中5萬元自同年月30日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

六、本判決原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告得為假執行。

另被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，於法並無不合，爰酌定相當金額併宣告之。

七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 112 年 9 月 27 日
民事第二庭 法 官 黃筠雅
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 9 月 28 日
書記官 陳芝箖