臺灣士林地方法院民事-SLDV,111,重訴,80,20230426,1

臺灣士林地方法院民事判決
111年度重訴字第80號
原 告 梁素珍
張永杰
莊桂瑩
張世昌
陳凱宜
陳立基
王國安
鍾文欽
上八人共同
訴訟代理人 陳建霖律師
被 告 胡添傑
張瑞濱
上二人共同
訴訟代理人 陳勵新律師
上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國112年3月31日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告胡添傑應將座落臺北市○○區○○段○○段0000地號、門牌號碼臺北市○○區○○路000○000○000○000號5層公寓之頂樓平台上，如附圖編號A部分所示增建物拆除，將該增建物占用之頂樓平台返還予原告及其他全體共有人。

二、被告張瑞濱應將座落臺北市○○區○○段○○段0000地號、門牌號碼臺北市○○區○○路000○000○000○000號5層公寓之頂樓平台上，如附圖編號B部分所示增建物拆除，將該增建物占用之頂樓平台返還予原告及其他全體共有人。

三、被告胡添傑應將座落臺北市○○區○○段○○段0000地號、門牌號碼臺北市○○區○○路000○000○000○000號5層公寓之頂樓屋頂梯間突出平台上，如附件照片中左側之水塔一座拆除，將該水塔占用之頂樓屋頂梯間突出平台返還予原告及其他全體共有人。

四、被告張瑞濱應將座落臺北市○○區○○段○○段0000地號、門牌號碼臺北市○○區○○路000○000○000○000號5層公寓之頂樓屋頂梯間突出平台上，如附件照片中右側之水塔一座拆除，將該水塔占用之頂樓屋頂梯間突出平台返還予原告及其他全體共有人。

五、被告胡添傑應分別給付原告如附表一A1欄位、A2欄位、A3欄位及A4欄位之金額，及其中A1欄位自民國一百一十一年三月二十九日起，A2欄位自民國一百一十一年三月三十日起，A3欄位自民國一百一十一年三月三十一日起，A4欄位自民國一百一十一年四月一日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

六、被告張瑞濱應分別給付原告如附表二A1欄位、A2欄位、A3欄位及A4欄位之金額，及其中A1欄位自民國一百一十一年三月二十九日起，A2欄位自民國一百一十一年三月三十日起，A3欄位自民國一百一十一年三月三十一日起，A4欄位自民國一百一十一年四月一日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

七、被告胡添傑應自民國一百一十一年四月一日起至拆除第一項增建物與第三項水塔，並返還占用之頂樓平台與頂樓屋頂梯間突出平台予原告及全體共有人之日止，按月分別給付原告如附表一B欄位之金額。

八、被告張瑞濱應自民國一百一十一年四月一日起至拆除第二項增建物與第四項水塔，並返還占用之頂樓平台與頂樓屋頂梯間突出平台予原告及全體共有人之日止，按月分別給付原告如附表二B欄位之金額。

九、原告其餘之訴駁回。

十、訴訟費用由被告負擔。十一、本判決第一項、第三項於原告以新臺幣陸拾捌萬元為被告胡添傑供擔保後，得假執行；

但被告胡添傑如以新臺幣貳佰零伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

十二、本判決第二項、第四項於原告以新臺幣陸拾捌萬元為被告張瑞濱供擔保後，得假執行；

但被告張瑞濱如以新臺幣貳佰零伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

十三、本判決第五項得假執行，但被告胡添傑如以新臺幣伍仟零柒拾陸元為原告陳立基預供擔保，另分別以新臺幣壹萬零壹佰伍拾貳元為其他各原告預供擔保，得免為假執行。

十四、本判決第六項得假執行，但被告張瑞濱如以新臺幣伍仟零柒拾陸元為原告陳立基預供擔保，另分別以新臺幣壹萬零壹佰伍拾貳元為其他各原告預供擔保，得免為假執行。

十五、本判決第七項所命各期已到期部分，於原告陳立基以每期新臺幣壹佰零伍元為被告胡添傑供擔保、其他各原告分別以每期新臺幣貳佰壹拾元為被告胡添傑供擔保後，得假執行；

但被告胡添傑如以每期新臺幣參佰零玖元為原告陳立基預供擔保，另分別以新臺幣陸佰壹拾玖元為其他各原告預供擔保，得免為假執行。

十六、本判決第八項所命各期已到期部分，於原告陳立基以每期新臺幣壹佰零伍元為被告張瑞濱供擔保、其他各原告分別以每期新臺幣貳佰壹拾元為被告張瑞濱供擔保後，得假執行；

但被告張瑞濱如以每期新臺幣參佰零玖元為原告陳立基預供擔保，另分別以新臺幣陸佰壹拾玖元為其他各原告預供擔保，得免為假執行。

十七、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：㈠座落臺北市○○區○○段○○段0000地號（下稱系爭土地）、門牌號碼臺北市○○區○○路000○000○000○000號5層公寓（下稱系爭公寓），為一層4戶、共用同一出入口與樓梯之5層樓區分所有建築物。

原告梁素珍、張永杰、莊桂瑩、張世昌、張凱宜、陳立基、王國安、鍾文欽分別為其中144號3樓、146號3樓、144號4樓、144號2樓、142號2樓、146號1樓、142號4樓、142號3樓之所有權人。

被告胡添傑、張瑞濱則分別為其中144號5樓及148號5樓之所有權人。

㈡被告未得系爭公寓全體區分所有權人之同意，逕自占用系爭公寓之頂樓平台，於頂樓平台興建隔間之增建物（被告胡添傑、張瑞濱各自占用面積如臺北市松山地政事務所民國112年1月17日複丈成果圖【下稱附圖】編號A、B部分），用以出租牟利，並於頂樓屋頂梯間突出平台搭設如附件所示之水塔（附件照片中左側、右側之水塔分別為被告胡添傑、張瑞濱所有），以供前述其等興建之增建物使用，使頂樓平台喪失應有之防災避難與通路功能，且因被告為出租而修建之建築物隔間為數不少，使系爭公寓用電、用火之量與次數大幅增加，產生消防災害之嚴重疑慮，被告所為非僅不法侵害系爭公寓全體共有人對於頂樓平台之所有權，更危害系爭公寓之公共安全。

㈢爰依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告各將其興建之增建物及水塔拆除，返還頂樓平台及屋頂梯間突出平台予原告及全體共有人；

又依民法第179條規定，請求被告各給付每一原告自109年11月17日起至111年3月31日止之不當得利新臺幣（下同）23,100元（以每月租金28,000元計算，乘以1/20），另自111年4月1日起至返還前述頂樓平台及屋頂梯間突出平台予原告及全體共有人之日止，各按月給付每一原告1,350元，並願供擔保請准宣告假執行等語。

二、被告則以下列情詞置辯：㈠系爭公寓於73年2月7日興建完成，原屋主於76年間即在頂樓平台興建增建物，在被告109年11月17日買受取得144號5樓、148號5樓及頂樓增建物之所有權前，頂樓增建物已存在系爭公寓長達30餘年，均無人提出排除侵害之民事訴訟或向主管機關提出檢舉，被告購買後亦未變更頂樓增建物之建築結構，可認被告使用系爭公寓頂樓平台，有分管契約或默示分管契約存在。

㈡頂樓增建物已存在系爭公寓長達30餘年，具有一定公示性，被告係信賴頂樓增建物有合法占有權源，依「債權物權化」之法理，原告之所有權應受限制，不得請求被告拆除頂樓增建物。

㈢系爭公寓頂樓並非作為避難空間使用，且被告僅使用頂樓平台各約6分之1空間，未妨害其他共有人逃生，被告復已主動向建築管理工程處提報「違章建築自主檢查表」，另向消防局提報頂樓加蓋已裝設住宅用火災警報器，符合主管機關之管理標準，原告亦未請求拆除142號5樓、146號5樓之頂樓增建物，可見原告30餘年來均未向前屋主請求拆屋還地，卻於被告取得144號5樓、148號5樓所有權後，提起本件排除侵害訴訟，應屬權利濫用。

㈣如認原告得向被告求償不當得利，因依使用執照竣工圖所示，系爭公寓頂樓平台共有4個天井、3組樓梯爬梯，即系爭公寓頂樓平台與其他棟之屋頂平台為互通，非僅有142號、144號、146號、148號之建物所有權人所共有，則不當得利金額應以系爭土地共有人共74人之共有比例持分核算，方屬合理。

㈤聲明為：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。

2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、經查，原告梁素珍、張永杰、莊桂瑩、張世昌、張凱宜、陳立基、王國安、鍾文欽分別為系爭公寓中144號3樓、146號3樓、144號4樓、144號2樓、142號2樓、146號1樓、142號4樓、142號3樓之所有權人；

被告胡添傑、張瑞濱則分別為系爭公寓中144號5樓及148號5樓之所有權人；

附圖所示A部分建築物及附件照片中左側水塔為被告胡添傑所有，附圖所示B部分建築物及附件照片中右側水塔為被告張瑞濱所有等情，為兩造所不爭執，並有建物登記謄本、本院公務電話紀錄可稽（見本院110年度湖司調字第167號卷第37-51、29-35頁、本院卷二第194頁），堪信為真實。

另被告胡添傑、張瑞濱所有建築物各自占用系爭公寓頂樓平台之情形，經本院囑託臺北市松山地政事務所測量後，占用範圍、面積各如附圖編號A、B所示。

四、本院之判斷：㈠被告抗辯系爭公寓屋頂平台有分管契約或默示分管契約存在，為無理由：按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之(最高法院85年度台上字第1120號裁判意旨參照)。

又按沈默與默示意思表示不同，沈默係單純之不作為，並非間接意思表示，除法律或契約另有規定外，原則上不生法律效果。

默示意思表示則係以言語文字以外之其他方法，間接使人推知其意思，原則上與明示之意思表示有同一之效力（最高法院86年度台上字第3609號裁判要旨可參）。

本件原告主張被告無權占用系爭公寓頂樓平台，被告則辯稱渠等使用系爭公寓屋頂平台有分管契約或默示分管契約存在，揆諸上開說明，應由被告就分管協議之存在乙節負舉證責任。

查：1.訊據證人陳昶錦證稱：伊於75年間向建商購買148號5樓房屋，為第一手，伊於148號頂樓平台興建增建物，因伊與144號5樓權利人為好朋友，故伊等講好148號與144號頂樓平台共用互通，一部份用紅磚圍起來，裝上鋁窗，上面搭天花板、鐵皮，提供予長聖宮使用，伊等有預留逃生空間，側邊有留60公分逃生巷道，前面留1米2陽台，施工期間大約半年，沒有人阻止。

後來105年間伊將148號5樓及頂樓增建物一併賣給訴外人謝茂松，伊持有期間沒有人對伊提出訴訟或向主管機關檢舉。

伊與144號5樓一起興建頂樓增建物時，142號、144號、146號、148號只有幾戶，有的還是空屋，好幾戶都沒有人住，是陸續才搬進來等語（見本院卷二第39-44頁）。

證人張芳椿證述：伊於75年間與陳昶錦共同向建商購買148號5樓房屋，持分各2分之1，買的時候同時間在頂樓與144號一起興建增建物，作為一貫道道場使用，有窗戶、天花板上有鐵皮棚架，為開放式，有做落地門但沒有鎖，也有留通道，施工期間應該有半年，沒有人反對。

後來在105年間與144號5樓一起轉賣予謝茂松，伊持有期間沒有人提訴訟或向主管機關檢舉等語（見本院卷第45-49頁）。

2.綜觀上開證人所述，可知渠等於144號、148號頂樓興建增建物時，系爭公寓尚有多戶空屋，自難認渠等占有使用系爭公寓頂樓平台為全體住戶知悉及同意，而認有分管契約存在。

至縱然如證人所述其他住戶未曾反對或異議，亦或基於鄰里情誼或不願多生衝突，而為單純之沉默，並未有何依社會觀念足以間接推知其有「頂樓平台由5樓建物所有權人專用」之默示意思表示存在，自無從僅以頂樓平台之增建物已存在一段時間，其他共有人單純之沈默即推認全體共有人已默示成立分管協議。

此外，被告未能就其抗辯系爭公寓屋頂平台有分管契約或默示分管契約存在乙節，舉證使本院形成確信，其此部分抗辯自不可採。

3.另被告抗辯系爭公寓頂樓平台有分管契約或默示分管契約等債權契約存在乙節，既無從認定為真實，已如前述，則被告抗辯基於「債權物權化」之法理，原告之所有權應受限制云云，亦不可採，附此敘明。

㈡被告抗辯原告提起本件訴訟為權利濫用，並不可採：按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項固有明定。

惟民法第148條權利濫用之禁止，係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。

故權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相當，缺一不可。

是以行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的，縱因權利之行使致影響相對人之利益，亦難認係權利濫用。

查系爭公寓頂樓平台遭被告占有做為私人使用、出租營利（此為被告所自承，見本院卷一第160頁、卷二第70頁、第285頁），與公共利益無涉；

又經本院至現場勘驗，自144號、148號門牌方向之樓梯上至系爭公寓頂樓平台，左方的門出去後右手邊即為144號頂樓增建物，右方的門出去後左手邊即為148號頂樓增建物（見本院卷一第110、130、134、136、138頁），顯不利逃生避難，此情與146號4樓住戶即證人尤建文證稱：頂樓的長聖宮雖有設置一個玻璃拉門，但拉了就開，內部空曠等語（見本院卷一第305-308頁），及證人陳昶錦、張芳椿前述原頂樓增建物之占有使用情形不符，原告主張被告之使用方法使頂樓平台喪失應有之防災避難與通路功能，產生消防災害之嚴重疑慮，危害系爭公寓之公共安全等語，並非無稽，是應認原告訴請被告拆屋還地，乃屬權利之正當行使，在客觀上係為自己及全體共有人之利益，主觀上亦非以損害被告之利益為主要目的，當非屬權利濫用之情形，被告此辯亦不可採。

㈢原告依民法第767條第1項、第821條之規定，請求被告各將其興建之增建物及水塔拆除，返還頂樓平台及屋頂梯間突出平台予原告及全體共有人，為有理由：按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。

各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。

民法第767條第1項、第821條定有明文。

被告未能舉證證明其有占有使用系爭公寓頂樓平台之正當權源，已如前述，則原告依前開規定，訴請被告各將其興建之增建物及水塔拆除，返還頂樓平台及屋頂梯間突出平台予原告及全體共有人，自屬有據。

㈣原告依民法第179條之規定，請求被告給付相當租金之不當得利，為有理由：1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，是被上訴人主張上訴人無權占用系爭土地，可獲得相當租金之利益，致其受有損害，應予返還，核屬有據。

又按城市地方租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項、第105條定有明文。

而土地申報總價額之基準，依土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條等規定，係以土地所有權人依法所申報之地價為其法定地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，則以公告地價之80%為其申報地價。

然租地所建房屋如係供營業之用者，土地承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金應不受土地法第97條規定限制（最高法院107年度台上字第1820號、109年度台上字第187號、109年度台上字第1944號裁判意旨參照）。

2.查系爭公寓走路3分鐘有公車站牌，走路10至15分鐘可至南港火車站，走路5分鐘可至國小，走路2分鐘即有便利商店，走路10分鐘即有大賣場（見本院卷一第111頁勘驗筆錄），堪認周圍附近之生活機能極佳、交通便利。

又144號、148號頂樓增建物各自110年6月10日起至111年6月9日止出租他人，租金每月27,000元（見本院卷一第184-188、190-194頁），148號頂樓增建物自111年5月20日起至112年5月19日止出租他人，租金每月27,000元（見本院卷二第72-77頁），迄至本件言詞辯論終結之日止，144號、148號頂樓增建物均仍係出租中（見本院卷二第285頁），可認被告以增建物無權占用系爭公寓頂樓平台係供出租營業使用，依前揭說明，其基地租金數額計算應不受土地法第97條第1項上限限制，應以系爭土地每年申報地價年息13％計算相當於租金之不當得利為適當。

3.又依臺北市建築管理工程處（下稱北市建管處）111年8月9日函覆系爭公寓使用執照屋頂竣工平面圖，可見系爭公寓與其他三棟連棟建築物係共同座落於系爭土地，頂樓平台相互連接而無牆壁區隔（見本院卷二第84頁），此與系爭公寓與其他三棟連棟建築物74年3月8日之航照圖顯示頂樓平台間並無區隔乙情相符（見本院卷二第234頁），是被告無權占有使用之頂樓平台，應屬共同座落系爭土地之系爭公寓及其他三棟連棟建築物之所有權人所共有，原告各得請求之不當得利數額，應以其等持有系爭土地之應有部分比例計算，方屬有據。

4.查被告胡添傑、張瑞濱於頂樓平台興建隔間之增建物各自占用面積如附圖編號A、B所示，各79.21平方公尺；

又系爭土地於109年度之申報地價為每平方公尺50,792元（見本院110年度湖司調字第167號卷第61頁）；

不當得利應以申報地價年息13%計算年租金，已如前述；

又各原告持有系爭土地之應有部分比例如附表一、二「應有部分比例」欄所示（見本院110年度湖司調字第167號卷第62、64、65、66、71、74、76頁）；

則計算被告胡添傑應給付每一原告自109年11月17日起至111年3月31日止之不當得利，如附表一A1欄位、A2欄位、A3欄位、A4欄位加計總額，自111年4月1日起至返還前述頂樓平台及屋頂梯間突出平台予原告及全體共有人之日止，各按月應給付每一原告之不當得利，如附表一B欄位所示；

另被告張瑞濱應給付每一原告自109年11月17日起至111年3月31日止之不當得利，如附表二A1欄位、A2欄位、A3欄位、A4欄位加計總額，自111年4月1日起至返還前述頂樓平台及屋頂梯間突出平台予原告及全體共有人之日止，各按月應給付每一原告之不當得利，如附表二B欄位所示。

原告之請求於上開範圍內方屬有據，逾此部分則無理由。

㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條定有明文。

本件原告就請求給付相當租金不當得利部分，係以支付金錢為標的，則原告就上開經准許之109年11月17日至111年3月31日不當得利數額，併請求被告加付法定遲延利息，其中書狀行使請求權時已屆期之部分（111年3月28日前）自民事準備（一）狀送達翌日即111年3月29日（送達回證見本院卷一第89-1頁）起算，其後按日屆期者各自屆期之翌日起算，亦屬有理。

五、從而，原告依民法第767條第1項、第821條、第179條規定，請求被告胡添傑將其興建如附圖編號A部分之增建物及附件照片左側水塔拆除，被告張瑞濱將其興建如附圖編號B部分之增建物及附件照片右側水塔拆除，返還頂樓平台及屋頂梯間突出平台予原告及全體共有人；

暨請求被告分別給付原告自109年11月17日起至111年3月31日止之不當得利，各如附表一、附表二A1欄位、A2欄位、A3欄位、A4欄位加計總額，及法定遲延利息，另自111年4月1日起至返還前述頂樓平台及屋頂梯間突出平台予原告及全體共有人之日止，各按月給付每一原告如附表一、附表二B欄位所示之不當得利，均有理由，應予准許。

逾此部分則無理由，應予駁回。

六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額併宣告之。

就原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。

七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。

八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依法判決如主文。

中 華 民 國 112 年 4 月 26 日
民事第四庭 法 官 謝佳純
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 4 月 26 日
書 記 官 陳怡文