臺灣士林地方法院民事-SLDV,112,訴,1514,20240329,1

臺灣士林地方法院民事判決
112年度訴字第1514號
原 告 許奕民
訴訟代理人 許奕興
莫春花
被 告 李永瑜
上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國113年2月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將如附表一所示之增建物拆除，將所占用之屋頂平台返還予原告及其他共有人全體。

被告應給付原告如附表二之不當得利金額欄所示之金額。

被告應容忍原告進入被告所有之新北市○○區○○路○○○巷○號五樓房屋修復至原告所有之新北市○○區○○路○○○巷○ 號四樓房屋不漏水為止，並負擔修繕漏水所需費用新臺幣肆拾捌萬捌仟貳佰伍拾元。

被告應給付原告新臺幣參拾參萬陸仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決於原告以如附表三之應供擔保金額欄所示之金額為被告供擔保後，得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、原告起訴主張：

一、坐落於新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）上之門牌號碼新北市○○區○○路000巷0號建物（下稱系爭大樓），為地上5層之公寓大廈，原告為該址4樓（下稱系爭4樓房屋）、被告為該址5樓（下稱系爭5樓房屋）之區分所有權人。

而㈠被告或被告之前手未經系爭大樓全體區分所有權人之同意，擅自於系爭大樓5樓屋頂平台上方，陸續增建如附圖（即新北市淡水地政事務所複丈日期民國112年5月19日土地複丈成果圖）所示之「第5層頂樓增建」（面積60.47平方公尺）、「鴿舍」（面積18.79平方公尺）（上開兩部分增建物是疊加關係，第一部分相當於6樓高，第二部分相當於7樓高）。

本件被告以其有事實上處分權之上開增建物無權占用系爭大樓屋頂平台（含下方系爭土地），侵害原告及其他區分所有權人之所有權，原告爰依民法第821、767、184條等規定，請求被告將上開增建物拆除，將所占用之屋頂平台返還予原告及其他共有人全體。

㈡又被告因上述無權占用行為，獲得相當於租金之不當得利，原告爰依民法第179條不當得利之規定，依系爭土地申報地價年息10%、原告之應有部分1/5為計算基準，請求被告給付原告於起訴前5年期間之相當於租金之不當得利金額共新台幣（下同）11萬7,784元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至給付之日止，按年息5%計算之利息，另請求自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前項所占用不動產之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利金額1,945元（計算式見本院訴字卷第148至150頁之原告113年1月30日民事陳報狀）。

㈢再原告於000年00月間首次發現系爭4樓房屋廚房之天花板開始漏水，經原告委由尚沅工程行抓漏，發現漏水原因為被告未就上開增建物及系爭5樓房屋善盡管理維護之責，因上開增建物漏水並積水於地板、經由裂縫滲漏至其系爭5樓房屋積水，進而導致原告系爭4樓房屋之天花板漏水嚴重，並造成4樓房屋之室內裝潢（包括天花板木作、廚房及臥室系統櫃、牆面及天花板披土等）損壞，侵害原告之所有權，而有進入被告房屋修繕漏水之必要，並經估價將系爭4樓房屋修繕至不漏水之修繕費用為（含稅）48萬8,250元、將系爭4樓房屋之室內裝潢損壞復原之修繕費用為（含稅）33萬6,000元，原告爰依民法第184條規定，請求被告負侵權行為損害賠償責任，容忍原告進入其房屋修繕並給付上開金額等語。

二、聲明：

㈠、被告應將坐落於系爭土地上之如附圖所示之「第5層頂樓增建」（面積60.47平方公尺）及「鴿舍」（面積18.79平方公尺）拆除，將所占用之屋頂平台返還予原告及其他共有人全體。

㈡、被告應給付原告11萬7,784元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至給付之日止，按年息5%計算之利息；

另自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前項所占用不動產之日止，按月給付原告1,945元。

㈢、被告應容忍原告進入被告所有之系爭5樓房屋修復至原告所有之系爭4樓房屋不漏水為止，並負擔修繕漏水所需費用48萬8,250元。

㈣、被告應給付原告33萬6,000元。

參、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

肆、得心證之理由：

一、查原告主張兩造各為坐落系爭土地上之系爭大樓4、5樓房屋之所有權人，被告以如附圖所示之「第5層頂樓增建」及「鴿舍」占用屋頂平台，且未善盡管理維護上開增建物及系爭5樓房屋之責，因上開增建物漏水並積水於地板、經由裂縫滲漏至系爭5樓房屋積水，進而導致系爭4樓房屋之天花板漏水嚴重，並造成4樓房屋之室內裝潢損壞等情，業據原告提出系爭4、5樓房屋及系爭土地之登記謄本及所有權狀、上開增建物之外觀及內部相片，以及系爭4、5樓房屋及上開增建物之漏水情形相片及影片、尚沅工程行技師到場抓漏之對話錄音光碟及估價單等件（見本院士司調字卷第17至29、55、89至90、95至243、259至263頁，及訴字卷第42至44、74至77、83至85、154至157、164至165頁）為證，且有本院112年6月14日勘驗筆錄、新北市淡水地政事務所112年7月13日函檢送之複丈日期112年5月19日土地複丈成果圖等件（見本院訴字卷第36至38、70至72頁）可稽，本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出任何書狀答辯以供本院斟酌，堪認原告前揭主張之事實為真。

二、關於原告之請求得否准許：

㈠、聲明第一項部分：１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文；

又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，同法第821條亦有明文。

２、本件被告為如附圖所示之「第5層頂樓增建」及「鴿舍」之事實處分權人，且未舉證有何以上開增建物占用系爭大樓屋頂平台之正當權源，而構成無權占有。

準此，原告依民法第821、767條規定，請求被告將上開增建物（即如附表一所示增建物）拆除，將所占用之屋頂平台返還予原告及其他共有人全體，洵屬有據。

㈡、聲明第二項部分：１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

又按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。

再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文；

所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；

土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價；

在平均地權條例施行區域，則係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，即以公告地價80%為其申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條亦分別定有明文。

至於所謂年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定。

另按民法第821條規定，各共有人對於第三人得就共有物之全部為本於所有權之請求，係指民法第767條所規定之「物權」請求權而言，並不及於共有人基於債之法律關係對於第三人為賠償之請求（最高法院94年度台上字第668號判決意旨參照），是共有人本於共有物之債權請求，僅得基於自己之應有部分比例為請求。

２、查：⑴被告如前述以其有事實上處分權之如附圖所示「第5層頂樓增建」（面積60.47平方公尺）、「鴿舍」（面積18.79平方公尺）無權占有系爭大樓屋頂平台（含下方系爭土地），獲得相當於租金之利益（上開兩部分為疊加關係，即最大投影面積為60.47平方公尺），是原告請求被告給付無權占用系爭土地之相當於租金之不當得利，尚非無據；

⑵本院審酌系爭土地位於新北市淡水區學府路之巷弄內，臨近淡水捷運站、淡水老街，生活機能尚稱便利，而上開增建物係作為囤物使用等情（見本院士司調字卷第31頁之GOOGLE地圖、士司調字第223至243頁之增建物外觀及內部相片），認本件原告得向被告請求之不當得利金額，以系爭土地申報地價年息5%計算為適當；

又如前述上開增建物無權占有系爭土地之最大投影面積為60.47平方公尺，而原告就系爭土地之應有部分為1/5（見本院訴字卷第74至75頁之土地登記謄本）；

再原告請求被告給付於本件111年12月27日起訴（見本院士司調字卷第9頁之原告起訴狀上收文戳章）前5年期間（即自106年12月27日起至111年12月26日止）、及按月給付自本件起訴狀繕本送達被告之翌日（即113年2月15日）（見本院訴字卷第168頁之公示送達公告）起至返還前項所占用不動產之日止，相當於租金之不當得利金額，而系爭土地於106、107、108、109、110、111年度之公告地價各為每平方公尺1萬3,600元、1萬3,100元、1萬3,100元、1萬3,300元、1萬3,300元、1萬3,300元，亦即申報地價（即公告地價之80%）各為每平方公尺1萬0,880元、1萬0,480元、1萬0,480元、1萬0,640元、1萬0,640元、1萬0,640元，另系爭土地於113年度之公告地價為每平方公尺1萬4,700元，亦即申報地價（即公告地價之80%）為每平方公尺1萬1,760元（見本院訴字卷第152頁之地價表）；

是經計算後，本件原告得請求之不當得利金額如下（即如附表二之不當得利金額欄所示），逾此金額則屬無據：

①、自106年12月27日至111年12月26日5年期間之不當得利金額為3萬1,979元：【⑴106年12月27日至106年12月31日（共5日）為90元（計算式：10,880〈元/ 平方公尺〉×60.47〈平方公尺〉×5%×5/365〈年〉×1/5〈原告之應有部分〉≒90〈元〉〈小數點以下四捨五入，下同〉）；

⑵107年1月1日至108年12月31日止（共2年）為1萬2,675元（計算式：10,480〈元/平方公尺〉×60.47〈平方公尺〉×5%×2〈年〉×1/5〈原告之應有部分〉≒12,675〈元〉）；

⑶109年1月1日至110年12月31日（共2年）為1萬2,868元（計算式：10,640〈元/平方公尺〉×60.47〈平方公尺〉×5%×2〈年〉×1/5〈原告之應有部分〉≒12,868〈元〉；

⑷111年1月1日至111年12月26日（共360日）為6,346元（計算式：10,640〈元/ 平方公尺〉×60.47〈平方公尺〉×5%×360/365〈年〉×1/5〈原告之應有部分〉≒6,346〈元〉）；

⑸以上合計為3萬1,979元（計算式：90〈元〉＋12,675〈元〉＋12,868〈元〉＋6,346〈元〉＝31,979〈元〉）】，並請求加計自起訴狀繕本送達之翌日即113年2月15日起至清償日止，按法定年息5%計算之利息。

②、自113年2月15日起至被告返還所占用不動產之日止，按月給付之不當得利金額為593元（計算式：11,760〈元/ 平方公尺〉×60.47〈平方公尺〉×5%×1/12〈年〉×1/5〈原告之應有部分〉≒593〈元〉）。

㈢、聲明第三、四項部分：１、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。

２、本件如前述被告為系爭5樓房屋及上開增建物之所有權人、事實上處分權人，未善盡管理維護之責，因上開增建物漏水並積水於地板、經由裂縫滲漏至系爭5樓房屋積水，進而導致系爭4樓房屋之天花板漏水嚴重，並造成4樓房屋之室內裝潢損壞，侵害原告之所有權，被告應負損害賠償責任。

又原告主張為修繕漏水而有進入系爭5樓房屋之必要，另將系爭4樓房屋修繕至不漏水之修繕費用為48萬8,250元、將系爭4樓房屋之室內裝潢損壞復原之修繕費用為33萬6,000元，業據原告提出被告未爭執真正之尚沅工程行估價單（見本院士司調字卷第259至260頁、訴字卷第156至157頁）為憑，是原告此部分之請求亦屬有據，應予准許。

三、揆諸以上各節所述，原告依民法第821、767、179、184條等規定，提起本件訴訟，於如主文第一、二、三、四項所示之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

四、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，於法核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之（即如附表三之應供擔保金額欄所示）。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。

五、本件判決基礎已臻明確，其餘攻防方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述。

六、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項、第79條、第390條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 3 月 29 日
民事第一庭 法 官 孫曉青
上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 29 日
書記官 曾琬真


附表一：
應負拆除義務之人 應拆除之增建物 被 告 如附圖（即新北市淡水地政事務所複丈日期民國112年5月19日土地複丈成果圖）所示之「第五層頂樓增建」（面積60.47平方公尺）、「鴿舍」（面積18.79平方公尺）（備註：上開兩部分增建物為疊加關係）
附表二：
應負給付義務之人 應給付之不當得利金額 被 告 被告應給付原告新臺幣3萬1,979元，及自民國113年2月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息；
另自民國113年2月15日起至返還前項所占用不動產之日止，按月給付原告新臺幣593元。

附表三：
主文項次 應供擔保之金額 第一項 新台幣28萬7,000元 第二項 新台幣1萬1,000元 /按月新台幣200元 第三項 新台幣16萬3,000元 第四項 新台幣11萬2,000元