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臺灣士林地方法院民事判決
113年度訴字第124號
原 告 吳彩鳳
被 告 劉熙明
上列當事人間返還房屋事件，本院於中華民國113年8月2日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路00巷0弄0號10樓房屋（含共有部分）騰空遷讓返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
按當事人不得就已起訴之事件，於訴訟繫屬中，更行起訴 ，民事訴訟法第253條定有明文。
而原告之起訴違背此規定 者，法院應以裁定駁回之，同法第249條第1項第7款亦有明 定。
查被告雖抗辯原告提起本訴違反一事不再理原則，應予裁定駁回云云，並提出原告於臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）112年度訴字第1765號損害賠償事件（下稱另案訴訟）之起訴狀、民事補充狀節本為證。
然原告於另案訴訟，係起訴請求被告、訴外人即原告之弟吳國賢連帶賠償損害，其中雖提及民法第534條第2款規定，然此僅係攻擊或防禦方法，並非訴訟標的（見本院卷㈡第212至214頁）；
而原告於本件訴訟係依民法第767條第1項前段規定，起訴請求被告騰空遷讓返還房屋，兩者當事人、訴訟標的及訴之聲明均非同一，並未違反上開規定，被告此部分抗辯，自非可採，先予敘明。
乙、實體事項：
壹、原告主張：
一、如附表所示門牌號碼臺北市○○區○○路00巷0弄0號10樓房屋（含共有部分，下稱系爭房屋）為原告所有，兩造間並未訂立租賃契約或使用借貸契約，被告未經原告同意，自民國110年間起無權占有系爭房屋，且未經原告同意擅自裝潢系爭房屋，甚至大量用電，顯已妨害原告對系爭房屋所有權之行使。
二、至於原告雖曾與吳國賢於110年7月12日簽立委託書，概括授權吳國賢管理系爭房屋，然依民法第534條第2款規定，原告並未特別授權吳國賢得代理簽立租賃期限逾2年之租賃契
約。
詎吳國賢於110年7月15日擅自與被告訂立住宅租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告承租系爭房屋，租賃期間自110年9月1日起至115年8月31日止，每月租金新臺幣（下同）23,000元，雜支使用者付費等。
然原告未曾看過系爭租約，僅於111年7月14日，吳國賢經由律師轉交租約影本予原告，但該影本內容亦與系爭租約不同，足見原告並未同意吳國賢簽立系爭租約，兩造間自不存在租賃關係。
三、再者，吳國賢與被告訂立系爭租約，違反民法第534條第2款規定，吳國賢係屬無權代理，被告於111年1月1日第一次將租金匯款予原告，原告即於111年1月19日退回，已為拒絕承認之意思表示，依民法第170條第1項規定，系爭租約對原告不生效力。
故兩造間並無租賃關係存在，被告無權占有系爭房屋迄今，依民法第767條第1項前段規定，被告自應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，為此，提起本訴等語。
四、並聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。
貳、被告則以：
一、原告與吳國賢於110年7月12日簽立委託書，全權委託吳國賢管理系爭房屋，吳國賢已受特別授權，並無違反民法第534條第2款規定，且於洽談租屋時，原告、吳國賢、訴外人即裝潢工人鍾孝龍均在租屋現場，原告係在知情且同意下出租系爭房屋予被告，吳國賢並於110年7月15日簽立授權書，授權被告修繕漏水、裝潢系爭房屋，被告再以較市價便宜之租金承租系爭房屋，系爭租約之效力自及於原告。
縱認吳國賢未取得特別授權，然原告於系爭租約簽訂後，多次進出系爭房屋，參與裝潢，並自110年9月起收受系爭房屋租金，此業經吳國賢、鍾孝龍於本院審理中證述明確，亦可認原告默示承認系爭租約，亦對原告發生效力。
因此，兩造間既存有系爭租約關係，被告係本於租賃占有系爭房屋，並非無權占
有。
二、且原告以被告侵占系爭房屋為由，對被告提出侵占罪之告訴，業經臺灣臺北地方檢察署檢察官以111年度偵字第25125號為不起訴處分，原告不服聲請再議，由臺灣高等檢察署以111年度上聲議字第9658號駁回再議之聲請，而確定在案，嗣原告聲請交付審判，經臺北地院以111年度聲判字第315號裁定駁回聲請，其內容均認定兩造間有租賃關係，原告自不得依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，原告之請求為無理由等語，資為抗辯。
三、並聲明：原告之訴駁回。
參、本院之判斷：
一、被告抗辯兩造間具有系爭租約關係存在，其有權占有系爭房屋，為無理由，論述如下：
㈠按受任人本於委任人所授與之代理權，以委任人名義與他人為法律行為時，固直接對委任人發生效力，若受任人以自己或第三人之名義與他人為法律行為，則對於委任人不生效力（最高法院109年度台上字第481號判決意旨參照）。
次按代理為對外關係，代理人必須以本人名義與第三人為法律行
為，其法律效果始直接對於本人發生效力。
若以自己名義與他人為法律行為，對本人自不生效力（最高法院90年度台上字第1635號判決意旨參照）。
再按債權債務之主體，以締結契約之當事人為準，契約成立生效後，因契約所生之債權債務關係即存在於該締約之當事人間。而締約之當事人為何
人，應以締約當時之事實及其他一切證據資料作為判斷之標準。
又所謂隱名代理，係代理人為法律行為時，雖未以本人名義或明示以本人名義為之，惟實際上有代理本人之意思，且此項意思為相對人所明知或可得而知者，始足當之（最高法院109年度台上字第2638號判決意旨參照）。
又按原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院110年度台上字第265號判決意旨參照）。
㈡經查：
⒈原告主張系爭房屋為其所有，現由被告占有使用中之事實，為被告所不爭執，而原告既以被告無權占有提起本訴，依上開判決意旨，被告應就其所抗辯兩造間具有租賃契約關係之事實，負舉證責任。
⒉被告雖提出系爭租約、委託書、授權書、臺北地院111年度聲判字第315號刑事裁定、存摺交易明細、匯款申請書、存入存根，並舉證人吳國賢、鍾孝龍為證。然查：
⑴按受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為。
但不動產之租賃其期限逾2年者，須有特別之授權，民法第534條第2款定有明文。
所謂概括委任，係指委任人未具體列明委任事項，而就一切事項為委任，而就不動產之租賃期限逾2年
者，影響不動產所有權人權益甚鉅，須有特別之授權始得為之。
次按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170條第1項亦有明定。經查：
①依委託書所載，原告係於110年7月12日與吳國賢簽立委託書，委託吳國賢管理系爭房屋，並由吳國賢將款項存入原告所開立之台北富邦銀行帳戶（見本院卷㈠第94頁）。
綜觀其內容，可知原告係將系爭房屋管理事務概括委任吳國賢處
理，並未具體列明委任事項，則依民法第534條第2款規定，吳國賢代理原告簽立租賃契約之租賃期限逾2年者，自須有原告特別授權始得為之。
②參以吳國賢於113年6月14日本院言詞辯論期日證述：原告既然委託我，就算她沒有說，我也會幫她解決所有問題等語
（見本院卷㈡第173頁），足見原告在簽立委託書時並未特別授權吳國賢訂立逾2年租賃期限之租約。
則吳國賢倘代理原告以「吳彩鳳」名義簽訂租賃契約逾2年租賃期限者，依民法第170條第1項規定，未經原告承認，對於原告不生效力。
⑵然依系爭租約所載，承租人為「劉熙明」、出租人為「吳國賢」，並由被告、吳國賢分別在立契約書人之承租人、出租人欄簽名，約定租賃期間自110年9月1日起至115年8月31日止，每月租金23,000元，雜支使用者付費，並由承租人負責裝修，返還系爭房屋時，應現況返還（見本院卷㈡第30至46頁）。
再依授權書所載，吳國賢係於110年7月15日與被告簽立授權書，由吳國賢授權被告處理系爭房屋之修繕、裝潢事宜（見本院卷㈠第104頁）。
足見吳國賢係以自己名義與被告訂立系爭租約，並非以「吳彩鳳」名義訂立系爭租約。
⑶又依被告提出之帳戶存摺交易明細、匯款申請書、存入存根，顯示有關系爭房屋之每月租金23,000元及管理費600元，被告自110年8月31日起迄今，除其中111年1月1日曾匯款23,600元予原告，經原告於111年1月19日退款外，其餘月份被告均係匯款予吳國賢（見本院卷㈠第122至182頁），且被告於本院審理中均自承其租金係按月匯款給吳國賢等語
（見本院卷㈠第293、304頁、卷㈡第261頁），足見被告給付系爭房屋租金及管理費之對象為吳國賢，並非原告。
參以被告於答辯狀亦自承：「本人於110年9月向吳國賢先生承租北市內湖區行善路房屋使用…吳國賢用便宜市價一點的價位將房屋租給我，租期5年，而我要幫其房屋修繕…月租金23,000元管理費600元共23,600元」等語（見本院卷㈠第86頁），足見被告係與吳國賢就系爭房屋達成租賃之意思表示合致，兩人並據此簽立系爭租約，吳國賢並無代理原告之意思，且此亦為被告所明知，則系爭租約自不存在隱名代理之問題。
⑷而鍾孝龍雖於113年6月14日本院言詞辯論期日證述：我於110年9月1日至7日受僱於被告，至系爭房屋清理垃圾，當時係空屋，鑰匙係被告交付給我，期間原告、吳國賢、被告有到系爭房屋查看2次，我沒有跟原告說話，我沒有聽到她們三人對話內容等語（見本院卷㈡第158至165頁）。
則鍾孝龍既未與原告對話，亦未聽聞原告與被告、吳國賢對話內容，自難僅以原告曾在000年0月間至系爭房屋查看，即認原告已知悉並特別授權吳國賢以「吳國賢」自己名義與被告訂立系爭租約。
⑸至於證人吳國賢雖於113年6月14日本院言詞辯論期日證述：原告知道系爭房屋要出租，整理時才搬出去，系爭租約是我同意訂立的，我幫原告整理系爭房屋，讓原告有收入，系爭租約為被告一份、我一份，原告狀態不好，我只告訴她會有錢到她戶頭，被告整理系爭房屋時，我有帶原告去看系爭房屋，讓原告關心一下，我將租金加上我額外補貼補足5萬
元，於110年9月1日至110年12月1日按月匯到原告帳戶，後來原告從我住處搬走，也結清帳戶，我無法匯款，原告要把欠我的錢給我，我就把租金給她等語（見本院卷㈡第169至172、174頁），並有吳國賢當庭提出之帳戶存摺交易明細在卷可稽（見本院卷㈡第182至189頁），足見吳國賢並未將系爭租約原本交付原告，亦未將系爭租約內容告知原告，甚至拒不將租金轉交原告。
雖吳國賢於110年9月1日至110年12月1日有匯款予原告，然原告於111年1月21日報案時，向警員稱吳國賢依契約每月應給付原告5萬元，其中租金為25,000元，核與系爭租約所約定之租金23,000元不符，此有原告提出之臺北市政府警察局松山分局三民派出所受理案件證明單在卷可稽（見本院卷㈠第240頁），足見於110年9月1日至110年12月1日所收受款項，乃係基於原告與吳國賢間內部委任契約之約定，並非基於吳國賢對外之代理關係，原告對系爭租約內容毫無所悉，吳國賢顯係本於「吳國賢」自己之名義與被告訂立系爭租約，並非本於代理原告之意思而與被告訂立系爭租約。
⑹再由原告提出吳國賢經由律師轉交原告之住宅租賃契約書影本節本，記載承租人「劉熙明」、出租人「吳彩鳳」，吳國賢並在「吳彩鳳」下方簽自己之姓名，其旁書寫「代」即載明代理之旨，租金每月為26,000元（見本院卷㈠第224至228頁）。
而被告於113年8月2日本院言詞辯論期日自承：本院卷㈠第224至228頁是因為要做裝潢時間很趕，當時還沒有簽合約，吳國賢跟我說先寫一份給管理委員會，所以是寫給管理委員會開工用的，不是正式合約等語（見本院卷㈡第261頁），足見被告明知原告為系爭房屋之所有權人，其明知吳國賢以原告代理人身分簽立租賃契約，應記載「吳彩鳳」為出租人、吳國賢為代理人始為正確。
惟系爭租約明確記載出租人為「吳國賢」，可證系爭租約締約當事人確為吳國賢與被告，其效力自不及於原告。
⑺另檢察官不起訴處分，無拘束民事訴訟之效力，又刑事判決所為事實之認定，於獨立民事訴訟之裁判時，本不受其拘
束，原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證，為與刑事判決相異之認定，不得謂為違法（最高法院41年台上字第1307號判決意旨參照）。
查被告雖以原告對被告提起之侵占罪告訴，經檢察官為不起訴處分確定，嗣原告聲請交付審判亦經裁定駁回為由，抗辯兩造間具有租賃關係存在云云，並提出臺北地院111年度聲判字第315號裁定為證（見本院卷㈠第110至120頁）。
惟依前揭判決意旨，該不起訴處分、刑事裁定本無拘束本院之效力，且基於債之相對性，被告自不得執其與吳國賢所訂立之系爭租約對抗原告，故被告以此抗辯其係有權占有系爭房屋云云，自非可採。
㈢綜上所述，依被告提出之上開證據，不足以證明原告就系爭房屋租賃期限逾2年者有特別授權吳國賢，且被告明知原告為系爭房屋之所有權人，不論被告是否知悉吳國賢未取得特別授權，縱僅知悉原告係概括授權吳國賢管理系爭房屋，然被告明知系爭租約應由吳國賢代理以原告「吳彩鳳」之名義簽立，始對原告發生效力，惟被告逕自與「吳國賢」簽訂系爭租約，向吳國賢承租系爭房屋，其契約僅拘束締約當事人即被告、吳國賢，基於債之相對性原則，效力不及於原告，依前揭判決意旨，被告自不得以系爭租約對原告主張有權占有，故被告抗辯兩造間具有租賃契約關係，其占有系爭房屋具有正當權源云云，自非可採。
二、原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由，論述如下：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。
㈡查系爭房屋為原告所有，被告迄今仍無權占有系爭房屋，妨害原告所有權之圓滿行使，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
三、從而，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。
肆、本件訴訟費用依民事訴訟法第78條規定，由敗訴之被告負擔。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經 本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳 予論駁之必要，併此敘明。
陸、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 8 月 30 日 民事第一庭 法 官 蘇錦秀
附表：
建
物
建號
門牌號碼
坐落土地
地號
面積（平方
公尺）
所有權人權利範圍
臺北市○
○區○○
段0000 ○
號
臺北市○○區
○○路00巷0
弄0號10樓
臺北市○
○區○○
段000地號
層次面積：
76.75
陽台面積：
7.06
吳彩鳳
全部
共有部分：
⑴舊宗段1356建號，面積6,513.7平方公尺，權利範圍1877/810000。
⑵舊宗段1357建號，面積12,996.64平方公尺，權利範圍200/90000。
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
書記官 詹欣樺
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