臺灣士林地方法院民事-SLDV,91,訴,1257,20040227,1

臺灣士林地方法院民事判決 九十一年度訴字第一二五七號
原 告 乙○○○
訴訟代理人 王聰明律師
複代理人 丙○○
訴訟代理人 戊○○
己○○
複代理人 甲○○
被 告 庚○○
丁○○
訴訟代理人 葉育海律師
右當事人間請求拆屋還地屋事件，本院於民國九十三年二月十六日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告庚○○應自座落台北市○○區○○段二小段五七四地號土地上如附圖Ｂ部份門牌台北市○○區○○路四十四號（面積九一‧二二平方公尺）之房屋遷出。

被告丁○○應將座落台北市○○區○○段二小段五七四地號土地上如附圖Ａ部份門牌台北市○○區○○路四十二號（面積九０‧一七平方公尺）及Ｂ部份門牌台北市○○區○○路四十四號（面積九一‧二二平方公尺）之房屋，暨Ｃ部份（面積七八‧六四平方公尺）之頂蓋石棉瓦地上物拆除，並將所座落土地面積共計二六０‧０三平方公尺返還原告及全體共有人。

被告丁○○應給付原告新台幣捌拾肆萬柒仟伍佰柒拾伍元，及自其中新台幣柒拾捌萬玖仟參佰陸拾陸元部份自民國九十二年三月二十八日起，其中新台幣伍萬捌仟貳佰零玖元部份自民國九十二年七月九日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告丁○○應自民國九十二年七月一日起至返還前開土地之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟伍佰伍拾柒元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告丁○○負擔十分之九，餘由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

（一）台北市○○區○○段二小段五七四地號土地（下稱系爭土地），係原告與訴外人林國玉等三人共有，原告之應有部分二萬八千五百十二分之二萬四千三百，被告庚○○、丁○○並無合法權源，竟自民國（下同）六十二年以前即無權占用其中約二六０平方公尺之土地搭蓋房屋等地上物（未辦理保存登記），即如附圖Ａ部份、門牌台北市○○區○○路四十二號（面積九０‧一七平方公尺）及Ｂ部份、門牌台北市○○區○○路四十四號（面積九一‧二二平方公尺）之房屋，以及Ｃ部份（面積七八‧六四平方公尺）之頂蓋石棉瓦地上物。

為此，依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，訴請被告自上開地上物遷出，並予以拆除，將土地交還原告及所有共有人。

（二）又，被告無權占有系爭土地，依民法第一百七十九條規定，原告得向被告請求未罹於時效五年相當於租金之損害金。

關於損害金之計算，原告主張依土地法第九十七條第一項規定，按申報地價年息百分之十計算，則被告占有面積以二六Ｏ平方公尺計，依原告應有部份比例計算，共計為一百八十九萬八千五百九十二元（算法：１、八十六年七月一日起至八十九年六月三十日間，每年為三十三萬一千五百元14960×260×0.1×24300/28512 = 331,500，三年共九十九萬四千五百元。

２、八十九年七月一日起至九十二年六月三十日間，每年為三十萬一千三百六十四元13600×260×0.1×24300/28512=301,364，三年共九十萬四千零九十二元）。

另自九十二年七月一日起，至返還土地之日止，按月應給付之損害金為二萬五千一百十四元（301364/12=25,144）。

（三）對於被告抗辯之陳述：１、依被告丁○○提出之文件，及台北市政府地政處回函表示並無「徵收或價購」之資料，而原告之夫林茂貴買受系爭土地時，土地所有權人仍是林蔡等、林清白，購買之時，尚待辦繼承登記，被告所稱其前手陽明山管理局，迄未取得系爭土地所有權，亦無跡證可以證明有向所有權人購買系爭土地，無從證明被告有占有權。

買賣契約為債權，不具拘束第三人之效力，被告不得以其對陽明山管理局間之土地買賣契約對原告主張有權占有。

２、倘真如被告所稱系爭土地係由陽明山管理局徵購而來，「徵購」不等同「徵收」，本案爭點應在民法第七百五十八條的「設權登記」、而非民法第七百五十九條「宣示登記」是否確實存在，從而，並無土地法第二百三十五條之適用，原告之前手在未完成所有權移轉登記前，仍為所有人，系爭土地之登記謄本中亦未記錄系爭土地曾有移轉與台北市之移轉登記甚至是宣示登記，可知與被告訂立買賣契約之陽明山管理局既然未就系爭土地取得所有權，則系爭土地仍為原告之前手所有，而原告與其前手就系爭土地訂立買賣契約、並且完成土地移轉登記，原告即當然取得系爭土地之所有權。

依土地法四十三條規定，原告既已因土地移轉登記辦妥取得所有權，原告所有人之地位不容被告挑戰。

３、如被告所抗辯之情形，乃指其與陽明山管理局之買賣契約成立後，雖先受有買賣標的物之交付，但卻尚未移轉系爭標的之所有權，依民法七百五十八條規定，被告尚未取得系爭土地之所有權。

故被告與陽明山管理局所訂立之買賣契約即使有效，被告對陽明山管理局行使民法第三百四十八條之權利是否可以實現，則涉及陽明山管理局是否對被告構成債務不履行的問題，要與本案無涉。

４、被告丁○○抗辯之「代購」，顧名思義是代替購買，「配售」則是先購再售，無論何者，皆非徵收，被告援引徵收之法律關係，自非有據。

（五）並聲明：１、被告庚○○、丁○○應自台北市○○區○○段二小段五七四地號土地上如附圖Ａ、Ｂ部分，含門牌台北市○○區○○路四十二、四十四號房屋，以及Ｃ部分頂蓋石棉瓦之地上物遷出，並將房屋及地上物拆除，將Ａ、Ｂ、Ｃ部分之土地面積二六０．０三平方公尺交還原告及所有共有人。

２、被告庚○○、丁○○應連帶給付原告一百八十九萬八千五百九十二元及自追加狀繕本送達最後一位被告之翌日（即九十二年三月二十捌日）起，至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。

３、被告庚○○、丁○○應自九十二年七月一日起至交還土地之日止，按月連帶給付原告二萬五千一百十四元。

４、訴訟費用由被告連帶負擔。

二、被告丁○○抗辯：

（一）查前陽明山管理局於五十多年間因拓寬關渡隘口工程，為安置拆遷戶，徵購林蔡等、林清白（即訴外共有人林國玉等三人之被繼承人）所有座落北投嘎嘮別段關渡小段一五０地號土地，經辦理分割後，分配予各拆遷戶價購。

被告丁○○之父母為拆遷戶之一，當時以被告名義購得嘎嘮別段關渡小段一五０之四０地號土地（重測後為關渡段二小段五七四地號，即本件系爭土地）。

後經陽明山管理局以六十年四月二十六日陽明地用字第一０七八七號函及陽明山管理局六十年五月六日陽明地用字第一三二七七號令，通知被告辦理土地所有權移轉登記，因被告認政府代購之土地產權應無問題而延宕辦理過戶手續。

另系爭土地地價稅自六十一年下期起，即由被告繳付，其中六十二年下期更載明被告為系爭土地之承購人，足見被告非無權占有。

而系爭土地係由陽明山管理局由何種方式取得土地配售被告，並非被告所能知悉，依政府信賴原則，被告繳交購地價款、地價稅、房屋稅，縱未辦理房地所有權登記，亦難謂無正當權源占用系爭土地。

（二）系爭土地之案外共有人林國玉等三人之被繼承人林蔡等、林清白原有座落北投區○○○段關渡小段一五０地號土地，於五十六年十一月四日分割增加一五０之一至一五０之四十四地號等四十四筆土地，由被告配購得一五０之四十號土地，經查，同案配購者林炳煌、林朝卿、林塗發等舊土地謄本所載，彼等登記原因均載為「五十四年六月二十一日買賣」，是陽明山管理局基於公權力之運作，統一該批土地之分割及買賣等原因發生日期，並墊付價款，而林蔡等、林清白豈能平白無償將所有土地交予陽明山管理局分割配售他人，陽明山管理局亦無權違法將登記於他人名下之土地分割配售他人，是陽明山管理局將系爭土地配售予被告，雖無徵收之名，顯有徵收之實。

系爭土地原所有人林蔡等、林清白，既有收受該局墊付之購地款，且交付土地於陽明山管理局辦理分割統一配售等情事，應有土地法第二百三十五條：「被徵收土地之所有權人，對於其土地之權利義務，於應受之補償發給完竣時終止。」

之適用，原所有權人應自五十四年六月二十一日起即應喪失系爭土地所有權，被告依民法第七百五十九條規定，就系爭土地之「宣示登記」確係存在無疑。

（三）查原告之前手及訴外共有人林國玉等三人，因林清白、林蔡等先後於五十七年七月二十九日及六十七年六月十四日死亡後取得繼承權利，但迨延至七十八年九月十八日始辦理繼承登記，而各自取得系爭土地持份，然系爭土地既已非屬前所有人之遺產，彼等自無繼承權可言。

彼等均知悉系爭土地係被告配購得，且自六十一年至七十一年間之地價稅均係由被告繳交，是原告之前手陸續自七十八年九月三十日至八十年五月二十一日間，將繼承土地持分售予原告，顯有違民法第一百四十八條第二項之誠信原則。

又原告既明知被告自六十二年前即在系爭土地上建屋使用，迄今已逾三十年，依一般土地買賣慣例，產權必有爭議，原告一反常例陸續購買前手之持分，自非善意之第三人，損害被告之權益甚鉅，有權利濫用之情事。

（四）並聲明：１、原告之訴駁回。

２、訴訟費用由原告負擔。

三、被告庚○○則以：當初伊與先生購買系爭土地時，就是登記為伊兒子丁○○名字，就是要給伊兒子，處分權是屬於丁○○，目前伊自己住在知行路四十四號房子，系爭土地是經政府機關徵收，被告向政府購買，非無權占有等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

四、原告主張系爭土地係原告與訴外人林國玉等人共有，原告應有部份為二萬八千五百十二分之二萬四千三百，業據其提出土地登記謄本為證，堪信為真正。

原告另主張被告自六十二年以前即占有系爭土地，搭蓋未辦保存登記之房屋等地上物如附圖Ａ、Ｂ及Ｃ部份所示，被告亦不爭執如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ所示門牌台北市○○區○○路四十二號、四十四號房屋及頂蓋石棉瓦地上物為被告丁○○享有處分權之地上物，及被告庚○○自行住於上開四十四號房屋之事實；

而上開四十二號、四十四號兩戶相連，為水泥磚造平房，四十四號旁為頂蓋棚架地上物，供停車使用等情，亦經本院會同台北市士林地政事務所測量人員現場履勘查明，有本院勘驗筆錄在卷，上開建物、地上物座落占有系爭土地之位置、面積，並經囑託該測量人員測量明確，且繪製土地複丈成果圖（即附圖）存卷足憑。

準此，被告丁○○享有處分權之上開房屋及頂蓋地上物分別座落占有原告共有之系爭土地之事實，亦堪認定。

六、原告復主張被告享有處分權之上開房屋、地上物無權占有系爭土地等語，則為被告所否認，被告並以前詞置辯，是以本件所應審究之爭執要點，乃被告是否有合法占有之正當權源，茲論述如下：

（一）按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。

而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，原告已證明其物之所有權存在之事實，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院七十二年度台上字第一五五二號、九十二年度台上字第三一二號判決參考）。

本件原告已證明其為系爭土地之共有人，被告抗辯其非無權占有，自應就其占有之合法權源負舉證之責。

（二）被告雖抗辯系爭土地係經前陽明山管理局徵購，原土地所有權人已收受該局墊付之購地款，且交付土地予陽明山管理局辦理分割配售，有徵收之實，應有土地法第二百三十五條規定之適用，原所有權人自五十四年六月二十一日即喪失土地所有權，被告依民法第七百五十九條規定，就系爭土地之宣示登記存在云云，並提出人工登記簿謄本影本、陽明山管理局關渡隘口拓寬代拆遷戶購地收回價款清冊影本、陽明山管理局六十年四月二十六日陽明用地字第０七八七號函稿影本、陽明山管理局六十年五月六日陽明地用字第一三二七七號令影本、地價稅單影本等為證。

惟按，「土地之徵收，乃國家因特定公共事業或公益之需要，依土地法或土地徵收條例之規定，於踐履一定程序後，取得私有土地之行政處分，與私法上因當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金所成立之買賣契約尚屬有別。」

、「公用徵收之性質，與買賣有別，非屬繼承取得，乃係原始取得，被徵收者之權利，非直接移轉於徵收者，而係徵收者依法律之力以取得新權利，同時被徵收者之權利，在與此不能兩立之限度內，無形歸於消滅。」

最高法院九十二年度台上字第七號、最高行政法院五十七年度判字第四二二號判決分別揭有上旨，足資參酌。

是以，私有土地之徵收，須符合並依循土地法第五編或其他有關法律所規定之法定要件及程序，始屬法律上之徵收，否則即非屬之，而不得適用有關徵收法律效果之規範。

本件觀諸原告所提出上開陽明山管理局之文件，所使用之文字均屬代購，而關於系爭土地重測前是否曾經前陽明山管理局辦理徵收之情形，經向台北市地政處查詢結果，該局以九十二年十二月五日北市地四字第０九二三三三七五四００號函覆：「前揭土地是否曾經原陽明山管理局或其他公權力機關徵收或價購乙節，經查本處查無是項資料，僅於本處現存未歸檔卷內查得本市為興建關渡隘口拓寬工程，前經陽明山管理局代購本市北投區○○○段關渡小段一五０及一五一地號土地分配予各拆遷戶，並由各承購人委託孫萬居先生辦理土地產權移轉登記。

：：」等文在卷，有該覆函在卷可稽，且依該函檢附之地政股承辦人員簽呈資料及借據、收回價款清冊等內容所示，可見系爭土地係由前陽明山管理局先行向原土地所有權人購買，再行分配轉售予拆遷戶甚明，自與法定之徵收要件及程序不符，被告主張有土地法第二百三十五條規定之適用，自難憑採。

而被告向前陽明山管理局承購系爭土地，亦屬其與陽明山管理局間債之法律關係，其既未辦理所有權移轉登記手續，自未取得系爭土地之所有權。

而原告業經登記而取得系爭土地所有權應有部分，依債之相對性原則，被告自不得以其與前陽明山管理局間承購之債之關係，而據以對原告主張占有權源。

（三）至於被告另抗辯原告之前手陸續將繼承應有部份售予原告，有違誠信原則，原告非善意第三人乙節，按，系爭土地原為林清白、林蔡等所有，業經於七十八年九月十八日辦妥繼承登記為林宗明等多名繼承人所共有，原告係本於買賣關係，陸續經移轉登記而取得上開所有權應有部份，有土地登記謄本及台北市士林地政事務所九十二年十二月三日以北市士地一字第０九二三一九六八六００號函檢送之所有權轉登記案卷暨人工登記簿影本在卷足參。

按，「依本法所為之登記，有絕對效力。」

土地法第四十三條定有明文，此即土地登記之公信力。

揆諸系爭土地之登記資料，並無任何有關出賣人之被繼承人與前陽明山管理局間前揭法律關係或被告配購土地之紀錄，亦無任何宣示登記或限制登記，原告自得信賴上開登記而購買系爭土地應有部份，而被告並未舉證證明出賣人確知悉系爭土地乃被告所配購，其主張渠等將繼承之土地應有部份售予原告，有違誠信原則云云，即難憑採。

又，被告亦未能舉證證明，原告確實明知出賣人之被繼承人與前陽明山管理局間之法律關係及被告曾向前陽明管理局承購系爭土地等情，其抗辯原告非善意第三人云云，亦屬無據。

（四）綜上所述，被告丁○○享有處分權之上開房屋、地上物，占有原告共有之系爭土地，被告未能舉證證明其對於原告有何合法之占有權源，原告主張被告丁○○構成無權占有乙節，自堪認為真正，而被告庚○○居住於上開四十四號房屋，自亦欠缺合法之權源。

七、原告依民法第七百六十七條規定請求遷出及拆除地上物返還土地部份：

（一）按，所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條前段、中段分別定有明文。

又，各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。

民法第八百二十一條亦有明文。

原告為系爭土地之共有人，被告丁○○享有處分權之上開房屋、地上物座落占有其上，構成無權占有，已如前述，準此，原告本於上開法律規定，請求被告庚○○自如附圖Ｂ部份、即上開四十四號房屋遷出，及被告丁○○拆除上開房屋、地上物，將所占有土地返還原告及全體共有人，自屬有據。

至於原告併聲明請求被告丁○○自上開房屋、地上物遷出部份，因拆除房屋、地上物返還土地之給付內容，本即涵蓋遷出之義務，自無庸再命其為遷出之必要，附此敘明。

（二）另原告並請求被告庚○○自上開四十二號房屋遷出，及拆除房屋、地上物、返還土地部份，因被告僅自承居住於上開四十四號房屋，並未居住於四十二號房屋，而原告又未舉證證明被告庚○○亦有居住於上開四十二號房屋部份之事實，其請求被告庚○○自上開四十二號房屋遷出部份，自非有據；

而拆屋還地部份，應以對房屋、地上物有拆除權能、有處分權之人為被告，苟非有拆除處分權能之人，即無從命其拆屋還地，上開房屋、地上物之處分權係歸屬於被告丁○○，已如前述，被告庚○○既無拆除之權能，原告對被告庚○○此部份請求，亦屬無據，應予駁回。

八、原告另依不當得利法律關係，請求被告連帶給付損害金部份︰

（一）按，「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，民法第一百七十九條定有明文。

又無權占有他人之土地，依社會之通常觀念，可獲得相當於租金之利益（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照），且致他人受有相當於租金之損害。

原告為系爭土地之共有人，是其依前揭規定，按其應有部份之比例，請求無權占有之被告丁○○，給付未罹於時效五年期間相當於租金之損害金，及自九十二年七月一日起至返還土地之日止，按月給付相當於租金計算之損害金，即無不合。

而關於相當於租金之不當得利之計算標準，按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。

土地法第九十七條第一項定有明文，此規定於租用基地建築房屋時準用之，同法第一百零五條亦有明文。

原告雖主張按上開規定，以土地申報價額年息百分之十為計算標準，惟本件丁○○占有系爭土地之房屋係水泥磚造平房、頂蓋棚架之地上物係供停車使用，附近四十號以前之建物均為五樓公寓，對面右邊係台北市立浩然敬老院，附近皆為住宅區等情，經本院現場履勘查明，有勘驗筆錄足參，本院就其位置、面積、周遭環境、使用狀況等情綜合以觀，認以按占有系爭土地申報地價年息百分之五之標準計算較為適當。

又，系爭土地之申報地價於八十六年七月（至八十九年六月三十日）為一萬四千九百元，於八十九年七月以後為一萬三千六百元，亦有原告提出之台北市地價謄本影本在卷為憑。

而原告係九十二年二月十日具狀對被告丁○○提起本訴（追加被告丁○○），其主張未罹於時效五年期間應自八十七年二月十日起算，則計算至九十二年六月三十日（即按月給付起算之前一日）止相當於租金之損害金，共計應為八十四萬七千五百七十五元（計算式詳如附表所示）。

而此部份原告並請求自九十二年二月十日追加狀繕本送達最後被告翌日、即九十二年三月二十八日起算法定遲延利息，惟其中自九十二年二月十日至九十二年六月三十日間之不當得利五萬八千二百零九元部份（260x13600x5/100x24300/28512x141/365=58209，小數點以下四捨五入），無從因九十二年二月十日追加狀繕本之送達而發生催告之效力，自不得由該繕本送達翌日起算遲延利息，而應以其後九十二年七月三日更正聲明狀繕本送達被告丁○○始發生該部份債權催告之效力，而自送達翌日、即九十二年七月九日起算法定遲延利息，其餘七十八萬九千三百六十六元部份，則得自前述九十二年三月二十八日起算法定遲延利息，應予敘明。

另原告請求自九十二年七月一日起至返還土地之日止，按月給付損害金之金額則應為一萬二千五百五十七元（260x13600x5/100x1/12x24300/28512=12557，小數點以下四捨五入）。

（二）至於原告請求被告庚○○連帶給付損害金部份，按，被告庚○○係因與被告丁○○為母子關係而居住於上開四十四號房屋，而上開房屋、地上物之處分權人係被告丁○○，已如前述，則原告受有損害，係因被告丁○○享有處分權之房屋、地上物無權占有系爭土地所致，而非被告居住於上開房屋直接所致，是以，被告庚○○對於原告自未構成不當得利，原告請求其連帶給付損害金，即屬無據。

九、從而，原告依民法第七百六十七條規定法律關係，請求：（一）被告庚○○應自座落台北市○○區○○段二小段五七四地號土地上如附圖Ｂ部份門牌台北市○○區○○路四十四號（面積九一‧二二平方公尺）之房屋遷出，（二）被告丁○○應將座落台北市○○區○○段二小段五七四地號土地上如附圖Ａ部份門牌台北市北投區○○路四十二號（面積九０‧一七平方公尺）及Ｂ部份門牌台北市○○區○○路四十四號（面積九一‧二二平方公尺）之房屋、暨Ｃ部份（面積七八．六四平方公尺）之頂蓋石棉瓦地上物拆除，並將所座落土地面積共計二六０‧０三平方公尺返還原告及全體共有人；

以及依不當得利法律關係，請求：（一）被告丁○○應給付原告八十四萬七千五百七十五元，及自其中七十八萬九千三百六十六元部份自九十二年三月二十八日起，其中五萬八千二百零九元部份自九十二年七月九日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，（二）被告丁○○應自九十二年七月一日起至返還前開土地之日止，按月給付原告一萬二千五百五十七元，均為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

十、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。

十一、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。

中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十七 日
臺灣士林地方法院民事第二庭
法 官 施月燿
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 四 日
法院書記官 謝文傑
附表：（單位新台幣元，小數點以下四捨五入）
一、八十七年二月十日起至八十九年六月三十日止（計二年又一百四十一日）260x14960x5/100x24300/28512=165750（每年金額）[165750x2]+[165750x141/365]=331500+64029=0000000、八十九年七月一日起至九十二年六月三十日止（計三年）260x13600x5/100x24300/28512=150682（每年金額）150682x3=000000
0、以上一、二共計八十四萬七千五百七十五元
395529+452046=847575