臺灣士林地方法院民事-SLDV,92,重訴,257,20040227,1


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臺灣士林地方法院民事判決 九十二年度重訴字第二五七號
原 告 吉美建設事業股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 洪堯欽律師
被 告 丙○○
訴訟代理人 廖穎愷律師
當事人間返還價金等事件,本院於民國九十三年二月十日言詞辯論終結,判決如下:

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實甲、原告方面:一、聲明:㈠被告應給付原告新台幣(下同)八百四十萬元整,及自民國八十六年十二月三十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

㈡原告願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述:㈠原告為與訴外人合建土地之需,與被告就被告所有坐落台北縣汐止市○○段下寮小段第一0六0、一0六一、一0六二、一0六三、一0六四地號應有部分六十分之一及同地段第一一八九之二及一一八九之三地號應有部分九十分之一等七筆土地,訂立不動產買賣契約,由原告以八百萬元,向被告買受前開七筆土地。

因前開一○六二號土地(下稱系爭土地),於簽約時尚非被告所有,雙方乃於契約第六條特約事項第二項,約定被告至遲應於八十六年八月三十日前取得系爭土地應有部分六十分之一之完整所有權,並備妥證件及用印供原告過戶,如逾八十六年十二月三十日之期限被告仍無法將所有權登記過戶至原告名義時,被告除應退已收價款外,另應賠償原告二百萬元。

㈡原告已交付第一、二期價款六百四十萬元予被告,惟被告迄八十六年十二月三十日仍無法將系爭土地應有部分六十分之一之所有權於完整並無其他負擔之情況下,過戶至原告名下,依約被告即應退還已收之價款並賠償二百萬元,原告於九十年一月十日函催被告,請其於七日內出面解決,未獲置理。

㈢原告復於九十年三月二十日委請律師代函被告,請伊於函到後七日內將已收價款六百四十萬元返還原告並賠償二百萬元正,被告雖於同年月二十一日收受該函,惟仍拒不給付。

為此原告依法起訴,並以九十二年十二月二日補充辯論意旨狀之送達,作為對被告解除系爭買賣契約之意思表示,並請求被告給付如聲明所示。

㈣對被告抗辯所為陳述:⒈被告稱原告公司代表廖經理曾向被告表示,該賠償金二百萬元之約定僅有希望被告儘速完成之涵義,並非真有罰款之意思。

然原告公司廖經理從未對被告為前開意思表示,廖經理僅告知被告只要有把握在期限前履行契約義務,又何必怕有罰款,被告所述並非事實。

⒉原告公司從未同意被告延期履行於八十六年十二月三十日前,應交付系爭土地完整所有權之契約義務,被告既逾八十六年十二月三十而仍無法依約履行,原告公司自可從該期日之翌日起行使契約上之權利,請求退還價款及給付違約金,雖原告公司未立即行使該請求權,不得謂之原告公司即係同意被告延期履行契約義務。

被告於九十二年五月八日所呈之答辯狀,自承原告係為與周氏宗親協商合建,始有該不動產買賣契約之訂立,是以該買賣契約上之數筆土地必為整體而無法獨立分割存在的,若其中任何一筆土地無法順利取得抑或無法合於使用,契約目的將無法達成,此當為被告所明知。

是以被告之契約義務,不但應將為買賣標的之全部七筆土地過戶給原告公司,亦負有排除買賣標的土地上其他有害於原告公司將來為建築房屋使用時第三人得為主張其他權利之義務(即塗銷地上權)。

⒊本件不動產買賣契約書第六條特約事項第二項中訂明:「‧‧‧一○六二地號,乙方(即被告)於簽訂本約時,並未取得產權,言明乙方至遲應於八十六年八月三十日前取得持分六十分之一之產權,‧‧‧如逾八十六年十二月三十日之期限乙方仍無法將產權登記過戶至甲方名義時,‧‧‧」,其契約中之文字係使用「產權」而非「所有權」,自與所有權不同,再衡諸買賣契約之目的,被告應交付之土地,除具備所有權外,尚須無第三人對該土地主張其他權利。

故被告雖嗣後取得系爭土地之所有權,尚有第三人得對該土地主張地上權,自係未履行前開契約條款而違約,原告自得依約主張權利。

⒋被告所提當時於八十五年十一月同意補貼周腰位於系爭土地上之乙棟房屋拆除費用二百萬元之同意書,該同意書上名義人為周腰(即被告之母),並非為地上權人,乃因其佔用房屋,要求原告公司於建照核發時另補貼其拆除費用,原告公司為圓滿解決遂簽訂該同意書,此項事實實與本件之爭執無關。

⒌就原告與被告在系爭買賣契約第六條特約事項第二款約定之意義,以及八十七年三月十三日,被告交付土地過戶資料之實況,證人李伯燿於九十二年八月五日 鈞院庭訊時證稱:「(問:八十七年三月十三日是否有將土地過戶資料權狀交給你?)是,當時我有對被告說土地上還有地上權的問題,請被告要求處理好。」

,「(問:你是如何知道土地有地上權?)買賣之前雙方就知道土地上有地上權」,「(問:當時在買賣之前地上權是如何約定的?)這一筆買賣當初有約定地上權六十分之一由被告處理,負責取得塗銷同意書。」

,「(問:你有否與合建地主約定塗銷地上權的事)有的。」

「(你有否與地上權的人拿書面去塗銷地上權)我有」。

由證人李伯燿之陳述可知:①系爭土地上有地上權之負擔,被告對其所出售之系爭土地應有部分六十分之一之部分,負有使原告能塗銷地上權之義務,以使原告取得完整所有權,系爭買賣契約訂立之初,兩造均知系爭買賣契約上取得產權之意,即指使原告能取得完整無任何負擔之所有權之意。

②兩造於訂立系爭契約時,就系爭買賣標的之系爭土地取得產權,係指由被告取得在前開應有部分土地上,全體地上權人之塗銷地上權同意書。

原告取得被告交付之前開文件後,再加上原告依合建契約可得要求其他六十分之五十九應有部分之地主,所出具之塗銷六十分之五十九應有部分土地之地上權文件,即可將系爭土地地上權全部塗銷。

③被告於八十七年三月提供系爭土地所有權移轉文件時,並未同時提供塗銷地上權同意書,證人李伯燿於當日收受過戶文件時,催告被告迅速辦妥取得塗銷地上權文件。

從而原告要求被告提供塗銷地上權文件,誠屬有據,且並無被告所主張,原告當時表示可立即給付尾款等事由云云。

⒍根據證人周三煌之證言,(問:被告有否與你提過補償你二百萬?)是李伯燿說要給我二百萬,去拆除地上物,沒有提到塗銷地上權問題」可知給付二百萬元係處理有關地上物之事,與本件被告應塗銷地上權之義務無關。

良以系爭買賣土地之所有權人,與地上權人不完全相同;

且地上權人與土地上之地上物使用人亦非全部相同,故對於「地上權塗銷」以及「地上物之拆除」,原告針對不同之權利人,有不同之約定,詳言之,對「塗銷地上權」之部分,原告不論於合建契約或買賣契約,均約定所有權人須備齊塗銷文件;

而對「地上物使用權人」,原告則以個別協調之方式處理。

此一事實,從被告所提出之編號被證三之同意書載明之旨係針對「地上物」之處理,且原告承諾之對象,並非地上權人,即可得知。

雖證人周三煌稱其認為是建設公司要負責塗銷地上權,但根據被告所提出編號被證六之合建契約第三條第四項合建土地上之負擔,均由土地所有人負責處理,可知周三煌證言,與事實不符,況原告問周三煌何以認應由建設公司負責塗銷地上權之理由,周三煌答稱「是我個人看法,是建設公司要用,應由他們去辦理。」

,並非以任何協議為據,其證言自無可採。

尤有甚者,原告與被告之買賣契約內容之約定,與原告與合建地主之合建條件約定並不相涉,被告以彼例此,恐亦有未當。

⒎至於證人周長坤為被告之同胞兄弟,亦為系爭土地實質出賣人,證人本極易偏頗,雖證稱「原告說地上權的部分他會去處理」,但證人李伯燿對其陳述明白否認,李伯燿明確證稱「買賣部分是要完整的土地給我們。」

顯見周長坤所述並非事實。

被告遲未提供塗銷地上權文件時,原告曾分別以原告名義之存證信函及律師函催告被告,要求被告交付地上權塗銷文件塗銷地上權,倘原告果曾如周長坤言,曾說地上權之塗銷由原告負責,被告即大可回函對原告表示:原告既曾說原告負責塗銷地上權,被告已無塗銷地上權之義務,原告應立即給付價款。

惟被告並未為上開表示,反而請原告寬限時日,以便被告能塗銷地上權,足證周長坤所言,並非事實。

乙、被告方面:一、聲明:㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決,被告願供擔保請准予免為假執行。

二、陳述:㈠原告公司於八十四年間邀集汐止周氏宗親(未包含被告在內),就渠等所有之台北縣汐止段下寮小段第一0六0、一0六一、一0六二、一0六三、一0六四、一一八九之二、一一八九之三地號等七筆土地協商合建大廈,因周氏宗親人數眾多,散居各地,持分亦因繼承關係多寡不一,原告收購土地遭遇重重困難,乃於八十五年底請求被告透過宗親買受之方式,期以廉價取得土地持分(第一0六0、一0六一、一0六二、一0六三、一0六四地號各持分六十分之一;

一一八九之二、一一八九之三地號各持分九十分之一)。

被告同意幫忙聯絡整合,奔波數月後,陸續完成除系爭土地外之土地持分收購事宜。

時至八十六年七月三日,原告要求先將系爭土地以外之土地持分辦理移轉登記,被告亦表同意,兩造遂訂立不動產買賣契約書,原告以八百萬元買受前開土地持分。

㈡兩造約定系爭土地地上權塗銷、地上物拆除補償事宜,悉由原告與合建地主負責,被告毋須參予。

原告於八十五年十一月時,與周氏宗親約定,將塗銷地上權、拆除地上物之責任,由佔有多數持分之周氏宗親(佔六十分之五十九)負責;

而周氏宗親因不諳塗銷地上權之程序,且地上物拆除補償費用,亦須由原告負責支出,故實際上,原告亦負有塗銷地上權、拆除地上物之義務。

而被告非合建契約當事人,當然無塗銷地上權、拆除地上物之義務。

因此,兩造於八十六年七月簽訂「系爭土地持分」買賣契約時,原告曾明白表示:地上權塗銷,完全由地主負責(因所有地上權人同時為地主);

至於地上物拆除事宜,到時原告給地上物所有人兩百萬元,就可以拆掉了,這跟被告沒有關係,此項事實,業經證人周長坤予以證明。

嗣後,原告確實履行與「地上權人交涉地上權塗銷事宜」,且與「地上物所有人交涉地上物拆除事宜」,此項事實,業經證人周清漢、周三煌予以證明。

㈢兩造不動產買賣契約書第六條第二項雖記載有二百萬元之罰款,但原告代表廖經理曾向被告表示,此二百萬元僅有希望被告儘速完成之涵義,並非真有罰款之意思,因此,當事人間既無罰款之真意,該項約定依民法第八十七條第一項前段規定即屬無效。

㈣因系爭地號土地應有部分六十分之一之所有人鄭鬧長、鄭文義、鄭林麗凰、林美麗、林本豐散居各地,被告聯絡整合數月後,即預料於八十六年十二月三十日前將無法取得渠等持分,遂於同年月中旬向原告通知:約定事務接近完成,惟於期限屆滿前尚難全數完成,要求延後給付時間儘速整合。

原告因自身建照迄未經縣府核發,尚無急須用地之虞,且尚未與地上權人達成補償協議,加以雙方先前合作尚稱愉快,故由原告代表廖經理當場同意延期給付,且僅要求被告儘速完成,而無合意訂立一明確之給付時間。

㈤被告於八十七年三月十三日完成整合,將系爭土地產權應有部分六十分之一登記於被告名下,翌日,被告備妥供原告過戶證件及用印後,隨即通知原告將相關資料取回藉以過戶,而原告亦於同日派代表李伯燿前往被告家中領取(此見證人李伯燿於九十二年八月二十六日鈞院庭訊時亦證稱確有此事,前開資料並已達過戶之標準),並同意依照契約於二個月內過戶完成,且過戶完成後隨即給付餘款一百六十萬元,而過戶證件及用印既已交付原告,則二百萬元罰款亦不會追究。

㈥原告受領過戶資料後,因未與地上權人達成補償協議,且因縣府建造執照遲未核准,又因汐止發生林肯大郡事件,引發山坡地坡度興建問題致可建容量大量減少,故與周氏宗親協議停建,此時,系爭土地既不再為原告所需要,遂拒絕辦理過戶,並要求被告返還價款。

理 由

一、原告主張:原告為與訴外人合建土地之需,與被告就系爭土地及其他六筆被告所有土地訂立不動產買賣契約,由原告以總價八百萬元向被告買受前開七筆土地。

因系爭土地於簽約時尚非被告所有,雙方乃於契約第六條特約事項第二項,約定被告至遲應於八十六年八月三十日前取得系爭土地應有部分六十分之一之完整所有權,並備妥證件及用印供原告過戶,如逾八十六年十二月三十日之期限被告仍無法將所有權登記過戶至原告名義時,被告除應退已收價款外,另應賠償原告二百萬元。

原告已交付第一、二期價款六百四十萬元予被告,惟被告迄八十六年十二月三十日仍無法將系爭土地應有部分六十分之一之所有權於完整並無其他負擔之情況下,過戶至原告名下,依約被告即應退還已收之價款並賠償二百萬元,原告於九十年一月十日函催被告,請其於七日內出面解決,未獲置理。

原告復於九十年三月廿日委請律師代函被告,請伊於函到後七日內將已收價款六百四十萬元返還原告並賠償二百萬元,被告雖於同年月二十一日收受該函,惟仍拒不給付。

為此原告依法起訴,並以九十二年十二月二日補充辯論意旨狀之送達,作為對被告解除系爭買賣契約之意思表示,並請求被告給付如聲明所示。

二、被告則以:原告八十六年七月三日訂立不動產買賣契約時,對二百萬元罰款部分,僅有希望被告儘速完成之涵義,並非真有罰款之意思,依民法八十七條第一項前段之規定應屬無效;

原告於八十六年底同意延期給付後,並未有任何定有相當期限之催告,而被告於未為催告前,即於八十七年三月將系爭土地證件備妥過戶及用印,且經原告代表李伯燿領取及同意於二個月內過戶完成,依民法第二百二十九條第一項、第二項前段規定,則被告自不負遲延責任。

至於系爭土地上地上權塗銷事宜應由原告為之,被告並不負有塗銷之責。

再者,原告因後續地上權人補償及與周氏宗親協議停建事宜,拒絕為過戶之登記,此項無法過戶登記之事由,顯係不可歸責於被告,依民法第二百三十條規定,則被告自不負遲延責任。

綜上,原告並無任何民法第二百五十四條之契約解除權存在,則其主張解除契約,洵屬無理,應予駁回。

三、兩造不爭之事實:㈠兩造就系爭土地及被告所有其他六筆土地訂立買賣契約,總價金八百萬元,原告已交付第一、二期價款六百四十萬元予被告。

㈡依兩造所訂不動產買賣契約書第六條第二項約定,被告至遲應於八十六年八月三十日前取得系爭土地之產權,並備妥證件及用印供原告過戶,被告則於八十七年三月十三日取得系爭土地之所有權,並於翌日將所有土地過戶所需文件交由原告公司職員李伯燿收受。

㈢原告以被告所有系爭土地上仍有他人設定地上權未塗銷,致無法辦理過戶為由,於九十年一月十日以存證信函催告被告於七日內出面解決,再於同年三月二十日委請律師以存證信函請求被告返還已收價金六百四十萬元及賠償二百萬元。

另於本件訴訟進行中以九十二年十二月二日補充辯論意旨狀之送達,作為對被告解除系爭買賣契約之意思表示。

四、茲首應審酌者,乃依兩造所訂不動產買賣契約書之約定,被告除應將系爭土地所有權辦理移轉登記予原告外,是否尚負有將系爭土地上地上權塗銷之義務。

經查:㈠證人即原告公司之職員李伯燿雖到庭證稱:這一筆買賣當初有約定地上權六十分之一由被告處理,負責取得塗銷同意書(詳本院九十二年八月五日言詞辯論筆錄)。

另證人即原告公司之經理廖滿足亦到庭證稱:訂約當時口頭上有對被告說產權要清楚(地上權要塗銷)(詳本院九十二年十二月二日言詞辯論筆錄)。

惟與證人周長坤所證:當時被告賣七筆土地給原告,其中六筆被告已取得所有權,所以就先過戶給原告,另外一0六二號土地只有六十分之一,而且有地上權存在,被告就說會比較慢取得,原告說地上權的部分他會去處理,因為原告已經和其他六十分之五十九之地主簽約,約定地上權部分應由地主負責等語(詳前揭本院九十二年八月五日筆錄)不符。

是何者所述可採,仍應其他證據佐證之。

㈡依兩造所訂不動產買賣契約書第六條第二項約定:「本宗買賣中汐止段下寮小段一○六二地號,乙方(指被告)於簽訂本約時並未取得產權,言明乙方至遲應於八十六年八月三十日前取得持分六十分之一之產權,並備妥證件及用印供甲方(指原告)過戶,如逾八十六年十二月三十日之期限乙方仍無法將產權登記過戶至甲方名義時,乙方除退還已收價款外,另賠償新台幣貳佰萬元正予甲方。」

等文義觀之,被告所負之義務為「於八十六年八月三十日前取得系爭土地之產權(所有權),並備妥證件及用印供原告過戶」,並未包括系爭土地上地上權之塗銷。

原告雖另主張依前揭買賣契約書第七條約定:本買賣不動產權,乙方保證絕無來歷不明與供為自己或他人債務擔保情事,如有上情致與第三人發生糾紛時,應由乙方負責於尾款付清以前速予理清一切,不得因此而損害甲方之權益。」

等,可見被告亦負有除去系爭土地上負擔之義務。

惟查,本件買賣之前雙方就知道土地上有地上權存在等情,已據證人李伯燿證述明確,且為兩造所不爭執。

若原告認塗銷地上權屬被告應負之義務,理應於買賣契約上明載始與事理相符。

再者,系爭土地上雖有地上權人周江全、周登吟、周勝吉、周三煌、周萬年、周福助、周朝枝、陳玉蘭、周志偉、周瑞竹、周順隆、周清漢等十二人,惟該地上權人全部亦係系爭土地之共有人,此有被告所提土地登記謄本影本一十七張在卷可憑,且為原告所不爭執,被告辯稱原告與系爭土地其他應有部分六十分之五十九之共有人訂立合建契約時,已要求地主應塗銷地上權,亦有原告不爭執為真正之合建契約書第三條第四款可憑,且與原告簽訂合建契約之地主兼地上權人確已簽具地上權拋棄同意書予原告,並經證人即地上權人周清漢到庭結證無訛(詳本院九十二年九月二十三日言詞辯論筆錄)。

依常理,原告與地上權人兼土地共有人合建時,當係要求該地上權人應塗銷全部之地上權,而非僅塗銷六十分之五十九之地上權。

因此,前揭證人周長坤所證內容應與事實相符。

被告辯稱其僅負有取得系爭土地之所有權,並將辦理所有權過戶文件交予原告之義務,而無塗銷系爭土地上地上權之義務,即屬可採。

五、次應審酌者,乃原告得否以被告給付遲延為由解除兩造間之買賣契約。㈠按「給付有確定期限者,債務人自期限屆滿時起,負遲延責任。」

、「契約當事人之一方遲延給付者,他方當事人得定相當期限催告其履行,如於期限內不履行時,得解除其契約。」

民法第二百二十九條第一項、第二百五十四條定有明文。

㈡本件被告係於八十七年三月十三日始取得系爭土地之所有權,並於翌日將辦理所有權移轉登記之文件交付予原告之職員李伯燿收受,已如前述。

是被告履約之日期顯已逾兩造約定之八十六年八月三十日或十二月三十日,則依前揭民法第二百二十九條第一項規定,被告應係給付遲延責任無訛。

惟被告既在原告為催告前即已將系爭土地辦理移轉登記之所有文件交付給原告,其契約義務即已終了,原告遲至九十年一、三月間始催告被告履約,並於九十二年十二月二日以訴訟之送達為解除契約之意思表示,原告前開催告及解約之意思表示,均不生法律上之效力,是原告以被告違約(遲延給付),兩造間之契約業經解除為由,請求被告返還已付之價金六百四十萬元,即無理由。

六、末應審酌者,乃原告得否以被告給付遲延為由請求被告給付違約金。㈠按「當事人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金。

違約金,除當事人另有訂定外,視為因不履行而生損害之賠償總額。

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時,即須支付違約金者,債權人除得請求履行債務外,違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」

民法第二百五十條條定有明文。

㈡兩造於前揭不動產買賣契約書第六條第二項約定,被告如逾八十六年十二月三十日仍未將系爭土地之產權(所有權)登記過戶至原告名下,應賠償原告二百萬元,已如前述。

惟被告辯稱:不動產買賣契約雖記載二百萬元之罰款,但原告代表廖經理曾向被告表示,此二百萬元僅有希望被告儘速完成之涵義,並非真有罰款之意思,並聲請訊問證人周富璋、甲○○。

經查,「(法官問:吉美公司與被告簽約時你否在場?)答:簽約時我在場,我和周長坤都有去。」

、「(法官問:對當時契約的內容有否了解?其中第六條約定你知否?)答:我知道當時有此約定,但當時廖經理有對被告說訂立該條款是(怕)被告拖延,以致會影響到建照的時間。

但是廖經理有說如果真的來不及也不會真的處罰。」

、「(法官問:後來無法如期取得辦理過戶如何處理?)答:八十六年十二月中旬,被告有打電話給廖經理說可能無法在十二月三十日取過戶資料,廖經理說沒有關係,被告打電話時我有在場。」

等情,已據證人周富璋到場證述無訛(詳本院九十二年十二月二日言詞辯論筆錄),雖與證人廖滿足所述:違約金是吉美公司要求的。

被告也同意,因為他認為他取得該土地沒有問題(同前筆錄)不符。

惟參諸另一證人甲○○所證:「(問:八十七年三月十三日李伯燿有去向被告拿過戶資料,你清楚嗎?)答:當天我有在場,當時李有向被告拿印章要去公司蓋,被告說不行,印章公司要用,不能交給他,然後被告有向李要求給付尾款,李說章蓋好尾款就給你怕什麼,在當天之前,被告有向李提到他過戶資料尚未拿到。

李說沒關係,因為他的章也沒全部蓋完。

兩造同時進行即可。」

等語,及證人李伯燿代表原告向被告取得系爭土地之過戶文件後,原告迄九十年一月十日之前,均未對被告主張遲延給付之違約責任等情觀之,可認證人周富璋所述兩造間雖有違約責任之約定,但並無處罰之真意,且縱有違約責任,亦經原告之代表人廖滿足經理為免除之意思表示,較屬可採。

從而,原告以被告遲延給付違約為由,請求被告給付違約金二百萬元,亦無理由,應予駁回。

七、原告受敗訴判決,其假執行之聲請即失所依據,應併予駁回。

八、兩造其餘主張及所提證據,經本院審酌後,認與本院上開論斷無違,不予贅述。

九、據上論結,原告之訴為無理由,依民事訴訟法第七十八條,判決如主文。

中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十七 日
臺灣士林地方法院民事第一庭
法 官 許永煌
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 三 日
法院書記官 馮衍燕

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