臺灣士林地方法院民事-SLDV,93,重訴,280,20060324,1

臺灣士林地方法院民事判決 93年度重訴字第280號
原 告 甲○○
訴訟代理人 史奎謙律師
鄭穎律師
被 告 丁○○
號2樓
訴訟代理人 林辰彥律師
複 代理人 施裕琛律師
黃淑怡律師
陳家慶律師

上列當事人間返還價金事件，本院於中華民國95年3 月1 日言詞
辯論終結，判決如下：

主 文
被告應給付原告新台幣參仟萬元，及自民國九十三年十月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹仟萬元或等值之彰化商業銀行城內分行無記名可轉換定期存單為被告供擔保後得假執行。
但被告如以新台幣叁仟萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國93年5 月24日與原告訂立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），將所有坐落台北市○○區○○段1 小段220 地號土地，應有部分一萬分之三九四，及其上建物門牌台北市士林區○○○路○ 段190 巷20號房屋之所有權（以下合稱系爭房地），出賣予原告，並於系爭契約第14條特約事項第2項記載確認系爭房屋旁花圃之私有道路用地（下稱花圃用地）已得全部地主同意，可由原告使用。
兩造約定買賣價金為新台幣（下同）30,000,000元，原告已於93年7 月1 日付清價金，被告亦移轉登記並依現狀交付予原告。
然被告直至原告交付最後1 期款時始提出原證5 之承諾書，依該承諾書之記載，並未如被告所言，已得到花圃用地全部地主之同意，且簽署承諾書之地主代表，亦非花圃用地之土地共有人之一，被告明知上情卻故意未告知。
又原告於購買前看屋時發現窗台嚴重積水且油漆剝落，詢問被告是否有漏水情形並告知如有漏水將不購買系爭房地，被告則表示係門窗未緊閉，雨水潑進來而非漏水。
惟原告入住後卻發現主臥房、客廳、廚房有多處漏水及外牆滲水，經被告派員修繕後，適逢豪雨主臥房、客廳、廚房、外牆仍有多處漏水、滲水之情形，被告雖再派員修繕卻未見改善，之後原告於93年9 月14日申請建築改良物位置勘測成果圖後始發現系爭房屋有天井加蓋之違建，被告也未據實告知。
被告明知花圃用地未得全部地主同意由原告使用、系爭房屋漏水嚴重，屋內有天井加蓋之違建，卻故意未據實告知並以不實之方式欺騙原告，原告已於93年10月4 日寄發原證13之存證信函，主張受被告詐欺而撤銷系爭買賣契約之意思表示，被告於同月5日收受，爰依民法第179條之規定，請求被告返還原告已交付之價金。
如認被告之行為不構成詐欺，因系爭房屋有嚴重漏水、花圃用地未取得全部土地所有人之同意由原告使用，以及系爭房屋有天井加蓋之違建等瑕疵，則原告依民法第359條之規定，另以起訴狀之送達解除系爭契約，並依民法第259條規定請求回復原狀返還上開價金。
如認不得撤銷或解除系爭契約，因系爭房屋確實存有前開之瑕疵，則依民法第359條之規定請求減少價金11,000,000元等語。
並聲明：㈠被告應給付原告30,000,000元及自93年10月5 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡願供現金及同額之彰化商業銀行城內分行無記名可轉換定期存單為被告供擔保後，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告至現場觀看滿意後，兩造才合意訂約，並約定依現況方式交屋，被告並無刻意隱瞞房屋漏水情形，被告於交屋前後，均主動整理或應原告要求加以修繕，縱有漏水亦是在非常惡劣天氣下才會有，尚無減損其通常之效用。
被告於93年5 月24日訂約時，已告知原告系爭房屋院子有部分屬於道路用地，為他人所有，並提出於92年12月10日取得由230 地號土地共有人楊天來、洪傳生之代表人即楊天來之子丙○○出具之原證5 承諾書及說明另共有人林金華不知去向，亦從來未表示爭執，原告欣然接受，兩造始訂立系爭契約，被告為顧及原告之權益，於系爭契約第14條並註明同意於政府徵收而影響原告之使用權益時，被告願以原價買回，其期限以5 年為限，被告並無詐欺不告知之情形。
又室內加蓋之天井屬於防水設施，被告既已將訂約時之狀態交付原告，便不能再主張被告有詐欺或隱瞞之情形等語。
並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠原告於93年5 月24日與被告訂有系爭契約，被告將所有之系爭房地出賣予原告，價金為30,000,000元，原告於93年7 月1 日付清價金，被告亦移轉登記並依現狀交付予原告，約定現狀點交（系爭契約第14條特約條款第1項）。
㈡系爭房屋有漏水情形（原證3漏水照片）。
㈢花圃用地有占用他人坐落台北市○○區○○段1 小段230 地號及230-1 地號土地（以下簡稱為230 地號、230-1 地號土地，登記謄本見原證9 及被證3 ，面積如附表台北市士林地政事務所94年11月25日之土地複丈成果圖）。
㈣系爭房屋天井上加蓋有防水作用之違建，原來的天井作為廚房使用（93年12月7 日筆錄第3 頁）。
㈤原告於93年10月4 日發函撤銷系爭契約，於被告同月5 日收受存證信函。
㈥被告出賣系爭房屋時，並沒有告知漏水的情形。
㈦被告並沒有告知有占用230之1地號土地。
四、協商兩造之爭點：
㈠兩造有無約定如系爭房屋漏水則原告不買？
㈡兩造訂約時有無表示系爭房屋無天井加蓋之違建？
㈢兩造訂約時，被告有無向原告表示系爭房屋院子佔用他人土地，已取得全體地主之同意？
㈣被告在訂約前，跟原告表示系爭房屋有三千萬元的價值？㈤原告得請求因為房屋有瑕疵減少價金數額？
五、得心證之理由：
㈠兩造均不爭執有訂立系爭契約，原告主張曾告知被告如有漏水將不購買系爭房地等語，被告否認之，則原告自應就有利於己之事實負舉證責任。
經查，系爭契約並無記載原告上開主張之內容，且原告未再舉其他證據以實其說，其上開主張，自不足採信。
而民法上所謂詐欺，係指欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示者而言，本件原告既未能舉證證明曾告知被告如有漏水將不購買系爭房地，則被告雖有未告知系爭房屋有漏水之情形，但仍非原告因而陷於錯誤而為系爭買賣意思表示之原因，自不能遽認被告未告知系爭房屋有漏水之上開行為屬於民法之詐欺行為。
㈡原告主張被告未據實告知系爭房屋有天井加蓋違建之詐欺行為。
被告則辯稱依系爭契約第14條特約條款第1項約定採現狀交屋，被告於訂約前已詳加說明，原告亦瞭解並看過現場而無異議，被告既已將訂約時系爭房地之狀態交付原告，自不能再說被告有未告知天井加蓋之詐欺情形。
經查，系爭契約採現狀交屋，為兩造所不爭執，且被告固自承未告知系爭房屋有天井加蓋違建之事實，然原告並未舉證證明被告係基於故意而未告知上情，則縱使原告誤認系爭房屋應該無天井加蓋之違建始簽立系爭契約，亦不能認定被告未據實告知之上開行為屬於民法之詐欺行為。
㈢原告主張依系爭契約第14條特約條款第2項前段約定：「賣方（即被告）確認系爭房屋旁花圃之私有道路用地已得地主同意由一樓使用。」
之內容，被告於簽訂系爭契約時，已有保證原告可以取得全部地主同意使用花圃用地之權利。
被告辯稱訂約時所提出之承諾書僅表示其中230 地號共有人楊天來、洪傳生（合計應有部分百分之五十）已同意原告使用，及說明另共有人林金華（應有部分占百分之十五）不知去向，從來未表示爭執，並未向原告保證或詐稱有得全部地主同意云云。
經查，被告辯稱於訂立系爭契約時，有提出原證5之承諾書之事實，固據證人即系爭契約之介紹人陳愫臻證述：「（提示原證5 承諾書，問證人有無看過？）（答）簽約當天被告有將承諾書拿給原告看‧‧被告有將花園的使用狀況告知原告母親。」
（見94年1 月11日之言詞辯論筆錄第2頁），以及證人即代書乙○○證稱：「承諾書內容沒有特別印象‧‧當時應該是有提出一份資料。」
（見94年4 月26日言詞辯論筆錄第2 頁）等語甚明，堪信為真實。
然兩造間就系爭契約第14條特約條款第2項前段約定之真意及前開約定之訂立過程是否有審酌承諾書之內容等情，據親自草擬該段文字之代書乙○○證述：「（法官問）買賣契約特約事項第2 點雙方如何約定？有無看到承諾書？（答）當時有討論如果地被徵收如何辦理，承諾書內容沒有特別印象，沒有針對承諾書內容討論，當時應該是有提出一份資料。
（問）請證人確定地主同意使用是否是經全部地主同意？（答）依照當時應該是指全部地主同意，經賣方確認我用鉛筆寫在草稿上再唸給雙方聽，經同意才寫上。」
等語（見同上筆錄），自可認定兩造就該段文字之真意係被告確認原告可以取得「全部地主」同意使用花圃用地之權利，屬於花圃用地合法使用權利之保證內容。
至於被告另辯稱原告於訂約前已知悉承諾書之出具人為230 地號土地共有人楊天來、洪傳生之代表人及說明另共有人林金華不知去向，亦從來未表示爭執，是經過被告欣然接受才訂立系爭契約云云，為原告所否認，本院認兩造訂約既是透過代書代擬契約條文，上開重要之事項，未經記載於書面之契約內，且參與之代書亦加以否認，則被告未再舉證證明有告知原告上開事項前，其上開辯解自不能採信。
被告雖再舉系爭契約第14條特約條款第2項後段有約定被告同意於政府徵收花圃用地而影響原告之使用權益時，被告願以原價買回，其期限以5 年為限等文字內容可作為原告於訂約時已知悉被告並未保證或詐稱有得全部地主同意云云。
然查，是否有得全體地主同意可由原告合法使用花圃用地之情形，與花圃用地是否會遭行政機關徵收之間，並無任何關聯性，參酌系爭花圃用地占用他人土地之情形，經本院囑託台北市士林地政事務所測量結果，確實占用230 地號、230-1 地號之部分土地，而該2 筆土地依登記謄本之記載，地目均屬道，則兩造於訂約時，預料花圃用地可能遭行政機關徵收而會損及原告之使用權益，而訂立系爭契約第14條特約條款第2項後段之內容，亦不能推論同條第2項前段之內容係指原告於訂約時已知悉被告並未保證有得全部地主同意之結果。
因此，被告辯稱訂約時未向原告表示有得全部地主同意云云，應不足採信。
堪認兩造於簽訂系爭契約時，被告即有依第14條特約款第2項前段之約定保證原告可以取得全部地主同意使用花圃用地之權利。
至於兩造於訂立系爭契約時，被告固有提出原證5 之承諾書，已如前述，惟該承諾書僅是訴外人丙○○出具給被告之文書，縱認丙○○有經230地號土地共有人楊天來及洪傳生（合計應有部分為百分之五十）之授權簽署該承諾書，然該承諾書本僅有債權之效力，亦不足以證明該2 名地主亦同意由原告合法使用花圃用地，此可由承諾書已載明「茲已取得持分50﹪之此地主同意，在未被政府徵收前或地主未均捐地給政府前，均可由此屋主使用‧‧」之內容可知承諾書之承諾對象僅限「此屋主」（即取得承諾書之被告）。
況依證人丙○○另書立之聲明書第7行、第8 行已載明地主如有需要仍得取回，以及於本院訊問時證述：「簽署承諾書並沒有經過地主同意或授權‧‧被告亦知道他沒有經過全體地主同意使用該土地。」
等語（見94年5 月24日言詞辯論筆錄第2 頁），足認該承諾書並不能作為原告繼受合法使用花圃用地權利之文件，且被告亦明知未得全體地主同意使用該花圃用地。
本院參酌兩造均不爭執原告係因為對於系爭房地及可使用花圃用地之現狀很滿意，才會訂立系爭契約，其中花圃用地占用他人230 地號之部分土地達57.402平方公尺（3.837 ＋53.036＋0.529 ＝57.4 02）、230-1 地號之部分土地為3.73平方公尺（如附表所示），而原告所出價格30,000,000元亦遠高於被告自己購入之價格或銀行鑑定之金額，如花圃用地之合法使用權利存有瑕疵，原告可能因而涉及刑事竊佔或土地所有權人隨時主張權利，原告應當不會決定購買。
被告明知未得花圃用地之全部地主同意可由原告使用，所提之承諾書形式上亦僅記載獲得百分之五十地主之同意，另簽署承諾書之人非實際地主，該承諾書亦不足以表示原告可繼受原告使用之權限，卻於系爭契約第14條特約條款第2項前段偽稱原告已經取得全部地主同意使用花圃用地之權利，致使原告誤信可合法取得全部地主有同意原告使用花圃用地之權利，而為訂立系爭契約之意思表示，應可認為被告之上開不實保證之行為，屬於民法上之詐欺行為。
從而，原告於93年5 月24日訂立系爭契約後，於同年10月4 日即以上開理由寄發存證信函向上訴人撤銷系爭契約之意思表示，被告於同月5 日收受，其主張系爭契約之意思表示已於93年10月5 日經撤銷而歸於無效，為有理由。
㈣原告主張撤銷系爭契約之意思表示，既有理由，則上開爭點㈣、㈤及兩造其餘主張舉證與攻擊防禦方法，即與判決結果不生影響，無庸一一論述，附此敘明。
六、綜上所述，本件原告主張被告明知未得花圃用地之全部地主同意可由原告使用，所提之承諾書形式上亦僅記載獲得百分之五十地主之同意，另簽署承諾書之人非實際地主，該承諾書亦不足以表示原告可繼受原告使用之權限，卻於系爭契約第14條特約條款第2項前段為不實之保證，致使原告誤信而為訂立系爭契約之意思表示，屬於民法上之詐欺行為。
從而，原告以此為由寄發存證信函向上訴人撤銷系爭契約之意思表示，被告已於93年10月5 日收受該存證信函，兩造間之系爭契約於該日因意思表示不合致而不生效力，依民法第179條之不當得利規定，請求被告返還原告已交付之價金30,000,000 元 及自93年10月5 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
而本件原告以一個訴之聲明主張，請求本院先後審酌其依被詐欺而撤銷意思表示、解除契約後之回復原狀及請求減少價金之請求權基礎，因原告主張被詐欺而撤銷系爭契約之意思表示請求返還價金既有理由，自毋庸再審酌其後之請求，併此敘明。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
八、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 3 月 24 日
民事第二庭 法 官 林政佑
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 3 月 28 日
書記官 楊錫芬