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臺灣士林地方法院民事判決 94年度訴字第1094號
原 告 乙○○
訴訟代理人 施竣中律師
被 告 甲○○
被 告 群益量子生技股份有限公司
法定代理人 丙○○
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國95年3 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺北市○○區○○段一小段2217建號門牌臺北市大同區○○○路316 號3 樓之1 之房屋騰空遷讓返還原告。
被告甲○○應自民國93年8 月26日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣叁萬壹仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔10分之8 ，被告群益量子生技股份有限公司負擔10分之1，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰零參萬元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣叁佰零玖萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾玖萬陸仟元供擔保後，得假執行，但被告甲○○如以新臺幣伍拾捌萬玖仟元為原告預供擔保或將上開金額提存後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由甲、程序部分本件被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分
一、原告主張：原告為坐落臺北市○○區○○段一小段2217建號、門牌臺北市○○○路316號3樓之1房屋（下稱系爭建物）之所有權人，係向原所有權人李慶樟購買而於93年8月23日完成移轉登記，被告甲○○表示其向李慶樟購買系爭建物，並於92年5月1日出租予被告群益量子生技股份有限公司（下稱群益公司）占有使用，拒不搬遷，而李慶樟雖曾將系爭建物售予被告甲○○，惟因被告甲○○未依約給付價金，已經李慶樟解除買賣契約，且基於債權相對性原則，渠等之買賣契約亦與原告無涉，又被告甲○○與群益公司間之租賃契約不得對抗原告，被告無合法占有權源，原告自得依民法第767條規定，請求被告遷讓返還系爭建物。
又被告無權占有系爭建物，共同侵害原告之所有權，且受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，依民法第184條、第185條、第179條等規定，原告亦得請求被告連帶給付按土地法第97條第1項規定，以土地及建物申報總價額年息10% 計算之損害金，即每月新臺幣（下同）46,000元。
爰依前述所有物返還請求權、侵權行為、不當得利等法律關係，提起本訴。
並聲明：１、被告應將坐落臺北市○○區○○段一小段2217建號門牌臺北市大同區○○○路316 號3 樓之1 之房屋騰空遷讓返還原告；
２、被告應自93年8 月26日起至返還前項建物之日止，按月連帶給付原告46 ,000 元。
３、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告甲○○前於92年4月4日、同年8月20日，分別與訴外人王淑貞（由李慶樟代理）、李慶樟簽訂買賣契約，購買門牌臺北市大同區○○○路316號3樓前棟（下稱3樓建物）暨基地，以及同號3樓後棟即系爭建物暨基地，上開建物已交付被告甲○○使用，嗣因李慶樟不依約提供辦理所有權移轉登記之資料，致無法完成移轉登記，被告甲○○簽約時交付之支票乃未予兌現，該買賣契約係李慶樟違約在先，被告甲○○並未違約，故李慶樟解除買賣契約不合法，且被告甲○○並發現買賣標的物有前、後棟張冠李戴錯誤之情形，應由李慶樟負責。
而李慶樟為規避其遲延責任，乃與原告通謀「光買建物，不買土地」而虛偽訂立買賣契約，其意思表示無效，原告非系爭建物所有權人，不得援引民法第767條之規定而為主張。
被告甲○○有權占有系爭建物，又被告甲○○於92年5 月1 日將系爭建物出租予被告群益公司，係在李慶樟以存證信函催告被告甲○○之前，故雙方之租賃契約不受原告與李慶樟通謀虛偽買賣之影響，且該租賃契約對於系爭建物之受讓人亦繼續存在，被告對於系爭建物有合法占有權源，原告請求被告給付損害金，亦屬無據等語，資為抗辯。
並聲明：１、原告之訴駁回；
２、如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本件不爭執事項：㈠原告為坐落台北市○○區○○段一小段2217建號、門牌台北市○○○路316號3樓之1房屋（即系爭建物）之所有權人，係基於93年6月29日買賣原因關係，於93年8月23日自原所有權人李慶樟受讓完成所有權移轉登記。
㈡訴外人王淑貞（由李慶樟代理）與李慶樟前於92年4月4日、92年8月20日先後與被告甲○○訂立不動產買賣合約，將系爭建物暨基地，以及3樓建物暨基地，出賣予被告甲○○，系爭建物即由李慶樟基於買賣關係交付予被告甲○○，被告甲○○並於92年5月1日出租予被告群益公司，現由被告群益公司占有使用中，約定租期至102年4月30日止，每月租金31,000元。
㈢李慶樟曾以被告甲○○違約為由，於93年4 月17日以存證信函為解除雙方買賣契約之意思表示（被告甲○○已收受）。
嗣李慶樟並依民法第767條規定，訴請被告甲○○、群益公司返還系爭房屋，經本院93年度訴字第795 號返還房屋等事件於94年10月7 日判決，以李慶樟已非所有權人而駁回其訴。
以上事實，有原告提出之建物及土地登記謄本、本院93年度訴字第795 號判決、房屋租賃契約書等影本及被告提出之房地產買賣契約書影本可稽，且為兩造所不爭執，並經本院調閱93年度訴字第795 號返還房屋等事件卷宗查明，自堪認定。
四、本件爭點之論述：原告主張被告無權占有系爭建物，而請求被告遷讓返還，並給付損害金，被告則以前詞置辯，是以本件所應審酌之爭點，乃在於：㈠原告與李慶樟間就系爭建物所有權之移轉，是否通謀虛偽意思表示而無效？原告是否為系爭建物之所有權人？㈡被告甲○○與李慶樟間買賣契約標的有無錯誤之問題與原告有無關連？㈢被告有無占有系爭建物之合法權源？㈣原告得否請求被告給付占有系爭建物之損害金？金額應如何計算？茲分別論述如下：㈠原告與李慶樟間就系爭建物所有權之移轉，是否通謀虛偽意思表示而無效？原告是否為系爭建物之所有權人？１、按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
又，第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。
亦有最高法院48年台上字第29號判例要旨足資參酌。
２、查，原告係基於93年6 月29日買賣原因關係，而於93年8月23日受讓系爭建物以及坐落基地194 、196 、197 等地號土地（權利範圍均應有部分828/20000）之 所有權移轉登記，有原告所提出之建物暨土地登記謄本可稽。
被告抗辯原告與李慶樟僅就系爭建物訂立買賣契約云云，自屬誤解。
而被告就其抗辯原告與李慶樟間之買賣契約係通謀虛偽意思表示乙節，徒以李慶樟為規避遲延責任、光買房屋不買土地等臆測、誤解之詞為據，並未舉出任何確切之證據以明，所辯自難憑採。
原告既因買賣關係已完成所有權移轉登記，自為系爭建物暨基地之所有權人，堪以認定。
㈡被告甲○○與李慶樟間買賣契約標的有無錯誤之問題與原告有無關連？按，債之契約，僅於訂約當事人之間發生債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，此觀諸民法第153條規定可明，此即所謂債權相對性原則，縱債權契約有瑕疵或債務不履行等情形，亦僅得向契約之他方當事人而為主張。
本件被告甲○○抗辯與李慶樟間之買賣契約標的物有錯誤之情形，應由李慶樟負責云云，毋論真實與否，均屬其與出買人李慶樟間之問題，其得主張之對象乃契約之相對人李慶樟，而與原告無涉，被告此部分辯解，自不影響本件原告所得主張之請求權。
㈢被告有無占有系爭建物之合法權源？１、按「買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。
因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人。」
最高法院83年台上字第3243號判例，揭有上旨，足資參酌。
被告甲○○辯稱與李慶樟訂立買賣契約而占有使用系爭建物，李慶樟解除契約不合法等情，縱認屬實，被告甲○○亦不得以其與李慶樟間之買賣關係，對抗已取得系爭建物所有權之原告，亦即被告甲○○不得以其與李慶樟間之買賣契約，執為對原告主張其有合法之占有權源，此外，被告甲○○又未能主張並舉證其對原告有何占有系爭建物之正當權源，自難認其係有權占有。
而被告甲○○對於原告既無占有權源，被告群益公司自無從因向被告甲○○承租而取得合法之占有權源。
２、被告雖另辯稱依買賣不破租賃原則，被告間之租賃契約對於原告繼續存在云云。
按，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項固有明文，惟同條第2項另明文：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
此即民法上「買賣不破租賃」原則，原在保護租賃契約之承租人，避免所有權人嗣後讓與租賃物而影響承租人之權利。
惟上開買賣不破租賃原則之適用，觀諸條文規定內容，應以租賃物之出租人與讓與前之原所有權人為同一人，或租賃物係經讓與前之原所有權人授權同意而出租為其要件。
而本件與被告群益公司訂立租賃契約者，並非讓與所有權予原告之原所有權人李慶樟，已無該規定之適用可言。
況且，本件被告間之租賃契約，約定期限為10年，惟未經公證，業經本院調取93年度訴字第795 號返還房屋事件卷宗，核閱卷附被告提出之房屋租賃契約書予以查明，亦無上開買賣不破租賃規定之適用。
準此，被告抗辯租賃契約對原告繼續存在乙節，亦不足採。
３、按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
民法第767條第1項定有明文。
系爭建物為原告所有，現由被告甲○○出租群益公司占有使用中，惟被告未能舉證對於原告有何合法之占有權源，自構成無權占有，是以，原告依前揭規定，訴請被告遷讓返還系爭建物，自屬有據。
㈣原告得否請求被告給付占有系爭建物之損害金？金額應如何計算？１、被告甲○○部分：⑴按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。
另因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。
民法第184條第1項前段亦有明文。
又無權占有他人之不動產，依社會之通常觀念，可能獲得相當於租金之利益，且致他人受有相當於租金之損害。
被告甲○○無權占有原告所有之系爭建物，既堪認定，原告本於上開規定請求被告甲○○給付損害金，亦屬有據。
⑵至於損害金金額部分，原告主張應按土地法第97條第1項規定，以土地及建物申報總價額年息10% 計算，即每月46,000 元 等語。
惟依不當得利之法則請求返還不當得利，係以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為要件，故得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為限，而無權占有不法侵害他人不動產所有權者，所有權人得請求者，亦應為相當於租金之損害。
而前揭土地法第97條第1項，乃租金之限制規定，非必以該規定為計算之標準，仍應依實際租賃情形定之。
經查，被告甲○○將系爭建物出租予被告群益公司，租金為每月31,000元之情，業經本院調閱93年度訴字第795 號返還房屋事件卷宗予以查明，已如前述，且該租金金額較之於前述原告依土地法第97條第1項規定上限比例計算之金額，並非顯然過低而不相當，自堪信實，應認被告甲○○占有系爭建物，所受相當於租金之利益，及原告所受相當於租金之損害為每月31,000元，原告得請求之損害金即應以此金額計之，逾此範圍之損害金請求，則不應准許。
２、被告群益公司部分：查，被告群益公司係向被告甲○○承租而占有系爭建物，其已依約確實給付租金予被告甲○○之情，業經被告甲○○於93年度訴字第795 號返還房屋等事件審理時自承在卷，且有房屋租賃契約書簽收記錄存卷足憑，被告群益公司既已支付使用對價，自未受有相當於租金之利益，而未該當不當得利之要件。
又被告群益公司係承租使用系爭建物，而其與被告甲○○訂立租賃契約之初，被告甲○○與李慶樟間之買賣契約仍屬有效，李慶樟尚未為解除契約之意思表示，且原告復未舉證證明被告群益公司知悉被告甲○○與李慶樟之糾葛，及被告甲○○已無權出租之情，自不足認定被告群益公司確有故意或過失而與被告甲○○為共同侵權行為之事實。
準此，原告依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告群益公司連帶給付損害金部分，即屬無據。
五、從而，原告本於民法第767條前段、第179條、第184條第1項前段等規定，請求被告甲○○、群益公司應將坐落臺北市○○區○○段一小段2217建號門牌臺北市大同區○○○路316 號3 樓之1 之房屋騰空遷讓返還原告，以及被告甲○○應自93年8 月26日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告31,000元，為有理由，應予准許。
逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核，就原告勝訴部分，均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法，核與判決結果並無影響，爰不逐一詳述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，應依民事訴訟法第385條、第390條第2項、第392條第2項、第79條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 3 月 31 日
民事第二庭 法 官 施月燿
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 4 月 6 日
書記官 韓金發
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