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臺灣士林地方法院民事判決 94年度訴字第1183號
原 告 丙○
丁○○
甲○○
乙○○
上4 人共同
訴訟代理人 李宗輝律師
被 告 戊○○
訴訟代理人 盧立仁律師
張衛航律師
上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國95年3 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告丙○、丁○○、陳金子、乙○○新台幣壹拾貳萬壹仟捌佰陸拾元，及自民國九十四年十二月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告乙○○新台幣叁萬柒仟壹佰玖拾肆元，及自民國九十四年十二月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國九十四年十二月十八日起按月給付原告乙○○新台幣肆仟壹佰壹拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔八分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文。
經查，本件原告起訴時，訴訟標的為不當得利，嗣於民國95年3 月8 日言詞辯論期日當庭追加類推適用民法第425條之1第2項規定為備位訴訟標的，被告對於上開訴之追加表示同意（第126 頁），揆諸前揭說明，應准原告為前述聲明之追加。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：原告丙○、張寶、陳金免為張清溪之女，原告甲○○為張清溪之子，張清溪於91年6 月2 日死亡，被告4 人其繼承人，於93年12月17日成立分割協議，約定由原告乙○○取得坐落台北市○○區○○段2 小段71地號土地、面積410 平方公尺（以下簡稱系爭土地）、應有部分各千分之677 ，於94年3 月18日辦妥登記。
又系爭土地上坐落有台北市○○區○○段2 小段466 、468 、470 建號等3 棟建物，其中466 建號為乙○○所有，就系爭土地有應有部分千分之677 ，470 建號為訴外人張潔所有，就系爭土地有應有分之千之323 ，被告則於91年9 月26日因拍賣取得468 建號，未配賦有系爭土地任何應有部分，基於房屋不能與土地分離使用之原則，以及被告所有建物對系爭土地事實上使用狀態判斷，被告所有建物就系爭土地已事實上使用至少3 分之1 ，則其就系爭土地至少應配賦3 分之1 應有部分。
原告未同意被告使用系爭土地，並曾於94年4 月27日、同年7 月1日2 度去函請求被告支付地租，均未獲其正面回應，爰依先位以不當得利之法律關係、備位類推適用民法第425條之1第2項規定，訴請被告返還自91年9 月26日起之不當得利或租金等語（計算式如下），並聲明：㈠被告應給付原告丙○、丁○○、甲○○、乙○○555,416 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡被告應給付原告乙○○172,978 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈢被告應自94年12月18日起按月給付原告乙○○19,132元。
計算式：㈠自91年9 月26日起至94年3 月17日止給付張清溪全體繼承人即原告4 人555,416 元：410 平方公尺（總面積）/3（被告應配賦基地）x16,800（申報地價）x10%（年息）x2又153/365=555,416㈡自94年3 月18日起至94年12月17日止，給付原告乙○○172,978元：410 平方公尺（總面積）/3（被告應配賦基地）x16,800（申報地價）x10%（年息）x275/365=172,978㈢自94年12月18日起按月給付原告乙○○19,132元：410 平方公尺（總面積）/3（被告應配賦基地）x16,800（申報地價）x10%（年息）/12=19,132
二、被告則以：㈠又系爭房屋原為原告甲○○所有，由張清溪於69年間無償借用系爭土地所興建，並於70年3 月31日完成建物第1 次登記在案，足見系爭房原所有權人即原告甲○○對於系爭土地原所有權人張清溪已於當時取得基地利用權。
嗣張清溪於91年6 月2 日死亡，原告4 人為其繼承人，就原告甲○○而言，即生系爭土地與房屋同屬1 人之情形，其餘原告亦有意容忍系爭房屋對於系爭土地之基地利用權繼續存在，始由原告丙○出面表示願意優先購買系爭建物，足見原告對於91年7 月12 日 被告拍定系爭房屋後，對於房屋所有人甲○○對土地所有人已取得基地利用權亦無爭執。
上開情形雖與土地及其上房屋同屬1 人而僅將房屋所有權讓與他人之情形不盡相同，惟為實現房屋所有權與基地利用權一體化，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，應類推適用民法第425條之1 ，推定在土地所有人默許房屋所有人繼續使用土地，推定在房屋得使用期限內有租賃關係，縱房屋所有權人需支付相當對價，然除別有約定外，仍不影響其對於房屋坐落土地之有權使用。
故系爭房屋使用系爭土地有法律上原因，原告得請求不當得利。
㈡退步言之，縱認原告得向被告請求給付相當於租金之不當得利，惟被告實際使用之土地面積僅64.37 平方公尺，而原告等實際應有部分僅占系爭土地之千分之677 ，無權請求系爭土地3 分之1 租金全部，且依土地法第105條準用同法第97條規定，租金以不超過土地申報總價年息10% 為限，而系爭建物位於台北市內湖區臨山緩坡之上，並非坐落台北市○○地段，附近工商業並非繁榮，交通亦不便利，系爭房屋整體條件稍差，屋齡老舊，且被告僅利用系爭土地作住家使用，房屋經濟價值及被告所受利益不高，應將租金數額訂在年息5%以下為妥。
㈢被告於94年4 月27日收到原告乙○○之存證信函後，旋於94年5 月3 日以存證信函回覆表明願付租金，惟原告提出之租金計算方式與法令不符，被告曾於94年6 月29日以存證信函回函，以年息0.5%計算3 年租金為34,506元（計算式：16,800x136.94x0.5%x 3=34,506），請原告告知應匯入帳戶，因原告未予告知，被告乃於94年7 月14日於台灣高雄地方法院辦理提存，被告亦同意依應有部分繳納地價稅4,591 元等語，資為抗辯。
㈣並聲明：⑴原告之訴駁回。
⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件經本院依民事訴訟法第271條之1 準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點如下（本院95年1 月18日言詞辯論筆錄，第56頁）：㈠兩造不爭執之事實：⑴坐落台北市○○區○○段2 小段71地號土地、面積410 平方公尺（以下簡稱系爭土地）原為被繼承人張清溪與訴外人張潔共有，應有部分各千分之677 、千分之323 。
⑵被繼承人張清溪於91年6 月2 日死亡，原告4 人為其繼承人（原證1 ，第17頁至第21頁），於93年12月17日成立遺產分割協議（原證2 ，第22頁），系爭土地權利範圍千分之677 歸原告乙○○所有，並於93年3 月18日辦妥分割繼承登記（原證3，第23頁至第24頁）。
⑶被告於91年9 月18日因拍賣取得台北市○○區○○路3 段60 巷31 弄2 號房屋（以下簡稱系爭房屋），於91年9 月26日辦妥登記。
⑷門牌號碼台北市○○區○○路3 段60巷31弄6 號、2 號、4 號即建號466 、468 、470 號3 棟2 層加強磚造房屋坐落於系爭土地上，分別為原告乙○○（原證6 ，第29頁）、被告（原證5 ，第28頁）、張潔（原證7 ，第30頁）所有，登記總面積分別為119.98平方公尺（第1 、2 層各59.99 平方公尺、陽台及平台各3.73平方公尺）、123.88平方公尺（第1 層64.37 平方公尺、第2 層59.51 平方公尺、陽台12.78 平方公尺、平台7.97平方公尺）、123.22平方公尺（第1 、2 層各61.61 平方公尺、陽台8.99平方公尺、平台7.23平方公尺、地下層18.36 平方公尺）。
⑸被告未曾給付地租予原告。
㈡兩造爭執要旨：⑴系爭房屋使用系爭土地是否有法律上原因？⑵原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利？得請求之金額若干？⑶原告得否類推適用民法425 條之1第2項規定請求被告給付租金？得請求之金額若干？
四、茲就上述爭點，析述本院得心證之理由如下：㈠ 系爭房屋使用系爭土地是否有法律上原因？按「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。」
民法第1148條前段定有明文。
復按，使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人間之特定關係，除當事人間另有特約外，使用人無移轉其權利於第三人之可言。
且使用借貸本係無償借用性質，不能與租賃相提並論，使用借貸亦未如租賃有民法第425條規定，故在借用土地建築房屋之情形，不能認為使用借貸關係，隨房屋之轉讓而繼續存在（最高法院93年度台上字第2427號判決要旨參照）。
惟按，「土地及其土地上之房屋同屬1 人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」
民法第425條之1第1項前段定有明文。
其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」
足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。
除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。
此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。
至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題（最高法院93年度台上字第1328號判決要旨參照）。
經查：系爭土地原為被繼承人張清溪與訴外人張潔共有，應有部分各千分之677 、千分之323，而土地所有權人於69年間基於無償借貸關係，將系爭土地提供原告乙○○、甲○○、訴外人張潔興建門牌號碼台北市內湖區○○路○ 段60巷31弄6 號、2 號、4 號即建號466 、468 、470 號3 棟2 層加強磚造房屋，並於90年3 月31日完全第一次登記，嗣被繼承人張清溪於91年6 月2 日死亡，原告4 人為其繼承人，於93年12月17日成立遺產分割協議，系爭土地權利範圍千分之677 歸原告乙○○所有，並於93年3月18日辦妥分割繼承登記之事實，有土地登記謄本（第23頁至第24頁）、建物登記謄本（第28頁至第30）、戶籍謄本（第17頁至第21頁）、遺產分割協議書（第22頁）等在卷可稽，並為兩造所不爭執，應認系爭房屋於起造時基於使用借貸關係合法使用基地，而原告4 人自繼承開始即91年6 月2 日起，概括承受被繼承人張清溪與原告甲○○間上開使用借貸關係，且系爭房屋所有權人原告甲○○於遺產分割前，就房屋之基地已取得公同共用權利。
又系爭房屋嗣經本院以91年度執字148 號強制執行事件拍賣，被告於91年9 月18 日 拍定，於91年9 月26日辦妥登記等情，此經本院依職權調取上開強制執行卷宗核閱無訛，揆諸前揭法條及最高法院判決見解，被告雖不能主張上開使用借貸關係隨房屋之轉讓而繼續存在，然原告甲○○原有合法使用坐落土地之所有權，而僅將房屋所有權移轉他人，自得類推適用民法第425條第1項前段規定，不影響被告對於房屋坐落基地之「有權使用」，而無不當得利之可言。
㈡原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利？得請求之金額若干？如前所述，被告使用系爭土地非無法律上原因，則關於原告得否依不當得利之法律關係請求暨其金額乙節，即無庸認定，附此敘明。
㈢原告得否類推適用民法425 條之1第2項規定請求被告給付租金？得請求之金額若干？誠前所述，原告甲○○所有之系爭房屋，基於使用借貸關係有權使用系爭土地，並經原告4 人共同繼承上開使用借貸關係，嗣被告自原告甲○○受讓系爭房屋所有權，雖不能主張上開使用借貸關係隨房屋之轉讓而繼續存在，惟得類推適用民法第425條之1第1項前段規定，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，且其兩造於租金數額不能協議時，亦得類推適用同條第2項規定，請求法院定之。
經查：⑴原告主張系爭土地上坐落3 棟面積大致相當之房屋，被告應按土地總面積3 分之1 比例給付租金云云，惟為被告所否認，辯稱原告僅得依應有部分千分之677 請求，且應依被告實際使用之土地面積64.37 平方公尺計算。
按民法第821條規定，各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。
所謂本於所有權之請求，係指民法第767條所規定之物權的請求權而言，至債權的請求權，則不在民法第821條規定之列，僅於共有物被侵害，請求損害賠償，而其給付不可分者，依民法第293條之規定，各共有人方得為共有人全體請求向其全體為給付。
原告訴請被告給付租金部分，核屬可分之金錢債權，原告僅得按其應有部分，請求被告返還所受利益（最高法院85年度台上字第2391號判決意旨參照）。
查系爭土地面積410 平方公尺原為張清溪與訴外人張潔共有，應有部分各千分之677 、千分之323 ，自91年6 月2 日起至93年3 月17日止，原告4 人就系爭土地應有部分千分之677 公同共有，自93年3 月18日起，由原告乙○○取得上開應有部分等情，已如前述，則依前揭說明，原告僅得依千分之677比例請求租金。
又系爭土地上坐落門牌號碼台北市○○區○○路3 段60巷31弄6 號、2 號、4 號即建號466 、468 、470 號3 棟2 層加強磚造房屋，分別為原告乙○○、被告、訴外人張潔所有，登記總面積分別為119.98平方公尺（第1、2 層各59.99 平方公尺、陽台及平台各3.73平方公尺）、123.88平方公尺（第1 層64.37 平方公尺、第2 層59.51 平方公尺、陽台12.78 平方公尺、平台7.97平方公尺）、123.22平方公尺（第1 、2 層各61.61 平方公尺、陽台8.99 平方公尺、平台7. 23 平方公尺、地下層18.36 平方公尺，此有建物登記謄本可憑（第28頁至第30），經核算上開3 棟房屋分別坐落基地面積分別為63.72 平方公尺、72.34 平方公尺、68.84 平方公尺平方公尺（第1 層主建物加上平台），合計僅204.9 平方公尺，未及系爭土地總面積410 平方公尺，足見系爭土地並未建滿而尚有空地，此觀諸本院91年度執字第148 號強制執行卷宗鑑定報告內之建築改良物勘測成果圖亦明，自不得請求被告依土地總面積3 分之1 比例給付租金，而應以其實際使用之基地面積即72.34 平方公尺為計算基礎。
⑵復按，「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限。」
「土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄巿或縣（市）地政機關估定之價額。」
土地法第97條第1項、土地法施行法第25條分別定有明文，而法定地價，依土地法第148條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價，故土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。
又所謂年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之10計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。
經查，系爭土地坐落於台北市○○區○○段2 小段71地號、面積410 平方公尺，而上開土地89年7 月、93年1月之申報地價均為每平方公尺16,800元，此有土地登記謄本（第23頁）、地價謄本（第37頁）在卷足考。
本院審酌系爭土地坐落於台北市○○區○○路60巷31弄內，地勢緩坡，單面臨既成巷道，交通流度稍佳，近臨碧山市場、金龍公園，地區繁榮程度普通，步行出內湖路60巷之後商業繁榮、交通便利，且距離興建中之捷運內湖線內湖站不遠，被告使用系爭土地之方式係作為透天厝型住宅使用等情，有鑑定報告書、位置圖等附於本院91年度執字第148 號卷宗可稽，並有兩造不爭執之照片（第120 頁至第124 頁、第132 頁至第137頁）、地圖（第138 頁）足參，應認為原告請求被告給付之租金，以該土地及建築物申報總價額不超過年息百分之6 為適當，經核算被告自取得系爭房屋即91年9 月26日起至分割遺產登記即94年3 月17日止，應給付原告丙○、丁○○、甲○○、乙○○121,860元，自94年3 月18日起至94年11月17日止應給付原告乙○○37,194元，並自94年12月18日起按月給付原告乙○○4,114 元，逾此部分之請求，即屬過高，不應准許。
其計算方式如下（元以下4 捨5 入）：①自91年9 月26日起至94年3 月17日止給付原告4 人：72.34 平方公尺（基地面積）x677/1,000（原告應有部分）x16,800 （申報地價）x6% （年息）x2又171/365=121,860②自94年3 月18日起至94年12月17日止，給付原告乙○○：72.34 平方公尺（基地面積）x677/1,000（原告應有部分）x16,800 （申報地價）x6% （年息）x275/365=37,194③自94年12月18日起按月給付原告乙○○19,132元：72.34 平方公尺（基地面積）x677/1,000（原告應有部分）x16,800（申報地價）x6%（年息）/12=4,114
五、末按，「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。
其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」
「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」
民法第229條第2項、第233 第1項前段分別定有明文。
從而，原告備位請求類推適用民法第425條之1第2項規定，訴請被告給付原告4 人121,860 元，及自起訴狀繕本送達翌日自94年12月7 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，給付原告乙○○37,194元，及自起訴狀繕本送達翌日自94年12月7 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自94年12月18日起按月給付原告乙○○4,114 元，為有理由，應予准許。
逾此部分之請求及其先位請求，為無理由，應予駁回。
六、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 3 月 22 日
民事第二庭 法 官 陳玉曆
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於裁定送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 3 月 27 日
書記官 蔡雨呈
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