臺灣士林地方法院民事-SLDV,94,訴,319,20060310,2

臺灣士林地方法院民事判決 94年度訴字第319號
原 告 甲○○○
號4樓
訴訟代理人 徐景星律師
苗怡凡律師
郭瑋萍律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 蘇誌明律師
上列當事人間請求返還房屋事件，本院於95年2月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落臺北市○○區○○段二小段三六０地號土地上門牌台北市○○區○○街二八０巷二七弄十一號三樓房屋遷讓交還原告。

被告應給付原告新臺幣貳萬肆仟貳佰陸拾伍元及自民國九十四年三月十三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨自民國九十四年四月一日起，至交還前開房屋之日止，按月於當月一日給付新臺幣壹萬貳仟玖佰陸拾玖元予原告。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：原告於民國93年11月12日自林佳欣移轉取得坐落臺北市○○區○○段2小段369地號土地應有部分4分之1（下稱系爭土地）及其上門牌台北市○○區○○街280 巷27弄11號3 樓房屋（下稱系爭房屋）所有權，被告為無權占有，原告多次聯絡被告，請被告遷讓交還前揭房地，被告均置之不理，故原告於93年12月28日委請律師發函催告（於94年1 月4 日送達被告），被告仍拒絕交還，爰依所有物返還請求權訴請被告交還系爭土地及系爭房屋，並依不當得利之法律關係訴請被告應返還相當於租金自94年1 月5 日起按月以新台幣（下同）20,000元計算（於該月1 日給付）之不當得利及依法定利率計算之遲延利息予原告。

並聲明：㈠被告應返還系爭土地及系爭房屋予原告。

㈡被告應自94年1 月5 日起至搬遷日止按月於每月1 日給付原告20,000元，及各自未給付之翌日起至清償日止依年息5%計算之遲延利息。

二、被告辯稱：被告與原告之女林佳欣於91年結婚後，因林佳欣希望住於台北市，故一起向原告購買系爭房屋及系爭土地，除部分貸款外，被告亦分3次交付原告買賣價金800,000元，嗣於93年10月8日林佳欣因細故咬傷被告後離家，被告一再要求其返家，林佳欣均置之不理，詎於93年12月28日被告忽接獲原告之律師函稱系爭房屋為原告所有，係暫供女兒林佳欣及被告使用，現不再供被告使用，限被告於7日內遷讓房屋云云，被告不勝訝異，經查始知系爭房地均遭移轉原告名下。

原告與林佳欣間買賣及移轉系爭房地係通謀虛偽意思表示，系爭房地於92年3 月係以4,500,000 元向原告購入，於92年10月經鑑價亦值5,774,535 元，原告竟以4,200,000 元向林佳欣購買，顯見係假買賣，因林佳欣計畫與被告離婚，故先行脫產，其買賣及移轉登記均屬無效，原告並非所有權人，其以民法第767條向被告請求，並無理由。

又林佳欣仍係所有權人，為被告配偶，被告為有權占有等語。

並聲明：駁回原告之訴。

三、兩造不爭執部分：㈠原告提出之土地及建物登記謄本、買賣契約、銀行存摺、借款契約之形式上真正。

㈡被告提出之被證一存證信函形式上真正。

本件之爭點：原告主張民法第767條及第179條，被告主張原告與林佳欣之房地買賣契約是通謀虛偽意思表示，為無效，原告不是所有權人，另林佳欣是被告配偶，被告有同居義務，故為有權占有。

四、本院得心證之理由：㈠原告主張系爭建物及系爭土地原為原告所有，於92年3月17日售予林佳欣，價金4,500,000 元，並於92年4 月28日辦妥移轉登記，林佳欣同時並設定最高限額擔保3,000,000 元之抵押權登記予彰化銀行，於92年5 月8日向該行借款2,500,000元，嗣提高抵押權設定至最高限額5,040,000 元，於93年10月14日再借款2,400,000 元（並將其中1,694,020 元匯至國外準備進修之用），至93年10月20日，林佳欣則將系爭建物及系爭土地以承受4,200,000 元銀行貸款之對價回售原告（92年5 月8 日貸款之餘額為1,800,000 元，加計93年10月14日借款2,400,000 元，共4,200,000 元），並於93年11月12日辦妥所有權移轉登記，所有權人現為原告，至於抵押權登記係於94年1 月6 日送件辦理義務人及債務人變更為原告之登記，原告並清償林佳欣向彰化銀行之貸款餘額4,200,000 元，有兩造不爭執之買賣契約書、系爭建物及系爭土地登記謄本、土地登記申請書、原告及林佳欣之銀行存摺、彰化銀行往來明細查詢表及授信餘額證明表在卷可稽，應認原告主張其為系爭建物及系爭土地之所有權人為可採。

至於被告辯稱原告與林佳欣於93年10月20日之買賣及嗣後所有權移轉為通謀虛偽意思表示，係無效云云，惟查，原告與林佳欣間該買賣，係以原告承受林佳欣於彰化銀行之貸款4,200,000元作為對價，實際上，原告已經清償林佳欣該貸款4,200,000 元，有前揭授信餘額證明表在卷可稽，原告既實際承受林佳欣之債務，已難認其買賣有虛偽之處。

又系爭房屋及系爭土地經被告聲請鑑價，估計其於92年3 月價值5,630,193 元，於92年10月值5,774,535 元，有宏大不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書在卷可稽，其市價固然遠高於原告、林佳欣間之買賣金額達百餘萬元，然原告與林佳欣本為母女關係，原告於92年3 月間以4,500,000 元售予林佳欣時，原已較市價5,630,193 元低百餘萬元，嗣後林佳欣再以4,200,000 元回售原告，雖亦較市價為低，應認尚非悖於情理。

從而，被告僅因原告買賣價格低於市價，或稍低於先前之賣價，即認為原告與林佳欣間之買賣關係及所有權移轉為通謀虛偽意思表示，實非可採。

至於被告辯稱其因購買系爭房屋及系爭土地亦出資800,000 元交予原告云云，並提出其與林佳欣之父林誠電話錄音譯文為證，然為原告所否認，查被告提出之譯文，僅記載被告稱：「當初您們有說要把房子的錢還給我」，林誠：「我是說，合理的價格，你來談啊！你連說都沒說啊！」等語，對話中並未就所謂「房子的錢」或「合理的價格」有明確之說明，況依現行民法法定夫妻財產制之規定，系爭房屋及系爭土地既登記為林佳欣所有，即為林佳欣之原有財產或婚後財產，林佳欣本有處分之權，並不受被告是否出資之影響，是以，被告之主張及該電話錄音實無調查及審酌之必要。

㈡原告於93年11月12日取得系爭房地之所有權，林佳欣已非所有權人，被告縱有林佳欣配偶之身分，亦屬無權占有，此外被告並未主張其享有何種占有之權源，應認原告訴請被告遷讓交還系爭房屋，應屬可採，至於系爭土地既已配附予系爭房屋，無從另行遷讓返還，該部分應予駁回。

又被告無權占有系爭房屋，係無法律上原因獲有相當於租金之不當得利，並致原告受損害，是以，原告請求被告給付自94年1 月5 日起計算相當於租金之不當得利及自起訴狀繕本送達翌日依法定利率計算之遲延利息，應屬可採。

查系爭房屋核定價額為196,400 元，有台北市國稅局非屬贈與同意移轉證明書在卷可稽，又系爭土地93年1 月之申報地價為每平方公尺30,560元，計算總面積178 平方公尺應有部分4 分之1 ，其土地之申報地價應為1,359,920 元（計算式：30,560x178÷4=1,359,920 ，元以下四捨五入），其房地申報總價合計為1,556,320 元，依土地法第97條規定之年息10 %上限計算，每年之租金上限為155,632 元，每月租金上限為12,969元。

又系爭房屋之年租金，經鑑定於92年3 月應達190,560 元，於92年10月應為199,212 元，有前揭不動產估價報告書可稽，均較前揭上限155,632 元為高，應認系爭房屋相當於租金之不當得利，以年息10% 計算即每月12,969元，應屬相當。

從而，原告請求被告給付94年1 月5 日至2 月28日之不當得利24,265元（計算式：12,969x58 ÷31=24,265 ，元以下四捨五入）及自起訴狀繕本送達翌日即94年3 月13日起至清償日止按法定利率即年息5%計算之利息，暨自94年4 月1 日起（即自94年3 月份起計算），至交還前開房屋之日止，按月於當月1 日給付不當得利12,969元予原告，為有理由，應予准許。

逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。

中 華 民 國 95 年 3 月 10 日
民事第一庭 法 官 高愈杰
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 3 月 16 日
書記官 高楚安