臺灣士林地方法院民事-SLDV,96,小上,92,20090326,1

臺灣士林地方法院民事判決 96年度小上字第92號
上 訴 人 甲○
被 上訴人 乙○○
上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國96年10月19日本院士林簡易庭96年度士小字第1993號第一審判決提起上訴，本院於98年3月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用新台幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序部分

一、上訴人雖於民國98年3 月12日具狀撤回起訴，然本件被上訴人既已為本案之言詞辯論，依民事訴訟法第262條第2項但書之規定，即應得其同意，而經本院將上訴人之撤回書狀送達被上訴人後，被上訴人已於10日內提出異議，表示不同意撤回（本院卷第112 頁），則本件自不生撤回之效力，先予敘明。

二、上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分

一、上訴人起訴主張：其自民國90年12月15日起，向被上訴人承租坐落台北市大同區○○○路○ 段49號1 樓房屋（下稱系爭房屋），約定租期至95年12月31日止，租金為每月新台幣（下同）45,000元，押租金為135,000 元，並簽訂租賃契約。

租期屆滿後，兩造合意將租期延至96年4 月30日，且上訴人應給付之96年3 、4 月份租金90,000元，及96年4 月30日前之電費，均自押租金中扣抵，不料，上訴人依約於96年4 月30 日 騰空交還系爭房屋後，被上訴人迄未返還經扣抵租金90,000元、電費2,690 元後，剩餘之押租金42,310元，以及其代為扣繳之96年1 至4 月份租金所得稅18,000元，爰分別依系爭租約第5條之約定及不當得利之法律關係，訴請被上訴人返還押租金及不當利得共60,310元，及自96年5 月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。

二、被上訴人則以：上訴人交還系爭房屋時並未依約回復原狀，該房屋原有之輕鋼架天花板全部不見，廁所原有磁磚被敲掉、馬桶遭破壞，店面牆面原有壁紙遭除去，水泥牆壁也被敲成坑坑洞洞，甚至鋼筋外露，屋內所有水龍頭均遭拔除，電器總開關及所有插座均被拆掉，鐵捲門亦遭破壞，至於地面不僅原鋪設之塑膠地板層被除去，原有磨石子地面也被敲成坑坑洞洞，其為將系爭房屋回復原狀共支出修繕費138,000元，依系爭租賃契約第9條、第12條之約定，上訴人自應負損害賠償之責，爰以前開上訴人所負損害賠償債務，與其所負返還押租金及不當得利之債務相抵銷，其自無庸再給付上訴人任何金額等語，資為抗辯。

三、本件原審認被上訴人之抵銷抗辯為有理由，故為上訴人敗訴之判決。

上訴人對原判決全部不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人應給付上訴人60,310元，及自96年5 月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

被上訴人則聲明：駁回上訴。

四、兩造不爭執之事實：㈠上訴人自90年12月15日起，向被上訴人承租坐落台北市大同區○○○路○ 段49號1 樓房屋，約定租期至95年12月31日止，租金每月45,000元，押租金為135,000 元，並簽訂租賃契約。

租期屆滿後，兩造合意將租期延至96年4 月30日，並約定上訴人應給付96年3 、4 月份租金90,000元，且96年4 月30日前之電費，均自押租金中扣抵。

又上訴人已於96年4 月30日將系爭房屋交還予被上訴人，惟被上訴人迄未返還上訴人經扣抵租金90,000元、電費2,690 元後，剩餘之押租金42,310元 。

㈡被上訴人尚未返還上訴人為其代扣繳之96年1至4月份租金所得稅18,000元。

五、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意協議簡化後之爭點為：被上訴人以其對上訴人有損害賠償債權138,000 元為由，主張抵銷，有無理由？㈠上訴人於返還系爭房屋時，是否未回復原承租時之原狀？㈡被上訴人是否因此受有138,000 元之損害？（本院卷第102 頁背面）茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：㈠上訴人於返還系爭房屋時，是否未回復原承租時之原狀？1.被上訴人主張上訴人返還系爭房屋時，並未將房屋回復原狀，雖為上訴人所否認，並辯稱：兩造曾以口頭約定無需回復原狀，只需將現有裝潢拆除，回復為舊裝潢已拆除新裝潢尚未動工前之狀態即可，故其業已回復云云，然查，上訴人對於兩造曾以口頭約定無需回復為承租時之原狀乙節，並未提出任何證據以實其說，亦無法採信。

至被上訴人縱曾同意上訴人於承租後自行重新裝潢，惟觀諸系爭租賃契約第9條之約定：「房屋有改裝設施之必要時，乙方（即上訴人）取得甲方（即被上訴人）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」

（原審卷第29頁），可知上訴人仍應於交還房屋時，將系爭房屋回復為原出租時之狀態，始符合契約之約定，是上訴人以被上訴人已同意其自行裝潢，推稱其應無需於返還房屋時回復原狀云云，自不足憑採。

2.再查，上訴人雖又稱被上訴人交付系爭房屋時之屋況，較其事後返還時之狀況更差云云，然查，有關系爭房屋原承租時之狀況，業據證人王鵬飛證稱：「我認識被告（即被上訴人）十多年，是朋友關係，系爭建物出租我沒經手，系爭建物原租給賣大哥大經銷商，前承租人遷出後，現場留有展示架、沙發，因我有貨車可以載運，被告請我處理，當時東西載走後，我還有簡單打掃，現場牆壁貼有壁紙，地面鋪有磁磚，天花板也有輕鋼架及燈具，當時是晚上，我記得開燈正常沒有問題，我有到廁所去洗手，廁所抽水馬桶、洗手台、鏡台都很完整，當天被告先生帶我進去，鐵捲門可以正常遙控使用，牆面沒有鋼筋外露，牆面、地面也沒有坑坑洞洞，水龍頭、插座都還在。

以當時狀況，承租人只要遷入馬上可以使用，只是沒有隔間，不需要重新泥作，當時廁所牆面也有磁磚，該路段都是生意店面，不可能像工地一樣荒廢。

…」等語（原審卷第38、39頁），核與證人吳志賢證稱：「我認識被告有八年，我最初幫被告裝潢住家，之後為原告（即上訴人）裝潢牙醫診所。

被告介紹我與原告當面認識，之後我與原告都是直接接洽裝潢工程，我第一次進入系爭建物，原告帶領我接洽裝潢事宜，當時壁面有貼壁紙，地面有塑膠地磚，天花板有輕鋼架、燈具，電源總開關、水龍頭、插座都是完好的，也沒有鋼筋外露，鐵捲門也是正常，與今日原告提出準備狀所附照片完全不同，廁所也不是四面木板圍住，有貼白色小磁磚，馬桶、水箱、洗手台、鏡台都還在，塑膠地磚下面原來是磨石子，只是現場物品不是很新，但是都完整可用。

原告委託我裝潢現場，我大約裝潢一個月完工，詳細起迄日我不記得，裝潢完畢狀況如原告今日準備狀照片1～9 號，我記得當初總工程款50多萬元，地板直接在塑膠地磚上架高地板，另製作一些木櫃，廁所牆壁、地面、鏡台、馬桶、洗手台，天花板輕鋼架及隔間都是我施作，這些是原告嫌太老舊所以全部更新，並非原有的不能使用。

……」等語（原審卷第40頁），大致相符，自堪採信。

至上訴人雖以證人王鵬飛曾多次陪同或代理被上訴人與上訴人協調租賃糾葛，另證人吳志賢於91年初亦與上訴人有裝潢糾紛，而質疑上開證人之證言偏頗不實，然縱上情屬實，亦難遽認其等之證詞必為虛偽；

況觀諸被上訴人所提出且為上訴人所不爭執之交還房屋時屋況照片所示（原審卷第88- 98頁），其牆壁、地面均布滿大小坑洞，且隨處可見拆除裝潢後之破損痕跡，殘破程度猶如廢墟，衡情亦無可能為出租時之原狀，是上訴人辯稱其交還房屋時，業已將系爭房屋回復較原狀更好之狀態云云，顯不足採。

3.又證人呂玄評雖證稱：「我認識原告六年多，我們是同行，原告承租系爭建物後，來找我合夥，我要求先到建物看一下，我記得印象中建物像是工地一樣，天花板電線外露，沒有輕鋼架，是否有燈具我不記得，我當時要上廁所，發現廁所四面都是木板圍起來，我不敢上，馬桶的樣子我不清楚，木板內部是何材質我不清楚，我記得地板沒有鋪磁磚，我只記得地面相當不平坑坑洞洞，牆面、鐵捲門、水龍頭、電器總開關、插座我都沒有注意，我只記得我認為這樣的房子整修起來花費很大，當天沒有開燈，但是室內還有點亮度，我還看得見，只是昏暗，基於合夥費用支出的考量，於是我決定不與原告合夥，當初原告認為地點不錯，如果做得起來，是值得投資裝潢下去。

…。

我不記得我到底那一天到現場，但現場沒有任何材料、機具、工人在現場，我當時看不出來已經有裝潢的跡象，我只問原告這樣的房子為什麼要租，可以找好一點的，原告只回答我這裡地點好，我沒有細問原告當時是否已經找人承攬裝潢，裝潢完畢前，我只到過現場一次。」

等語（原審卷第37、38頁），然其既然未曾向上訴人確認當天是否為僱工裝潢期間，則其所見系爭房屋之狀態，究為90年12月間出租交付上訴人時之原狀，或經裝潢工人拆除原狀後之現場，已非明確，且被上訴人復就此當庭提出質疑（原審卷第38頁），因認證人呂玄評所為上開證言，不足認定上訴人之抗辯為真正。

4.綜上所述，上訴人於返還系爭房屋予被上訴人時，並未回復承租時之原狀，應甚明確，則原審依上開證據認定事實，並按民法第184條第1項前段、系爭契約第9條之約定，認上訴人應就此負損害賠償責任，即無違誤。

上訴人指摘原審認定事實有違反經驗法則及論理法則之情事，且違反民事訴訟法第221條、第222條、第286條及民法第184條第1項之規定云云，均不足採。

㈡被上訴人是否因此受有138,000 元之損害？1.被上訴人主張其為將系爭房屋回復原狀，共支出必要修繕費用共138,000 元乙節，業據其提出估價單及統一發票影本為證（原審卷第100 至102 頁、本院卷第72、73頁），且經證人吳志賢證稱：「原告遷出後，被告委託我再到現場回復原狀，我施作項目如估價單，其中原有壁面拆除，是被告自己要求拆除，並非原告破壞，第2項我是將廁所地面及壁面全部水泥粉光，並回復原狀鋪設磁磚，第3項包鐵門是將鐵門上大洞包覆起來，壁面封板是指答辯狀證五照片一，原來原告進行裝潢之前，該處有木板遮閉，但原告遷出後，木板拆除露出隔間牆，浴室天花板、門片被拆，我回復塑膠天花板及門片，另1 項是全室水泥粉光、砒土油漆，估價單第2 頁各項目我剛才都有提過，我只是回復成原告遷入前的原貌，我沒有增加其他設備，上開工程我收取15萬元報酬。」

等語（原審卷第40、41頁），是被上訴人前開主張，自為可採（其主張之修繕費用138,000 元，為15萬元扣除證人吳志賢所稱非遭上訴人破壞之「原有壁面拆除」項目12,000元後之金額）。

2.又查，上訴人承租系爭房屋時，其內部之裝潢及設施固非新品，且其承租期間亦有自然耗損，故被上訴人支出之修繕費用，就其中使用新品材料部分，應有折舊計算之必要，惟查，被上訴人支出之修繕費用中，工資部分即占114,900 元，業已超過上訴人於本件請求被上訴人償還之金額60,310元，此有分列材料及工資之估價單1 紙在卷足參（本院卷第72、73頁），而該部分並無折舊之必要，是被上訴人單就此工資部分與上訴人之前開債權抵銷，既已有餘，自無庸再計算材料部分之折舊。

從而，被上訴人以上訴人所負損害賠償債務其中60,310元，與其所負返還押租金及不當得利之債務60,310元相抵銷，為有理由，上訴人請求被上訴人返還上揭金額及其利息，自不應准許。

上訴人就此部分指摘原審有違反民事訴訟法第222條、第286條之情事云云，亦不足憑採。

六、綜上所述，上訴人請求被上訴人給付60,310元，及自96年5月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。

原審判決上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述；

另上訴人聲請傳訊證人于全己及Chang Lee Choo部分，因其待證證事實均已明確，自無傳訊之必要，併予敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之32第1項、第2項、第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第436條之19第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 3 月 26 日
民事第一庭 審判長法 官 黃小瑩
法 官 藍雅清
法 官 馬傲霜
以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 98 年 3 月 31 日
書記官 許秋莉