臺灣士林地方法院民事-SLDV,96,簡上,121,20090312,1

臺灣士林地方法院民事判決 96年度簡上字第121號
上 訴 人 丁○○
丙○○
兼前列二人
共 同
訴訟代理人 乙○○
被 上訴人 臺北縣私立哈寶寶托兒所附設課後托育中心即臺
北縣私立哈寶寶托兒所
兼上列一人
法定代理人 甲○○ 住同上
上列當事人間請求履行租賃契約事件，上訴人對於中華民國96年3 月21日本院內湖簡易庭95年度湖簡字第686 號第一審判決提起上訴，本院於98年2月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於駁回後開第二項之訴暨訴訟費用之裁判均廢棄。

被上訴人甲○○應再給付上訴人乙○○新臺幣壹萬玖仟柒佰叁拾貳元，及自民國九十五年七月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

其餘上訴（除減縮部分外）駁回。

第一、二審訴訟費用（除減縮部分外）新臺幣玖仟玖佰叁拾伍元，由被上訴人甲○○負擔十分之一即新臺幣玖佰玖拾肆元，餘由上訴人負擔。

事實及理由

一、按當事人於第二審訴訟程序中，為訴之變更或追加者，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀民事訴訟法第436條之1第3項準用同法第446條第1項，及同法第255條第1項第3款之規定甚明。

查本件上訴人原起訴請求被上訴人甲○○、臺北縣私立哈寶寶托兒所附設課後托育中心（原名：臺北縣私立哈寶寶托兒所，下稱哈寶寶托兒所）連帶賠償：㈠回復原狀之費用即⑴一樓塑膠地板拆除、玻璃鏡、木板牆鏡（隔間）拆除及立牆、門框粉刷工程費用新臺幣（下同）32,000元、⑵二樓天花板、樓地板、立牆粉刷、檀香木地板打磨、粉刷、和室立牆鏡拆除、油漆工程費用40,000元。

⑶木工、輕鋼架工程費用25,568元。

⑷水電、燈具、水管阻塞疏通工程費用20,895 元 、⑸一樓不銹鋼工程費用14,700元、⑹一樓廚房流理台設備費用10,000元、⑺二樓莊頭北熱水器價額5,000 元、⑻一樓衛浴、和成牌進口浴缸、二樓美術燈18,700元、⑼檀香木實木地板22, 800 元、⑽一樓套房落地紗門、二樓客廳落地紗門5,000 元，共計194,663 元。

㈡租金180,000 元。

㈢瓦斯、自來水、電話網路費、電費、管理費22,844元，㈠+㈡+ ㈢共計397,507 元，扣除押租金50,000元後，計347,507 元及自存證信函催告翌日起至清償日止按年息5 ％計算之遲延利息等語，上訴人於第二審上訴時，減縮前開㈠③木工、輕鋼架工程費用為25,565元，減縮前開㈢瓦斯、自來水、電話網路費、電費、管理費為22,704元，是請求之總金額減縮為347,364 元，且上訴人就其中344,575 元部分之利息亦減縮自起訴狀繕本送達翌日起算，經核其所為上開訴之變更，應屬單純減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定及說明，自無不合，應予准許。

二、上訴人主張：臺北縣汐止市○○路57巷11號1 樓房屋為上訴人丁○○所有，同址2 樓房屋為上訴人丁○○、丙○○共有，應有部分分別為2 分之1 。

戊○○（原審被告，上訴人於於上訴後撤回對其之上訴）曾向上訴人承租系爭房屋與他人合夥經營哈寶寶托兒所，嗣於88年7 月31日將哈寶寶托兒所頂讓予被上訴人甲○○，上訴人乙○○遂於88年8 月1 日起將系爭房屋出租與被上訴人甲○○，被上訴人於期滿後接續承租，最後一次租約租期自93年8 月1 日起至95年7 月31日止，約定一樓部分租金每月21,000元，二樓租金每月為15,000元，上訴人乙○○並已收受押租保證金50,000元。

被上訴人甲○○於89年10月15日申請核准許可合法經營哈寶寶托兒所，因而將上訴人所有、出租予被上訴人甲○○系爭房屋之一、二樓室內改裝、拆除浴缸、隔木板牆、拆除輕鋼架六坪、原檀香木材料DIY 鋪墊套房地板擴增以三夾板為底、鋼釘固定墊塑膠地板、套房門扇改裝，並塗立牆粉刷橘色120 公分高，及貼彩色紙等設施，二樓部分11號2 樓與15號2 樓RC牆切門牆相通、拆除11號2 樓臥房和臥房二隔間磚牆，擴充使用空間托收嬰兒，並粉刷橘色、粉紅色、及貼動物圖案、改裝門扇框塗油漆五花十色、門扇改裝透明玻璃等。

詎租期尚未屆滿，被上訴人甲○○未經上訴人同意，即將哈寶寶托兒所他遷，租金僅支付至95年2 月底，且未將所承租之系爭房屋回復原狀。

系爭租約既未合法提前終止，被上訴人自應給付上訴人㈠95年3 月1 日起至95年7 月31日止之租金180,000 元及㈡瓦斯費、自來水費、電話費、電費、管理費22,704元，若法院認系爭租約已提前終止，然因被上訴人未依約回復原狀，且未將系爭房屋變更為托兒所使用之許可加以撤銷並遷移，使上訴人無法出租，被上訴人仍應給付上訴人自95年3 月1 日起至95年7 月31日止無法出租之損害180,000元（其68,400元係修繕期間無法出租之損害），及修繕期間所支出之管理費5,686 元。

又因被上訴人未將系爭房屋回復原狀，被上訴人另應給付上訴人如附表一所示回復原狀之費用共計194,660 元，於扣除押租金50,000元後，被上訴人尚應給付上訴人347,364 元。

至被上訴人雖抗辯承租期間曾遇風災，上訴人均未出資修繕云云，然89年象神颱風來襲，系爭房屋僅淹水132 公分、90年納莉颱風侵台，系爭房屋僅淹水260 公分，而一樓房屋樓板（不含樓地板厚度）高度為3.4 公尺，故並未淹到二樓，況象神颱風、納莉颱風淹水當月上訴人均有減免被上訴人甲○○各25,000元之租金等語。

爰本於租賃契約之法律關係，訴請被上訴人甲○○、哈寶寶托兒所連帶給付上訴人347, 364元及其中2,789 元部分自存證信函催告翌日起，其餘部分自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息（減縮後之聲明）。

三、被上訴人甲○○、哈寶寶托兒所則以：當時上訴人同意並協助被上訴人甲○○合法申請托兒所立案，被上訴人甲○○因為要申請立案，所以將前手所隔之木板牆拆除，回復到空屋之狀態，後來經營期間遭逢二次颱風淹水，一樓所有設備如木質流理台、瓦斯爐、吊櫥、拆除之浴缸、天花板等都因颱風淹水毀損或漂流，2 樓部分因颱風淹水陽台排水不及而溢出，淹及2 樓地板及牆面，陽台前後下水道亦因淹水數次，遭泥沙阻塞，一樓之鐵門於象神颱風入侵時即已故障，上訴人均不曾修繕，均由被上訴人甲○○自費粉刷修繕。

落地紗門、燈座、燈具點交給上訴人時都還在，其並未將二樓之2片木地板弄壞，又二樓之熱水器已用了7 年，上訴人修了4次，都無法修好，上訴人要被上訴人甲○○自行購買，並說舊熱水器丟掉即可，退租時上訴人同意其自費購買的熱水器可拆走。

再抽風機應由上訴人負維修責任，被上訴人並無使用蓮蓬頭，且玻璃平台及平台夾均有返還上訴人。

至一樓之隔間牆及所貼之鏡子雖係被上訴人甲○○所為，且返還房屋時尚未回復原狀，但當時上訴人因考慮拆除該隔間牆時天花板會掉落，同意其免拆除，又其係經過上訴人之同意拆除二樓和室之活動開門，並將和室旁之隔間牆拆掉，將原來在隔間牆邊之插座、開關改到另一個牆，但其後來還有將隔間牆補回去用水泥糊起來，並經上訴人同意無庸重新油漆。

被上訴人甲○○在94年12月初即用電話通知上訴人乙○○欲終止租約並辦理點交，95年1 月間上訴人乙○○有到現場點收，並指示三項回復原狀之工作，被上訴人在95年3 月1 日已完成該三項回復工作，只因該段期間是過年，隔間牆只砌磚尚未塗水泥，其向上訴人乙○○要求寬限兩天，上訴人乙○○亦答應，上訴人乙○○並在95年3 月1 日當天取回鑰匙，且答應返還押租金，但因該隔間牆尚未塗水泥，暫不返還押租金，被上訴人在95年3 月3 日已將該隔間牆塗水泥，只因水泥未乾無法上油漆，然上訴人乙○○竟拒絕點收並對伊發存證信函。

至上訴人請求之水、電、瓦斯、電話費、管理費共22,704元部分，被上訴人應只需負擔6,789 元，又被上訴人因中途終止租約，同意依租約加付一個月之租金額36,000元予上訴人，上揭款項經由押租金50,000元抵銷後，上訴人乙○○尚需退還伊剩餘之押租金7,211 元云云資為抗辯。

四、本件原審對於上訴人之請求，判決上訴人部分敗訴，命被上訴人甲○○應給付上訴人乙○○2,789 元及自95年3 月15日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息（此部分未據被上訴人上訴，已告確定）。

上訴人就其敗訴部分聲明不服，求為判決：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。

㈡前開廢棄部分，被上訴人甲○○、哈寶寶托兒所應連帶給付上訴人344,575 元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息5％計算之利息；

被上訴人則求為判決駁回上訴。

五、兩造不爭執之事實：㈠臺北縣汐止市○○路57巷11號1 樓房屋為上訴人丁○○所有，同址2 樓房屋為上訴人丁○○、丙○○共有，應有部分分別為二分之一。

㈡戊○○曾於系爭房屋與他人合夥經營哈寶寶托兒所，嗣於88年7 月31日將哈寶寶托兒所頂讓與被上訴人甲○○，上訴人乙○○遂於88年8 月1 日起將臺北縣汐止市○○路57巷11號1 樓、2 樓房屋出租與被上訴人甲○○，期滿後接續承租，最後一次租約租期自93年8 月1 日起至95年7 月31日止，並簽訂原審卷一第16至25頁之房屋租賃契約書，約定一樓部分租金每月21,000元，二樓租金每月為15,000元。

上訴人乙○○並已收受押租保證金50,000元。

㈢被上訴人甲○○於95年2月底以前之租金均已給付完畢。

㈣87年賀伯颱風來襲時系爭房屋淹水56公分高，89年象神颱風入侵時系爭房屋淹水132 公分，90年納莉颱風登台時系爭房屋淹水260 公分。

㈤上訴人有於象神颱風、納莉颱風造成淹水當月減免被上訴人甲○○各25,000元之租金。

㈥戊○○將哈寶寶托兒所頂讓被上訴人甲○○時，牆壁為原來的乳白色，有將一般木質流理台、瓦斯爐、吊櫥、浴缸、落地紗門轉交給被上訴人甲○○。

㈦臺北縣汐止市○○路57巷11號房屋樓板（不含樓地板厚度）高度為3.4 公尺。

㈧被上訴人甲○○同意給付出租人提前終止租約之一個月租金賠償金36,000元。

六、得心證之理由：本件上訴人主張系爭租約未提前終止，被上訴人未依約將系爭房屋回復原狀等情，為被上訴人所否認，而以前開情詞置辯，是本件兩造之爭點，即在於：㈠系爭租約係於何時終止？㈡上訴人請求被上訴人甲○○給付系爭房屋如附表一所示之回復原狀費用共計194,660 元，有無理由？㈢若系爭租約業已提前終止，則上訴人請求被上訴人甲○○給付95年3 月1 日起至95年7 月31日止因⑴修繕期間⑵被上訴人甲○○將系爭房屋變更為托兒所使用之許可尚未撤銷且未遷移，而致上訴人無法出租之損害180,000 元（其中68,400 元 是修繕期間無法出租之損害）及修繕期間所支出之管理費5,686 元，有無理由？㈣若系爭租約係在95年7 月31日租期屆滿時終止，上訴人請求被上訴人給付⑴95年3 月1日起至95年7 月31日止之租金180,000 元⑵瓦斯費、自來水費、電話費、電費、管理費22,704元，有無理由？茲分述如下：㈠系爭租約係於何時終止？⒈按系爭租約之出租人為上訴人乙○○、承租人為被上訴人甲○○，此觀之租賃契約甚明，且為兩造所不爭，則上訴人丁○○、丙○○既非出租人，即無由依據租賃契約之法律關係請求承租人給付租金、回復原狀或損害賠償。

又被上訴人哈寶寶托兒所並非承租人，上訴人乙○○本於租賃契約請求被上訴人哈寶寶托兒所給付租金、回復原狀或損害賠償，即顯無理由，不應准許。

⒉本件被上訴人甲○○主張系爭租約已於95年2 月底提前終止乙節，業據證人即當時任職於哈寶寶托兒所之老師己○○到庭結證稱：94年12月23日被上訴人甲○○希望我打一通電話給乙○○，說我們要退租。

當時我跟他講說我們準備要退租了，乙○○就說他也打算租約到期後要漲五仟元。

…因為牽涉到金錢的問題，所以我就把電話轉給甲○○。

…印象中聽到甲○○告訴乙○○說到2 月底不租了。

…94年12月23日當天晚上有辦聖誕晚會，當天晚上甲○○有宣布要遷址等語綦詳，參以被上訴人甲○○以哈寶寶托兒所之名義已於94年7月26日與訴外人吉龍農產股份有限公司訂立租賃契約，約定自95年2 月1 日起至100 年12月31日止向該公司承租臺北縣汐止市○○路39號2 樓1 部分作為經營托兒所、安親班使用，有房屋租賃契約書1 件在卷可參（本院卷一第293-296 頁），且哈寶寶托兒所自94年9 月起即陸續向主管機關申辦新址使用執照之變更相關手續，亦有臺北縣汐止市公所94年12月21日北縣汐建字第0940031541號函及哈寶寶托兒所95年8月7 日函哈寶寶95字第0807號函各1 件可稽（本院卷一第291 、292 頁），足見哈寶寶托兒所確有於95年2 月間遷址經營之計畫，衡諸常情，哈寶寶托兒所既有遷址經營之計畫，並已另租他處作為經營場所，焉有不提前終止系爭租約而支付二處租金之理？是應認被上訴人甲○○於94年12月間應已告知上訴人乙○○其擬於95年2 月底終止系爭租約。

按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依習慣先期通知。

但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第453條、第450條第3項定有明文。

次按系爭租約第18條約定：「…租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方絕無異議。」

，足認系爭租約係約定承租人得提前終止租約，惟應給付出租人一個月租金額之賠償金，而被上訴人甲○○已遵期於二個月前通知上訴人乙○○將於95年2 月底終止系爭租約，並同意給付提前終止租約之一個月租金額賠償金36,000元，則其提前終止系爭租約自屬合法，應認系爭租約已於95年2 月底提前終止。

㈡上訴人請求被上訴人甲○○給付系爭房屋如附表一所示之回復原狀費用共計194,660 元，有無理由？⑴一樓塑膠地板拆除、玻璃鏡、木板牆鏡（隔間）拆除及立牆、門框粉刷工程費用32,000元部分：按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，又租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第423條、第429條第1項定有明文。

次按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金，民法第435條第1項亦有明文。

是出租人對於租賃物負有修繕義務，所謂修繕義務係指租賃物之用益狀態在租賃期間內如漸趨降低或甚至完全喪失者，出租人有予以修理、維護、復原，使租賃物能合於約定之使用、收益狀態之義務，租賃物之修繕不僅包括第三人對於租賃物加以毀損時之損害排除，亦包括承租人自行用舊、耗損租賃物，亦即因自然使用而損壞部分之修復。

又所謂修繕之必要性，係指如不修繕，租賃物將無法達到約定之使用、狀態而言，必要性之認定，除斟酌契約目的與交易通念外，亦可由當事人以合意特別約定之。

租賃物之毀損如係出於不可歸責於雙方當事人之事由所致者，出租人此時雖無過失，仍需負修繕義務，如係因可歸責於承租人之事由所致者，原則上自不宜令出租人負修繕義務。

又租賃物之毀損如屬修繕可能時，除出租人有修繕義務外，應認承租人在修繕完成前之期間，仍能主張租金之適當減少。

系爭房屋在被上訴人甲○○承租期間，歷經象神颱風及納莉颱風，納莉颱風淹水達260 公分，而一樓地板至輕鋼架天花板之距離僅有242 公分，有竣工抽查照片1 件附於臺北縣政府92年變使字第272 號卷可稽（本院卷二第338 頁），應認系爭房屋一樓地板、牆壁、輕鋼架天花板、門窗及其他家具、設備之毀損實所必然，上訴人乙○○自負有修繕義務，然上訴人乙○○自承二次颱風其均未進行修繕，僅各減免當月租金25,000元，而被上訴人甲○○於其使用收益不完全之修繕期間，本得主張減免租金，上訴人乙○○自不得執此免除其基於出租人之修繕義務。

上訴人乙○○就系爭房屋一樓部分遭淹水毀損部分，既未盡其修繕義務，而由被上訴人甲○○自行出資修繕，自不得就此部分再請求被上訴人甲○○回復原狀。

而一樓玻璃鏡、木板牆鏡（隔間）拆除10,000元部分業據原審認定應由被上訴人甲○○回復原狀確定，是就上訴人乙○○請求一樓塑膠地板拆除、玻璃鏡、木板牆鏡（隔間）拆除及立牆、門框粉刷工程費用部分，被上訴人甲○○僅需給付原審所認定之玻璃鏡、木板牆鏡（隔間）拆除部分之10,000元，其餘一樓塑膠地板拆除鏡及立牆、門框粉刷工程費用部分，均屬風災毀損範圍，被上訴人甲○○並無回復原狀之義務，此部分之請求尚屬無據。

⑵二樓天花板、樓地板、立牆粉刷、檀香木地板打磨、粉刷、和室立牆鏡拆除、油漆工程費用40,000元部分：由上訴人所提出之估價單觀之（原審卷一第153 頁），包括二樓天花樓地板立牆粉刷30,000元、二樓檀香木地板打磨、透明漆粉刷8,000 元、二樓和室立牆鏡拆除粉刷油漆1,000元、二樓廚房、天花板粉刷1,000 元。

其中檀香木地板打磨、粉刷8,000 元部分，據證人鄭賜興到庭證稱：其於90年納莉風災時在琉森湖公寓大廈管理委員會擔任副主任委員，當時下了一千豪米的雨，社區差兩個逃生梯階梯的高度就淹到二樓了。

整個社區的二樓都有淹水的狀況，雨從頂樓下來時，水管宣洩不及，底下水位高，水從陽台的洩水孔溢出來，淹進二樓，整個社區都是這樣。

當時其在救災，有去看A棟2樓，但沒有特別去看B 棟，哈寶寶在B 棟。

二樓淹了大約20～30公分左右等語綦詳，衡情納莉風災淹水達260 公分，則系爭房屋二樓陽台排水管因下方排水不及而溢出，應符常情，則二樓之檀香木地板如因積水而有所毀損，此部分應在上訴人乙○○修繕義務之範圍，上訴人乙○○於當時既未為任何修繕，就此部分被上訴人甲○○自無庸回復原狀。

而就二樓天花樓地板、立牆粉刷30,000元、二樓和室房立牆鏡拆除、粉刷油漆1,000 元及二樓廚房天花板粉刷1,000 元部分，因被上訴人甲○○承租後將系爭二樓房屋牆壁下半部改刷粉紅色、及貼動物圖案、貼膠墊後又拆除等，有照片可稽（原審卷一第45-47 頁），此部分自有回復原狀之義務。

查系爭二樓主建物面積為72.93 平方公尺，有所有權狀影本在卷可稽（原審卷一第27頁），另由其平面圖之格局觀之（原審卷一第30頁），估計油漆其天花板及牆壁，約需4 個工作天，以一天工資2,500 元計算，其所需之工資應為10,000元，是二樓天花樓地板、立牆粉刷30,000元及二樓廚房天花板粉刷1,000 元共計31,000元，於扣除工資10,000元後，其餘21,000元部分應屬材料費用，應予折舊。

按出租人之修繕義務既包括因自然使用之耗損，已如前述，則被上訴人僅需回復至系爭租約終止時之剩餘價值即可。

次按固定資產在採取平均法計算折舊時，有殘價可以預計者，應先從成本中減除殘價，以其餘額為計算基礎。

採用平均法預留殘價者，其最後一年度之未折減餘額，以等於殘價為合度，所得稅法第54條第1項、第2項分別定有明文。

又採平均法者，以固定資產成本減除殘價後之餘額，按固定資產耐用年數表規定之耐用年數平均分攤，計算其每期折舊額，所得稅法施行細則第48條第1款規定甚明。

復參酌營利事業所得稅查核準則第95條第6項規定：「固定資產提列折舊採用平均法或定律遞減法者，以一年為計算單位，其使用期間未滿一年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿一個月者，以一月計。」

，是依上開規定，按平均法計算折舊時應扣除殘值後再為計算，再依86年12月30日行政院臺（86）財字第52053 號函所核定之固定資產耐用年數表，按平均法計算其於系爭租約終止時之剩餘價值。

查系爭二樓房屋雖於85年10月19日建築完成，然上訴人丁○○、丙○○係於86年3 月20日始以買賣為原因取得所有權，有系爭一樓房屋建物登記謄本附於臺北縣政府92年變使字第272 號卷及系爭房屋所有權狀影本可稽，是計算至系爭租約終止時即95年2 月底，應折舊9 年。

依固定資產耐用年數表所示木材加工設備耐用年數7 年，塗料6 年，空調設備窗型、箱型冷暖器為5 年、給水、排水、煤氣、電器、自動門設備及其他為10年，該表並無相對應或相類似者，只能類推適用房屋附屬設備之其他設備之使用年限10年，是油漆之使用年限為6 年。

又資產年數已超過耐用年限時，其價值依營利事業所得稅查核準則第95條第7 、9款之規定以：【「固定資產之實際成本」除以「耐用年數表規定之耐用年數＋1 」＝「殘值」，「原留殘值」除以「估計尚可使用之年數＋1 」＝「重行估列之殘值」】計算，至估計尚可使用之年數，以與其原使用年數相同，猶可接受，故依此計算此部分回復原狀之必要費用為11,429元（計算式如附表二所示，10,000+429+1,000=11,429）。

⑶木工、輕鋼架工程費用25,565元部分：由上訴人所提出之統一發票、估價單觀之（原審卷一第154、155 頁），此部分包括1 樓套房實木門扇1 扇5,000 元、2 樓小二臥室實木門扇1 扇5,000 元、廚房位置輕鋼架裝設含礦纖板5,000 元、礦纖板1,350 元、1 樓隔版修補固定與牆切齊1,500 元、2 樓和室房修補地板75*86*20一式1,000元、2 樓和室房修改，門框移小室一式1,000 元、修補輕鋼架及裝置礦纖板封冷氣孔三夾板3,000 元、庭園木板架拆除，造景泥拆除一式1,500 元、稅金1,215 元。

其中1 樓套房實木門扇1 扇5,000 元、廚房位置輕鋼架裝設含礦纖板5,000 元、礦纖板1,350 元、1 樓隔版修補固定與牆切齊1,500元、修補輕鋼架及裝置礦纖板封冷氣孔三夾板3,000 元、庭園木板架拆除，造景泥拆除一式1,500 元部分，均位系爭一樓房屋，於風災中毀損，本應由上訴人乙○○修繕，上訴人乙○○自不得請求被上訴人甲○○回復原狀。

又2 樓和室房修補地板75*86*20一式1,000 元部分，被上訴人甲○○既否認該片木地板為其所毀損，而上訴人乙○○亦未能舉證證明確係被上訴人甲○○所毀損，是就此部分，自難認應由被上訴人甲○○賠償。

至2 樓小二臥室實木門扇1 扇5,000 元及門框移小室一式1,000 元部分，因被上訴人甲○○將房門改塗顏色，改裝玻璃於其上，並將之移位，自應負回復原狀之義務，就此部分回復原狀之必要費用1,132 元（計算式詳如附表二，78+1,000+54 =1,132）。

⑷水電、燈具、水管阻塞疏通工程費用20,895元部分：由上訴人所提出之估價單觀之（原審卷一第157 頁），此部分包括二樓臥房改電管線電線一式2,500 元、一、二樓衛浴抽風機4 台2,800 元、二樓40W 日光燈單管燈座2 套1,200元、開關插座4 只400 元、一樓蓋燈配線4 具4,000 元、蓮蓬頭換新管2 條1,000 元、一樓雙浴室臉盆龍頭2 組5,000元、一樓管道阻塞通水管、客廳一式1,000 元、一樓廚房管道阻塞通水管一式1,000 元、套房陽台管道阻塞通水管一式1,000 元、稅金995 元。

其中一樓衛浴抽風機2 台1,400 元、一樓蓋燈配線4 具4,000 元、一樓蓮蓬頭換新管1 條500元、一樓雙浴室臉盆龍頭2 組5,000 元部分，因風災毀損應屬常情，此部分被上訴人甲○○自無回復原狀之義務。

又二樓衛浴抽風機2 台1,400 元、2 樓蓮蓬頭換新管1 條500 元部分，既無證據可認係被上訴人甲○○故意毀損，則使用7年後產生自然耗損應符常情，故應由上訴人乙○○自行修繕，不應課被上訴人甲○○回復原狀之義務。

再一樓管道阻塞通水管、客廳一式1,000 元、一樓廚房管道阻塞通水管一式1,000 元、套房陽台管道阻塞通水管一式1,000 元部分，經證人趙先化到庭證稱：其有至臺北縣汐止市○○路57巷1 、2 樓工作過，施作項目包括改電燈的管路、通水管、裝日光燈等，通水管通到地下室，水管裡面出來的東西都黑黑的，稠稠的，泥土、菜渣、油垢都有，油垢、排水管的系統，斜度不夠就容易阻塞，通水管是指廚房、陽台還包括地下室的水管等語綦詳，是系爭一樓房屋水管阻塞的原因既為斜度不足，且歷經象神及納莉風災，有泥土淤積於水管內應屬常情，又其餘清理出來之東西又係菜渣、油垢之通常使用廚房所可能阻塞之物，故應認系爭一樓房屋水管之阻塞應係自然使用或因風災淹水所致，難認可歸責於被上訴人甲○○，不應由被上訴人甲○○負擔疏通水管所生之費用3,000 元。

至於二樓臥房改電管線電線一式2,500 元、開關插座4 只400 元部分，被上訴人甲○○並不否認其承租期間曾改變電線及插座配置，自應由其回復原狀。

又二樓40W 日光燈單燈管燈座2 套1,200 元部分，被上訴人甲○○雖稱其在交還房屋時有將其歸還上訴人，然既為上訴人乙○○所否認，被上訴人甲○○復未能舉證證明之，自應由被上訴人甲○○回復原狀，就二樓臥房改電管線電線、開關插座、二樓40W 日光燈單燈管燈座部分，其回復原狀之必要費用為2,935 元（計算式詳如附表二，2,500+219+76+140＝2,935） 。

⑸一樓不銹鋼工程費用14,700 元。

上訴人乙○○於出租時明知被上訴人甲○○係作為經營托兒所使用，則一樓不鏽鋼鐵門之開合次數自較一般住家使用頻繁，況系爭一樓房屋歷經象神及納莉風災，該鐵門較易損壞亦符常情，應認系爭鐵門之耗損係因自然使用或風災所致，被上訴人甲○○並無修復之責。

⑹一樓廚房流理台設備費用10,000元。

系爭房屋一樓部分流理台設備，既經颱風淹水泡損，已如前述，上訴人乙○○此部分之請求即屬無據。

⑺二樓莊頭北熱水器價額5,000 元。

被上訴人甲○○雖稱當時因為熱水器損壞，經上訴人乙○○同意後丟棄云云，然為上訴人乙○○所否認，而被上訴人甲○○復未能舉證以實其說，就此部分自應負回復原狀之責，此部分被上訴人甲○○應賠償上訴人乙○○905 元（計算式詳如附表二）。

⑻一樓衛浴、和成牌進口浴缸、二樓美術燈18,700元。

由估價單觀之，此部分包括一樓浴缸1 個12,000元、安裝及貼磁磚工資2,500 元、二樓客廳美術燈1 式3,000 元、玻璃平台一組700 元、平台夾500 元（原審卷一第162 頁）。

就一樓浴缸1 個12,000元、安裝及貼磁磚工資2,500 元部分，被上訴人甲○○係為申請核准合法經營托兒所而將浴缸拆除，然該浴缸係因颱風漂流他處而滅失，是浴缸之滅失難認可歸責於被上訴人甲○○，其僅需就安裝及貼磁磚工資2,500元負賠償之責。

又玻璃平台1 組700 元、平台夾500 元及二樓客廳美術燈1 式3,000 元部分，被上訴人甲○○雖稱其有返還予上訴人乙○○，然為上訴人乙○○所否認，而被上訴人甲○○復未能舉證以實其說，此部分自應由被上訴人甲○○回復原狀，就此部分被上訴人甲○○應賠償上訴人乙○○3,253 元（計算式詳如附表二所示，2,500+543+124+86＝3,253） 。

⑼檀香木實木地板22,800元。

此部分係經颱風淹水泡損滅失，被上訴人甲○○自無回復原狀之義務。

⑽一樓套房落地紗門、二樓客廳落地紗門5,000 元。

被上訴人甲○○雖稱其已歸還上訴人乙○○，然為上訴人乙○○所否認，自應由被上訴人甲○○舉證以實其說，然被上訴人甲○○並未能舉證證明之，自應由被上訴人甲○○負回復原狀之責，此部分被上訴人甲○○應賠償上訴人乙○○78元（計算式詳如附表二）㈢若系爭租約業已提前終止，則上訴人請求被上訴人甲○○給付95年3 月1 日起至95年7 月31日止因⑴修繕期間⑵被上訴人甲○○將系爭房屋變更為托兒所使用之許可尚未撤銷且未遷移，而致上訴人無法出租之損害新台幣180,000 元整（其中68,400元是修繕期間無法出租之損害）及修繕期間所支出之管理費5,686 元，有無理由？依系爭租約約定，被上訴人甲○○若提前終止租約，應給付上訴人乙○○一個月租金額之賠償金，是應認該部分之賠償金即為被上訴人甲○○提前終止租約損害賠償額之預定，又觀之附表二所示被上訴人甲○○應回復原狀之項目，一個月之工期應已足夠。

再被上訴人哈寶寶托兒所雖於95年11月15日始完成遷移許可，有臺北縣政府96年7 月12日北府社兒字第0960454434號函1 件可稽（本院卷一第139 頁），然上訴人乙○○於95年10月6 日已另行將系爭房屋一樓出租予訴外人戴任傑，有上訴人提出之租約影本在卷可參（本院卷一第273-277 頁），顯見被上訴人甲○○未完成哈寶寶托兒所之遷移許可，並未妨礙上訴人對於系爭房屋之使用、收益，再上訴人丁○○、丙○○本於所有權人地位，依公寓大廈管理條例及社區規約，本有繳納管理費之義務，與被上訴人甲○○是否將系爭房屋回復原狀無涉，是上訴人請求被上訴人甲○○賠償前開損害，實屬無據。

㈣若系爭租約係在95年7 月31日租期屆滿時終止，上訴人請求被上訴人給付⑴95年3 月1 日起至95年7 月31日止之租金180,000 元⑵瓦斯費、自來水費、電話費、電費、管理費22,704元，有無理由？系爭租約已於95年2 月底終止，則上訴人乙○○請求被上訴人甲○○給付95年3 月至95年7 月之租金180,000 元，自屬無據。

然被上訴人甲○○同意給付上訴人95年3 月16日抄表之1 樓瓦斯費402 元（原審卷一第33頁）、95年3 月16日抄表之2 樓瓦斯費1316元（原審卷一第34頁）、95年5 月16日抄表之2 樓瓦斯費其中2,086 元（原審卷一第35、36頁）、95年3 月2 日抄表之1 樓水費653 元（原審卷一第39頁）、95年3 月2 日抄表之2 樓水費832 元（原審卷一第40頁）、95年3 月及95年2 月之室內電話月租費、通信費1500元（原審卷一第43、44頁），共計6,789 元，業據被上訴人甲○○陳明在卷（原審卷二第11頁、168 頁），且經原審判決確定應由被上訴人甲○○給付，就此部分被上訴人甲○○自有給付之義務。

至95年5 月16日抄表之2 樓瓦斯費2216元超過2,086 元部分、95年5 月16日抄表之1 樓瓦斯費136 元、95年5 月3 日抄表之2 樓水費154 元、95年5 月3 日抄表之1 樓水費207 元、95年3 月3 日至95年5 月4 日之1 樓電費635元、95年3 月3 日至95年5 月4 日之2 樓電費438 元、95年3 月、4 月之1 樓社區管理費2,764 元、2 樓社區管理費2,922 元、95年5 月-7月之1 樓社區管理費4,146 元、2 樓社區管理費4,383 元部分（原審卷一第35-38 、41-42 、45-49 頁），既非於租賃期間即95年2 月底前所發生，被上訴人甲○○自無給付之義務。

㈤綜上，上訴人得請求被上訴人甲○○賠償回復原狀費用29,732元（計算式如下：10,000+11,429+1,132+2,935+905+3,253 +78=29,732）、瓦斯、水、電話費6,789 元及提前終止租約之一個月租金額36,000元，共計72,521元，扣除押租金50,000元後，被上訴人甲○○尚應給付上訴人22,521元。

七、從而，上訴人乙○○本於租賃契約之法律關係，請求被上訴人甲○○給付於22,521元及其中2,789 元部分自95年3 月15日起，其中19,732元部分自起訴狀繕本送達被上訴人甲○○之翌日即95年7 月19日起，至清償日止，按年息百分之5 計算之利息範圍內，核屬有據，應予准許，逾此部分者，不應准許。

原審就上開應准許部分，為上訴人乙○○敗訴之判決，尚有未洽。

上訴人乙○○指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。

另其餘不應准許部分，原審予以駁回，核無不當，上訴人請求廢棄改判，非有理由，應予駁回。

另按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。

為民事訴訟法第87條第1項所明。

爰確定本件訴訟費用之金額如附表三所示。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法經審酌後，認與判決結果不生影響，爰無逐一論述之必要，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449 第1項、第450條、第79條、第85條第1項、第87條第1項，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 3 月 12 日
民事第一庭 審判長法 官 黃小瑩
法 官 劉逸成
法 官 藍雅清
以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 98 年 3 月 18 日
書記官 蘇意絜
附表一（系爭房屋回復原狀之費用）
⑴一樓塑膠地板拆除、玻璃鏡、木板牆鏡（隔間）拆除及立牆、門框粉刷工程費用32,000元。
⑵二樓天花板、樓地板、立牆粉刷、檀香木地板打磨、粉刷、和室立牆鏡拆除、油漆工程費用40,000 元。
⑶木工、輕鋼架工程費用25,565元。
⑷水電、燈具、水管阻塞疏通工程費用20,895元。
⑸一樓不銹鋼工程費用14 ,700 元。
⑹一樓廚房流理台設備費用10,000元。
⑺二樓莊頭北熱水器價額5,000 元。
⑻一樓衛浴、和成牌進口浴缸、二樓美術燈18,700元。
⑼檀香木實木地板22,800元。
⑽一樓套房落地紗門、二樓客廳落地紗門5,000 元。
附表二：金額：新台幣（以下同，元以下四捨五入）
材料 使用年限 折舊後材料 工資或
稅金
二樓天花樓 21,000元 6年 21,000/（6+1） 10,000元地板、立牆 ＝3,000（殘值）
、廚房天花 3,000/（6+1）
板粉刷 ＝429（重行估列
之殘值）
二樓和室房 1,000元
立牆鏡拆除
、粉刷油漆
二樓小二臥 5,000元 7年 5,000/（7+1）
室實木門扇 ＝625
625/（7+1）
＝78
二樓和式房修 1,000元
改，門框移小
室
稅金 （78+1,000）
×5％＝54
二樓臥房改 2,500元
電管電線
二樓40W日光 1,200元 10年 1,200/（10+1）燈單管燈座 （二套） ＝109（殘價）
（1,200-109）/10
＝109（每期折舊額
）
1,200-（109×9)=
219
開關插座 400元 10年 400/（10+1）=36
（四只） （400-36）/10=36
400-（36×9）
＝76
稅金 （2,500+219
+76）×5
％＝140
莊頭北熱水器 5,000元 10年 5,000/（10+1） ＝455
（5,000-455）/10
＝455
5,000-（455×9）
＝905
安裝及貼磁磚 2,500元
工資
二樓客廳美術 3,000元 10年 3,000/（10+1）燈 ＝273
（3,000-273）
/10=273
3,000-（273×9）
＝543
玻璃平台 700元 10年 700/（10+1）＝64
（700-64）/10=64
700-（64×9）＝
124
平台夾 500元 10年 500/（10+1）＝45
（500-45）/10＝46
500-（46×9）＝86
落地紗門 5,000元 7年 5,000/（7+1）＝625 625/（7+1）=78
附表三
一審裁判費 3,750元（上訴人已繳）
二審裁判費 5,625元（上訴人已繳）
二審證人旅費 560元 （上訴人已繳）
合計 9,935元
兩造負擔之金額：
被上訴人甲○○負擔1/10：994元
上訴人共同負擔9/100 ：8,941元