臺灣士林地方法院民事-SLDV,96,訴,1130,20080609,1

臺灣士林地方法院民事判決 96年度訴字第1130號
原 告 乙○○
訴訟代理人 蕭嘉甫律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 張元宵律師
複代理人 賴見強律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於97年5 月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實 及 理 由

一、原告起訴主張﹕原告於民國94年10月6 日以新台幣（下同）5,000 萬元，向被告購買坐落臺北市○○區○○段一小段79-1地號、79-2地號之土地及門牌號碼臺北市士林區○○○路○ 段190 巷119 之1 號建物（下稱系爭建物，上開土地及建物合稱系爭不動產），並簽訂「不動產買賣契約書」（下稱系爭買賣契約書），詎系爭建物後方部分為違章建築（下稱系爭增築建物），並越界占用臺北市○○區○○段一小段80地號之土地，該80地號土地之共有人之1 即訴外人林玥伶以台北信維郵局第801 號、台北南陽郵局第1063號2 份存證信函向原告主張拆屋還地及請求損害賠償，原告轉知被告，被告僅於96年5 月4 日前往大安區調解委員會參與調解，並未達成協議。

原告為避免系爭增築建物遭林玥伶訴請拆屋還地，乃於96年6 月11日與林玥伶簽訂不動產買賣契約書，以150 萬元，購買該80地號面積464.86平方公尺，權利範圍2/36之土地。

被告明知系爭增築建物部分為違章建築且越界占用該80地號鄰地，竟故不告知，自應依瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任，賠償原告因系爭增築建物越界占用鄰地而受之損害150 萬元及因系爭增築建物部分為違章建築而受之損害150 萬元。

並聲明：㈠被告應給付原告300 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（96年9 月20日）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：兩造系爭買賣契約書載明「不動產買賣標示：台北市○○區○○段一小段79─1 地號面積：131.91平方公尺所有權全部，同右79─2 地號面積：261.18平方公尺所有權全部，（建號10332） 台北市○○○路○段190 巷119 之1 號所有權全部，一層：77.93 平方公尺、二層：66.74 平方公尺、陽台：12.22 平方公尺、停車場：43.06 平方公尺、雨遮：6.13平方公尺，共計：206.08平方公尺」，另系爭買賣契約書第10條約定：「買賣不動產如係房屋者，…如有增築建物均應依照現狀連同本建物移交與甲方（即原告）所有」，兩相對照，可證系爭增築建物不過須依約照現狀隨同移交原告而已，非屬系爭買賣之標的物。

而系爭買賣契約之買賣標的，被告已全部依約移轉所有權予原告，自無何不完全給付或瑕疵給付之情事。

被告自89年3 月24日買受系爭不動產至轉售原告時，均不知系爭建物有違章建築及占用鄰地之情，兩造於洽談及簽訂系爭買賣契約時亦未特別討論違建問題，被告更未保證系爭房屋無違建之情形。

原告給付林玥伶之150 萬元，係用以支付其購買該80地號鄰地所有權之對價，自無何損害可言。

另系爭增築建物非屬系爭買賣標的物，被告出賣系爭不動產時，並未將系爭增築建物部分列入計價，原告並未就系爭增築建物部分給付任何價金予被告，自亦無何損害可言等語置辯，並聲明﹕㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項﹕㈠原告於94年10月6 日以5,000 萬元，向被告購買系爭不動產，並簽訂系爭買賣契約書。

㈡系爭增築建物部分為違章建築，並越界占用臺北市○○區○○段一小段80地號之土地，該80地號土地之共有人之1 林玥伶以台北信維郵局第801 號、台北南陽郵局第1063號2 份存證信函向原告主張拆屋還地及請求損害賠償，原告轉知被告，被告曾於96年5 月4 日前往大安區調解委員會參與調解，惟未達成協議。

㈢原告於96年6 月11日與林玥伶簽訂不動產買賣契約書，以150 萬元，購買該80地號面積464.86平方公尺，權利範圍2/36之土地。

四、兩造爭執事項首應審酌者為：原告主張被告有物之瑕疵及不完全給付之事由，請求被告賠償損害有無理由？茲分述如下：㈠被告無須依不完全給付賠償原告：⒈按不完全給付即未依債務本旨而為給付之意，以交付特定物為標的者，應於清償期以現狀交付之。

即使該特定物有瑕疵存在，苟以現狀交付之，仍屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付。

至於特定物所存瑕疵，為物的瑕疵擔保責任問題，兩者不能混淆。

又不完全給付之瑕疵，既以可歸責於債務人之事由所致者為限，其瑕疵必須於債之關係成立後發生者始足當之。

於債之關係成立時，原已存在之瑕疵僅發生瑕疵擔保之問題而已。

（最高法院77年度第7 次民事庭會議參照）。

⒉查原告係向被告購買已存在之特定建物及土地，被告已依 債務本旨為給付，辦妥所有權移轉登記等情，為兩造所不 爭，此即為以現狀交付，依上說明，並不構成不完全給付 。

至系爭增築建物雖有占用他人土地之事實，然占用他人 土地之事實，並非買賣契約成立後發生，與不完全給付之 要件不符，自無民法第353條、第227條有關不完全給付 規定之適用，原告主張系爭買賣有不完全給付之問題，尚 非可採。

㈡被告無須依物之瑕疵責任賠償原告。

⒈按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。

買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。

但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條定有明文。

經查：被告所交付之標的物與原告簽約前所見之標的物並無不二致，系爭買賣契約書亦無出賣人保證系爭建物無違建之記載，為兩造所不爭執。

被告辯稱：其不知系爭建物有違章建築等情，依台北市建築管理處違建查報資料顯示，系爭建物並無何查報違建資料（見本院卷第124 頁）。

雖原告主張被告有故意不告知違建情事，惟並未舉何證據以實其說，其空口主張自屬無據，洵不足採。

次查原告於簽訂系爭買賣契約書前業已親自前往系爭建物察看，已據其自認在卷（見本院卷第104 頁爭點整理狀），依社會常情，一筆金額高達5,000 萬元之不動產買賣，買受人大多審慎為之，原告於簽訂買賣契約前原可調閱系爭房屋之竣工圖及使用執照查看，卻怠為調查，實難謂無重大過失，而兩造所簽訂之系爭買賣契約，又未有出賣人保證系爭建物無違建之記載。

被告又無故意不告知有違建情事，依民法第355條第2項規定，被告自不負擔保責任，即無賠償義務可言（最高法院49年台上字第2544號判例意旨參照）。

是系爭房屋縱有違建之情形，然兩造既約定「如有增築物均應依照現狀連同本建築物移交」（系爭買賣契約書第10條後段），被告亦已以現況交屋，依前揭說明，被告自不負擔保責任，即無賠償義務。

五、綜上所述，原告依物之瑕疵及不完全給付之事由，請求被告賠償系爭建物越界占用鄰地之損害150 萬元及違章建章所受之損害150 萬元暨其法定遲延利息，均無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所依據，應併予駁回。

六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據﹕民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 97 年 6 月 9 日
民事第一庭 法 官 陳靜芬
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 6 月 18 日
書記官 阮弘毅