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臺灣士林地方法院民事判決 97年度訴字第10號
原 告 臺北縣淡水鎮公所
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 李永裕律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 陳崇善律師
複 代理人 陳泰源律師
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國97年5 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺北縣淡水鎮○○段三層厝小段二六之一、二六之二地號土地如附圖所示Α部分建物（占用二六之一地號面積八十七平方公尺、占用二十六之二地號面積九十六平方公尺，合計一百八十三平方公尺）、Β部分木棧道（占用二六之一地號面積三十平方公尺、占用二十六之二地號面積二十四平方公尺，合計五十四平方公尺）、Ｃ部分樓梯（占用二六之一地號面積三平方公尺）拆除，並將占用之土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣玖拾壹萬叁仟零伍拾叁元，及自民國九十七年一月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；
並自民國九十七年一月十一日起，至履行第一項所示之拆除義務返還土地予原告之日止，按月給付原告新臺幣壹萬柒仟柒佰貳拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣叁佰伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行；
但被告如以新臺幣壹仟零壹拾萬肆仟元為原告供擔保，或將上開金額提存後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告為坐落臺北縣淡水鎮○○段3 層厝小段26-1地號、26-2地號土地（下稱：系爭26-1、26-2地號土地之所有權人。
坐落系爭26-1、26-2地號土地如附圖所示Ａ部建物（占用26-1地號面積87平方公尺、占用26-2地號面積96平方公尺，合計183 平方公尺）、如附圖所示Β部分木棧道（占用26-1地號面積30平方公尺、占用26-2地號面積24平方公尺，合計54平方公尺）及如附圖所示Ｃ部分樓梯（占用26-1地號面積3 平方公尺）均為被告所有。
被告占用系爭26-1、26-2地號土地如附圖所示Α、Β、C 部分，並無合法權源，為此依民法第767條規定訴請拆除，並將占用之土地返還原告。
又被告占用之系爭26-1、26-2地號土地，地處交通要衝，前臨淡水河，景色優美，為人潮熙來攘往之休憩聚會所在，被告於其上經營「紅樓」餐廳，受有相當之利益，並致原告受損害，為此依侵權行為、不當得利法律關係，按土地申報地價年息10% 為計算之相當於租金之損害，並非無據。
為此請求自起訴狀繕本送達之日回溯5 年之不當得利新臺幣（下同）126 萬（含26-1地號部分61萬4,250 元、26-2地號部分64萬5,750 元），及自97年1 月1 日起，至返還土地之日止，按月給付原告2 萬1,001 元（含26-1地號部分1 萬238 元、26-2地號部分1 萬763 元）。
並聲明：㈠被告應將坐落系爭26-1地號土地上如附圖所示Ａ、Ｂ部分之地上物拆除，並將上開土地返還予原告。
㈡被告應給付61萬4,250 元予原告，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢被告應將坐落系爭26-2地號土地上如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分之地上物拆除，並將上開土地返還予原告。
㈣被告應給付64萬5,750 元予原告，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈤被告應自97年1月1 日起至返還系爭26-1地號土地之日止，按月於每月1 日給付原告1 萬238 元及自97年1 月1 日起至返還系爭26-2地號土地之日止，按月於每月1 日給付原告1 萬763 元。
㈤第㈠、㈢項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造就系爭26-1、26-2地號土地定有「臺北縣淡水鎮公所鎮有基地租賃契約」（下稱：系爭租賃契約），約定租賃期間自89年1 月1 日起至91年12月31日止。
惟至91年12月31日之後，被告仍繼續使用系爭26-1、26-2地號土地，原告並未立即為反對之意思表示，依民法第451條之規定，即視為不定期限繼續契約，因此雙方仍有租賃關係存在，並非無權占有。
另依雙方所簽定系爭契約之規定，租金之計算，應係以訂約當期之公告地價總額及租金率（5%）計算，且占用系爭26-1、26-2地號建物及地上物並非作為日常性營業之用，乃於特殊狀況場合方為使用，因此原告主張租金計算方式顯屬過高等語，資為抗辯。
並聲明：㈠駁回原告之訴。
㈡如受不利判決願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭26-1、26-2地號土地所有權人為「淡水鎮」，並以原告為管理機關。
㈡坐落系爭26-1、26-2土地上，如附圖所示Α部分建物（面積183 平方公尺）所有權人，及Β部分木棧道（面積54平方公尺）、Ｃ部分樓梯（3 平方公尺）之處分權人均為被告。
四、本件經本院依民事訴訟法第271條之1 準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點如下（見本院卷第73、74頁本院97 年4月11日言詞辯論筆錄）：㈠被告所有之地上物占用系爭26-1、26-2地號土地有無合法權源？㈡原告請求之不當得利數額是否允當？
五、茲就上開爭點論述如下：㈠被告所有之地上物占用系爭26-1、26-2地號土地有無合法權源？被告主張兩造間系爭租賃契約91年12月31日期滿後，被告繼續使用系爭土地，依民法第451條規定，視為以不定期租賃契約關係占用系爭26-1、26-2地號土地，並非無權占有云云。
惟：⒈查被告所提租賃契約，承租人為訴外人即被告之子甲○○，租賃標的僅為系爭26-2地號土地，並不包括系爭26-1地號土地，且系爭租賃契約承租面積僅為67.981平方公尺，與如附圖所示實際占用系爭26-2地號土地面積達123 平方公尺顯有未合。
雖被告辯稱：系爭26-1地號土地亦定有租約，且系爭26-2地號租賃範圍應為該宗土地之全部，系爭租賃契約面積之記載應屬誤載云云，然為原告所否認，被告復未能舉證以實其說，自難認除系爭租賃契約所承租之系爭26-2地號面積67.981平方公尺外，兩造就被告其餘占用部分亦曾訂有租賃契約。
⒉次按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。
意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。
故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力，最高法院著有55年臺上字第276 號判例可資參照。
經查，被告所提兩造間系爭租賃契約第2條約定：「租賃期間：自民國89年1 月1 日起至民國91年12月31日止。
租期屆滿時，租賃關係即行消滅，乙方（即原告，下同）不另行通知。
甲方（即被告，下同）如有意續租，應於租期屆滿前1 個月，向乙方申請換約續租，逾期未換約，視為無意續租。
甲方未辦理續租仍為使用，即屬無權占有，應繳納使用補償金，並不得主張民法第451條之適用及其他異議」等語。
兩造既已在系爭租賃契約言明期滿租賃關係自行消滅、續約應另訂租約，並約明承租人繳納使用補償金時，不得主張民法第451條不定期租賃關係之適用，依前揭判例意旨，自應認為已發生阻止續約之效力。
是被告就占用系爭26-1、26-2地號土地部分，縱一部或全部曾定有土地租賃契約，仍應認已於91年12月31日租約期滿時終止，被告非得執為占有權源。
⒊雖被告復抗辯：系爭契約第2條第2項雖有此規定，惟應解為只要承租人依此規定於租期屆滿前申請換約續租，即視為有意續租，而無該條後段之適用，亦即不得排除民法第451條之適用，而被告於租約到期前即已向原告申請辦理續約，原告於未說明有何特殊情事之情形下，應不得拒絕被告續約之申請，且於租期屆滿時，原告亦未立即發函表示反對之意思，故原告於租約到期後仍繼續使用，應有民法第451條之適用云云。
惟查，系爭租賃契約第2條係約定被告於租期屆滿前1 個月，向原告「申請」換約續租，亦即被告得向原告為續租之要約，但就此一續租之要約，因兩造間係屬私法上之土地租賃契約法律關係，基於私法自治原則，原告本得自由決定是否承諾，是原告如於租約期滿仍未承諾，兩造即未完成「換約」，依兩造間約定，即「視為無意續租」。
被告主張承租人提出申請即可視為有意續租，並排除系爭租賃契約第2條後段之適用，完全置原告主觀意思於不顧，顯與該約定之文義及該約定旨在保留出租人續租與否權利之約定意旨不符，自難認為可採。
⒋綜上，被告就系爭26-1、26-2地號土地如三、㈡所示占用情形，自91年12月31日後均為無權占有，應可認定。
㈡原告請求之不當得利數額是否允當？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；
不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。
次按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段之規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。
兩造間自91年12月31日後就系爭26-1、26-2地號土地之全部均無租賃契約關係已如前述，是被告占用系爭26-1、26-2地號土地並無合法權源，自屬無權占有，受有使用、收益系爭土地之利益而無法律上之原因，原告訴請被告給付不當得利，自屬有據。
⒉又按租用基地建築房屋，其租金以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，土地法第105條、第97條規定甚明。
又所謂土地之總價額，土地法施行法第25條規定，依法定地價；
而法定地價，依土地法第148條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價。
公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報。
亦為平均地權條例施行細則第21條前段所明定。
查系爭26-1、26-2地號土地地目為「建地」，鄰近渡船頭、馬偕公園、教堂等淡水鎮具歷史意義之景點，可觀賞淡水河景，被告所經營之「紅樓」餐廳亦為淡水鎮知名店家（本院卷第44頁勘驗筆錄、47頁紅樓廣告資料參照），被告使用系爭土地建有2 層透明玻璃建物，內置餐廳桌椅營業，1 、2 樓至多皆可容納百人同時用餐，部分面積供作使用為木棧道、樓梯（本院卷第43頁本院97年3 月4 日勘驗測量筆錄）等土地之位置、工商業繁榮程度、被告利用基地之經濟價值及所受利益等因素，本院認前開土地租金以申報地價年息7%計算為相當，原告主張應以申報地價10% 計算，尚屬過高。
⒊據上，原告請求被告應給付「起訴狀繕本送達之日，往前推5 年相當於租金之損害」，其期間應為92年1 月11日起至97年1 月10日5 年期間，不當得利金額應為91萬3,053 元，並自97年1 月11日起，至拆除系爭26-1、26-2地號土地地上建物、木棧道、樓梯返還占用土地予原告之日止，按月給付原告1 萬7,720 元（計算式詳如附表），為有理由，應予准許。
至原告逾上開金額之請求，包括逾申報地價7%部分，及原告按月給付就97年1 月1 日至同月10日之不當得利請求，與起訴狀繕本送達被告回溯5 年重疊部分，均屬不應准許。
⒋末按不當得利受領人，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；
如有損害，並應賠償，民法第182條第2項定有明文。
又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，亦為同法第203條所明定。
查被告並非前揭土地所有權人，無權佔用土地，應於原告起訴之前、取得建物事實上處分權佔用之始即知悉無法律上原因受有利益之事實。
是原告請求被告給付前揭92年1 月11日起，至95年1 月10日止之不當得利91萬3,053 元部分，自得請求自最後利得翌日即97年1 月11日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒌又原告就被告占用系爭26-1、26-2地號之原因事實，依不當得利法律關係所為上開請求既經准許，其併依侵權行為法律關係所為同一聲明之請求，即無再予審酌必要，附此敘明。
六、從而，原告本於上揭原因事實，依民法第767條規定，請求被告應將坐落系爭26-1、26-2地號土地如附圖所示Α部分建物（占用26-1地號面積87平方公尺、占用26-2地號面積96平方公尺，合計183 平方公尺）、Β部分木棧道（占用26-1地號面積30平方公尺、占用26-2地號面積24平方公尺，合計54平方公尺）、Ｃ部分樓梯（占用26-1地號面積3 平方公尺）拆除，並將占用之土地返還原告。
另依不當得利法律關係，訴請被告給付92年1 月11日起至97年1 月10日5 年期間不當得利91萬3,053 元，暨自97年1 月11日起按法定利率年息5%計算之遲延利息，並自97年1 月11日起，至拆除系爭26-1、26-2地號土地地上建物、木棧道、樓梯返還占用土地予原告之日止，按月給付原告1 萬7,720 元，為有理由，應予准許。
逾上述部分之請求，則為無理由，應予駁回。
七、兩造就拆除地上物返還土地之請求，分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
八、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 6 月 9 日
民事第二庭 法 官 王本源
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 6 月 17 日
書記官 陳淑女
附表（元以下四捨五入）
㈠92年1 月11日至95年12月31日期間
計算式：10500 ×240 （占用系爭26-1、26-2地號總面積）×7%×(3+355/365)=700767
㈡96年1月1日至97年1月10日期間
計算式：12300 ×240 （占用系爭26-1、26-2地號總面積）×7%×(1+10/366)=212286
㈠+㈡=913053
㈢按月給付金額
計算式：12300 ×240 （占用系爭26-1、26-2地號總面積）×7%÷12=17220
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