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臺灣士林地方法院民事判決 97年度訴字第1006號
原 告 丙○○
被 告 己○○
樓
乙○○
甲○○
共 同
訴訟代理人 趙培宏律師
邱任晟律師
上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國98年3 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺北市○○區○○段1 小段10990 建號（門牌號碼臺北市士林區○○○路○ 段220 巷37號4 樓）、同段10995 建號（門牌號碼臺北市士林區○○○路○ 段220 巷37號4 樓增建及屋頂增建）房屋遷讓返還原告，並自民國九十七年五月十六日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟壹佰肆拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣玖仟肆佰柒拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾玖萬元為被告供擔保後，得假執行；
但被告如以新臺幣捌拾柒萬元為原告預供擔保或提存，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：㈠坐落臺北市○○區○○段1 小段10990 建號（門牌號碼臺北市士林區○○○路○ 段220 巷37號4 樓，下稱系爭10990 房屋）、同段10995 建號（門牌號碼臺北市士林區○○○路○段220 巷37號4 樓增建及屋頂增建）房屋（下稱系爭10995房屋。
系爭10990 、10995 房屋，則合稱「系爭房屋」）原為訴外人戊○○（原告起訴時，亦將戊○○列為被告，嗣於本院98年3 月10日言詞辯論期日撤回對戊○○之訴）所有，經本院以96年度執字第15284 號強制執行案件（下稱系爭強制執行案件），於民國97年4 月29日拍賣（與臺北市○○區○○段1 小段183 、184 地號土地，同段10061 、10988 、10989 號房屋合併拍賣），均由原告得標，其中系爭10990房屋之得標價格為新臺幣（下同）51萬元，系爭10995 房屋之得標價格為36萬元。
原告並於97年5 月16日取得本院核發之不動產權利移轉證書。
㈡系爭房屋現由被告己○○（下稱己○○）、乙○○（下稱乙○○）、甲○○（下稱甲○○）（如同指己○○、乙○○、甲○○3 人，則合稱被告）占有使用中，且拒不搬遷。
被告係無權占有系爭房屋，原告為系爭建物所有權人，自得依民法第767條規定請求被告遷讓返還系爭房屋。
又被告無權占有使用系爭房屋，受有相當租金之利益，並侵害原告之權利。
系爭房屋坐落同段183 地號、184 地號土地，面積分別為84平方公尺、14平方公尺，應有部分為四分之一，土地公告現值均為每平方公尺8 萬7,600 元。
依土地及建物週年利率10% 計算被告應支付之租金為2 萬5,135 元（如附表一所示），且依行情亦有每月3 萬元以上之租金價值，原告僅取整數以每月2 萬5 千元計算，並依不當得利之法律關係，請求被告按月給付。
㈢並聲明請求判決：⒈被告應將系爭10990 、10995 建號房屋遷讓返還原告，並自97年5 月16日起至返還上開建物之日止，按月給付原告2 萬5 千元。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯稱：㈠系爭房屋及其所坐落土地業經戊○○於94年6 月13日以630萬元出售予乙○○，乙○○亦已交付部分價金（166 萬元）。
己○○為乙○○之母，自得與乙○○共同居住生活；
另甲○○為乙○○之妹，乙○○業已徵得戊○○同意將系爭房屋之其中一個房間轉租予甲○○居住使用，系爭房屋嗣後於96年6 月7 日始遭查封，被告在查封前即占有，故拍賣條件為不點交。
乙○○係自原所有權人戊○○處取得占有使用系爭房屋之合法權源，原告自始未取得系爭房屋之占有，且不得享有比戊○○大的權利，自不得請求乙○○返還；
甲○○係依與乙○○間之租賃契約合法占有使用，亦得類推適用民法第425條買賣不破租賃之規定，原告應受租賃契約之拘束。
㈡被告並非無權占有，自無不當得利之可言；
且系爭房屋並未點交，依民法第373條規定，原告尚未取得系爭房屋之使用收益權，自無何損害，不得請求被告按月返還不當得利。
㈣並聲明請求判決：原告之訴及假執行之聲請均駁回；
如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭10990 、10995 房屋原為戊○○所有，經本院以96年度執字第15284 號強制執行案件於97年4 月29日拍賣（與臺北市○○區○○段1 小段183 、184 地號土地，同段10061 、10988 、10989 號房屋合併拍賣），均由原告得標，其中系爭10990 房屋之得標價格為51萬元，系爭10995 房屋之得標價格為36萬元。
原告於97年5 月16日取得本院核發之不動產權利移轉證書。
此有有權利移轉證書附卷可稽（本院卷第10頁），並經本院調閱系爭強制執行案件全卷查明屬實。
㈡系爭房屋現在由被告占有使用中。
㈢系爭房屋坐落同段183 地號、184 地號土地，面積分別為84平方公尺、14平方公尺，應有部分為四分之一，土地公告現值均為每平方公尺8 萬7,600 元，申報地價為每平方公尺2萬3,840 元。
有土地登記謄本在卷可憑（本院卷第39頁、第40頁）。
㈣系爭房屋屋齡約38年，所臨之巷道寬度約6 公尺，生活機能完備性尚可，市場及學校接近性尚可，大眾運輸條件佳，屬都市地區第3 種住宅區，未來發展潛力尚可。
有兩造同意引用之鑑定報告附於系爭強制執行卷宗可供參酌。
四、本件經兩造整理並簡化之爭點為（本院卷第124頁背面）：㈠原告是否得請求被告遷讓返還系爭房屋？⒈乙○○是否因向戊○○買受系爭房屋，並已給付部分價金，而有占有使用系爭房屋之權源？乙○○、戊○○間之買賣契約是否經合法代理？該契約是否為通謀虛偽意思表示？乙○○是否因系爭房屋尚未經點交，故其占有使用之權利得以對抗原告？⒉甲○○是否因向乙○○承租系爭房屋，且轉租得原所有權人戊○○同意，而有占有使用權源？乙○○、甲○○間之租賃契約是否為通謀虛偽意思表示？得否對抗原告？⒊己○○是否因其身為乙○○母親之身分，而得合法占有使用系爭房屋？得否對抗原告？㈡原告是否得請求相當租金之損害賠償金？其金額應為若干？
五、茲分述如下：㈠乙○○並無占有使用系爭房屋之合法權源：⒈被告雖提出乙○○與訴外人丁○○於94年3 月24日訂購書（下稱系爭訂購書）、94年6 月13日不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）（本院卷第50頁至第52頁、第74頁），主張乙○○業已向戊○○買受系爭房屋云云，惟原告則否認系爭訂購書、買賣契約書之真正。
經查，系爭訂購書、買賣契約書簽訂時，戊○○自始均未親自出席簽訂契約，僅蓋用戊○○之印章，並由丁○○出面簽約，此為被告所不爭執之事實，且由戊○○於本院97年10月28日言詞辯論期日到庭自陳：「我對這件事情從頭到尾都不知道，房子雖然是我的名字，可是買主從來沒有跟我有任何的接洽，買賣契約都不是我跟他們簽的」（本院卷第83頁）等語無訛，則所有權人戊○○是否確有出售系爭房屋予乙○○之真意，已堪質疑。
⒉被告辯稱：買賣契約是與代理人（即丁○○）簽訂的，不知道代理人與所有權人間之法律關係（本院卷第84頁）；
復辯稱：乙○○經訴外人何振寧介紹，知悉丁○○有意出售其所有而登記於戊○○名下之系爭房屋，雙方多次洽談後，就價金及標的物達成合意，於94年6 月13日，經丁○○向乙○○出示系爭房屋、土地之所有權狀、戊○○之印章及戊○○出具之授權書，以取信乙○○云云（本院卷第90頁），前後說詞已有矛盾。
況依社會常理，因買賣不動產之標的、程序、金額均較為複雜龐大，衡情當會對出賣人、價金給付方式、期間、過戶方式及時間多加查詢、考慮，丁○○既非系爭房屋之登記所有權人，乙○○於系爭買賣契約簽訂及履行過程中，自洽談買賣細節乃至簽約、匯款等過程，竟自始均未與登記所有權人戊○○見面，自無從確認其身分、是否有意出售等詳情，其竟僅聽信丁○○之片面陳述並依丁○○片面提出之證明文件為據，顯與交易常情嚴重不符（且被告未留存丁○○提出之戊○○授權書，致於本件訴訟程序中無法提出，更與交易常情有悖）。
⒊系爭買賣契約簽訂（94年6 月13日）至查封（96年6 月7日），歷時約2 年，系爭房屋之所有權竟於長達2 年之此段期間內均未能辦理移轉登記完畢，顯與常情不符。
被告辯稱因系爭買賣契約簽訂當時，系爭房屋尚無獨立建號致無法辦理所有權移轉登記，會簽訂系爭買賣契約係因「乙○○有入住使用系爭房屋之需求，希望能儘早搬入，經約定由乙○○先給付部分買賣價金並搬入占有使用系爭建物」云云（本院卷第91頁）。
惟依被告上開陳述，其明知系爭房屋尚無法辦理所有權移轉登記，亦明知如以承租方式占有使用，月租金依法不得超過1 萬2,117 元，主觀上更認定合理租金應為每月3,635 元（本院卷第110 頁參照）等。
乙○○既明知上情，竟僅為占有使用系爭房屋之目的，於系爭房屋尚無法移轉登記時，即草率簽訂系爭買賣契約，並於簽約同日以匯款方式交付116 萬元之大筆款項（詳下述），且於系爭買賣契約簽訂2 年後，仍未移轉所有權登記，致系爭房屋遭戊○○之債權人查封，顯非符交易常情。
⒋乙○○辯稱伊已給付買受系爭房屋之部分價金，給付金額高達176 萬元，並提出匯款申請書、匯款回條聯附卷（本院卷第75頁、第76頁）。
經查，被告提出之匯款資料，係分別於94年6 月13日、95年10月13日，匯款116 萬元、50萬元。
第1 筆匯款之匯款對象不明，第2 筆匯款之收款人則為「黃雪莉」。
被告不爭執均非匯入戊○○帳戶，惟抗辯係匯入丁○○指定之帳戶云云。
然查，系爭房屋之登記所有權人戊○○自始未出面締約，於正常交易情形下，乙○○當無可能將大筆買賣價金匯入非戊○○帳戶之他人帳戶，其行為顯不合理。
況系爭房屋遲未過戶，乙○○於系爭買賣簽訂後逾1 年，惟所有權移轉登記完全沒有進展之情形下，竟未催告戊○○或代理人履行，或解除契約，反再度匯款50萬元，亦顯與常情不合。
⒌被告另主張：訴外人蔡淑娟為受託辦理系爭房屋買賣相關過程之土地代書，對系爭買賣契約簽訂過程及付款情形甚為明瞭等，並聲請傳訊云云。
惟查，系爭買賣契約當事人簽名欄中，於見證人（仲介）欄、地政士（代書）欄均空白，如蔡淑娟果有見證、契約簽證之情，何以不簽署於系爭買賣契約之上，以保護簽約雙方？況按地政士於受託辦理業務時，應查明委託人確為登記標的物之權利人或權利關係人，並確實核對其身分後，始得接受委託；
地政士為不動產契約或協議時簽證時，應查明簽訂人之身分為真正，不動產契約或協議經地政士簽證後，地政機關得免重複查核簽訂人身分。
此為地政士法第18條、第22條第1項所明定。
本件既非由不動產登記名義人親自出面締約，則契約簽訂人身分之查核至關重要，亦影響日後於地政機關登記時手續是否順利簡便。
如簽約時確有地政士在場，自應盡其義務查核當事人身分（包括事前確認戊○○身分、當場確認當事人及代理人身分），並將其查核後之確認結果、地政士簽證之意旨載明於系爭買賣契約上，俾保護買賣雙方，當無可能於系爭買賣契約上完全未載明出賣人之姓名、身分證號碼、地址、電話，致買受人陷入契約狀況未明之不利益（如地政士曾依法確認戊○○之確有委託之意及其身分，則依地政士法施行細則第16條規定，當有留存戊○○之基本資料，即不會導致系爭買賣契約之真正遭質疑，致被告可能因此受損害之結果）。
故被告陳稱簽訂買賣契約時蔡淑娟以地政士身分在場云云，顯與交易常情相違，其聲請傳訊蔡淑娟，亦無必要，附此敘明。
⒍綜上所述，戊○○並無訂立系爭契約之意思表示；
另縱認丁○○確實有代理戊○○之權限，其簽約方式、契約內容、標的記載、價金給付方式及時間、所有權移轉之時程等，亦均與交易常情明顯扞格，顯係通謀與乙○○為虛偽之意思表示，依民法第87條第1項規定，系爭買賣應為無效。
從而，乙○○自不得執此無效之買賣契約，對原告主張伊有占有使用系爭房屋之合法權源。
㈡乙○○既無合法占有使用權源，其母己○○自亦不得本於乙○○家屬或占有輔助人之地位合法占有；
其妹甲○○亦不得以其向乙○○承租1 間房屋為由，主張有合法使用權利。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條著有明文。
原告為系爭建物所有權人，而被告並無占有使用系爭建物之合法權源，既經認定如上，則原告自得依前開法條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。
㈣次按無權占有他人之房地，致房地所有權人因無法使用房地收益而受有相當於租金之損害，占有人並因此受有利益，為社會通常之觀念，是原告依民法第179條規定，請求被告賠償自97年5 月16日（即原告取得權利移轉證書之日）起至遷讓交還系爭房屋之日止，因無權占有系爭房屋所致原告所受相當於租金之損害，即屬有據。
經查系爭房屋係作為住家使用，此為兩造所不爭（本院卷第101 頁），自應受土地法第97條第1項房屋租金之限制。
按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條第一項定有明文。
本院綜合斟酌兩造不爭執事實㈣所示之系爭房屋坐落地點、交通狀況、附近環境及繁榮程度，認原告請求被告給付相當租金之不當得利及損害金，以系爭房屋及所坐落土地申報總價額年息8%為宜。
爰依系爭房屋所坐落土地之面積、申報地價（非原告主張之公告現值）、原告拍得系爭房屋之金額，計算被告應給付之不當得利如附表二所示。
㈤綜上所述，原告基於民法767 條規定及不當得利之法律關係，聲明請求：被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並自民國97年5 月16日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告1萬1,144 元，為有理由，應予准許；
逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
六、原告及被告皆陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行。
經核原告勝訴部分並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回
七、本案事證已臻明確，兩造其餘爭點、主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、本件訴訟費用為9,470 元。雖原告並未全部勝訴，惟本院僅駁回其所請求相當租金損害賠償金之部分金額，因該部分之請求，依民事訴訟法第77條之2第2項規定，並不併算訴訟標的價額，本院認仍應由被告負擔全部訴訟費用。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第87條第1項、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 3 月 31 日
民事第二庭 法 官 王怡雯
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 4 月 3 日
書記官 桂大永
☆附表一（原告之主張）：
一、臺北市○○區○○段1 小段183 、184 地號土地部分：87,600元×（84+14） 平方公尺×（1/4） ×10% ÷12=17,885 。
二、系爭建物部分：
（360,000+510,000）元 ×10% ÷12=7,250三、17,885+7,250=25,135
☆附表二（本院之判斷，元以下四捨五入）
一、臺北市○○區○○段1 小段183 、184 地號土地部分（以申報地價為計算標準）：
23,840元×（84+14） 平方公尺×（1/4） ×8% ÷12=3,894。
二、系爭建物部分：
（360,000+510,000）元 ×10% ÷12=7,250三、3,894+7,250=11,144
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