臺灣士林地方法院民事-SLDV,97,訴,1160,20090331,1

臺灣士林地方法院民事判決 97年度訴字第1160號
原 告 丁○○
訴訟代理人 甲○○
胡坤佑律師
被 告 丙○○
訴訟代理人 乙○○
李成功律師
上列當事人間減少買賣價金事件，本院於98年3 月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新台幣叁佰捌拾伍萬肆仟捌佰伍拾柒元及自民國九十七年八月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之八十四，餘由原告負擔。

本判決第一項於原告以新台幣壹佰貳拾捌萬元供擔保後，得假執行；

但被告如為原告供擔保新台幣叁佰捌拾伍萬肆仟捌佰伍拾柒元後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事 實 及 理 由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀民事訴訟法第255條第1項第3款之規定甚明。

本件原告於起訴時請求被告給付新台幣（以下同）3,829,033 元及法定利息，嗣於訴訟繫屬中將請求之金額變更為4,546,638 元，係屬訴之追加（聲明之擴張），合於前開規定，應予准許，先予敘明。

二、原告起訴主張：㈠原告於民國96年9 月29日經由太平洋房屋仲介股份有限公司（下稱太平洋公司）之仲介，以總價金9,070,000 元，購買被告所有臺北市○○區○○段二小段29-4地號（面積562 平方公尺，權利範圍1000分之55）土地及坐落其上之門牌號碼臺北市○○路41號5 樓之房屋，嗣被告於完成所有權移轉登記，並於同年11月30日交屋。

㈡其後，原告裝潢時發現系爭房屋地板鋼筋有鏽蝕斷裂、主臥室浴廁天花板有加釘鋼板等情，遂委請台灣檢驗科技股份有限公司（以下簡稱台灣科技公司）檢測後，發現系爭房屋因樑柱之氯離子含量已超過每立方公尺0.3 公斤之標準值，嗣於本院審理中囑託臺灣省土木技師公會鑑定，認定系爭房屋應屬俗稱之「海砂屋」。

上開瑕疵嚴重影響房屋耐用年限及原告居住使用上之安全，依兩造簽訂之不動產買賣契約第5條約定，被告自應負瑕疵擔保責任，爰依民法第359條規定請求減少價金4,546, 638元等語；

並聲明：㈠被告應給付原告4, 546, 638 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息；

㈡原告願供擔保請准宣告假執行。

三、被告則以：台灣科技公司非屬經主管機關核可之鑑定單位，其所為之檢測報告並無證據力。

再者，該檢測報告亦指出：「並非氯離子含量偏高之房屋，即必然使用海砂；

且氯離子含量偏高是否將造成居住危險及屋齡折減，尚待專業試驗與評估。」

，是系爭房屋容或係漏水造成氯離子含量過高。

況且，系爭房屋並非臺北市建築管理處「海砂屋列管名冊」認定之海砂屋，被告並無須負瑕疵擔保責任。

原告為求轉嫁修繕及裝潢系爭房屋所必須支出之費用，即率爾對被告提起本件訴訟，系爭房屋既無原告所述之瑕疵，則原告請求減少價金4,546,638 元，即於法無據，且原告請求減少價金4,546,638 元，亦顯失公平，被告得依民法第227條之2 之規定請求解除契約等語，資為抗辯；

並聲明：㈠原告之訴駁回；

㈡被告願供擔保請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執之事實：

㈠、原告於96年9月29日經太平洋公司仲介，以總價金907萬元向被告購買系爭房地，於同年11月30日完成交屋及所有權移轉登記手續。

㈡、系爭房屋於建築完成時及於原告購買時，主管機關均無規範硬固混凝土氯離子含量標準。

㈢、鑑定報告第72頁修繕費用不須折舊。

五、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款之規定整理並簡化爭點，兩造同意協議簡化後之爭點如下，茲析述之：

㈠、系爭房屋氯離子含量有無影響結構安全？１、原告主張：系爭房屋氯離子含量標準，應以原告96年9 月購買時為準，顯已過高而影響結構安全等語；

被告則以：系爭房屋氯離子含量標準，應以76年間建築完成時之標準為據等語資為抗辯。

２、查原告買受系爭房屋後，曾於97年1 月間委請台灣科技公司檢測其混凝土氯離子含量，發現系爭房屋「右一房柱」、「右一房樑」及「客廳樑」之氯離子含量平均值為每立方公尺1.392 公斤，逾CNS3090 分別於83年、87年所訂之新拌混凝土中水溶性氯離子含量限制每立方公尺0.6 公斤、每立方公尺0.3 公斤等情，有試驗報告（25頁）在卷可佐。

本院審理中囑託台灣省土木技師公會派員鑑定，並至現場履勘，系爭房屋客廳地板有1 根鋼筋變細斷掉，套房廁所之屋頂全部架設鐵板，另一間廁所之屋頂粉刷鬆脫剝落，該處屋頂之樑邊並有一排共9 塊之磁磚脫拱等情，有勘驗筆錄及照片（81頁、84~87 頁）足按。

後經台灣省土木技師公會鑑定結果為：「.... 敲 開天花板之綜合目視檢測，整層幾乎已達80% 的面積，呈現高氯離子含量之鋼筋銹蝕，混凝土剝落後遺症。

（十二）由鋼筋腐蝕速率檢測發現，樓板及地板鋼筋腐蝕程度嚴重。

（十三）由混凝土試體水溶性氯離子含量試驗得知，其氯離子含量過高，每一抽樣檢測均超過每立方公尺2 公斤，足以影響鋼筋造成銹蝕。

（十四）混凝土抗壓強度不足，三顆試體均不合CNS 標準，且平均為每平方公分86公斤，不及設計值每平方公分210 公斤之一半。

綜合以上所述，可推斷鑑定標的物為高氯離子建築物，應立即檢修。

並針對結構主體、柱、樑板作修繕補強。

... 建築完成年度為民國76年，當時並無規範硬固混凝土氯離子含量標準。

民國96年9月間亦無。

但現今之氯離子鑑定案多依據CNS3090 A2042 規範87.6.25 第三次修訂版，新拌混凝土氯離子含量容許值不得超過每立方公尺0.3 公斤做為參考。

... 以氯離子含量及中性化程度對鋼筋影響程度研判，高氯離子含量將對結構安全有所影響，應予拆除重建或修繕補強... 。」

等語（本院卷一第114 、115 、116 頁），由上可知，系爭房屋因混凝土氯離子含量過高，已嚴重影響房屋之結構，致危及住戶居住使用上之安全性，顯非漏水所能導致，應屬俗稱之「海砂屋」無訛。

㈡、以上如是，其修繕或補強之工、料費用各若干？１、原告主張：台灣省土木技師公會鑑定報告認為補強工程應照該報告所述，才能達到補強之效果，而不生價值減損之問題，故原告乃不請求減損之賠償；

又原結構樓地板及柱、樑上，利用鋼鈑包覆、增加其原結構之耐震強度，所需要之補強工程費約為4,546,638 元，被告既應負瑕疵擔保責任，原告自得請求減少價金4,546,638 元等語；

被告則以：㈠系爭房屋氯離子含量如達到海砂屋之程度，且有影響結構安全的問題，才需要修繕或補強；

㈡鑑定報告只謂系爭房屋鋼筋腐蝕，但未說明鋼筋腐蝕之原因，且有關地板的修復費用，應由上、下樓平均負擔，不應全部由5 樓原屋主負擔；

㈢附表第叁項其他必要費用3.2 點所估4 樓搬遷費及房租費部分，須得4 樓屋主同意搬遷，才有此支出；

㈣附表第貳項2.4 點，建築物拆除工程門窗全部翻新也不合理；

2.1 項樓板、地板貼補之強度5.6mm 比系爭房屋目前使用之1mm 鋼筋厚，較大樓之鋼骨結構還強，亦不合理；

㈤關於2. 2項、2.3 項採用5.6mm 鋼鈑，亦與系爭房屋現況不符；

鑑定報告所載之補強方式，超過原設計強度過多，顯不合理等語為辯。

２、查依台灣省土木技師公會鑑定意見，系爭房屋鋼鈑補強所需要之補強工程費用為4,546,638 元（本院卷一175 頁）各項費用詳如附表所示，茲就原告請求各項費用應否准許，析述如下：

⑴、附表第壹項「拆除工程」：1.1 點拆除原有裝修表層：40,320元、1.2 點打除無筋混凝土61,965元部分，被告於本院言詞辯論終結前並未爭執，其於言詞辯論終結後來狀爭執，自無從審酌，原告此部分請求合計102,285元，應予准許。

⑵、附表第貳項「補強工程」：

①、2.1點「樓、地板鋼鈑貼附補強」1,969,380元：、原告主張此部分費用應由被告負擔等語，被告則抗辯：系爭房屋原來使用之鋼筋厚度1mm 鋼筋厚，鑑定補強之地板鋼筋厚度為5.6mm ，比大樓之鋼骨結構還強云云，且縱應由其支出修繕費用，亦應由上下樓區分所有權人共同負擔等語。

、按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」

、「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。」

，分別為公寓大廈管理條例第10條第2項、第12條本文所明定。

系爭房屋屬5 樓公寓之第5 層（106 頁），5 樓頂應屬共用部分，惟5 樓之內之樓頂，應屬5 樓區分所有權人所專用，參照前開規定，5 樓頂之鋼鈑貼附補強，其中之一半費用宜由被告負擔，另一半則由5 名區分所有權人平均負擔，方屬合理，而4 、5 樓地板之鋼鈑貼附補強，應由被告負擔一半，4 樓區分所有權人負擔一半，是被告抗辯應非由其全部負擔乙節，尚非無據，則被告負擔之費用為1,575,504 元【計算式：①1,969,380 ÷2 ＝984,690 （5 樓樓板、4 及5 樓地板均分為984,690） ，②984,690 ÷2 ＝492,345 （5 樓樓板其中一半費用由被告負擔），③492,345 ÷5 ＝98,469（另一半則由5 名區分所有權人平均負擔），被告應負擔之費用為（①＋②＋③＝1,575,504） 。

另觀鑑定報告所製作之鋼筋斷面量測表及照片（169~17 2頁），系爭房屋所使用之鋼筋，經鑑定單位檢測5 處，均已腐蝕，其厚度分別為斷裂、4mm 、5.8mm 、10.31m m、9.01mm厚度，與原使用鋼筋之12.7mm厚度，落差甚大，安全堪虞，用鋼鈑代之，乃必要手段，否則何以維護居住安全？況被告並未舉證有其他方法可資替代，故其抗辯補強之鋼鈑過厚云云，並非足取。

另被告復抗辯：樓、地板鋼版厚度應有所差異，鑑定報告未有所區別，不合理云云，惟被告亦係於言詞辯論終結後始為此抗辯，本院即不予審酌。

②、2.2 點「柱鋼鈑貼附補強」710,073 元、2.3 點「樑鋼鈑貼附補強」602,249 元：被告抗辯鋼鈑厚度為5.6mm 與原來狀況不符云云，惟依前述，此乃補強之必要方法，應由被告負擔，被告抗辯，亦非可採。

③、2.4點「建築拆除復原工程」120,000元：被告雖抗辯門窗全部翻新不合理云云，但鑑定報告此項所指非僅門窗而已，尚包含牆等其他設施復原之費用在內，且被告同意修繕費用不折舊（不爭執點㈢），是此部分抗辯，即非可採，此部分費用應由被告負擔。

⑶、附表第叁項「其他必要費用」：

①、3.1 點「空氣污染防治費」1,770 元，被告對此費用並未爭執，應由其負擔。

②、3.2點「4 樓搬遷費及房租費」90,000 元：被告抗辯須4 樓屋主同意搬遷，才有此費用之支出等語，查5 樓為補強工程，勢必影響4 樓住戶之生活起居，如4 樓住戶不同意搬遷，即須忍受施工造成之不便，衡情若未予以補償，豈會配合原告施工？但依前所述，5 樓之補強工程中，地板鋼鈑貼附補強費用，係由4 、5 樓之區分所有權人平均負擔，故此部分費用雖不應全部由被告負擔，惟被告亦應支付一半之費用即45,000元，方屬合理。

⑷、附表第肆項「裝修工程」計190,017元：原告於審理中已捨棄此部分之請求。

⑸、附表第伍項「搬運及清潔費」113,573 元、附表第陸項「零星整修及其他」233,961 元，此2 部分被告於言詞辯論終結後始為金額過高或不必要之抗辯，本院即不予審酌，認應由被告負擔。

㈢、原告可請求減少之價金若干？

①、原告主張：系爭建物係海砂屋，此嚴重之瑕疵，價值顯然減損，請求減少4,546,638 元之價金等語；

被告則以：系爭建物如係海砂屋，被告願意向原告買回云云為辯。

②、查兩造所訂之買賣契約第5條第1項約定：「賣方（即被告）對買賣標的物負物及權利之瑕疵擔保責任。」

（16頁），又按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」

，為民法第359條所明定。

系爭房屋有前述之瑕疵，原告依該條之規定請求減少價金，應屬有據。

茲綜合前段所述，原告得請求減少之價金為3,854,857 元【（計算式：①40,320＋61,965＋1,575,504 ＋710,073 ＋602,249 ＋120,000 ＋1,770 ＋45,000＋113,573 ＋233,961 ＝3,504,415 ，②總金額百分之10之稅金及管理費用為350,442 （四捨五入），3,504,415 ＋350,442 ＝3,854,857 】。

㈣、被告得否解除契約？

⑴、被告抗辯原告請求減少價金4,546,638 元，顯失公平，被告得依民法第227條之2 之規定請求解除契約等語。

⑵、按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」

，民法第227條之2第1 固定有明文。

但查系爭房屋混凝土氯離子含量過高，並非買賣契約成立後始發生，而係建築完成時之76間即已存在之事實，後因氯離子含量過高，逐漸腐蝕鋼筋，於買賣契約成立時已達影響結構安全，危及住戶生命、健康、財產之地步，是顯非契約成立後，情事有所變更所致，被告援引前開規定主張解除契約，而拒絕減少價金，應有誤會。

六、原告主張依民法第359條之規定，請求被告減少價金於3,854,857 元及自起訴狀繕本送達翌日即97年8 月2 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息之範圍內，核屬有據，應予准許，逾此部分者，應予駁回。

七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；

原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認與結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 3 月 31 日
民事第一庭 法 官 黃小瑩
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 4 月 1 日
書記官 陳鳳嬌