臺灣士林地方法院民事-SLDV,97,訴,1298,20090326,1

臺灣士林地方法院民事判決 97年度訴字第1298號
原 告 丙○○
訴訟代理人 錢裕國律師 （兼送達代收人）
複 代理人 乙○○
丁○○
被 告 戊○○
訴訟代理人 癸○○
被 告 林慶松即二手電器行
兼 上一人
訴訟代理人 壬○○
共 同
訴訟代理人 林瑑琛律師
上列當事人間給付租金等事件，本院於98年3 月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告壬○○應將如附圖所示坐落於台北縣汐止市○○段一三四七地號土地上門牌號碼為台北縣汐止市○○路○段四二九號、面積四十一平方公尺之建物拆除，將土地返還予原告及全體共有人。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告壬○○負擔十分四，餘由原告負擔 。

本判決第一項於原告以新台幣柒拾柒萬元供擔保後，得假執行；

但被告壬○○如為原告供擔保新台幣貳佰貳拾玖萬陸仟元後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事 實 及 理 由

一、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟終結者，不在此限，為民事訴訟法第255條第1項第2款、第7項所明定。

而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關連性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之。

本件原告於起訴時主張：㈠先位聲明：１、被告永聖印刷品行即（原告誤繕為暨）戊○○應給付原告新台幣（以下同）36,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；

２、被告永聖印刷品行即戊○○應自97年8 月起，按月給付原告每月18,000元；

３、被告二手電器行即林慶松應給付原告30,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；

４、被告二手電器行即林慶松應自97年8 月起，按月給付原告每月15,000元。

５、願供擔保宣告假執行。

㈡備位聲明：１、被告永聖印刷品行即戊○○應將台北縣汐止市○○路○ 段427 號之建物（下稱427 號房屋）拆除，將土地返還予原告及全體共有人；

２、被告二手電器行即林慶松應將台北縣汐止市○○路○ 段429 號之建物（下稱429 號房屋房屋）拆除，將土地返還予原告及全體共有人。

㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。

嗣原告於本案審理中數次變更聲明，最後變更為下述之聲明，核屬訴之追加及聲明之擴張、減縮（另一部分為撤回，自無不合），惟與原訴之基礎事實同一，且無礙被告之防禦及訴訟終結，即屬合法，先予敘明。

三、原告起訴主張：㈠原告於97年2 月5 日本院96年度訴字第855 號確認優先購買權存在事件，與訴外人子○○達成和解，和解內容為子○○同意將其所有坐落於台北縣汐止市○○段1347地號土地（以下簡稱1347號土地）應有部份1/3 出售予原告，嗣並於97年5 月27日完成所有權應有部分之移轉登記。

而子○○之前手為訴外人庚○○，庚○○曾將其共有且由其分管之1347、及同段1346號土地即427 、429 號房屋之基地，出租予訴外人癸○○與被告壬○○，子○○並與被告戊○○訂有租賃契約，由被告戊○○承租427 號房屋，該屋坐落於1347地號土地之大部分、同段1346號土地極小部上，另429 號房屋則由被告壬○○出租予被告林慶松即二手電器行（以下簡稱被告林慶松），該屋全部坐落於1347號土地上，原告既已取得系爭1347號土地之所有權之應有部分，依法即承受庚○○、子○○出租人之地位。

㈡詎被告戊○○積欠原告租金120,000 元，被告壬○○除積欠原告30,000元之租金外，並自97年8 月1 日起即未按月給付原告15,000元之租金，幾經催告，渠2 人均未予置理，原告自得向被告戊○○、壬○○請求給付租金。

㈢縱認原告並無向被告戊○○、壬○○請求給付租金之權利，惟被告3 人無權占有使用系爭1347號土地，亦已侵害原告之所有權，爰依民法第425條、第821條、第767條前段及中段之規定請求被告3 人分別將系爭427 號房屋、429 號房屋拆除，並將土地返還予原告及全體共有人等語；

並聲明：㈠先位聲明：１、被告戊○○應給付原告120,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；

２、被告壬○○應給付原告30,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；

３、被告壬○○應自97年8 月1 日起，按月給付原告每月15,000元。

㈡備位聲明：１、被告戊○○應將427 號之建物拆除，將土地返還予原告及全體共有人；

２、被告林慶松、壬○○應將42 9號之建物拆除，將土地返還予原告及全體共有人。

㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。

四、被告經合法通知未到庭，據其以前到庭及書狀之陳述則以：被告戊○○、林慶松係分別與系爭427 、429 號房屋之所有權人即癸○○、被告壬○○承租房屋，被告與原告並無租賃關係存在，故原告先位聲明被告戊○○、壬○○給付租金，於法無據。

再被告戊○○、林慶松並非系爭427 、429 號房屋之所有權人，是原告備位聲明請求被告2 人拆屋還地亦顯無理由等語；

再被告不同意原告追加被告壬○○為被告等語，資為抗辯；

並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免假執行。

五、兩造不爭執之事實：

㈠、子○○於96年4 月25日向庚○○（應有部分1/6） 、郭元凱、郭元嘉（2 人合計應有部分1/6） 買受1347號土地應有部分1/3 ，於同年5 月17日辦妥移轉登記，嗣原告於97 年2月5 日與子○○成立訴訟上和解，買受子○○所有1347號土地應有部分1/3 ，同年5 月27日移轉登記完成；

之後原告又於同年10月22日經由拍賣程序取得1347號土地應有部分1/108，總計原告取得系爭1347號土地應有部分37/108（湖調卷11頁、本院卷68、67、70頁、112~117 頁、157 頁），原告非1346號土地之共有人（59頁）。

㈡、系爭429 號房屋占用系爭1347號土地之面積為41平方公尺（湖調卷15頁）。

㈢、原告與被告戊○○、林慶松間並無訂立書面之租賃契約。 （本院卷第29頁）

㈣、被告林慶松於95年11月7 日向被告廖清德承租系爭429 號房屋，約定租金為每月15,000元，租賃期間為95年11月10日起至97年11月9 日止，於97年11月10日續約2 年，其餘條件同前（本院卷45～48頁）

㈤、被告戊○○自97年8 月起，每月匯18,000元至癸○○國泰世華銀行000000000000帳戶（95、98頁）；

被告戊○○於97年12月20日起，未使用427 號房屋。

六、茲將本件之爭點析述如下：

㈠、被告與原告間有無民法第425條規定之適用？１、系爭1347號土地之共有人間有無分管協議存在？

⑴、原告主張427 房屋之絕大部分及429 房屋全部坐落1347號土地上之事實，業據證人即1347號及同段1346土地之原共有人庚○○證述在卷（219 反面），並有本院96訴字855 號案件囑託汐止地政事務所之複丈成果圖在卷（222 頁）可參，被告復未爭執，應堪信為真實。

⑵、再證人即系爭土地之原共有人己○○、辛○○、庚○○分別證稱：「共有人有協議分管，分成3 部分管理，庚○○管理的範圍和我們不同，427 、429 號房屋剛好占3 部分中的一部分，是庚○○在管理，庚○○之前出租他人，後來賣掉... 。

我們這一房管理的土地，其上有431 號房屋。」

、「（問：你是1346、1347地號土地之共有人？）：1346、1347地號土地共有人協商將土地畫成3 塊，我們這一房使用三分之一，各自分管的部份各自出租使用，我們管理的這一塊土地上沒有房屋。」

、「我是共有人，共有人間有約好哪一塊誰使用，哪一塊誰使用。」

等語（182~183 、219反面頁）。

足證原告在取得1347號土地應有部分之前，1346、1347號土地之前共有人間確有口頭之分管協議存在，而427 、429 號房屋之基地，屬庚○○所分管。

２、被告戊○○與癸○○抑或子○○間有無租賃關係存在？

⑴、原告主張被告戊○○與子○○間有租賃關係存在，原告取得1347號土地應有部分後，自得依原分管協議及子○○與被告戊○○所訂之租賃契約，請求被告戊○○給付租金云云，被告則以：被告戊○○係與癸○○訂有租賃契約，與子○○間並無租賃關係存在等語為辯。

⑵、按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」

、「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」

，分別為民法第451條、第425條所明定。

查被告於本院審理中提出出租人為庚○○，承租人為癸○○，連帶保證人為被告壬○○，租期自92年1 月5 日起至93 年2月5 日止之租賃契約一份（35頁），原告則提出出租人為庚○○，承租人為癸○○及被告壬○○，租期自91年5月15日起至92年5 月14日止之租賃契約一份（138 頁），兩份租約租期有部分重疊，承租人則多一人即被告壬○○，經提示該兩份租約予證人庚○○查閱，據其證稱：伊不認識壬○○，伊僅與癸○○訂過租約，嗣委由伊妹收取租金等語（219 反面）。

而本院卷138 頁租約上庚○○之簽名與其在本院當庭具結所為之簽名，兩者字跡之筆順、特徵，以肉眼觀察即為相符，而本院卷35頁租約上庚○○之簽名即明顯與結文上之簽名字跡不同，另證人即受子○○之託處理出租事務之甲○○亦證稱：伊曾見過138 頁之租約，其上並無壬○○之名字等語（180 頁），是證人庚○○所證其只與癸○○簽訂租約，未與被告壬○○訂立租約，應屬實情。

再庚○○與癸○○所訂之租約，租期僅至92年5 月14日止，而庚○○於96年5 月17日將所有系爭土地其應有部分1/6 辦妥移轉登記予子○○之前，仍繼續委由其妹收取租金，且由證人甲○○證述：子○○承繼庚○○之租約，租約為不定期等語（180頁），及原告並未提出庚○○有與癸○○續訂租約之證據，依前開規定，租賃期限應視為不定期限。

至原告雖主張：子○○曾與被告戊○○簽訂租約，原告得繼受云云，並提出被劃「╳」、子○○與張曉蘭於96年10月1 日簽訂、租期自96年10月20日起至98年10月19日止、每月租金1 萬8 千元之租約一份為證（210 頁），經查該份租約上記載之張曉蘭身分證字號與被告戊○○相同（81頁），兩人應是同一人無訛，惟427 號房屋為癸○○所有，因證人甲○○無法聯絡上在國外之癸○○，乃於96年11月與被告戊○○簽訂427 號房屋之租約，癸○○回國後，始與子○○補訂1346號土地之租約（按租約上記載之訂約日為97年7 月22日，209 頁），癸○○再與被告戊○○就427 號房屋簽訂租約，被告戊○○與子○○之租約即作廢，租金已結清，被告戊○○並未欠租等情，業據證人甲○○證述在卷，並有租約為證（180 、181 、40、207 、210 頁），而被告戊○○提出其與癸○○所簽訂記載簽約日為96年10月1 日之租約，與被劃「╳」之租約條件相同（40頁），堪認證人甲○○所證被告戊○○與子○○之租約已作廢，被告戊○○嗣另與癸○○訂立租約乙節為可採，而無民法第425條買賣不破租賃之適用。

３、原告得否請求被告戊○○、壬○○給付租金？

⑴、原告為繼子○○之後取得1347號土地之應有部分，子○○與被告戊○○之租約，既已作廢，且被告戊○○又無積欠子○○租金之情事，即無民法第425條規定之適用，原告自無從繼受子○○之出租人地位，其請求被告戊○○給付租金，即屬無據。

⑵、至被告壬○○既未與庚○○，亦未與子○○訂有土地租約，業經證人庚○○及甲○○證述明確，原告依上開規定請求其給付租金，亦屬無據。

㈡、被告戊○○、林慶松分別就系爭427 、429 號房屋有無事實上處分權？查427 號、429 號房屋為癸○○承租1346、1347號土地後所興建等情，已據證人庚○○結證在卷；

且癸○○將429 號房屋出售予被告壬○○等情，亦據證人甲○○結證甚詳（179頁），復依不爭執點㈣所述，更可知被告林慶松就429 房屋無事實上之處分權。

是被告戊○○、林慶松分別就系爭427、429 號房屋有並無事實上處分權，原告請求渠等拆屋還地，自非有據。

㈢、原告請求被告壬○○拆除429 號房屋，並將基地返還原告及全體共有人是否有據？原告主張被告壬○○就429 號房屋有事實上之處分權，429號房屋占有1347號土地面積41平方公尺等情，業據本院於96年度訴字第855 號案件中囑託汐止地政事務所測量，有複丈成果圖及勘驗筆錄可參，並據調閱該案卷查明無訛。

又子○○曾要求與被告壬○○訂立土地租約未果，嗣癸○○回國後，子○○與癸○○結清1346、1347號土地之租金，包含被告壬○○應付之房屋基地租金在內等情，亦據證人甲○○結證綦詳（179 、180 頁），矧證人庚○○復否認曾與被告壬○○訂立租約之情事，是被告壬○○所擁有事實上處分權之429 號房屋占用1347號土地，即無法律上之權源。

被告壬○○經合法通知未到庭或來狀爭執，則就原告主張之此部分事實，應視同自認。

原告請求被告壬○○拆屋還地，即屬有據。

七、綜上所述，原告依民法第425條之規定，先位請求被告戊○○、壬○○給付如先位聲明所示之租金及利息，即非有據，應予駁回。

另原告依民法第821條、第767條前段及中段之規定，備位請求被告戊○○、被告林慶松應將427 號、429號之建物拆除，將基地返還予原告及全體共有人部分，亦無理由，應予駁回。

至原告依民法第821條、第767條前段及中段之規定，備位請求被告壬○○將429 號之房屋拆除，將土地返還予原告及全體共有人部分，即屬有據，應予准許。

八、原告、被告壬○○陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；

原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認與結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

十、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 3 月 26 日
民事第一庭 法 官 黃小瑩
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 3 月 27 日
書記官 陳鳳嬌