臺灣士林地方法院民事-SLDV,97,訴,1425,20090306,1

臺灣士林地方法院民事判決 97年度訴字第1425號
原 告 乙○○
訴訟代理人 秦玉坤律師
被 告 甲○○
號5樓
上列當事人間確認優先承買權存在等事件，本院於98年2 月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實 及 理 由

壹、程序方面：

一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。

又按法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴，最高法院著有52年台上字第1922號判例甚明。

原告對於本件土地是否有優先承買權狀態未明，有法律上不安之狀態，原告自有提起本件確認之訴之利益。

二、原告於起訴後，提出準備書狀更正訴之聲明，核其性質僅是更正或補充事實上及法律上之陳述，非屬訴之變更追加，依法自無不可，附此敘明。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：原告於民國69年2 月4 日以前因買賣而取得未辦理保存登記之門牌號碼為臺北市○○區○○街71巷1 號房屋（下簡稱系爭房屋）之事實上處分權，嗣於78年9 月21日及79年1 月31日因買賣而登記取得系爭房屋坐落之臺北市大同區○○段○ ○段33-3、34-3及34-7地號（下稱系爭土地）土地所有權，而後於79年3 月27日因買賣而將系爭土地所有權轉讓與訴外人黃福忠。

本院民事執行處將訴外人黃福忠所有系爭土地於97年8 月28日執行拍賣程序，由被告以總價新臺幣（下同）474 萬元得標拍定，並於97年9 月22日完成登記，而取得系爭土地所有權。

原告知悉系爭土地由被告得標後，向本院執行處具狀聲請准許原告依同樣條件優先承買，執行處以是否具有優先承買權屬實體事項，應循民事訴訟途徑予以解決，故原告提起本件訴訟。

依據民法第425條之1 及最高法院48年台上字第1457號判例意旨，系爭房屋及系爭土地同屬原告一人所有，於79年3 月27日因買賣而將系爭土地所有權轉讓訴外人黃福忠，是原告與訴外人黃福忠間在系爭房屋使用期限內，有租賃關係存在。

再依土地法第104條、民法第426條之2 規定，土地之承租人於系爭土地出賣時有依同樣條件優先承買權，強制執行法之之拍賣解釋上為買賣之一種，拍定人為買受人，拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，被告以總價474 萬元拍定之買賣契約，依據前開規定不得對抗具有優先承買權之原告而屬無效，本院執行處之拍賣及被告97年9 月22日完成登記取得系爭土地所有權均不得對抗原告。

聲明：㈠確認原告就被告於民國97年9 月22日以總價474 萬元向本院民事執行處得標拍定訴外人黃福忠所有坐落臺北市○○區○○段3 小段33-3、34-3、34-7地號等3 筆土地有依同樣條件優先承買權存在。

㈡被告就前項3 筆土地於97年9 月22日以拍賣為登記原因之所有權移轉登記應予塗銷。

二、被告辯稱：被告只是執行程序之投標買受人，執行程序已終結，原告以被告為訴訟對象，顯有錯誤，未辦保存登記之建物應該轉讓給黃福忠，只是無法辦理登記，原告並無優先承買權，法院之執行程序均屬正確，並無塗銷登記之理由，系爭房屋破損不堪，且原告不居住該址。

聲明：駁回原告之訴。

三、不爭執事項：

㈠、臺北市○○區○○段3 小段33-3、34-3、34-7地號即系爭土地，原告分別於79年1 月31日、78年9 月21日、78年9 月21日因買賣而登記為土地所有權人，復於79年2 月16日出賣給訴外人黃福忠，於79年3 月27日登記給黃福忠。

㈡、坐落系爭土地之臺北市○○區○○街71巷1 號之房屋稅藉資料有3 份，均為未辦保存登記之建物，共有3 筆（門牌號碼均相同），依據稅藉資料納稅義務人分別為洪陳桃（磚石造，面積23.9平方公尺）、凌于山（磚石造，面積49.6平方公尺）、原告鐘榮翼（磚石造，面積38.9平方公尺）。

㈢、本院95年度執字第28415 號強制執行案件，拍賣系爭土地，於97年8 月28日舉行第3 次拍賣，被告以474 萬元得標拍定，被告於97年9月22日登記為系爭土地所有權人。

㈣、上開不爭執事項，有房屋門牌證明書、臺北市稅捐稽徵處房屋稅課稅明細表、財政部臺灣省北區國稅局財產歸屬資料清單、土地登記簿謄本、本院依職權調閱本院95年度執字第28415 號執行卷宗，堪信為真實。

四、本院得心證之理由：

㈠、按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院著有48年度台上字第1457號判例可資參照。

88年4 月21日增訂民法第425條之1 規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。

前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」

又按土地法第104條規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

其順序以登記之先後定之。

前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。

出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」

㈡、查，原告主張其於69年2 月4 日以前因買賣而取得未辦理保存登記之系爭房屋之事實上處分權，惟其並未提出買賣契約或相關資料證明，其提出房屋稅藉資料及財政部臺灣省北區國稅局財產歸屬資料清單欲證明原告現為系爭房屋之事實上處分權人，惟違章建築因未辦理保存登記，是無法辦理所有權移轉登記，而稅捐稽徵處之稅籍記錄僅供參考，不能作為所有權、事實上處分權之絕對證明，且原告實際上未居住該處，是被告質疑當初原告連同系爭房屋一併出售與黃福忠，僅是未能完成登記等語，尚非毫無根據。

㈢、再退步言之，縱認原告主張為真實，其於69年2 月4 日前取得系爭房屋事實上處分權，再於78年9 月21日及79年1 月31日因買賣而登記取得系爭房屋坐落之系爭土地之所有權，房屋及使用之基地同屬一人，而後原告於79年2 月16 日 將系爭土地所有權出賣給訴外人黃福忠，並於79年3 月27日完成登記，依據前開判例意旨及民法第425條之1 ，原告所有系爭房屋與系爭土地推定在房屋存續期間有不定期租賃關係。

惟依據前開最高法院判例及民法第425條之1意 旨，在於房屋與土地異其所有人時，因房屋性質不得與土地分離而存在，將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，此乃法律所推定之不定期租賃關係。

查，原告實際尚未居住該址，亦未支付租金，原告與黃福忠間是否有系爭房屋繼續使用系爭土地之意，容有疑問。

再者，該法律所推定之不定期租賃契約關係與土地法第102條以下、民法第426條之1 、426 條之2 等有關租用基地建築房屋之規定法律意旨及構成要件均屬有別，不當然適用民法第426條之2 及土地法第104條有關優先承買之規定。

何況，土地法第104條之規定目的，在於使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，此觀最高法院65年度台上字第530 號判例意旨甚明。

本件依據原告起訴之主張，其本為系爭土地、房屋之所有權人、事實上處分權人，僅將系爭土地出賣給訴外人，未連同系爭房屋一併出售，因其行為導致房屋及坐落基地從一人所有改為分屬二人所有，使法律關係複雜化，不符合經濟效用，原告於本件強制執行程序，竟又以土地、房屋分屬二人為由，進而主張確認其有優先承買權，本件情形顯與土地法第104條之目的相違，而無土地法第104條之適用。

五、原告依據土地法第104條據以提起本訴，請求確認有優先承買權，洵屬無據，其進而主張塗銷移轉登記，亦屬無據，原告之訴無理由，應予駁回。

六、本件訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 98 年 3 月 6 日
民事第一庭 法 官 絲鈺雲
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 3 月 10 日
書記官 林玫熹