臺灣士林地方法院民事-SLDV,97,訴,187,20080630,1

臺灣士林地方法院民事判決 97年度訴字第187號
原 告 戊○○
3號
訴訟代理人 張至剛律師
複代理人 陳生全律師
被 告 丙○○
訴訟代理人 黃介南律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，經本院於民國97年6 月5 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應自坐落台北市○○區○○段四小段60地號土地及其上如附圖所示占有該土地面積五十二‧三七平方公尺並兼及圖上虛線所圍成占有他人土地，建號四○五三○號門牌號碼為台北市北投區○○○路四段五一七號建物之第一層次部分全部遷讓返還原告。

被告應自民國九十六年十二月十七日起至遷讓房屋之日止，按月連付原告新台幣叁萬捌仟元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告以新台幣叁拾萬元為被告供擔保後，得為假執行，但被告如於假執行程序實施前以新台幣玖拾萬壹仟肆佰柒拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告起訴主張略以：被告丙○○明知坐落台北市○○區○○段四小段60地號土地及其上如附圖所示占有該土地面積52.37 平方公尺並兼及圖上虛線占有他土地部分，建號40530 號門牌號碼為台北市北投區○○○路○段517 號建物之第一層部分係原告前向訴外人乙○○購買並於民國96年10月31日完成所有權移轉登記之房地（以下簡稱系爭房地），原告並於同年11月1 日與乙○○訂立租賃契約，將系爭房地出租予乙○○，由其在上址經營「白肉米粉便當專賣店」小吃生意，租賃期間自96年11月1 日起至97年10月31日止。

詎被告竟於租期中之96年12月17日清晨，夥同多人破壞系爭房地鐵捲門，強行占有系爭房地，且不讓原告及乙○○進入系爭房地使用收益。

被告既無所有權或其他得使用系爭房地的權利，竟無權占用系爭房地使用，自應返還系爭房地予原告。

又被告無權占用系爭房地，依社會通常觀念應獲有相當於租金之利益，致原告受有損害。

為此，基於所有權之作用，及不當得利法律關係，聲明請求：㈠被告應自系爭房地遷讓返還原告，並自96年12月17日起至返還系爭房地之日止，按月給付原告38,000元。

㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：被告因曾借款2,600,000 元予乙○○償還積欠地下錢莊之借款，雙方乃於96年4 月19日簽訂租賃契約，由被告向乙○○承租系爭房地，租期自96年4 月19日起至116 年4 月19日止，每月租金為26,000元，並以上開2,600,000 元借款債權做為保證金，俟終止租賃契約或租賃期間屆滿再為結算，締約後乙○○並交付系爭房地之鑰匙予被告，雖原告嗣買受系爭房地，被告與乙○○間之租賃契約，依法對於原告仍繼續存在，原告並應繼受乙○○出租人之地位將系爭房地繼續供被告租用，是原告請求被告返還系爭房地顯於法未合等語置辯，並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請；

㈡如受不利判決請准提供擔保免假執行。

三、不爭執事項與爭點整理：

（一）不爭執事項： 1、原告於96年10月31日向乙○○購買系爭房地並完成所有權移轉登記。

2、原告所提出於96年11月1 日與乙○○締約之書面記載由乙○○向原告承租系爭房地，期間自96年11月1 日起至97年10月31日止。

3、被告於96年12月17日清晨為占有使用系爭房地與乙○○發生糾紛，曾報請警察去現場處理。

4、乙○○曾於96年4 月19日與被告至公證處簽訂公證租約書面上記載由被告承租系爭房地，租期自96年4 月19日起至116 年4 月19日止。

（二）爭執事項： 1、被告是否於原告購買系爭房地前即因承租而適法占有系爭房地？ 2、原告請求之金額是否合理？

四、本院得心證之理由：

（一）按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項固定有明文。

惟稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，為民法第421條第1項所明定，是租賃契約之成立，必須承租人與出租人間有成立租賃契約之合意，約定出租人以物租與他方使用收益，承租人支付租金而後可，若當事人間的合意內容徒具租賃契約之外觀，實質上係為其他目的而訂立，而性質上實非租賃契約，即不得依民法第425條規定對抗受讓人。

本件原告主張被告與乙○○間關於系爭房地之租約非屬真正，為原告自行證稱：「（問：你跟她買的房子當時使用狀況如何？）乙○○就是繼續經營原來的生意，招牌也沒有更換，也沒有看到別的招牌，有沒有其他的生意，我們是鄰居二十年了，他的工作人員也沒有更換，現場只有他先生、他女兒、他兒子在場，偶爾也有一個外勞在場，從來沒有看過有人在裡面從事仲介買賣的生意。

被告是我們的鄰居，並沒有看到被告在係爭房子那邊」，「（問：你在買的時候乙○○有跟你說這房子有事先租給他人嗎？）乙○○沒有說」，「（問：96年12月17日早上發生何事？）當時乙○○的女兒打電話給我，說房子被人強佔要我出面處理，後來我先跑到警察那邊備案，再請警察到現場排除，但是警察到現場後也沒有排除」，「（問：現場被告有跟你說他是承租人嗎？乙○○有無現場解釋？）我完全不知道是怎麼回事，之後我有問乙○○這是怎麼回事，乙○○說她跟被告有債務糾紛。

現在係爭房屋被換鎖，由被告在佔有中」有關買受時並未見被告使用支配系爭房屋明確。

上開證述為被告所否認，並提出經公證之房屋租賃契約1 份為證，並聲請證人即其配偶甲○○證述：租約公證後第二天即與乙○○交接等語。

（二）惟查：乙○○雖與被告締結租約，但未交付系爭房屋供被告使用等情，為原告聲請證人乙○○於審理中結證稱：「（問：你在賣房子之前有租房子給丙○○嗎？）…我欠丙○○二百多萬元，丙○○要我跟他配合，就是寫一個假的租約給他，這租約算是保障，我們也拿去公證，我每個月沒有算他租金，房子也沒有交給他，我還要給他利息錢。

我沒有收被告的錢，我還要貼利息錢給被告，我當時是想他說生意要給我繼續作，所以才跟被告簽這租約的，這租約是被告寫的，我每個月貼給被告利息錢約二萬三千元至二萬五千元」，「（問：被告有在你店裡面作土地仲介的事情嗎？）沒有，是被告到我店裡面佔用，是訴訟後被告才搬東西到店裡面。

到現在被告還佔用中，還換鎖」，「（問：在房子過戶給原告的時候，有無跟原告說你與被告有訂立租約之事？）沒有，因為我認為我有能力還錢」，「（問：你覺得沒有必要跟原告講這你與被告租約的事？）因為當時被告是說會讓我好好的繼續做生意，沒想到後來被告他會佔用房子而不讓我做生意」等語有關被告與原告雖訂定租約但被告仍允諾讓乙○○繼續使用系爭房地，事後於原告買受後又不讓乙○○使用等情綦詳，核與證人即當地里長丁○○於審理中陳稱：「（問：517 號房子之前是誰再使用？）是乙○○他們在使用，他們至少有十幾年住在那房子」，「（問：被告曾經有使用過這房子嗎？）我沒有看過，12月17日之後有聽說被告有進入這屋內」，「（問：被告因為進到這屋內與乙○○有發生爭執你有聽說過嗎？）有聽說，於12月17日早上應該是戊○○打電話給我，說是與被告有糾紛在派出所，因為他們要備案，但是派出所不受理，所以希望我過去，後來我有打電話給派出所」等語有關並未看過被告支配使用系爭房地且後來被告竟排除乙○○之占有使用情節相符可資佐據，被告對於96年12月17日清晨與乙○○間發生嚴重糾紛亦不爭執，是上開乙○○、丁○○之證詞堪屬可採。

又乙○○積欠被告金錢，被告除向乙○○租屋外，並無另設擔保乙節，為被告於審理中自承：「因為乙○○是欠地下錢莊的錢，但我又不能無償借貸，我是用260 萬元買斷使用權…」等語有關系爭房屋使用權確有做為乙○○積欠被告之擔保之意，核與證人甲○○證述：「…常常有人來向乙○○要錢，乙○○他應該欠很多人錢，乙○○他欠我們錢在先，乙○○他要給我們保障（即租約），但公證後又反咬我們一口」等語有關系爭房屋租約訂立確有使被告形式上享有使用權而優先於乙○○其他債權人之意相符。

雖被告以讓乙○○慢慢搬離，且乙○○交屋後被告即為房地產交易而使用系爭房屋為辯，惟乙○○證述被告係開卡拉OK店沒有做土地仲介等語明確，又系爭建物目前除擺置沙發1 組、床舖1 張、掛有還原興業有限公司台北市政府營利事業登記證，牆上掛有民俗療法的介紹掛圖6 幅、美容用具燙髮機3個，按摩設備氣血循環機數箱，床墊3 組等物外，目前尚擺置大型蒸鍋、大型電鍋，門口還有米粉便當招牌、菜單看板，走廊尚擺放營業用的攤位，但沒有任何的營業，為本院於97年5 月9 勘驗現場查明後製有勘驗筆錄、現場照片附卷可稽，亦堪認乙○○經營小吃店之器物仍大部置放於系爭房地，僅因96年12月17日間之突發事件由被告占用系爭房地而無法繼續經營，乙○○原無意放棄支配使用之意等情屬實。

是被告與乙○○間並無交付系爭房地予被告使用之合意，則被告顯係為爭取較乙○○其他債權人更優先受償之地位取得乙○○之同意，通謀以訂立系爭房地之租約，並透過形式上乙○○繼續經營收取利息或日後始結算乙○○所積欠被告金額（契約當中名為保證金）之方式而受到相當於優先清償之利益，依上揭規定，被告與乙○○間所訂立之契約性質上並非租賃契約，被告自不得持系爭租約對抗原告，其占有系爭房地應無正當之權源。

（三）次按無權占用他人土地者，通常可享有相當於租金之不當得利，土地所有權人得請求占用人返還，最高法院61年度台上字第1695號判例意旨可供參照。

又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額，亦為最高法院68年度台上字第3071號判例明揭斯旨。

原告主張被告無權占用系爭房地，依社會通常觀念應獲有相當於租金之利益，致其受有損害，要求比照原告與乙○○間之租金額由被告負賠償之責，為原告提出該契約1 件為證，被告對於契約之真正並不爭執，惟仍以前揭情詞置辯。

經查：原告所買受系爭房地，建物部分為門牌號碼台北市北投區○○○路○段517 號建物的第一層次，占有之土地地號為台北市○○區○○段四小段60號，，面積為1982平方公尺，建物占有土地面積為52.37平方公尺，原告所買受之應有部分為54/10000，土地現價為817,372 元，建物的課稅現值為84,100元，系爭房地前為中央北路四段，路寬約20公尺，往來車輛頻繁，往東可通往北投市區，往西通淡水鎮，屬於交通要衝處，為本院會同台北市士林地政事務所人員勘驗現場查明屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖，原告並提出系爭房地的所有權狀2 件、土地增值稅及契稅繳款證明各1 紙可證。

足徵系房屋價值尚屬不低，則原告與乙○○間所訂立之契約租金為38,000元，尚堪與系爭房地的使用價值相符，是以原告主張被告無權占用原告之房屋，致原告無法出租乙○○收取租金，而受有損害，應當可以上揭契約所訂租金為據，並自被告無權占用原告所有系爭房地之日起計算，堪屬合理可採，是其主張為真實，應予准許。

五、綜上，被告為無權占有原告所有之系爭房地，則原告基於所有權之作用，請求被告自系爭房地遷讓並給付如主文第一項所示之金額，洵屬有據，應予准許。

六、本件兩造均陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。

七、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 97 年 6 月 30 日
民事第二庭 法 官 古振暉
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 7 月 7 日
書記官 楊錫芬