臺灣士林地方法院民事-SLDV,97,訴,198,20080620,1

臺灣士林地方法院民事判決 97年度訴字第198號
原 告 乙○○
訴訟代理人 連鳳翔律師
被 告 甲○○
上列當事人間請求返還房屋事件，本院於97年6 月9 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落臺北市○○區○○街四十九巷二十九號二樓房屋遷讓交還原告。

被告自民國九十七年一月五日起，至返還前項房屋之日止，應按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。

訴訟費用新台幣壹萬零玖佰玖拾玖元由被告負擔。

本判決於原告以新台幣參拾肆萬元供擔保後，得假執行。

但被告如於執行標的物交付前，以新台幣壹佰零壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

事 實 及 理 由

壹、程序方面

一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告原於起訴狀中先位聲明依民法第767條請求返還房屋及以侵權行為或不當得利請求相當於租金兩倍之損害金，備位聲明則以租賃契約關係請求給付租金並調高金額，嗣則變更為主張終止租賃關係返還租賃物請求權及租金給付請求權、不當得利返還請求權，撤回其他請求，其因請求之基礎事實同一，依民事訴訟法第255條第1項第2款應予准許，合先敘明。

貳、實體方面

一、原告起訴主張：緣台北市○○區○○段3 小段31925 建號即門牌號碼台北市○○區○○街49巷29號2 樓建物（下稱系爭建物）原為訴外人林韋伶、林嘉祥自本院91年度執字第8753號執行案件（債務人陳冠如）拍定取得，嗣其轉賣予訴外人李建全、陳志雄、彭玉婷，再由原告向彭玉婷購得，並已於民國96年12月5 日辦妥所有權移轉登記。

該屋在91年遭查封拍賣前，原由訴外人即被告之胞弟陳正毅於89年賣予債務人陳冠如，其於拍賣程序中竟提出陳正毅於87年4 月1 日將該屋出租予被告租期長達10年8 個月之租賃契約（下稱系爭租約），縱認該租約為真正而應由原告繼受，依該租約，被告應於每月5 日按月給付租金15,000元予原告，惟被告前僅提存96年12月份之租金15,000元，此後則未再給付租金，原告業以本件起訴狀催告被告應給付97年1 月份以後之租金（於97年1 月15日送達），至97年3 月18日、3 月19日、5 月7日再次以存證信函催告被告，因被告業已遲付4 個月之租金，原告嗣以存證信函終止與被告間之租約關係（於97年5 月14日送達），是以，兩造間之租賃關係自因終止而消滅，被告即應交還系爭房屋，及給付前欠之97年1 月5 日至租約終止前每月15,000元之租金，又被告至今仍不遷讓，無法律上原因占用系爭房屋而受利益，並使原告受有損害，自租約終止後應返還原告相當於每月租金額15,000元之不當得利等語。

並聲明：除擔保金額外如主文所示。

二、被告未於言詞辯論期日到場，依其提出書狀係辯稱：系爭租約為真正，業經台灣高等法院94年度上易字第1027號判決認定屬實，訴外人陳正毅係於83年5 月13日取得系爭房屋，被告前將96年12月份之租金以匯票寄交原告，原告竟以存證信函將匯票退回，並於函中表明免除被告給付租金之義務，故被告已無庸給付租金，且原告未經合法催告，故租約仍屬有效。

又原告前於96年12月13日，發函恐嚇被告，基於人身安全，被告只好選擇不到庭。

至於原告於97年3 月19日以後所寄發之存證信函均未合法送達，之前寄發之存證信函並未表明催告之意思，故被告無須支付租金等語。

並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。

㈡如受不利判決願供擔保請准免為假執行。

三、本件原告主張之事實，已據其提出系爭租約影本、不動產登記謄本各乙份及存證信函影本5 份為證，並經本院調閱民事執行處91年度執字第8753號執行案卷查明，按原告提起本件訴訟，於起訴狀中請求被告應給付系爭房屋之租金，自具有催告之意思，至97年3 月18日原告寄發存證信函終止租約，業經相當之期間，被告亦已積欠2 個月以上之租金未付，自應認原告終止租約為合法，有起訴狀及存證信函在卷可稽（本院卷5 、60頁）。

縱認其催告尚有不足，原告於97年5 月7 日又發函催告被告，因被告已累積遲付4 個月之租金，故再以存證信函終止與被告間之租賃關係（於97年5 月14日送達），亦有存證信函在卷可稽（本院卷84至87頁），且此記載原告主張終止租約之起訴㈣狀，亦據本院於97年5 月26日送達予被告，應認原告繼受陳正毅與被告間之系爭租約業已終止，被告自應返還系爭房屋，並給付自97年1 月5 日起按月以15,000元計算之租金或不當得利予原告。

至於被告辯稱原告前於96年12月13日發函恐嚇云云，然查，原告該存證信函係稱：「敬啟者：本人曾多次拜訪未果，有關搬清騰空交屋之事，都沒有得到你的回應，請收到此函後三天內與本人連絡，否則斷水、斷電、強制驅離，並將所留置不搬之物品當作廢棄物處理之，特此具函通知，盼勿自誤。

... 」等語，僅是通知被告騰空返還房屋之事，尚難認有恐嚇之情事，有被告提出原告之存證信函在卷可稽（本院卷67頁），被告據以主張不能到庭辯論，自不可採。

又原告雖於96年12月20日以存證信函將被告所寄之匯票退回，依其內容載稱：「本人購買此屋是要自己住，不願出租。

請不要再寄任何信件或支票過來妨礙本人生活，一切已交由律師處理。」

等語，有被告提出原告之存證信函在卷可稽（本院卷66頁），並無免除被告租金給付義務之意思，實際上被告嗣於96年12月24日亦將系爭房屋96年12月份租金提存於本院提存所，有原告提出之提存通知書在卷可稽（本院卷82頁），顯見被告亦未認為原告有免除其租金給付義務之意思，從而，被告於本件訴訟中辯稱原告業已免除其租金給付義務云云，自無可採。

至於被告辯稱原告97年3 月19日後之存證信函送達不合法云云，實則，原告於本件訴訟程序中對被告之主張，因被告置有送達代收人而對其送達，自應認其送達為合法，況本院亦已將原告之訴狀連同開庭通知書送達被告之送達代收人，當無送達不合法之問題。

綜上，應認原告之主張為有理由，應予准許。

並確定訴訟費用額如主文所載。

四、兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，核無不合，茲酌定擔保金額，分別予以准許。

並確定訴訟費用如主文所示。

五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併此敘明。

六、本件訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條、第87條第1項。

中 華 民 國 97 年 6 月 20 日
民事第一庭 法 官 高愈杰
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 6 月 25 日
書記官 高楚安